ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンスってどうですか？ Part9

[匿名さん]

ザパークハウス晴海タワーズティアロレジデンスのPart9となりました。
引き続きいろいろ情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545780/

所在地：東京都中央区晴海2丁目108番、109番（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩13分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩13分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.15平米～101.80平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[751: 匿名さん]

今朝の日経にも中央区地下鉄新線の記事が出てましたね。
お隣三井はたしか7月末にMRのオープンを延期してますから、東京都が7月にまとめる広域交通ネットワーク計画に盛り込むかを見据える狙いでしょう。

スレ違いではありますが、お隣が高くなればなるほど、ティアロにとっては売却時の価格競争力が増しますからね。
貴重な参考情報でしょう。

[752: 匿名さん]

単純にPHTとここの在庫が捌けるのを待ってるだけでしょ。
地下鉄はできても20年後だし選手村の方だからここの駅徒歩15分は変わらないよ。

[754: 匿名さん]

>>752
いやいや。

豊洲の発売時期だって計算のうえに決まってるでしょ。ここがはけるの待ってるとしても同じ価格帯で勝負しないが故なんだから。

地下鉄も中央区計画は10年後ターゲットですしね。
期待を煽れるなら価格に織り込む。
それがディベってもんでしょ。

[755: 匿名さん]

地下鉄は一生無理でしょ。
ＢＲＴできるだけでもありがたいと思わないと。

[756: 匿名さん]

あと、地下構造上、選手村側に駅はないと思われます。

以上。

[757: 匿名さん]

＞駅近／遠とか、開放感/閉塞感とか、
この議論
昔、のらさんがしてたような。。。。

駅近は、一生、飽きません。
開放感（眺望？）は、3日で飽きます。

[758: 匿名さん]

ここの値付けはフイックスしてますからご心配なく。

[759: 購入検討中さん]

電車で通勤しないので駅近にこだわらない人もいますよ。

[760: 匿名さん]

>757
眺望が3日で飽きる、ってのは
眺望の悪いマンションの営業がよく使う言い訳。
良い眺望の部屋なら、簡単には飽きない。

もっとも、駅遠マンションの営業も
少しくらい歩いたほうが健康に良い、って言い訳を使ったりするが。

[762: 匿名さん]

今おれが住んでるマンションからも東京タワーなら見える。

東京タワーさえ見えれば眺望が良い、って単純な考え方が間違っているんだよ。
東京タワーだけではなく、その他の物がバランス良く見えなければ、良い眺望とは言えない。

[763: 匿名さん]

>>761
そんな人でもこのスレが気になって、わざわざ書き込みまでされてるんですから、マンションは駅近が全てではないという良い見本ですね。

[764: 匿名さん]

>>760
レインボーブリッジの目の前に住んでいますが、さすがに五年も住んでるとなにも思わなくなりましたよ

[767: 匿名さん]

開放感って、専有部から見る眺望のことだけじゃなくて、
マンション出てからの環境も含みだけどね。
開放感と眺望を同じものと考えていること自体ナンセンスwww

[768: 匿名さん]

とにかくこのマンションは住んでみないと本当の良さは分からない。
クロノ先住民が言うんだから間違いない。

[769: 匿名さん]

過去のセオリーに沿った投資基準だと間尺に合わないんだろうけど、
結論、この環境を気にいる人向けだったらそれでよいのだろう。
価値観の違いによって好き嫌いが如実にはっきりする物件ってのもユニークですね！！

[771: 匿名さん]

オリンピックが決まって1年以上経つのに実現しそうなのがBRTだけなのが最大の問題だろうね。
何十年も放置されてきたのが晴海なんだからここで空き地が埋まらないと永遠に空き地だよ。

[772: 匿名さん]

隣の三井の販売が遅いから、暇な晴海ネガさんがここに長居してますね。
まあいいや、ゆっくりしていきなせ。

ここの民はおおらかですから^ ^

私も駅遠いのは承知、ここの環境は他に代え難いと思いますよ。

[773: 匿名さん]

よく眺望が3日で飽きると言う人がいるけど、仮にそうだとしても開放感は飽きるものでないです。逆に目の前に他の建物がある閉塞感とか、他人の視線が気になるストレスは、何年何十年たとうが慣れることは決してないと思う。

[774: サラリーマンさん]

毎日月島駅まで遠いよ～
風強くて雨降ってたら駅着くまでに背広がおじゃんになっちゃうよ～

[775: 匿名さん]

眺望も開放感も駅遠も出尽くしでしょ
んでもってこの売れ行きってのがその答え
タワーズにドトール・・・晴海のイメージがどんどん悪くなってくね
住んでみなけりゃ、ってレスがあるけど「住めば都晴海」ってコピーを思い出したｗ

つーか三井も困ってんじゃないの？
その分安く調整してくれれば検討者にとっては願ったりだけど、
それを期待できるご時勢でもないしなぁ

[776: ご近所さん]

隣の三井の値付けが終われば、ここも一気に売れるでしょう。
このご時世で三井に安く出してとは言えませんが、パークホームズ豊洲やキャピタルゲートよりお得感のある値付けにする、いいお部屋はめちゃ高く、そうでないお部屋は思い切って安く、メリハリのある値付けで、とにかく売り切って欲しい。
そうすることで、ティアロにも客が目を向けると思います。もともと物件自体はいいのだし。

交通機関については、基本バスなんだと思って購入した方がいいのでは？車イスが一人で乗れる段差のないバス、いいと思います。

それで、東京ベイシティ交通の新浦安駅周辺の路線図や時刻表を参考にしてみてはいかがかと。
BRT協議会には、京成バスが参加しています。
東京ベイシティ交通は、京成グループなので、ノウハウが活かされると思います。
新浦安駅からの最終バスが12:30です。
個人的には、こんなんでいいんじゃね？と思ってますが、資産価値にこだわりたい方たちからは総スカンを食うでしょうか。

[777: 匿名さん]

>>775
臆面もないネガ、近隣スレだとヒートアップして盛り上がるのでしょうが、こちらはみなさん大人なので^ ^
ヨシヨシ。

[778: 匿名さん]

そのバス停が遠い。
一番近いバス停は、使う意味のない晴海埠頭行きと、本数が少ない上に銀座には行かない八重洲行き。
通勤で丸の内行きに乗りたければ、信号を２回渡って徒歩７分のバス停。

[779: [男性]]

>>778
776さんはBRTバス停が近くにできる前提で話してるんじゃ…

[780: 匿名さん]

さてさて間もなく第4期2次の販売開始です。
ポジもネガもご注目。

<販売戸数推移>
第2期終了時の未分譲住戸：205戸
第3期：1次55戸→2次⁇戸→3次30戸→4次10戸
第4期：1次48戸→2次【6月下旬販売開始予定】

2次販売開始時点での未販売住戸は40〜50戸程度と推定。先着順住戸26戸と合わせておよそ70戸前後。来年4月の完成まで残り10ヶ月。完成までの完売が現実味を帯びて来たかな？？それともまだ安心は出来ないかな？？

先日モデルルームにて、最終期(第5期？)は秋頃を予定していると聞きました。これが正しいならば、未販売住戸のうち20〜25戸程度を来期用に残すと思われます。

従って、第4期2次の販売は20戸前後と予想。
売れ残りが出たら先着順にまわして、7月下旬〜8月中旬に第4期3次で5〜10戸販売。9月以降に最終期販売開始して、晴海三井と競合しつつ年が明けて2月頃に先着順を含めて完売といった流れかな。

[781: ご近所さん [女性 40代]]

昨日、屋上（運河側）の鉄製の骨組みが２階のプライベートルーフガーデンの部分に落下した。
旦那が一生懸命撮影してたけど、とりあえず死傷者は出なかったみたいよ。
壁をガチャガチャつたって落ちてったから多少傷ついてるかも。
気になる人は担当に聞いてみるといいよ。

[782: 匿名さん]

荒天なら駅までシャトルバスかな。
トリトン抜けて勝どき駅までいけばそんなに距離感じなかった。
BRT次第だけど、晴海にこんなにマンション建ったら都バスの路線も見直されるかもね。
難しければ、晴海ライナー(だっけ？)を延長するようバス会社に申し入れるとか、あれは民間だから柔軟に対応してくれるんじゃない、お金になりそうだし。
トリトンが絡んでいれば巻き込んで。

[783: 匿名さん]

平日通勤はシャトルがあるから問題ないですね。
しいて言うと土日ですかね。クロノやお隣三井と上手く提携したりして、土日にイオンやららぽーとへのシャトル出せたらいいですね。

[784: 匿名さん]

>>781
事実ですか？

[785: 物件比較中さん]

静かで抜け感がばっちりですが駅から遠すぎるのがネックですね
眺望が永久保証の部屋なら欲しいですが運河向きがないのが残念です

[786: 契約済みさん]

>>781
>>784
南向き契約者です。
781さんのレスが気になったので、昨日現地を見てきました。

小雨の降る曇り空の下でしたのではっきりとは見れませんでしたが、目をこらして見る限り、南側の壁やガラスに傷・割れが発生しているようには見えませんでした。

落下物については、あれかな〜？と思われる物もありましたが、単なる資材にも見え、プライベートルーフガーデンの上なのでよく分かりませんでした。

結論、落下したのは事実かもしれませんが、取り立てて何か影響が出ているようには見えませんでした。
また、もしプライベートルーフガーデンや壁面に破損があったとしても、完成前には必ず修理されるかと思っています。

[787: 匿名さん]

>>786
ガセだよ。

[788: 匿名さん]

>>786
私も南側契約者です。
本日確認しましたが、異常は見られませんでした。
プライベートルーフガーデンにあるフェンスのような資材は、いつも置いてあるものです。

[789: 匿名さん]

>>788
確かに土曜日には、南側最上階の足場が1/3くらいなかった。地上で、大きな鉄製のようなものの分解作業をしてました。
あれが落下したとなると、120m以上落下したことになりますね。かなりの衝撃かと。
781さんの旦那様が撮影されたとのことなので、事実であると思いますが。

[790: 匿名さん]

てか、南側の契約者、誰か営業に問い合わせたら？笑
事実ならさすがに嘘は言わんでしょ。

[791: 匿名さん]

事実だとしたら映像を見たいところですね。
テレビ局にでも売り込んでるのかな。

[792: 匿名さん]

第4期2次：40戸

あれ？計算間違ったかな？
4期で終わりなのかな？それとももう少し残っているのかな？

[793: 物件比較中さん]

パークタワー晴海が売りに出たら完売るんでしょうね

[794: 匿名さん]

じゃあまだしばらく先ですかね？

[795: 物件比較中さん]

仕様は良いのに売れませんね
クロノレジデンスと共用部を共通化しなかったのが敗因でしょうか？

[796: 契約済みさん]

クロノレジデンスとの共用部の共同利用は、共同利用できた場合にプラス要因となるかもしれませんが、共同利用できないからといってマイナス要因になることはないと思います。クロノとティアロを全く無関係なマンションとすれば、共同利用できなくて当然ですので。（個人的にはシャトルバスを共同運行して欲しいですが）

この物件のマイナス要因は、駅からの距離が堂々の1位だと思います。ゆりかもめだろうが何だろうが、徒歩10分の壁は一般的に非常に高いのだと思います。ティアロは、駅徒歩13分を許容できない人には検討対象にすら挙がらないわけですが、この辺りの地域でタワマンを探している大多数の人が駅からの距離を気にしているということかと。
これはこのスレでも散々ネタになってきた点ですし、今さら誰も異を唱えはしないと思います。

この物件のマイナス要因をもう1つ挙げるならば、個人的には、全熱交換式24時間換気システムが実は影のネガティブ要素になっていると思います。

このシステムはその効果を理解すれば相応に良い設備なわけですが、如何せん、一般ウケしない設備です。相当なコストも掛かっているだろうに、HPやsuumoで大々的にアピールしていないのは、アピールした所で検討者に伝わらないと三菱地所も認識しているんだと思います。

また、このシステムが影響して（オール電化であることも原因となっていますが）パイプスペースを確保するために窓の開口部面積が狭くなってしまっています。中住戸だと、もともと縦長の間取りであることに加え、お世辞にも広いとは言えない開口部が、モデルルームなどでも心理的に狭さを感じさせてしまっているのだと推察しています。
更に、このシステムはリビングが織り上げ天井となる原因となっています。この換気システムが無ければ、もう少しフラットな天井が実現できたかもしれません。

私は中住戸の契約者ですが、私のように上記の2点を気にしない、或いは納得した上でそれを上回る良さを見出せる人が母集団として相対的に少ないことが、苦戦の理由だと思っています。

[797: 契約済みさん]

自分の投稿の長文さに驚愕

シンプルに言うと売れ行きが伸び悩む理由は2つ
・駅から遠い
・全熱交換式24時間換気システムは過剰

[798: 契約済みさん]

>>796
全熱交換機は他のマンションが仕様低下になっているなか、凄く良いと思うのですが、受けないんですかね。私も中住戸で、確かに開口部が狭くそこは残念です。しかし先日現地にいって、KTT、DTとロケして、やっぱりティアロの開放感に惹かれました。

[799: 匿名]

>>798
全熱交換器はとても良いですよ。このシステムが過剰で、が理由にはならない気がしますけどねぇ。やっぱり駅距離が最大の理由ですかね。懸念点を払拭するだけのものを感じている方が契約してると思いますし、駅近は沢山あるかもですが逆にこの距離を歩けばあの開放感に辿り着けるというのも最大のポイントかなと思います。地方なら兎も角、都心でですからね。

[800: 物件比較中さん]

解放感が魅力的だが駅から遠いね
有明に特徴が近い気がしますが有明はゆりかもめが一応あるし