オープンレジデンシア恵比寿 ザ・ハウスってどうですか？

[購入検討中さん]

オープンレジデンシア恵比寿ザハウスについての情報を希望しています。
アップダウンの多い場所ですが、街並みや雰囲気がいいですよね。
暮らしやすい住環境がそろっていそうです。

間取りやデザインなどもステキだといいな。
いかがでしょうか。

所在地：東京都渋谷区恵比寿南3丁目9-15他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「恵比寿」駅 徒歩7分 、山手線 「恵比寿」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：47.87平米～98.58平米
売主：オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：オープンハウス
施工会社：古久根建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


【物件情報の一部を追加しました 2015.5.7 管理担当】

[342: 匿名さん]

>>341
それはデベロッパーではなく施工会社の仕事ですね。
小規模物件の場合、施工会社がどこであろうと技術面ではほとんど差がないと思います。
どれだけお金をかけるかで全て決まりますが、過去のオープン物件はとにかく安く売ることに特化していましたので、建物にお金がかけられず賃貸に毛が生えたような低仕様でした。

この物件の土地は等価交換で取得したと思われますので、全てのお金を建物に注ぎ込んでいるはずです。
坪単価もオープン物件とは思えないほど高額で、その分ふんだんにお金がかけられるわけですから、ザハウスをつけて特別な物件にしたのは当然ですね。

この物件に関しては、過去のオープン物件は参考にならないと思いますよ。

[343: 匿名さん]

>過去のオープン物件は参考にならないと思いますよ。
前例がないというのは、ある意味リスクになりませんかね？
天井高や床材、バスルームの石材、キッチンの仕上げなど、仕様は分かりますか？

[344: 匿名さん]

ウソつかれる可能性があるこんな掲示板で聞くより、事前案内会に行って確認した方がいいんじゃない？
もう1LDKしか残ってないみたいだけど。

[345: 匿名さん]

なるほど、「ザ」がつくのでグレード的にはシリーズ中最上位なマンションになっているという事ですか。
既に分譲済のザハウスがあれば建物の仕様も確認できるのでしょうが、もしかするとこちらが第一号とか？
それと、土地を等価交換で取得するというのはどういった事なのでしょうか？

[346: 匿名さん]

>>345
この物件はオープン初の高級シリーズです。
パークマンションやグラン等大手の高級シリーズとは比べるまでもないですが、
外観も仕様も坪単価に見合ったものと思います。

等価交換は、土地所有者がデベロッパーに土地を渡す代わりに、デベロッパーが
その土地に建てたマンションのうち、土地と同等の価値がある部屋を受け取ることです。

この物件では２戸が地権者住戸となってますね。
最上階のペントハウスは地権者の住居と思われます。
もう１戸は売却か、あるいは賃貸になるかもしれませんね。

[347: 購入検討中さん]

ここは代官山、恵比寿と２駅使えて便利です。
魅力的

[348: 匿名さん]

高級路線第一弾として失敗しないよう立地万全なところを選択してますし、気合入ってる分だけお得かもしれない。物件名以外は好意的な意見が多数ですし。

[349: 匿名さん]

周辺が落ち着いた雰囲気で立地も良いとなれば、それなりに人気が出ると思います。
残りの物件数も少なくなっているということは、やはりそれだけ支持されているのですね。
以前、恵比寿に行った時も雰囲気のよい地域だと思ったので、このあたりは個人的に好きです。

[350: 購入検討中さん [ 30代]]

１LDKはいくらぐらいですかね？

明日行ってこようかな

[351: 匿名さん]

7000万ぐらいでしょうか。

恵比寿が強調されていますが、代官山が最寄駅で静かな環境というのが
ポイント高いですね。

[352: 匿名さん [男性]]

８０００万円くらいですよ

[353: 匿名さん]

折角の高級マンションなのに、賃貸が入る可能性があるのは残念なように感じます。
できれば地権者さんが売却し、管理組合員となるオーナーさんとして入居していただきたいです。
最上階のペントハウスは、地権者さんが土地を譲り渡す条件として作らせたのでしょうか？

[354: 匿名さん]

ペントハウスは非分譲ですから地権者の等価交換住戸ですね。
あと、3階にも1戸地権者住戸があるみたいです。

ペントハウスは間違いなく地権者が住むのでしょうけど、3階の方はどうでしょうかね。。。

1LDKの安めの部屋は投資目的の可能性が十分あります。
こればかりは仕方ないですね。

[355: 匿名さん]

代官山と恵比寿の間の落ち着いた立地で、賃貸に出すのはもったいないような場所だね。
坪500以上で買って、すぐ賃貸に出すような人いるのかな？

[356: 匿名さん]

投資としては成り立ちにくけど、相続税対策であえて賃貸に出して、評価減を狙う人も中にはいるんじゃない？

[357: 匿名さん]

相続税対策なら目黒駅前タワーが最適かなと思うんですけど、ここも立地的に資産価値は高いので、ありえますね。
富裕層は複数マンション購入しているでしょうし、この立地なら子供が喜んで住みそうですしね。

[358: 物件比較中さん]

オープンを自分が住むために買う人って本当に居るの？

[359: 匿名さん]

>>358
ここは半分以上の部屋が9000万円以上なんだけど、それを知った上で言ってるの？

[360: 匿名さん]

この物件のオーレジは投資としても住宅としてもありだと思う。

[361: 購入検討中さん]

良い立地まだまだマンションは高くなりそう！

[362: 匿名さん]

投資としてはアリだとは思いますが、かなり賃料を上げないとなかなか回収できないような…
空き物件は世間には多くありますから、こちらの立地や設備などがかなり上回っていないと厳しいのかなと
賃貸の人が増えてくると、管理組合の構成員も少なくなってしまうのかなというのはあります。

[365: 匿名さん]

この物件に力を入れてるのは分かるけど、今までのイメージがあるだけに、実物見ないと信用できないね。

[366: 匿名さん]

>>362
2LDK以上の部屋は高額ですので、賃貸に出る可能性は低いと思います。
賃貸に出される可能性があるのは、7000万円以下の安めの1LDKぐらいでは?

[367: 匿名さん]

>>363
確かに。
何処に住んでるの？って聞かれて、
聞き取り側が恵比寿のーって言ったときの「えっ？まじ？」って顔から
オープンレジデンスって言った時の「あーなるほどね」のにやり顔が
許せないかも。

なんなんだろーね。この「見栄に拘りました」感のイメージブランドは。

[368: 匿名さん]

ここは半分近くが億超えの部屋だから、サラリーマンが見栄で買うのは無理だけどね。

ここの購入者はマンション名と、同時に購入額も言わなきゃいけないのか(笑)

[369: 匿名さん]

三井とか野村の木場あたりの物件と、こちらはどちらがステータスでしょう

[370: 匿名さん]

独身の男性が、恵比寿や代官山の築３０年の１ＬＤＫに住んでいるのと、豊洲のタワーマンション最上階１００平米に住んでいるのとでは、どちらにお見合い話がきますか？（笑）

[371: 匿名さん]

そこまで条件に差をつけないと選んでもらえない豊洲...

[372: 匿名さん]

だって豊洲だもんな・・・・・・地面の奥底はどうなってるかわからんし。

[373: 匿名さん]

恵比寿と豊洲じゃ勝負にならないでしょ（笑）

豊洲なんて全くステータスにならないよ。

[374: 匿名さん]

>>369
同じような立地の場合はデベロッパーの比較は有効だけど、代官山や恵比寿と木場では立地に差がありすぎて比較は無意味。

どんなに高級でも木場には住みたくないね、自分は。

[375: 匿名さん]

賃貸に出るなら1LDKだと予想される方がいらっしゃいますが、7000万円オーバーの部屋の賃料は相場的にどれくらいになるのでしょう。
恐らく高級賃貸の部類に入るのだと思いますが、投資物件として需要はあると思われますか？

[376: 匿名さん]

>>375
代官山の70m2の分譲マンションの平均賃料は29.1万円です。恵比寿は27.7万円。
1LDKが賃貸に出ても相場は20万円ってとこですが、新築のプレミアムを付けて、22-24万前後というところではないでしょうか

[377: 匿名さん]

購入価格7000万円、利回り4%とすると月額23万円ですね。
376さんの想定とほぼ一致します。

代官山駅と恵比寿駅が共に徒歩10分以内ですので空室になる可能性は低く、投資向きかもしれません。

[378: 匿名さん]

70m2で30万くらいの賃料のオープンハウスに住んでいますが、調べてみると同じマンションでそれなりの数の賃貸募集が過去にあったようです。7000-8000万クラスでも、賃貸に出す方は中にはいるようですね。

[379: 匿名さん]

>>377
投資賃貸だと駅徒歩５分以内じゃないと厳しいよ。

[380: 匿名さん]

代官山６分、恵比寿７分で大通り沿いでないので、それほどデメリットにならないのでは？

[381: 匿名さん]

賃貸はどうなんだろう？と思いましたが、2路線利用可能で通勤アクセスが良く投資向けなんですね！
47㎡からあるので、意外と賃貸で入る住人が多くなるかも？と思いました。
たった25戸なので賃貸率が高いとバランスが崩れてしまうかもしれませんが。

[382: 匿名さん]

代官山に用事があったのでついでに現地に行ってみたのですが、近くの郵政宿舎跡地は駐車場になってましたよ。
オリンピック直前の高値販売に向けて土地を寝かせているのか、それとも分譲ではないのか。

分譲だとしても5年後ですし、狙っていた人は予定が狂いましたね。

[383: 契約済みさん]

5年も待てないですし、ここにして良かった。
もしまだ迷っていたら1LDKしか残ってなかったですし。
この立地が坪500以下で買えたのも大きかったです。

[384: 周辺住民さん]

先日、現地の工事現場見てきました。
私もマンションに興味があり購入を考えています。
ここは恵比寿駅、代官山駅二駅使えるのが強いですね恵比寿駅近でキューピーの跡地に建つのも興味がありますが、スーパーなど便利さを選べばプラ◯◯かな、ここだと少し煩いかもしれませんね
ぶらぶらして中目黒、代官山、恵比寿を楽しむなら「恵比寿 ザ ハウス」でしょう
2LDK以上買えた方が羨ましいです。

[385: 匿名さん]

郵政宿舎跡地はプラウドの販売が終わった後になるのではと思います。
プラウドとの競合は避けたいでしょうし。
プラウドは駅が近いだけですが、郵政宿舎跡地の立地は申し分ないだけに、高値で売りたいでしょうね。

[386: 匿名さん]

１LDKで8000万程度するのはさすが都内といった感じでしょうか。
この広さでも月々18万になってしまうんですね。
賃貸に回すとしたら、20万以上でないと利益が出ませんが、借りる方はいるのかしら。

[387: 匿名さん]

渋谷区で注目すべき立地は、山の手線内では恵比寿や広尾ですかね。

山手線外では、代官山や代々木上原なんかも良いですね。お金に糸目をつけないのであれば、松涛や南平台や大山町なんかも良いです。

[388: 匿名さん]

>>386
おそらく24万程度で貸せると思います。
でも利回りが悪いですし、投資目的で買う価格ではないですね。
恵比寿や代官山が好きな富裕層のセカンドとして需要があるかもしれませんが、値下げしないと売れ残りそうですね。

[389: 匿名さん]

>>１LDKで8000万程度するのはさすが都内といった感じでしょうか。
>>この広さでも月々18万になってしまうんですね。

２０万は超えても借りては居るかなと思います。
このあたりは、それくらい人気ということですよ。

[390: 匿名さん]

完売ですか。

高級物件をうたって坪500以上でしたが、意外にあっさり売れましたね。

[391: 匿名さん]

>>390
予想通りの早期完売。立地も仕様も良かったからね。