大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？ その3

[匿名さん [男性 30代]]

株式会社大京アステージについてその3です。
大京アステージ管理物件にお住まいの方、マンション購入検討中の方など、情報交換しましょう。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/168249/



物件URL：http://www.daikyo-astage.co.jp/index.html
施工会社：無し
管理会社：株式会社大京アステージ

【東京23区の新築マンション掲示板から管理組合・管理会社・理事会掲示板へ移動しました。2015.2.13　管理担当】

[3019: 検討板ユーザーさん]

>>3017 匿名さん
他の代理店で大規模なところ（ほとんどの保険会社を扱うような代理店）を探し加入すれば良いはずです。
多分、親身になってくれますし、今より、保険金も出ようになるはずです。

[3020: 匿名さん]

まともに保険提案できないような管理会社は、そもそも変えた方がいい。

[3021: 評判気になるさん]

最近のマンションの管理人、挨拶もしない。毎回、違う人か来る。感じ悪い管理人が多くて困っている。
郵便配達員や、宅急便屋さんに向って、変なオジサン皆でバカにしてなど耳打している。
管理人同士で、住人の変な情報共有をしている。不快な管理人が多くて困っている。ライオンズマンション中央林間。

[3022: 匿名さん]

住人の噂話をするような方は、マンション管理人として不適格です。変更して頂くのが良いかと思います。
ましてや管理人は守秘義務もあるはずですし遵守出来ないのでしょうから管理会社へお伝えして。

[3023: 通りがかりさん]

>>3021 評判気になるさん
　病気で休んでいるか、辞めたんじゃないのかな？
だから日替わりで代わりの管理員が来ているのかな？
大凶に聞いてみたら？
感じ悪い管理員は来させないでと言うことも忘れずに付け加えてください。

[3024: 名無しさん]

管理組合が大凶から大規模修繕工事をしないなら管理委託契約を切ると言われたと貼り紙があった。

タイルは１枚剥がれただけ、
今後万が一タイルか剥がれても斜めなので敷地外に落ちる可能性はない、
漏水も外階段から共用廊下に入る入口で外から雨水が回り込んだだけかも、
小さなヒビは隣室との境の斜めの壁が1ヶ所、
外壁の膨らみは無い、
目地が劣化してるらしいが難しい工作ではない。

不信感しかない。

[3025: 名無し]

>>3024 名無しさん

しないっていうか金なくて出来ないんじゃないのかね？そんな修繕しない・出来ないマンション大京じゃなくても見捨てられると思う。

[3026: 匿名さん]

＞＞3024　名無しさん
前回の大規模修繕工事から何年経過していますか。
背景をもう少し詳しく教えていただけますか。

[3027: 匿名さん]

>>3025 名無しさん
一回目で使いすぎると、その後、修繕資金不足となります。長期修繕計画書通りにしなくても構いません。競争原理が働かせるよう多数の業者にお見積もり…

[3028: 匿名さん]

>>3024 名無しさん
外壁の膨らみって目視では余程酷くなければわかりませんよ。

[3029: 匿名さん]

大京アステージは、酷い提案をしてきました。また報告します。

[3030: 匿名さん]

＞＞3029　匿名さん
どのような提案ですか。修繕工事、管理委託契約、火災保険など差し支えない範囲でご報告をお願いします。

[3031: 匿名さん]

>>3014 eマンションさん

まずは弁護士へ確認すべき内容でした。
管理組合がしてはならない事。平気で提案します。
分譲マンションのクォリティを下げ、
いづれ雑居ビルのようになるかと心配です。
管理のカの字があるのか。

[3032: 匿名さん]

分譲マンション、1回目の修繕工事のお金は足りても2回目が不足で朽ちてしまうマンションが多いらしい。タイルが貼られているマンションなら、タイルが落ちない工法を最初に施工すれば、後年まで持つだろうし、マンションに長く住み続けられるようにしたい。

[3033: 匿名さん]

大京関係者にまともな人間は存在するのでしょうか？

[3034: 匿名さん]

>3033 匿名さん
ご質問の背景を教えていただけますか。大京グループの関係者から何か不愉快な思いをさせられたのですか。

[3035: 匿名さん]

>>3034 匿名さん

まずは
この投稿の1から3033まで全て読んだ上でご質問されてはどうですか。

[3036: 匿名さん]

>>2982 匿名さん
そのエレベーター、何人乗りですか。型番は？築何年のマンションですか。

[3037: 名無しさん]

>>3025 名無しさん

3024読むと大規模修繕する必要は皆無。

業者に言われるまま必要のない工事に数千万の大金をほいほい出すのが普通の客だという認識はおかしい。

[3038: 匿名さん]

>>3037 名無しさん
どこをどう読んで必要性皆無と言っているのか…
タイルが剥がれた場所が不明、劣化診断を実施したのか不明、漏水の原因も不明、目地の劣化は工作されたのか不明って何一つ判断材料ないけど…

[3039: ブー]

工事でふっかけてきます。
こちらが素人だと思って馬鹿にしてると思います。
不誠実な対応に不信感しかありません。

[3040: ブー]

>>3024 名無しさん

大凶はボッタクリ工事の常習犯

[3041: ブー]

>>3024 さん

大凶はボッタクリ工事の

[3042: マンション検討中さん]

大規模修繕をコンサルに任せれば安心か？

良いコンサルタントの見極め方があれば、ここに記入下さい。

マンションの資金が長期的に枯渇しないようにしたい？！

[3043: 匿名さん]

＞3042 マンション検討中さん
あんたも胡散臭いが、胡散臭い連中に何を聞きたいの？

[3044: 匿名さん]

管理組合と直接契約している体面なのだが、業者がアステージへ裏で毎月、キックバック数万円支払ってる事実。業者はこれを良しとは思っていないが、いつまでもやめないところが最悪だと思う。

[3045: マンション掲示板さん]

接遇意識ゼロ、不快で嫌な管理人さん達！
今日は、廊下に脚立を忘れていったよ。ライオンズマンション中央林間

[3046: 名無しさん]

漏水業者トランスリーはまもなく社員がいなくなります。やがて倒産の危機が到来…

[3047: 名無し]

まあ業者にしてみれば１対１でなく、意思決定がいろいろめんどくさい「管理組合」という相手より管理会社にワンクッション入ってもらった方がコスパが良い。
そもそもその昔メディアにこぞって管理会社が叩かれるようになって時を同じくしてデフレ脱却が困難になり大企業の破綻も増えた。
海外では第三者管理が一般的で、はんこもいらなかったし、仕事も金も効率良く回っている。
管理組合活動にかけるエネルギーをもっと生産性の高いことに使った方が、今後の日本経済活性化につながるのでは。
個人的には、極力管理組合活動に関わりたくなく、個人の生活と仕事に集中したく、きっちり管理会社がコスト相応の管理してくれればそれでよしなんですけどねえ。
なんか、誰も幸せにならない仕組みのような従来型。
ホテルライクを売りにするデべもあるけどホテルに管理組合活動はなく、最近は大手も第三者管理方式を売りにし出した。

[3048: 匿名さん]

マンションの管理組合で何もしない者が窮屈に感じることはない。
管理会社に任せておけば全てやってくれるよ。

[3049: マンション掲示板さん]

>>3048 匿名さん
もちろんお任せしてしまうのもOKですが、、

[3050: 名無しさん]

やらないとやれ輪番制だ、やれ非協力的だと家族ごと肩身の狭い思いする。
町内会だけで十分だ。
DAもオリグルになっても業界トップの担当一人当たり物件数らしい。だからこんな感じなのかね。

[3051: 匿名さん]

>>3050 名無しさん

知識もない管理組合の為、マンションがめちゃくちゃになりそうで怖いです。まともな管理会社は存在するのか不明…

[3052: 通りがかりさん]

ビルの管理者をマンション管理人として雇い共用部の適切な管理が出来れば良いのではないかと。ビル管理を基本として欲しい。

[3053: 通りがかりさん]

「マンション管理
管理組合運営業務からマンション事情に合わせた長期修繕計画や資産価値の維持・向上のためのご提案までトータルにサポートいたします。
詳しくはこちら」
上記の内容は！大京アステージのホームページの内容ですが。
長年住んで！アステージが資産価値向上の為に提案することはなく、真逆になってます。本当にどうしようもない提案してきます。阻止するのがやっとでストレス溜まります。他のマンションでは絶対しない事を提案しますから、管理組合がそれを知らずに総会議案となり通ってしまう事もある。ここを読んで頂き反省して欲しい。

[3054: 匿名さん]

>>3053 通りがかりさん
＞管理組合がそれを知らずに総会議案となり通ってしまう事もある
議案の決議に議決権行使書を利用されていると思います。
議決権行使書は誰がどこへ集票し、誰が開票し、どこに保管されていますか？

[3055: 匿名さん]

私もG社が管理している区分マンションの住民です。
理事長に過去の議決権行使書の閲覧をお願いしたら、議決権行使書だけはG社が保管していると断られました。
これっておかしいですよね。
どうして議決権行使書だけG社が保管しているのか、意味が分かりません。

[3056: 匿名さん]

これまで密に相談しながらやってきて当分は大規模な工事はないと言う話だったのに、突然、来年３月までに大規模修繕しないとと言って一戸200万?戸数の概算金額とスケジュール案、積立でたりないので借金と臨時徴収案を出してきたらしい。理事会は契約更新しない方向。大京に何があった？。本社か親会社の意向だと思うけど。

[3057: 匿名さん]

大規模修繕工事は計画的にやらないとね。
専門委員会を立ち上げ、総会で工事の発意の承認を得て
それから動いていく。
大体最低２年はかかるよ、発意から工事終了までは。

[3058: 匿名さん]

工事をやるかどうか決めるのは理事会でしょう。
それを管理会社のせいにして、契約を更新しないというのも
おかしいね。

[3059: 匿名さん]

不具合が有れば修繕・修理は必要ですが、定期的に行う計画修繕はお金が掛かります。
管理会社は国交省や金融機関からの借入で計画修繕に徳が有るように言いますが、大したメリットは有りません。
管理会社が修繕計画を促すのは、委託管理契約の善管義務によるものですが、自ら進んで修繕計画提案・借入計画をは工事受託営業になります。
また、独立系管理会社の場合はコンサルや施工会社からの紹介料が絡んでいます。
大規模修繕の話を公開するとハエの様にコンサル・施工会社が集ってきます。

[3060: eマンションさん]

館内はマスクをして、と言うのに管理人はしてないです。廊下の電気はところどころ消えていて電球の交換もしません。駐車場は高いから借りない方がいいと言われて貸してもらえません。マンションライフは初めてなのですが管理人さんてそんな人なんですか。つくば市です。

[3061: 匿名さん]

>>3060 eマンションさん
管理人が常に清掃や点検などして動き回っているなら問題はないと思います。暑くて熱中症になるリスクを避けるためでしょうか。

電気は理事会に言えばいいです。管理費に余剰がなく買えないのかもしれません。

駐車場は管理規約の細則に従って申請していれば、管理人が手続きしないのは問題ですね。3つのうち、パッと見ておかしいのはこの点だけです。

[3062: 評判気になるさん]

>>3061 匿名さん

電球さえ買えないのか、放漫管理の為か。

[3063: 周辺住民さん]

電球の交換ですね。すぐやりなさい。

[3064: 口コミ知りたいさん]

>>3060さん

通常は管理員はそんな人ではありません。
ですがこの会社の管理員ならあり得ますね。

[3065: 匿名さん]

>>3064さん
そんな管理会社ですか。

[3066: 匿名さん]

マンションを購入した時点で、管理組合の資金計画をしっかり立てなければ金不足マンションに陥る事がほとんど。又、輪番制のシステムは諸刃の剣。知識の豊富な理事が集まれば良いが、ど素人がインターネット情報を信じ込み、管理会社と共におかしな業者を入れ込んでしまった場合の様々なリスクは、次回の理事会メンバーが背負う事になる。

[3067: 匿名さん]

>>3066　匿名さん
「ど素人がインターネット情報を信じ込み、管理会社と共におかしな業者を入れ込んでしまった場合」とは具体的にはどのようなケースですか。

[3068: 匿名さん]

工事業者を選ぶ場合は、インターネットで検索するのは
当たり前のことる
その判断をするのが理事会。

[3069: 口コミ知りたいさん]

>>3068 匿名さん
あほや

[3070: 口コミ知りたいさん]

>>3053 通りがかりさん
理事を務めてますが、レベルは他社と同等でしょうね。
担当営業により差が出ますが、悪くは無いと思います。

[3071: 匿名さん]

>>3070 口コミ知りたいさん

トラブル時の対応は、唖然とするほど悪いですよ。
人は多く辞めてしまって過去はわからないし、会社として、まともに判断もできないです。
デベ系なのに、管理戸数も減っていっています。

法面崩壊して、契約書から抜くだけとか、企業としてありえないです。

[3072: 評判気になるさん]

>> 3071 匿名さん
いくつか質問です。
・トラブル時の対応がどう悪かったのですか。
・退職者が続出したのはどこで知ったのですか。社員でしか知りえないと思います。
フロントがわざわざ前任者が退職したとは言わないです。
・会社としてまともに判断もできないとはどういうことですか。
・管理戸数が減ったのは2022年のみです。三菱地所コミュニティも減らしています。管理戸数が減った原因は何だとお考えですか。

[3073: マンション検討中さん]

築浅だと何も起こらないから、管理が良いと感じるのではないか。

[3074: 匿名さん]

>>3073　マンション検討中さん
どのコメントへの返信ですか。確かに仰る通りです。時が経つにつれて故障箇所が発生します。修繕への対応力が問われることになります。

[3075: マンション検討中さん]

>>3074 匿名さん
3070様です。

[3076: 匿名さん]

管理会社の変更先に大京アステージ選ぶ管理組合あるのだろうか。ネギカモって事か。

[3077: 匿名さん]

>>3076 匿名さん
もしそんな管理組合があったら、大京アステージに変えた理由を聞いてみたい。

[3078: マンコミュファンさん]

>>3077 さん
マンションは気に入っているが、この管理会社がどうしようもなく悪い。

[3079: 匿名さん]

>>3078 マンコミュファンさん
何となくお気持ちはわかります。ホームページにある「すべては”ありがとう”のために。」の”ありがとう”とは誰のため？

[3080: マンション検討中さん]

>>3079 匿名さん
大京アステージの広告は、公共広告機構に相談したい案件といえる。あらゆる手法でマンション管理組合の資産を自社に流し込むような対応をしてきた。無関心な管理組合ほど餌食にされる事実も相当確認してきた。
大京アステージ管理会社と管理組合は完全に利益相反関係である。

[3081: 匿名さん]

>>3080 マンション検討中さん
管理会社と管理組合は利益相反関係なのは当然です。具体的に大京アステージからどのような対応や提案があったのですか。

[3082: 匿名さん]

管理会社が大京アステージのマンションの方に質問です。
私のところでは、日常修繕（小修繕）の見積もりを大京アステージに依頼すると、工事業者の見積もりではなく、大京アステージの見積もりが理事会に出されます。この意味するところは、「大京アステージ見積もり＝工事業者の見積＋大京アステージ手数料」ということになります。おそらく大京アステージの手数料は20%から25%と推定できます。
この仕組みは皆様のマンションでも同じでしょうか。ちなみに大規模修繕は相見積もりをとり、大京とは無関係の建築会社に発注しました。

[3083: 匿名さん]

>>3082 匿名さん
大京アステージに管理を委託しています。ディベロッパーは大京です。
当管理組合でも、日常修繕の見積書は大京アステージの名前で提出されます。
大京アステージの協力会社以外の施工会社から見積りを取ると20％位安い価格で回答がありました。匿名さんの推測のとおり、25%程度が手数料となります。
その修繕工事における大京アステージの役割をフロントにお尋ねになったらいかがでしょうか。

[3084: 匿名さん]

>>3083 匿名さん、3082です。
大京アステージの手数料は、①工事内容の調整と仕様の作成、②修繕工事の手配等で発生する費用ということでしょう。しかし、実態は施工業者に丸投げの状態ですので、大京アステージの技術課が見積もりを作成するだけの業務が手数料（一般管理費等）に相当します。きちんと仕事をしてくれるのあれば、相当の費用を支払う用意はありますが、大京アステージは、管理委託契約を結んだマンションは自分たちの利権の場であると考えているようです。

もう一つの問題は、大京アステージの協力会社に管理組合が直接、見積もりをとることは禁止されています。これは「優位的な立場の濫用」に該当すると思うのですが、皆様はどうお考えでしょうか。

[3085: 匿名さん]

>>3084 匿名さん
3083の匿名さんです。
大京アステージの技術課が見積書や工事報告書を作成するだけなら、手数料はせいぜい10％位ですね。

「優位的な立場の濫用」とは独占禁止法のことですか。管理組合は他の施工会社を選択できるわけですから、該当しないと考えています。協力会社以外から相見積もりをとって、安い方に発注すればよいのです。

[3086: 匿名さん]

>>3085 匿名さん
3083です。
大京アステージの技術課は名ばかりのものです。案件にもよりますが、工程管理も工事報告書もすべて施工業者任せであり、実質は見積書を作成するだけの部署です。
現在、問題となっている案件は設備点検とリンクしており、管理組合が他社に発注する場合は、大京アステージに委託している設備点検業務を解除することにつながりますので悩んでいます。これは仕方が無いことですね。

[3087: 匿名さん]

3082さんと3083さんは何でそんなに高レベルな見識があるの？業界人？

[3088: 匿名さん]

ハイレベルなスレッドですね・・・

[3089: 匿名さん]

大京アステージは修繕積立金も奪いますか？

[3090: 匿名さん]

3082です。
築30年超のマンションに居住している一般人です。理事長を務めた関係で、この数年、管理組合の助言者として理事会に出席していますので、保守・点検業務の委託費用や日常修繕の費用がかなり割高になっていることが経験的に分かっています。当然、いくつかの修繕案件では管理組合として地元の業者から見積もりをとり、大京アステージとの差額がどこで生まれるのか考えてきました。

管理会社は営利企業ですから、委託された業務の中から利益をねん出しなければ企業として成立しません。それは管理組合も理解しなければなりません。したがって、清掃業務や設備点検業務など管理会社が専門業者に再委託するものについて、管理会社が一般管理費として手数料を加算することも認める立場です。しかし、日常修繕で管理会社が何もしないで、協力会社の見積もりを加工して管理会社の利益を加算するのは不当だと考えています。

修繕積立金に関するご質問もありますが、「奪われる」という表現はいかがなものでしょうか。修繕積立金を取り崩すような大きな修繕や、定期的に実施する大規模修繕など金額の大きな工事は相見積もりなど競争原理を働かせて適正価格で実施しなければなりません。そうしないと、すぐに修繕積立金はマイナスになってしまいます。しかし、そのためには管理組合が当事者意識をもって知識・知見を高め、必要な修繕を適正価格で実施できる力をつける必要があります。これは、素人の集りである管理組合にとって相当大変なことです。管理会社にお任せするということは、このような苦労を外注することであり、それを「奪われる」と考えるべきか、「仕方がないコストである」と考えるかは、意見の分かれるところです。

[3091: 匿名さん]

>>3090
3082さん
それは無理だと思います。オリックスは管理費だけでなく修繕積立金の５０～９０％を確保するよう指令を出していると推察します。相見積もりは大京協力会社の捏造で談合ではなく独占です。どう打開すれば良いでしょうか？

[3092: 匿名さん]

>>3091 匿名さん
3082です。
大規模修繕を例に説明します。修繕工事は管理組合が発注するものですから、どこに発注してもかまいません。ただし、大京アステージとは無縁の別の施工会社から見積もりを取るためには、次のプロセスが必要です。
（1） 管理組合が大規模修繕の工事仕様を作成する。
（2） 大京と無関係の施工会社でマンション修繕に実績のある施工会社を選定する。
（3） その施工会社に仕様を提示し、管理組合が直接見積もりを依頼する。
（4） 並列して大京にも見積依頼を出してもよい。
（5） 複数の見積書をとり、相互比較する。
（6） 比較の結果、最も提案内容のよい施工会社を選定する。

上記において（3）に大京を関与させないこと、施工会社名を大京に知られないようにすることが絶対条件となります。また、マンションの大規模修繕に多くの実績があり、一定の規模と評価を受けている施工会社を選定するのも重要です。安かろう悪かろうでは修繕工事品質が担保できません。

実際のところ、工事仕様作成は素人の集まりでは荷が重い作業ですが、1回でも大規模修繕を経験しているマンションでは、そのときの見積もり書や工事完了報告書から工事仕様の大枠は分かります。逆に、先に管理会社に見積もりを出させ、そこから工事仕様を固めていく方法もあります。

私どものケースでは、過去の事例から大京アステージの見積書（工事仕様はない）は、いわゆる標準工事であり、マンション固有の問題には対応していないと考え、管理組合の工事仕様を作成し、施工会社の担当者と打ち合わせ、細部を詰めていき、見積もりを出していただきました。この施工会社の見積書作成のための建物・設備の現物チェックは徹底しており、管理組合も多くの知見を得ることができました、大京アステージの見積り価格との差異は25%ほどありました。しかも、管理組合が提示した工事仕様の一部は見積には含まれていませんでした。

[3093: 匿名さん]

仕様書を作成するとかいってますが、簡単には素人では
つくれませんよ。
仕様書には、同じ修繕個所、同じ平米数、同じ仕様、同じ材料で
相見積をとらなければならないんです。
全ての修繕個所の平米数がわかりますか。例えば外壁とか開放廊下、
軒天、ベランダとかの平米数が。
それを知るには設計図面から算出しなければならないのですよ。
そこの部分は素人では無理ですから、設計コンサルタントに依頼
すべきです。
それがあれば、施工会社を公募とかスーパーゼネコン、地元の大手建設会社
等から候補を選び相見積もりの依頼をすればいいでしょう。

[3094: 匿名さん]

>>3086 匿名さん
3085（=3083）の匿名さんです。
「管理組合が他社に（設備修繕工事を）発注する場合は、大京アステージに委託している設備点検業務を解除することにつながります。」とは、匿名さんの見解ですか、それとも大京アステージの主張ですか。
その見解なり、主張なりが正しいのか、第三者の専門家であるマンション管理士に相談してはいかがですか。お住まいの都道府県のマンション管理士会のホームページに無料相談会のスケジュールが掲示されているはずです。
ご相談の際には、大京アステージとの管理委託契約書を持参することをお忘れなく。

[3095: 匿名さん]

相見積を取るということは同じ条件でなければ意味がありません。
屋上防水であれば、平米数、仕様（塗膜防水等）を明確化して
おかなければなりません。
壁面塗装でいえば、上塗り塗装かケレンしてから塗装をするかとか。
工事個所のひとつひとつの条件を提示しなければならないんです。
素人でできますか。
私のところも現在大規模修繕工事に着手していますが、施工会社から
相見積をとるときには、設計コンサルタントを雇い、共通仕様書を作成
してもらい、施工会社の候補選定については、管理会社、設計コンサルタント
からの推薦とかは一切受けず、専門委員で相見積もりの依頼をしました。
そして最終選考会についても、専門委員だけで行いました。
勿論、見積もり金額だけでなく、業者説明会もおこないました。その評価も
全て専門委員だけで行いました。

[3096: 管理担当]

[成りすまし行為のため、削除しました。管理担当]

[3097: 匿名さん]

雑排水管の高圧洗浄とか、エレベーターの点検、エントランスの自動ドア
の点検、清掃、小修繕等の全てを管理会社に委託するのを総合管理といいます。
また、それらの一部分を管理組合が直接業者に発注するやり方を部分管理といいます。
部分管理を増やした方が中間マージンが発生しませんので、経費は安くなります。
但し、管理組合で動くとなると自分たちで業者等を探し相見積もりを
取ることになり煩雑になります。
勿論理事会が直接発注したとしても、管理会社は理事会支援業務がありますので
無関係とはなりませんので協力しなければなりません。工事の立ち合い等を。
殆どのマンションは総合管理で管理会社と委託契約を結んでいますので、中間
マージンはとられますが、任せておけば楽ですよね。
お金か楽かのどちらを選択するかです。

[3098: 匿名さん]

>>3097 匿名さん
管理会社に発注すると、中間マージンが発生するのはわかっています。
そのマージンが適正ではないというのが3090さんのご意見です。

[3099: 匿名さん]

>>3098さん
管理会社に発注するのではなく、管理会社を通じて、または紹介
してもらって管理組合が発注する方法をとれればいいんでしょうが。
管理組合が直接発注するスタイルを取れば請求書は管理組合宛になって
いる筈です。管理会社宛の請求書であれば当然マージンを取ります。

[3100: 匿名さん]

それはそうと、自分たちで共通仕様書が作成できますか。
設計コンサルタント、マンション管理士、税理士、弁護士等
別々に依頼すると管理会社に依頼するよりかえって高くなるんでは。

[3101: 匿名さん]

大京アステージを信用してはどうでしょう。
腹を割って話せばわかってくれますよ。
同じ人間だから。

[3102: 匿名さん]

工事の発注は相見積もりを取らなければならないが、
その取り方を勉強する必要がある。

[3103: 匿名さん]

ここのスレ主は、スレ主旨ではしっかりしたことを書いて
いたけど、実際できないと判ったんじゃないかな。

[3104: 匿名さん]

スレ主ではなく、３０９６さんでした。

[3105: 匿名さん]

3082です。
ゼロから大規模修繕の工事仕様書を作成するのは素人には無理です。しかし、1回でも大規模修繕を経験すると、そのときの見積書が残ります。その中には①工事部位、②材料・施工方法、③数量（面積、長さ、個数など）、④単価、⑤金額が記載されています。

見積書の構造はマンションによって異なると思いますが。だいたい次のようになると思います。
1. 共通仮設工事
2. 直接仮設足場工事
3. 外壁下地補修工事・タイル補修工事（実数精算）
4. シーリング工事
5. 内外壁塗装工事（実数精算）
6. 鉄部塗装工事
7. 屋根・屋上バルコニー防水工事
8. 開放廊下・階段室補修工事
9. その他工事

このうち1～2は工事仕様が不要です。施工会社がマンションの状況から工事に必要な見積もりを算出します。3～8は標準工事であり、特別な理由がなければ、①工事部位、②施工方法、③数量（面積、長さ、個数など）は第1回（前回）と同じになります。この範囲であれば第1回（前回）大規模修繕の見積書を加工し、単価と金額欄が無い状態でコピーすればそのまま見積もり資料になります。

前回の大規模修繕と同じでない部分があれば、そこを工事仕様に追加します。私たちのケースでは一部の屋根防水の工法変更、シーリング打ち直し箇所の追加、排水口ストレーナーの変更、玄関扉の更新、面格子の更新、防火扉の腐食修繕、鳩除けネットなどを追加しました。この程度であれば、ここをこのようにして下さいと仕様に追加すれば見積もりを出してくれます。

見積書は上記の1～8の構成にしていただきましたので、容易に相見積もりの相互比較ができます。見積後も予算に合わせて修繕内容の調整は必要です。最終的にはほぼ予算通りの工事となりました。築年数の大きなマンションの場合、大規模修繕中に思いがけない問題個所が見つかる可能性があります。そのため、工事費の10%程度の予備費を予算化しており、いくつかの問題個所にも対応することができました。工事発注は責任施工方式であり、常駐する現場代理人とすべての問題について打ち合わせることができ、比較的スムーズに完了することができました。

話が複雑化するため、伏せていましたが、実はこのときの大規模修繕では共用部分の雑排水管の更新も含まれています。一部、専有部分の工事を含む複雑なものです。それについても更新範囲と専有部分との取り合い、排水管材質を指定して見積もりを出していただきました。

[3106: 匿名さん]

工事の概算費用はそれが普通の見積りとして取ります。
平米数や仕様、修繕個所が変わることはないんですか。
それに劣化箇所はどうやって相見積もりの中にいれるんですか。
設計コンサルタントが相見積もりを取るばあいの共通仕様書には
工事個所の図面も一緒に添付してますよ、それをみて業者は平米数
とかを計算して見積額をだしてきます。

[3107: 匿名さん]

>>3105さん
大体大規模修繕工事の共通仕様書や施工会社選定方法、見積書の
基本的内容等理解されているようですね。
そこまでの知識があるのなら、何故自分たちで設計コンサルタントを
選定し、自分たちだけで施工会社の選定をしないのですか。
共通仕様書で相見積もりを取る場合は、条件は全て同じでなければ
ならないのです。
条件が違ったら見積金額が違ってきます。前回の見積りで工事個所や
材料、仕様、平米数とかを活用して、単価だけを施工会社に記入して
貰うのはいいんですが、工事個所や仕様、材料が全て同じではないはずです。
前回と同じ部分でない箇所については仕様に追加すればいいといわれていますが、
それで同じ自要件の相見積もりが取れますか。
工事個所は責任施工方式なんですか。できれば設計監理方式にされると
尚いいと思います。
修繕個所や範囲が多いようですので、相見積もりを取るときは、設計コンサルタントに依頼する方がよかったと思います。

[3108: 匿名さん]

>>3106 匿名さん
予防保全の範疇で工事個所の増減が発生するのはどのような場合ですか。大規模修繕は12年から15年サイクルですから、少なくともこの先24年は大丈夫だという確信がなければ次の大規模修繕でも同じ範囲の修繕をせざるを得ないのではありませんか。もちろん、劣化診断以前に問題が発生している場合は、当然対応せざるを得ませんが。

[3109: 匿名さん]

>>3107 匿名さん
3105です。
もちろん、自分たちで施工会社を選定しました。
前回のコピーうんぬんというのは一つの方法であって、私たちが相見積もりを取る場合、最初から追加箇所を記載した同じ工事仕様を複数社に渡しています。そんなことは当たり前のことです。
設計コンサルタントは、もろ刃の剣でしょう。設計監理方式はご指摘の通りより良い方法かもしれません。しかし、このスレッドのメインテーマである大京アステージに設計監理を依頼したらどのようになるかご想像ください。方式で良し悪しが決まるのではなく、どことお付き合いするかで決まります。

[3110: 匿名さん]

お聞きしたい。コンサルを募集し管理組合が選びました。私達のマンションはこれから一回目の大規模修繕を行う予定。

その後、私達が選んだコンサルより
資料を頂きまして読んだところ、コンサルは
施工会社への公募条件を厳しくしようとしています。
私達は以前、「コンサルの闇」につき学んでいました。施工会社を募集する際　コンサルは様々な条件を付け、自分達の息のかかった施工会社のみを募集したいからだと思います。
工事予定として、屋上の塗装や外壁、鉄部塗装等です。配管はしません。契約前にどのように記入しておけばいいのか。解約条件についてもです。

[3111: 匿名さん]

>>3110 匿名さん
悪質な設計コンサルタントによる問題はネット上でもずいぶん指摘されており、慎重に対応する必要があります。ただし、このスレッドは大京アステージに関するものであり、3110さんの問題提起は法的な対応も含みますので、このページの下に記載されている「マンション管理士等に質問しよう」のスレッドを利用された方が良いと思います。

[3112: 匿名さん]

管理会社が勧める大規模修繕工事を断り、他社にすれば、管理会社から大規模修繕工事費用の何%かを支払うように言われる。これも未だ続いているようです。驚きます。
コンサルを使えば.施工会社と陰で繋がっている事も分かりました。

どのようにすれば我々の資産を守り適切で周辺実情に合う値段で進められるのでしょうか？
今必要のない工事は見積もりたくない。一回目の修繕はお金を2回目に持ち越す為の工事が必要と聞いています。2回目は2倍の費用がかかると。
コンサル経由で本当に可能でしょうか？コンサルは共通見積項目を使いますね。これは建物全体の劣化を調べるもので、これが大規模前に行われると資金不足マンションは大変な事になりますね。

[3113: 匿名さん]

>管理会社が勧める大規模修繕工事を断り、他社にすれば、管理会社から大規模修繕工>事費用の何%かを支払うように言われる。これも未だ続いているようです。驚きます。
こんなことが本当に行われているんですか。
大規模修繕工事をするかしないかの判断をするのは管理組合ですよ。

[3114: 名無しさん]

>>3113 匿名さん
新聞記事でも読みました。

[3115: 匿名さん]

>>3113 匿名さん
すべての管理会社がそうだというわけではありませんが、管理会社が自社と無関係の施工会社が管理物件の大規模修繕を受注すると、工事費用の何%かを請求するケースは発生しています。そのような管理会社は管理委託されているマンションは、自分たちの利権の場だと考えているようです。＊＊＊がショバ代を請求するのと同じ構造です。もちろん、管理組合にはそのような裏請求は報告されませんし、力のあるまともな施工会社はそのような要求を拒否します。

[3116: 名無しさん]

>>3095 匿名さん
私が目指すのはこの方の方法です！
メンバーの中に専門家がおりますか？修繕委員何名程度か。施工会社選定の基準は？色々教えて頂けますと幸いです。

[3117: 匿名さん]

>>3115 匿名さんおっしゃるとおりだと思います。
力のあるまともな会社を選ぶには何を調べれば分かりますか？

[3118: 通りがかりさん]

>>3107 匿名さん

お聞きしたい。　
　


　工事個所は責任施工方式なんですか。できれば設計監理方式にされると 尚いいと思います。

上の意味を教えて下さい。