総会とは、一体誰のための総会か？

[入居済み住民さん]

現在私は、総戸数500を超えるタワー型マンションに住んでいます。その管理組合では、毎年通常総会を1回と、臨時総会を随時開催しています。ところが、総会出席人数は、常に15人程度です。その中の約半数が理事会役員で占めていますので、理事会役員を除いた一般組合員の参加者は、7～8名となります。そして、総会議事録には、いつも同じ顔ぶれの参加者7～8名の部屋番号と名前が並んでおり、議事録紙面の90％以上を占めています。これらの参加者は毎回総会に参加しており、マンションでは総会常連グループと言われています。

マンションの規模から言って、総戸数の1割の50名以上が出席するのが自然だと思いますので、ある種の異常な状況だと思います。そこで、毎回総会に出席している総会常連グループの発言を引用して、総会の意義を考えてみたいと思います。

【子供の喧嘩のような発言】
xxxx号室の理事選任議案において、総会常連グループのA氏が、「xxxx号室の理事選任に反対だ。xxxx号室は第n期、第n+1期にて理事となり、第n+2期では管理会社のリプレスを仕掛けた。その際、当人の意見が反映されず管理会社はA社からB社となったため、管理組合とは別途に同派を作ろうと画策した。さらに、第n+3期ではインターネット上で組合員に対して誹謗中傷を行ったため、第n+3期総会の場にて、そのような行為について注意したものの、前期も理事となっている。」と発言しました。

xxxx号室は、A氏が嫌いな人物なのでしょうが、インターネットとか誹謗中傷とか抽象論ばかりで、客観的な証拠が何一つありません。まるで子供の喧嘩の様です。勿論、第n+3期総会の議事録にも、発言内容の事実はありません。実は、この人物は元放送会社の社員だった人物なのです。この人物の放送会社の報道の信憑性を疑いたくなります。

【負け惜しみ発言】
xxxx号室の理事選任議案が総会決議の結果賛成多数で可決された際、総会常連グループのB氏が、「議決権行使書は自然と賛成が増える。反対が46というのはよく集まったと思う。動議でこの議案を廃案にしても良いか。この議決のやり方には問題があるから、今日の採決は先のばしして欲しい。」と発言しました。

B氏は以前理事長をしたことのある人物で、元銀行の社員だった人物です。総戸数500を超える管理組合なのに、反対票をたった46（10%以下）しか集められなかったのによく集まったというのは、負け惜しみとしかいいようがありません。銀行マンなのに数字に弱いということは、銀行マンとしての資質を疑いたくなります。

【言い訳発言】
会計担当理事が、「管理会社変更の際に会計の不整合が指摘されている」、「使途不明金があると言われている」と発言した後、総会常連グループで元監事の女性が、「私の期のことであり、私が適切に処理しました。」と回答しました。ところが、その後管理会社内金庫に保管されていた現金の内、管理会社変更に伴い管理会社から受付嬢に引き渡されていた現地金の150,000円の未計上が発覚しました。さらに、『所在不明と思われる現地金』が使途不明金となることが判明しました。結局、次期の総会で、元監事の女性が謝罪する羽目となりました。

元監事の女性は、以前会社でコンプライアンスの業務をしていたと聞いています。しかし、このような発言から見て取れることは、元監事の女性は狭義のコンプライアンスの意味は知っていたのかもしれませんが、広義のコンプライアンスの意味には企業倫理や社会倫理の遵守も含んでいるということを知らなかったということです。

結局、総会常連グループは自分たちの主張をしているだけで、多数の組合員の意見を吸い上げていませんでした。そのために、他の組合員からそっぽを向かれていたのだと思います。その証拠に、総会常連グループが総会でいくら声を張り上げても、主要な議案がそれによって左右されるということはありませんでした。主要な議案は、圧倒的な議決権行使書の前に、なすすべなく決議されていくのでした。

総会常連グループは皆年齢が40～50台くらいで、以前は羽振りが良かった企業に勤めていましたが、現在は別の仕事をしている人が多いと聞いています。きっと、会社内でその地位を奪われ、その捌け口を求めて総会で発散させているのだと思います。

だとしたら、総会はそういった行き場の無い組合員の欲求不満の受け皿としての役目を果たすという、偉大なる存在価値があるのだと言うことができます。

[273: 匿名さん]

　総会シーズンに、入っているので、総会資料の偽造や不備に注意しましょう。
　誰のための総会かわからなくなります。
　特に、週刊プレジデントや週刊現代等の記事のように、不正経理や、管理会社の不正には巧妙なものもあります。

[274: 匿名さん]

まさに、監事さんの出番ですね。

[275: 匿名さん]

　「監事人選及び監事機能が正常」ならば、まさに　「監事」　の出番です。　しっかり　監査しましょう。　見落とすと大変なことになります

[276: 匿名さん]

　当たり前のことですが、監事には監事としての能力を持つ人（真面目なマンション管理士や専門的知識者）又は、専門的知識者クラスの知識を持ち、管理会社以上の能力等を持つ人が選任されているのでしょうね。　悪質管理会社には、そのような人が監事でないと、いとも簡単に騙されますよ。

[277: 匿名さん]

監事はせめて理事長、副理事長経験者にお願いしたいところですが、どうしても一番無能な理事一年生にあてがわれる仕事です。
私のマンションも築20年までは理事長経験者や理事2期以上経験でマンション住居年数も長い組合員の仕事でしたが、最近は理事の経験もなくしかも代理人で住居年数も浅い専業主婦の片手間に成り下がっています。
築26年ということもあり給排水管などの大きな工事も控えていますが理事長副理事長をはじめ監事が頼りなく不安な毎日です。

[278: 匿名さん]

　お気の毒です。　哀れな子羊になりましょう。　もしくは、信頼できるマンション管理士の皆さん等に、協力を求めましょう。

[279: 匿名さん]

　総会については、「総会での白紙委任状の取り扱いについて」のスレで、意見が出ています。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[280: 匿名さん]

下記事項について意見をお伺いいたします。（標準管理規約第３節　役員）をご参照下さい。

当マンションの規約抜粋
（監事）
第Ｍ条、監事は、管理組合法人の業務及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない。
２、監事は、理事または管理組合法人の使用人を兼ねてはならない。
３、監事は、管理組合法人の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるとき、並びに第５項により管理組合法人を代表場合において必要があると認めるときは、臨
　　時総会を招集することができる。
４、監事は、理事会に出席して意見を述べることができる。
５、監事は、理事長と管理組合法人との利益が相反する事項については管理組合を代表する。

※以上が当マンションの規約の設定、変更、廃止の全面改正の一部を抜粋しました、標準管理規約は第１項から第７項まであり、当マンションは第五項までと２項を削除して
　監事の権限は標準はかなり詳細に規定しておりますが。皆さんの意見をお聞きしたいと思い投稿しました。かなり標準と比較しましたら監事の職務権限が？

[281: 匿名さん]

監事経験者ですが、頼まれた時に「一番楽な仕事ですから」と言われことを記憶しています。
確かに仕事といえば総会の会計報告にサインをしたくらいで引き継ぐこともなく他の理事さんに申し訳なく今も肩身の狭い思いで暮らしています。
知人友人のマンションの管理組合はもっとしっかりしているようで監事には会計士や銀行員、弁護士、司法書士などの職歴の方が就いていると聞き驚いています。
数年前に理事の輪番制が始まり、監事に相応しい人は輪番から省かれ未経験者の監事が続いていることへも監事の仕事への認識の甘さが伺えます。
280さんのコメントを読ませて頂き、当マンションも監事の人選と任務を根本から改めるべきと感じました。

[282: 匿名さん]

管理組合に於いて、規約により総会（理事会）の議長は理事長が務める事になっているのを別の人間が務めていたのである組合員がその間違いを指摘したがそのまま総会を終
了した。総会終了後別の組合員から総会の無効を請求された。その他この議長を務めた人間は区分所有権者ではないとの噂である。管理会社１０９は知らぬふりなのでしょう。

この管理会社の管理物件の入居者と区分所有権の登記を確認して下さい。最近規約の全面改正で、役員の欠格条項が削除されたりしている。その他有。

[283: 匿名さん]

当マンションにおいて、反社会的勢力に近い人物が入居している疑いを感じて、退去要求等の手続きが困難なので当時の理事長が、こんな人物の役員就任を防ぐ意味から、
標準管理規約第３６条の２（役員の欠格条項）を引用して規約を設定した。ところが反社会的勢力に近い人物が立候補して役員に成り理事長に就任した。この規約改正に
勇気を持って反対したが、この理事長、監事、書記は辞任してその手下が理事長になり、規約の全面改正でこの条項が廃止された。これまでのいきさつからして管理会社
１０９の指導です。その他規約違反、法令違反は多数あり。管理物件のマンションは有志で過去の資料を精査してみてください。特に修繕記録（組合保険を請求した全て
工事費含む）等々。預金の残高証明だけでは信用できません。

[284: 匿名さん]

雰囲気は何となく想像出来ます。長く住んでも専有面積所有権が増えない限りは、議決権は変わりませんが、、、
※一部の常連が、長く住み、理事会運営をするとどうしても、力を持つ錯覚は出ます。

区分所有は最終的には、議案と議決ですから、出席者が少なくても、議決行使権（委任状は賛成の認識）が正常に行使されているなら、サイレントマジョリティーは生きているように感じます。
500世帯という事は、大手管理会社が業務委託と想像します。大世帯は良い顧客なので、それなりに仕事ができる
フロント担当者達を会社が派遣していると思います。

負け惜しみの部分は、上記と逆で、（ここの住民は委任状は賛成と勘違いでは？）すが、ありがちですね。
常連は自分たちの議決には絶対を主張しますし、サイレントマジョリティーが働き、思い通りにならないとブツブツ言います。経験ですが、議案議決後になんと「一時不再議」を言い出した愚かな老人理事長がいました。
心底に常連だから、今まで俺がどれくらいオマエラ住民の為に、、、があるのでしょう➡※

[285: 匿名さん]

理事会が乗っ取られるとは恐ろしい。

[286: 専門家]

議論する前に、マンションのオーナー（組合員＝区分所有者）の自己の財産管理に対する意識の低さがあることを取り上げたいと思います。

何千万円という高額を支払って購入したマンションの１室の管理をあまりにも他人任せにしています。
もっと、自分の財産価値について注意を払い、どうすれば、これからも住み易い環境を保てるのか。
災害時には具体的にどう対処するかなど、マンション・オーナーとしてやるべきことから逃げていませんか？

マンションの管理組合は、任意参加の町内会組織とは違います。
もっと、管理組合の活動に関心をもてば、理事の行動を批判する前に、あなたがやるべきことが分かります。

規約の内容はあなたのマンションの生活において適切な規定か。
管理業者は業務を適切に実行しているか。
管理費と修繕積立金の管理・運営は適切か。

不満を述べるだけでは、問題は解決されません。
行動することです。

[287: 匿名さん]

行動はマンション内でいじめにあいますよ。？行動を起こして嫌な思いをしたとき、マンションに住みたくなくなり、他のマンションに住み替えたくなった時に、自己の部屋を
売却しようとしたときに、３０年ローンの元金が相当残っていて手出しをしないと抵当権の抹消が出来ないケースの区分所有者が多い。特に大型マンションでローコストの安い
マンションはこのケースが多い。特に子供や配偶者が色々この手の自治会役員や管理組合役員等から睨まれて生活しにくくなる。又、これら悪いマンション支配者に逆らえない
管理会社も同罪です。

私は父親がマンションを購入する場合の心構えは教えてもらっていたので現金でマンションを購入したので自由であるから総会でも堂々と意見を述べて改善した。組合員の他人
に言えない本当の理由は借金である。億ションでは個々の住民は他人の意見に左右される居住者は住んでいないので管理会社も解約は独りの区分所有者の力を反映されて実行さ
れるケースが多い。つまり管理会社や一部の役員（自治会、理事、監事、防火管理者）の意見が反映されやすいマンションは、大型、ローコストで安いマンションです。

管理会社にとって利益の出やすいマンションはローコストで、戸数の多い大型で、安いマンションです。管理会社と一部の役員が組合運営をコントロールし易い。

※結論、弱者はコントロールしやすいのでどうすれば、修繕積立金等の節約をして、管理費等の値上げを抑制しより多く蓄え、資産価値を高める方向に資金を費やす方
　法をマンション内に居住しているマンション管理士等を公募、あるいは推薦して、その者を中心にして管理を考えて下さい。これ等しか見当たりません。

[288: 匿名さん]

いじめは正にその通りと思います。
高額で場所の良い区分所有建物（億ション）の住民は、借金が少なく自由度があり、資産価値の低下（高く売れる事高く貸せる事）に敏感です。
※必然性の薄い積立金残額減少と必然性の無い月々積立費値上げは売価に影響し、そこの場所広さの賃料から引かれるコストです。

管理会社で出色の担当者でなければ、理事会の味方をします。事なかれが一番の得だからです。
しかしながら、住民はヒトの話とモノの話をごっちゃにしてはいけません。

「田舎モノ」は周囲に合わせなければならない傾向はありますが、それを区分所有建物に持ち込むと最終的には、皆が損をします。皆で損すれば怖くないは、前出の億ションの住民からは見ればバカです。
唯一絶対的な力は臨時総会の議決ですが、田舎のマンションでこれを行うには余程の器量の住民（法に精通し設備建築に精通し度胸がある）でもなかなか苦労します。

[289: 匿名さん]

総会は区分所有者の意思決定機関。総会の案の可否によってマンションの行く末が決定される。
私のマンションでは総会の案の可否が不明であったので、過去の議案書と議事録を理事に頼んで精査しましたら、

管理委託書に総会の議事録を各区分所有者に配布する費用が含まれているのに、配布もされず掲示もされていないことにきずきました。
しかし、議事録には議案の賛否の記述には票数を真面目に記載されている場合と、票数なしに賛成多数の記述のみの場合と、
際立っているのは、意思表示なき者は理事長（議長）に一任して賛成多数として記載されている総会議事録もありました。

区分所有者総数４００と議決権総数が４００のマンションで団地型のマンションですが、時には委任状、議決権行使書は配布されず、
出席表のみの配付の総会もありました。出席者は区分所有者４００名中３５名の出席者で総会案を可決して欠席者（棄権者若しくは意思表示なき者）
は無視されている総会もありました。

これ等は管理会社のアドバイスと時の役員の過半数が共謀して総会案を作成していました。
適正化法施行当時からも数回はこの状態でしたが私がクレーマー扱いを覚悟で動議をだして徐々にではありますが改善されております。

結論は役員の資質がいかに大事であるかの証明です。

[290: 匿名さん]

各マンションは総会の案の作成機関である組合の理事会にメスを入れて下さい。
その器量は区分所有権を持ったマンション管理士等である。

[291: 匿名さん]

優秀な有資格者（実務経験のある）が、理事、修繕委員会に就任してくれれば良いのですが、業務で行うわけでもなく、帰宅をしてからでは、余程周囲の応援が無ければ、難しいでしょうね。
その周囲も、アナタは有資格者で優秀だから、全力で助けるから、、、と言ってもイザとなると、、、、
矢面に立てるのは、区分所有権があればできますが、余程器量度胸ともにある人物でないと、、、

マンションは、その区分所有する住民の質と輪番・自薦・他薦を問わず、その集合体で、物事に反対しようが、賛成（委任状）しようが、棄権（無関心）でも、費用は専有応分に負担は間違いありません。
結局、住民の集合体の理事会の質が良ければ、健全に運営されている良いマンションでしょうね。
勿論、雇用している管理会社のフロント管理人に、業務委託契約の内容を最大限に気持ちよく履行させるのもその理事会です。

[292: 匿名さん]

分譲マンションの管理は、組合の役員の良悪が全てであると思います。法令に反する規約を探して削除しましよう。

※法令に反する規約を削除するには総会の決議は必要なく理事会で削除の報告で良い、。万が一法令に反する規約を

用いて総会で決議した案件は無効になりますので案件に拠りますが当時の役員に責任の追及をするか、法令に反する

規約を実行して支払った管理費等の返還請求、若しくは損害の賠償責任を実行して下さい。