総会とは、一体誰のための総会か？

[入居済み住民さん]

現在私は、総戸数500を超えるタワー型マンションに住んでいます。その管理組合では、毎年通常総会を1回と、臨時総会を随時開催しています。ところが、総会出席人数は、常に15人程度です。その中の約半数が理事会役員で占めていますので、理事会役員を除いた一般組合員の参加者は、7～8名となります。そして、総会議事録には、いつも同じ顔ぶれの参加者7～8名の部屋番号と名前が並んでおり、議事録紙面の90％以上を占めています。これらの参加者は毎回総会に参加しており、マンションでは総会常連グループと言われています。

マンションの規模から言って、総戸数の1割の50名以上が出席するのが自然だと思いますので、ある種の異常な状況だと思います。そこで、毎回総会に出席している総会常連グループの発言を引用して、総会の意義を考えてみたいと思います。

【子供の喧嘩のような発言】
xxxx号室の理事選任議案において、総会常連グループのA氏が、「xxxx号室の理事選任に反対だ。xxxx号室は第n期、第n+1期にて理事となり、第n+2期では管理会社のリプレスを仕掛けた。その際、当人の意見が反映されず管理会社はA社からB社となったため、管理組合とは別途に同派を作ろうと画策した。さらに、第n+3期ではインターネット上で組合員に対して誹謗中傷を行ったため、第n+3期総会の場にて、そのような行為について注意したものの、前期も理事となっている。」と発言しました。

xxxx号室は、A氏が嫌いな人物なのでしょうが、インターネットとか誹謗中傷とか抽象論ばかりで、客観的な証拠が何一つありません。まるで子供の喧嘩の様です。勿論、第n+3期総会の議事録にも、発言内容の事実はありません。実は、この人物は元放送会社の社員だった人物なのです。この人物の放送会社の報道の信憑性を疑いたくなります。

【負け惜しみ発言】
xxxx号室の理事選任議案が総会決議の結果賛成多数で可決された際、総会常連グループのB氏が、「議決権行使書は自然と賛成が増える。反対が46というのはよく集まったと思う。動議でこの議案を廃案にしても良いか。この議決のやり方には問題があるから、今日の採決は先のばしして欲しい。」と発言しました。

B氏は以前理事長をしたことのある人物で、元銀行の社員だった人物です。総戸数500を超える管理組合なのに、反対票をたった46（10%以下）しか集められなかったのによく集まったというのは、負け惜しみとしかいいようがありません。銀行マンなのに数字に弱いということは、銀行マンとしての資質を疑いたくなります。

【言い訳発言】
会計担当理事が、「管理会社変更の際に会計の不整合が指摘されている」、「使途不明金があると言われている」と発言した後、総会常連グループで元監事の女性が、「私の期のことであり、私が適切に処理しました。」と回答しました。ところが、その後管理会社内金庫に保管されていた現金の内、管理会社変更に伴い管理会社から受付嬢に引き渡されていた現地金の150,000円の未計上が発覚しました。さらに、『所在不明と思われる現地金』が使途不明金となることが判明しました。結局、次期の総会で、元監事の女性が謝罪する羽目となりました。

元監事の女性は、以前会社でコンプライアンスの業務をしていたと聞いています。しかし、このような発言から見て取れることは、元監事の女性は狭義のコンプライアンスの意味は知っていたのかもしれませんが、広義のコンプライアンスの意味には企業倫理や社会倫理の遵守も含んでいるということを知らなかったということです。

結局、総会常連グループは自分たちの主張をしているだけで、多数の組合員の意見を吸い上げていませんでした。そのために、他の組合員からそっぽを向かれていたのだと思います。その証拠に、総会常連グループが総会でいくら声を張り上げても、主要な議案がそれによって左右されるということはありませんでした。主要な議案は、圧倒的な議決権行使書の前に、なすすべなく決議されていくのでした。

総会常連グループは皆年齢が40～50台くらいで、以前は羽振りが良かった企業に勤めていましたが、現在は別の仕事をしている人が多いと聞いています。きっと、会社内でその地位を奪われ、その捌け口を求めて総会で発散させているのだと思います。

だとしたら、総会はそういった行き場の無い組合員の欲求不満の受け皿としての役目を果たすという、偉大なる存在価値があるのだと言うことができます。

[213: 隠居爺]

確かに、このスレの冒頭に、”スレッド全文を表示”というところがあるのう。
そこをクリックすると、【子供の喧嘩のような発言】 【負け惜しみ発言】 【言い訳発言】が出てくるのう。
しかし、随分とひどいことを言ったもんじゃなー。

[214: さくら]

このスレの冒頭の"スレッド全文を表示"をクリックすると、隠れていた所が表示されるの。
そうすると、【子供の喧嘩のような発言】【負け惜しみ発言】【言い訳発言】が出てくるわ。
本当に汚いわね。
大人の発言とは思えないわ。

[215: さくら]

このスレの冒頭の"スレッド全文を表示"をクリックして、出てきた発言【子供の喧嘩のような発言】【負け惜しみ発言】について憤りを感じたわ。
立候補した人に対して悪評を闇のルートで広めていたなんて、や○ざと同じね。

[216: 匿名さん]

スレの冒頭の"スレッド全文を表示"をクリックして【言い訳発言】を読んでみた。
元監事の女性は、結局1年後の総会で総会出席者の目の前で陳謝したんだ。
どんな気持ちだったろうか？

[217: 匿名さん]

総会で謝罪したということは、全組合員に対して謝罪したことと同じよね。
あたしだったら耐えられないわ。
引越すか自殺するわ。

[218: 匿名さん]

そうしてください
宣言することでもない

[219: 評判気になるさん]

自殺したと聞きましたが。

[220: 匿名さん]

217さんに揶揄してるんでしょ
流石にしないと思いますよ

[221: 匿名さん]

新豆まきの歌
"女性理事長はウチ、女性監事はソト"

[222: 匿名さん]

荒らしがいますね、出て行ってねぇ

[223: 匿名さん]

総会荒らしよりまし。

[224: 匿名さん]

女性理事長（区分所有者）の同居人（愛人？）の男性は自治会長。
この自治会長は、時々パンツをはいたままロビー、エントランス、
付近を徘徊する。管理人はカイゼルひげで威風堂々で大の仲良し。

住民に命令口調で会話している。家主が逆転したマンションです。
管理会社は大手です。役員になって管理会社を変更したいのだが、
規約上順番がこないし、立候補制も廃止された。どうも、管理会
社の傀儡政権で将来が思いやられるが、もう買い替えに時期にき
た築古マンションではある。区分所有者の入れ替えは激しい。

[225: 匿名さん]

また、すごいマンションが現れた。

[226: 匿名さん]

今度の総会は、一体何人出席するだろうか。

[227: さくら]

臨時総会の結果が出たわ。

第１号議案：マンション管理士との『管理会社選定の補助業務』契約締結に関する件　・・・　承認

総会出席者は結構増えたみたい。
総会グループが出なかったから。

でも、これからね。
どんな管理会社に決まるのかなぁ？

[228: 匿名さん]

管理会社選定の補助業務をマンション管理士と契約締結の件が
承認されたのですか。？　

どんな管理会社に決まっても主導権は組合が持つこと。第三者
の意見を聞くことは良い事だが、組合員がしっかりしないと何
も変わらないと思います。

[229: さくら]

組合が主導権を持つって大変。
1回目の管理会社変更のときは、管理会社の言うままに管理費を2割値上げしちゃたの。

[230: 匿名さん]

議案に反対した数は、10票程度だったそうだ。
これで、組合員のほとんどが今の管理会社に不満を持っていて、変えた方がいいと思っていたということが明らかになった。

[231: 評判気になるさん]

そんなだから総会出席者が理事連中より少ない。
劇団のお題は"なんかそうかい"
滑稽で出席する方が照れるわい
理事長と総務のおばちゃんらが張り切ってるが笑えた
なんやねんこれ！

[232: 匿名さん]

新しいマンション管理士が一番うるさいそうです。

[233: 匿名さん]

総会の出席者が一割未満の当マンションでも総会の意味がありません。
皆が知りたいことを質問には理事長はじめ理事達が答えられないからなのかまさかの逆ギレで総会騒然。
まったくもって呆れます。
どうでもいい質問にはにこやかに答え、痛いところを突いた質問にはハンニャのお面。

[234: 匿名さん]

総会の出席者総数（出席者、委任状、議決権行使書、含む。）
が１割未満なら総会も成立していませんが。？

[235: 匿名さん]

委任状も白紙委任状でしょうよ
総会は理事のマスターベーション

[236: 匿名さん]

新しいマンション管理士はどうだろうか。

[237: 匿名さん]

マンション管理士に古いのと新しいのが居るのかね。？

[238: 匿名さん]

言い方を変えます。
女性のマンション管理士はどうだろうか。

[239: 匿名さん]

今のところ、何の動きもないわ。

[240: 匿名さん]

私の周囲では男性より女性マンション管理士（宅建資格有）の方が優秀です。

[241: 匿名さん]

そういえば、メルすみの事務所にそんなマンション管理士がいたな。

[242: 匿名]

メルすみをこの女性が背負っています。社長は営業です。
社長が実務をやったらどうなるか？？？

[243: 匿名さん]

15・16あたりかな、専有部の給排水管を共用部に規約改正しては？
というようなことを書き込んでおられますが、当マンションではまさに今、給排水管工事を控えモタモタしています。
臨時総会や通常総会で承認されてから2年を経過していますが、その間にもリフォーム世帯は専有部の排水管も新しく付け替え工事を済ませています。
今更、専有部の配管を共用部にしますから。。。みたいに規約改正されたらたまったもではありません。
実際のところ理事はリフォームを見合わせて居ると聞きます。
これって理事会の詐欺ですよね。

[244: 匿名さん]

大変申し訳ありません。
専有部の給排水管を共用部にすると、誰にどのようなメリット・デメリットがあるのですか？

[245: 匿名さん]

デメリットのある人は専有部の排水管工事を済ましたお金持ち住民
メリットのある人は専有部の排水管工事費用の無い高齢者住民？

[246: 匿名さん]

私なんか、何度も排水管が詰まって、工事業者を呼んで自費で工事して貰いました。
それがなくなるということは大歓迎です。

[247: 匿名さん]

１棟の建物に区分して所有する専有部分内にある給排水管を規約により共用部分
として組合費で修理交換をするとようにする。その他長期修繕計画にこの給排水
管を計画的に修繕積立金で交換する旨の定めをする。

[248: 匿名さん]

247さんの規約改正だと、既に専有部分内の給排水管の工事済み組合員からのクレームは勿論のことですが、工事済みの組合員への対応はどのようになさるのでしょうか？
当マンションの管理組合理事会では納得のいく対応は無理かと思われ心配です。

[249: 匿名さん]

議論が小さな損得になってきたね。
もう少し全体的な目で議論して欲しい。

[250: 匿名さん]

２４８さん、勿論この規約を設定したなら過去の工事費はその区分所有者から請求が
あれば、工事時の組合宛にした工事申請書とこれに対する組合の工事許可書に合わせ
て工事見積書およびそれに対する領収書を添えて組合に提出する。それを怠たると、
告訴されたらどうなりますか。この規約はマンションの引き渡し時に設定しておくべ
きですけどね。

[251: 匿名さん]

　総会だけだとつまらないので、近隣マンションでは、総会後、期限の切れそうな非常食の試食や、災害時に使う器具の実演等を行い懇親会のようです。　このような行事を近隣の方の参加も歓迎し行えば、標準管理規約改正で問題となったコミュニティ活動の問題も乗り越えられると思います。

[252: 匿名さん]

区分所有法　第五節　規約及び集会

第三十条～第四十六条をご一読下さい

[253: 匿名さん]

250様
当マンションも給排水管工事の費用（専有部分、共用部分の位置づけ）をめぐり審議中ですが組合員が管理組合を告訴できるということで一安心です。

[254: 匿名さん]

２５３さんへ　修繕計画を作成し修繕積立金よりの費用負担割合を専有部分の床面積の
割合で細かく決めておいた方が良いです。私のマンションは費用負担の取り決めを過去
の役員会で取り決めていなかったのでもめているので、利害の衡平性を担保する為に規
役の修正を始めました。規約の件を管理会社任せにしていたので今度は第三書を導入し
て当マンション内に居住する専門家を中心にして規約の修正を始めました。

[255: 匿名さん]

　修繕積立金が不足する場合、共用部分の修繕ですから、専有部分の床面積の割合で決めず、全戸一律にしたマンションもあります。　修繕費用の不足する分を、一時金の徴収で乗りり切ったマンションもあります。　もっと極端な場合は、専有部分の床面積の割合で決めず、管理費さえ一律の所もあります。
　もっと、極端な場合は、修繕積立金を、管理規約違反で、管理費に振り替えたこともあります。　何のための総会でしょうか。

[256: 匿名さん]

総会でなく規約や法令違反ですよね。無効です。皆ですれば怖くないか、？
規約違反や法令違反の総会は成り立ませんよね。どうでしょう。
規約や法令に反する議案を決めたのは理事ですよね。それで費やした組合費
の返還請求ができます。が、区分所有者は銀行ローンで金融機関に担保で採
られているので、借金の残債が少額になった時、返還請求をして債権化して
専有部分を差し抑えるとよい。これをやると売って逃げるけどね。

これにきずいてローン残債のない監事と書記は売って退去した。理事長は借金
だらけで弁護士費用で損をするので控えた。

[257: 匿名さん]

　そうです。　理事会はなぜ気づかなかったのでしょう。　何か巧妙な手口だったのでしょうか。
　総会資料は、管理会社が原稿を作成しますので、管理会社も気が付かなければいけません。
　防止する方法は、マンション管理士等を頼み、総会議案書に間違いがないか、確認してもらうのが良いと思います。

[258: 匿名さん]

管理会社は理事長がいないと管理委託契約もできず、管理委託管理費を徴収することは、
できない。しかるに、ところで、組合が混乱すると委託費の徴収が出来る相手を作る為に
相当無理して代表である理事長が必要である。よって無理した為に法律上や規約上に違
反して迄理事長を誕生させることになる。つまり、傀儡政権である。これ等は議案書や議
事録を保管して精査すれば必ず不正が発見できる。

その為に区分所有者は自ら区分して所有するマンションの区分所有者の人数と議決権総数
は必ず確認して覚えておいてください。議事録に賛成多数等の抽象的な表現は無効の議事
録である事を認識して下さい。

無効な議案書とそれを証明する議事録が無効であれば収支報告に有る組合費の支払いは無
効になるはずです。ここら辺は」返還請求できるはずです。

議事録が曖昧で、なおかつ票決が不正である事が判明した時はその議案に有る収支報告は
無効になります。よってっ返還請求できるはずです。

それと議案が普通決議か特別決議かの判断を絶えず確認して議場に臨み管理会社に確認し
てみて下さい・まともに回答できる担当は少ないでしょう。

ザーと書いてみた。理論上は判決は勝てる理屈になります。区分所有法にはない。

[259: 匿名さん]

　まさにその通り。　でも関心が薄く、総会への出席も少ない場合は、確認が困難になります。
　管理会社が入っている場合は、管理会社の怠慢だと思います。

[260: 匿名さん]

規約や、管理委託契約書、等を確認すると管理会社は責任をとる必要はない事が
理解出来ます。善管注意義務違反では相手はプロの弁護士を付けるので苦労しま
す。それよりも議案書と議事録を過去に遡って精査する事です。

管理会社の担当は素人の理事長を騙してて（若しくは共謀）メクラ印を押させ
小修繕費、雑費等を二重請求して小銭を稼いでいます。塵も積もれば山になり
ます。

調査してみてください。相当手間がかかります。私は築２５年のマンションに住ん
でいますが。規約。議案書、委託契約書、議事録、重要事項の説明書をエクセル
に登録して比較表を作成しています。いつでも証拠や疑いのある事案をエクセル
から取り出して公開できるようにしています。管理は独立系の大手です。

[261: 匿名さん]

　ありがとうございます。　議事録等を確認してみます。　管理会社は東京の急行を走らせている系列の管理会社です。

[262: 匿名さん]

ここ最近話題にされている件は、結局「共用部分の専用使用権」の問題だと思います。
それに関しましては、次のURLを参照ください。
http://www.mankan.or.jp/06_consult/01_hoki/01_hoki_10.html

つまり、「共用部分である専用使用部分の管理は、原則的には、管理組合が行うものであるが、通常の使用に伴うものについては専用使用権を有する者が、それぞれその責任と負担において行うことを定めたもの」になります。

従いまして、例え「専有部分内の給排水管」が共用部分になったとしても、その通常使用に伴う劣化については、区分所有者が負担しなければならないということです。