プレイズ御所南ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

プレイズ御所南についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://re.sanco.co.jp/praise/pj/goshominami/

所在地：京都府京都市中京区二条通東洞院西入ル仁王門町21番2（地番）
交通：京都市営地下鉄烏丸線 「烏丸御池」駅 徒歩5分
京都市営地下鉄東西線 「烏丸御池」駅 徒歩5分
京都市営地下鉄烏丸線 「丸太町」駅 徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：38.15平米～108.49平米
売主・事業主：三交不動産　大阪支店
販売代理：住友不動産販売
施工会社：未定
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

交通アクセスがいいのが魅力ですね。
詳細は、まだ解りませんけど幾らくらいなのでしょうか？
29戸なので、こじまりとしたマンションですね。
間取りの広さを見ると、かなりバリエーション豊富な感じですが。
管理費などの面が気になります。

[2: 匿名さん]

立地的にかなりの価格になりそうですね〜

[3: 物件比較中さん]

御所南校区ってだけで御所にも御池にもどっち付かず…って感じの立地ですけどね。29だし盛りすぎるとね。家具屋のマンションみたいになりますよね。どんな価格つけてくるかでいかに売主がこの辺の最近の動向を勉強してるかわかるので期待しています。
成基には近くてよさそ。

[4: 買い換え検討中]

長期に住むことを考えると29戸はちと厳しいなぁ。管理費、修繕費の値上がりが怖い・・・

[5: 物件比較中さん]

>>4
１５年頃の大規模修繕を終えると 修繕積み立て金は底をついて 次回から大幅アップ。

[6: 匿名さん]

ここを検討されている方は、それは見込んでの事だと思われますけれどね。。。
ただどの程度の修繕費のプールが必要になってくるのかっていうのは
最初からわかっているといいのですが、
建材のコストの動向もあるから、現時点では何とも言えない、というところなのでしょう。

[7: 物件比較中さん]

投資向けでしょうか？小さい部屋が多いみたいですね。東京でも説明会するみたいですし

[8: 匿名さん]

修繕費の値上げについては計画書のようなものがあるとどこかで読んだ気がします。
営業さんに聞いたら見せてもらえるのではないでしょうか。
あくまでも計画だから実際の値上げについてはどうなるのかわからないかもしれませんが。
漠然と値上げされるかもしれないと思って暮らすのとある程度知っているのとでは気持ちの面で違ってきますよね。

[9: 匿名さん]

「本宅として、別宅として・・・・・」と公式ホームページに書かれているし、
写真も観光や老舗を意識したものが多いように感じました。

狭い部屋がほとんどだし、東京でも説明会があるそうだから、
御所南小学校のファミリー狙いだけではなさそうです。

小規模マンションは、セカンドや投資用の人が多いと、
ちょっと住みにくいかなと思います。価格もきっと東京並でしょうね。

[10: 匿名さん]

東京でも説明会が開かれるという事は、オーナーが東京にいて
資産運用マンションとして購入する方がいらっしゃると考えるべきですか？
セカンドマンションとしての購入は、税金対策でとか？
どちらにしてもオーナー不在だと管理組合がややこしくなりそう？

[11: 匿名さん]

セカンドや別荘として購入される方もいらっしゃるかもしれないということですね。
投資用としても購入される方もいらっしゃるということは賃貸で住む方もいることに関しては、永住目的で購入される方には管理組合のこともありますが、少し不安ですね。

[12: 匿名さん]

ここは、家族がごく普通に日常生活をする場所で、近隣は一軒家、小さなお店、駐車場などです。

御所に近いと言えば近いけれど、数分かかりますし、二条城も数分。
ただし、二条城は入場料が必要で、いつも観光バスがたくさん停まり、観光客でごった返しているので、しょっちゅう気軽に散歩する感じではありません。

だから、御所南と言っても、京都に住む者にとっては、ここをセカンドにするなら、ちょっと夢がないなぁという感じです。

38.15m2～108.49m2で狭い間取りがたくさんあり、東京で説明会を開くということなので、賃貸用に購入される人が
多いのでしょうか。ペイするかどうかは販売価格と修繕費の値上がり次第でしょうが、単身者や単身赴任者は四条、河原町や御池等の外食に便利で、京都駅に近い方がいいのかなとも思います。

では、このマンションに居住すると考えると、まず賃貸やセカンドがどれぐらい占めるのかが問題になると思います。

周囲が賃貸ばかりだったら、入れ替わりも激しく、何のために分譲を買ったのかと思ってしまいます。
また、賃貸で住む人はマンションの資産価値の維持には無頓着でマナーやルールにも問題があったりします。

セカンドの人は飽きたら売って他所へ行かれるでしょう。

小規模なので、管理組合の理事や自治会の役員はすぐに回ってくるし、目的の違う人が区分所有者となるので、総会決議がまとまるかどうか。

このあたりを歩いてみると、駐車場や古い一軒家も多いので、まだまだ出そうかなと感じました。

[13: 匿名さん]

総戸数が少なすぎますね。
小学校の校区としては、このあたりは評判良いようですが
家族で住むにはどうなのかなと思わなくもありませんね。
駐車場も機械式で良いから設備できるような
もう少し広い土地であったら良かったかなと思います。

[14: 匿名さん]

ここはべらぼうに安いっ！大特価だわ

[15: 匿名さん]

この土地の広さで無理に作られるのか
総戸数が２９戸なのは、少し少なすぎる気がします。

こじんまりとした物件希望の人もおられるかと思いますが
将来の修繕積立などのことを考えるとどんどん高くなりそうで怖い気がします。

[16: 匿名さん]

この値段で安いというのか
数年前と比べたら２倍～３倍の価格だぞ

[17: 匿名さん]

いろんなものの価格が高騰しているのですから
マンションの価格が高騰しても当然のことだと思います。
今は特に、オリンピック地の建設などのこともあって資材が高くなっているようです。
必然的に、物件価格も高騰してしまっているように思います。

だからといって、購入を先延ばしにしても、
この先価格帯が下がることはほぼないでしょう。
予算と相談して、いつ購入するのかは個々の考え方次第だと思います。

[18: 購入検討中さん [男性 40代]]

場所はいいと思うのですが・・・
間取りにピンとくるものが無かったので
私はパスします。

閑静でいいんだけどな～

[19: 匿名さん]

閑静であるというのが一番の重要ポイントになるのかなぁという風にも思います
静かに暮らせるのは何気に貴重。

ただ「コレ」っていうのは確かになかなかないかも。

駅までは5分で行けるので、それはそれで交通の便的にはいいのかしら。

あと買物とか、何かいい事っていうのがあればいいのかなぁ。

[20: 匿名さん]

間取りも30平米台から110平米まで10種類以上あり、
狭い間取りが中心。

売れているのは狭い住戸が多い。東京でも説明会があったので、
賃貸用として購入されたのかも。

広い部屋が残っているということは、富裕層のセカンドとしては
それほど、魅力がなかったのかも。

29戸という小規模マンションに、価値観や家族構成が違う人が
住むことになるので、永住用にと考えると、長い目で考えると
がっかりすることが多いかも。

御所南小学校もマンモス化したし、春日小学校が復活するので、
ファミリーにとっても御所南の魅力が以前ほどではないのかも。

静かで地下鉄の駅が2駅使えるのはよいけれど、確かに、これという
決め手がない。