浦和常盤 ザ・レジデンス Part２

[匿名さん]

高級住宅地、浦和常盤に295戸大規模マンション
2015年2月上旬より第１期２次の販売が開始されます

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/tokiwa295/

浦和常盤ザレジデンス
【ウエストレジデンス　西街区】
所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤8丁目70-1他（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線「北浦和」駅徒歩12分
総戸数：219戸
専有面積：70.36㎡～92.34㎡
間取り：3LDK・4LDK
バルコニー面積：12.80㎡～40.00㎡
【イーストレジデンス　東街区】
所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤8丁目94-1他（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線「北浦和」駅徒歩12分
総戸数：76戸
専有面積：72.64㎡～91.44㎡
間取り：3LDK・4LDK
バルコニー面積：12.60㎡～40.40㎡

価格：4,098万円～6,993.9万円

売主：ジェイアール西日本不動産開発 三菱倉庫 西日本鉄道 長谷工コーポレーション
施工会社：長谷工コーポレーション・ 不二建設共同企業体
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

[733: 匿名希望]

>>732
販売用不動産は棚卸資産なので減価償却はしませんよ。

[734: 匿名さん]

>>733
それは、販売者側の会計上の話であって、
買い手側の話じゃないですよね。


仮に購入者が中古物件として売りに出した場合、
平成25年2月築として、経過年数分を減価要因と
させた金額がマーケットバリューとなりますからね。

今買った人も平成27年8月築とはならずに、平成25年
2月築となりますよ。

[735: 匿名希望]

>>734
減価要因と言いかえてますが、減価償却と混同されているのですか？

[736: 匿名さん]

どうでもいいですけど、
不動産鑑定評価上は減価償却対応分を「減価要因」というのですけど。

いずれにしろ、論点がずれているからこれ以上の返答はしません。

[737: 匿名さん]

要するに
『買い』　
では無いと

[738: 匿名さん]

この場所はマンションよりも戸建てにした方が、すぐに売れたんじゃないんですかね?
何と言っても常盤アドレス、かつ駅徒歩圏内ですから。
ただ、地下にJRが通っているから、その部分は売れなかったでしょうね。
それともJRが地下に走っているからマンションにしたんですかね?

[739: 匿名希望]

>>736
そういう意図だったのですね。
だから、減価償却「対応分」と書いているのですね。

でも、ご存知でしょうけど、それは減価償却ではないですよね。

[740: 匿名さん]

どうやったら売れるかを話しましょ

[742: 匿名希望]

>>740
買い手向けの掲示板で、どうやったら売れるかの話題ですか？

そういうのは業者同士でお話する方が建設的かと思いますよ。

[743: 匿名さん]

値段下げれば売れるでしょ？
１０００万引きとかリーマンショク後のような対応が必要では？

[744: 入居済み住民さん]

物件に今の販売価格の価値がないとしてもたったの5000万程度のお金を払えない人に入ってほしくないので値下げしないでほしいですね

[745: 匿名さん]

＞No.744さん
北浦和のプライドというのを感じます！

[746: 匿名さん]

確かに、値段を下げるとそれなりの人が買いますからね。

[748: 匿名さん]

竣工してから売り始めた訳じゃないからな。マスコミを多数呼んで発表会やって、新聞の一面広告や埼玉版だけじゎなく都内版のスーモに毎週掲載し、ネット広告などもやって広告には金をかけた。
当然、常盤アドレスや免震なども大袈裟な程アピールした。
しかし入居が始まったら契約者があまりの人の少なさに不安を覚える程売れてなかった。
早い段階で新価格を全面に出した広告を広範囲に出してもまだ完売は程遠い状況。消費増税の駆け込み需要もあずかれず、景気回復基調にも縁がなかった。
いくら値段が下がるかしか興味を持たれないのでは。

[749: 匿名さん]

広告には金をかけてるけど販売下手だよね。
プラウドシティ浦和はモデルルーム行くだけで3000円のクオカードを配りまくってた。
浦和駅ですら駅から離れた大規模の長谷工物件は完売させることが難しいことを販売上手の野村はよく理解してた。
価格も浦和駅から離れてるから抑え目で売ってた。
それでも入居までに完売できなかった。野村でなかったらもっと完売は遅れただろう。
一方レジデンスは大量に残ってから新価格と広告を打つ。クオカードもスクラッチで1000〜3000円なんてやってる。
魅力を感じないよ。

[751: 匿名さん]

販売初期の戦略の失敗でしょうね。
本当に学習環境を求めている層は、そもそも公立中学には興味を持ちません。
もっと販売前に考えないとね。

[754: 匿名さん]

特別悪いマンションとは思わないけど、このマンションの売れ行きの悪さ見ると、駅から徒歩10分越えのマンションは例外なく価値が低いんだなって実感するね。周辺にスーパーもないのでは土田舎住むのと変わらない。

[756: 匿名さん]

必要以上に評価している人は入居者、必要以上に貶してる人は買いたい人かディべにしか見えないですね。もっとニュートラルに情報交換しませんか？

[758: 匿名]

その頃には中古価格が一気に下がって低所得層の人がそれなりに入ってきますよ。それがマンションです。

[759: 物件比較中さん [男性 30代]]

マンションマニアさんの記事に出てましたね！60戸も余ってるんですね。1割値引なら買いとのこと。定価で購入された方、気の毒です。住環境がよくても、北浦和駅利用なら買いません。あー、オーベル浦和レジデンス、決めとけば良かったなぁ・・・

[760: 匿名さん]

買う気ない人が何言ってんだか

[761: 匿名さん]

マンションマニアさんのブログって、自身では第三者で公正な立場と言っていますが、デベロッパーとの癒着の匂いがプンプンしますよね。
今回のレジデンスの記事なんかデベロッパーが伝えて欲しい事を少し言い方を変えて記事にした感じが見え見えですし。

[762: 匿名さん]

>759
1割値引きなら買いですか、1割ってそんなに大きいですかね？

[763: 匿名さん]

値引きは1割までに抑えたいということでしょ。
その前にモデルルームに呼ばないと。今更だけどクオカードをばら撒き、来場キャンペーンも派手にやらいと。
今の値引きチラシでは全く効果ないんだから。

[764: 匿名さん]

とても特徴的な改行をする方がいますね。
連投するから目立ちますよ。
しかもここだけでなく、あちこちのマンションスレに出没しているのでなおさらです。

[765: 匿名さん]

家具付きの住戸が１つだけ販売されています。
角部屋じゃないから、その分サービスという感じなんでしょうか。
家具の趣味が合って、価格も合うのならいいのかもとは思います。
逆についていない物件の場合、
何かサービスとかってないんでしょうか。

[766: 匿名さん]

>765
ただのモデルルームじゃないですか？
他の物件でもそういう部屋はよくありますよ。

ただ不特定多数の人が触った家具がほしいかと言われると…

[767: 匿名さん]

その部屋はモデルルームです。
営業の方に説明受けました。
オプションで部屋の壁を豪華にしていました。

趣味があえばいいでしょうが。

[768: 匿名さん]

モデルルームじゃなくても希望の部屋を言えばモデルルーム使用予定住戸として値引きしてくれますよ。

[769: 匿名さん]

モデルルーム使用予定住戸として値引きがあるのですか？
何だかおもしろいシステムです。
モデルルームの良い所って、やっぱり壁とかオプションで豪華になっているって所でしょうか？
洋室１の壁には間接照明とかもあって、すごく雰囲気があります。
これ、オプションで造ってもらおうと思うと、かなり高額になりませんか？

[770: 匿名さん]

>>769
それは一般的だと思いますが…

[771: 匿名さん]

オプション、家具付き、未使用モデルルームの値引きが始まってるのか。

[772: 匿名さん]

ここも長谷工、駅遠、大規模か。
そして売れ残り。戸田公園とどちらが早く完売するかな。

[774: 匿名さん]

市民を苔にするのは止めて頂きたい！

[775: 匿名さん]

本音を言えば都内で文京区あたりが買えるならばそっちが欲しいんですかね。
一般的にですが、自分はやっぱり東大そばの文京区西片とか、大和郷の本駒込とかあこがれますけど。
これぞ文教の地という感じで。
文教でないのなら、渋谷区松涛とか、西原とか、駒場とかがいいなあ。
でも買えない、浦和でさえ戸建ても買えない、仕方ないマンションでここという消去法でたどりつくんですかね

[776: 匿名さん]

値段が高すぎて、ここは無しでしょ！
スーパーも無いし。。。

[777: 匿名さん]

それは個人の収入の問題ですよ。

[778: 匿名さん]

まぁ、駅前の騒がしさや、向かいのマンション／ビルと視線がぶつかるのが気にならないなら駅前のマンションを買えば良いと思いますよ。
視線がかぶらないことと、周辺が静かな事がポイントだと思いますので、この点に重要性を見いだせないのであれば、他を検討されたほうが良いのでは。
買う買わないの前にお金が無ければ買えないので検討しても無駄です。
私が通勤で利用する浦和駅は、今後アトレやら再開発の大規模商業施設が出来ることを考えると、非常に魅力的だと思いますけどね。

[779: 匿名さん]

浦和駅までシャトルバス走らせればもっと人気でるのではないでしょうか？

[781: 匿名さん]

竣工はいつだったのでしょうか？

[782: 匿名さん]

>>780
全然すごく無いですよ。
デベはきちんと採算がとれるように土地を仕入れマンション規模を設定していく訳ですから、どんな規模であれ1年以上経って2割近くも売れて無いならそれは完全な見込違いで、長谷工アーベストの中では負債として扱われているでしょう。

[784: 匿名さん]

現実的に瞬間蒸発したマンションはやっぱり立地とコストパフォーマンスに優れている物件ばかりだったのは確か
残って売り続けるマンションは立地対コストが割高な物件が多いのも確か。ここは常盤アドレスをウリに価格を
常盤プレミア価格としてのっけすぎたのが残っている原因ではないでしょうか。

[785: 入居済み住民さん]

今朝の地震で免震性能を再度確認できました。体感の揺れは震度２くらいでしょうか。入居前に震度1、2位なら感じないと聞いてましたが意外に揺れるので心配していました。ただ今朝のような震度3、4でも同じ揺れです。今後大きな地震が必ずきますから安心です。私も購入前にここを良く見にきましたので、皆さんのご参考になればと思い投稿しました。
最近、よく高級車がモデルルーム駐車場にとまっていますが…入居者が増えると嬉しいですが、高い買い物だし悩みますよね。
環境は静かで良いです。駅から遠いのが難点でしたが最近は南与野駅をよく利用します。駐車場も駐輪場も空いているし、駅前にしまむら、ベルク、病院関係もあります。北浦和、浦和、南与野と使い分ける事ができるので良いですよ。
お子さんも増えてきましたね。
中庭で遊ぶ子どもたち、とても楽しそうです。
小さなお子さんは中庭がちょうど良い遊び場ですね。

[786: 匿名さん]

もうちょっと詳しく説明して頂きたいです。

[787: 武道優美子]

>>781
13年の10月です。

[789: 匿名さん]

モデルルーム使用予定住戸という名目で値引きしてくれますよ。

[792: 匿名さん]

こっちは売れ残って値下げだというのにえらい違いですね。
やはりマンションは駅近だということかな。

[794: 匿名さん]

北浦和と浦和物件は雲泥の差

[795: 匿名さん]

やはり浦和駅までのシャトルバスを運用した方がいいのではないかな。

[797: 匿名さん]

いや、通勤や通学時の話。
浦和まで直通のシャトルバスがあれば、北浦和まで歩く時間と同じくらいの時間でつくから便利だろうと思って。
浦和駅近くに駐車場は高いだろうし、かといって駅から遠い駐車場では意味ないし。

[799: 購入検討中さん]

>>796
不躾な言い方だから、不躾に言うけど、
車を持っているかどうかと、バスを使う使わないは別問題。
車を持ってても、会社で車通勤が許可されて無ければ車で通勤できない。
もっと広い視野を持ちましょう。

[800: 匿名さん]

>>798
検討から外す人が多いから売れ残ってるんだろうけど、電車で都心まで通う人いるでしょ。その需要を全く取り込めないなら、マンション価値は大きく下がる。

[802: 匿名さん]

>801
竣工後2年を経過してしまうと、不動産業界の定義では未入居の中古物件となりますね。
そうすると、季節はずれの洋服を50% 70% 引きの大バーゲンとかでないと食指が動かないというのもあるかも知れません。
つまりそういうイベントがあればひやかしが本気になるのだと思います。

[804: 匿名さん]

パークハウスの1/3以下の戸数なのに。。
アベノミクスで景気もよくなったのに何で売れ残ってしまったんだろ。
浦和駅前物件は億越えとか言われてる。完全に二極化だね。

[805: 匿名さん]

常盤って、いい地名だと思う。常に盤石。地盤は最高なんだろうね。
常盤にも木造住宅密集地があり、そういう場所は火災が怖い。その辺を考慮すると、このマンションは、安全な物件だと思う。

[806: 匿名さん]

パークシティさいたま北は何年で完売したのですか？

[808: 匿名さん]

>>807
竣工の3年前から売り出してたの？
パークハウスさいたま北の竣工は2009年2月。完売は2011年8月。竣工から2年半で完売。竣工の3年前となると基礎も打つ前から売り出してたってこと？
それとも複数棟があるから竣工時期がバラバラなのか。
ここも同じ状態になるなかな。

[809: 匿名さん]

1000戸以上あるマンションと同じくらいの販売ペースとなると、かなりの不人気マンションとの評価となるよ

[811: 匿名さん]

浦和高校は各地から優秀な生徒が集まる。難関校だよね。ちょっと可哀想な青春になるかもしれないけど、男子校だから勉強に集中できるんだろう。
優秀な学校の近くに住めば入学できるほど甘くはないけどね。

[813: 匿名さん]

大規模といってもここは300戸もないから一般的なタワーマンションと同じくらいの戸数なんだよな。
不人気故の売れ残り

[814: 匿名さん]

だから表向きは値引きはまったくしていませんということにして、既存居住者の方をねぎらいつつ
超大幅値引きをだしてくれれば即決したいかも

[817: 匿名さん]

値引きチラシをばら撒くから。。
住民さんはお気の毒。

[818: 匿名さん]

もう少しで二年の中古物件になってしまいますからね。
環境は良いのですけどねー。

[820: 匿名さん]

60戸程売れ残ってるようですね。

[821: 匿名さん]

来年の2月まで売れ残ったら、残ってる分全て中古販売という形になるんですか？

[822: 匿名さん]

新築として販売できるのは築1年まで。
だから常盤レジデンスは新築としては売れません。
完成売りでもないので常盤レジデンスの今販売しているのは売れ残りの新築ではない未入居物件。新築60戸を売るのと売れ残りの60戸を売るのでは労力がまるで違う。
値下げ幅が日に日に大きくなるリスクが高い物件ということ。

[823: 匿名さん]

うーむ。それではいよいよ動きますか、でももし大幅値引きを出してもらっても自分はけして口外はしないつもりです。だってすでに居住されている方に失礼ですもの。そんな最低限のモラルはわきまえているつもりです。

[824: 匿名さん]

823　この人絶対良い人だよ。
商談行った帰り道にでも早速金額を書き込んでくれると思うよ。

[827: 匿名さん]

今居住されている方には申し訳ないですが、この物件は値引き交渉で安く買えるのは間違いないですね。
時期を延ばせばのばすほど割引率も高くなるので、タイミングを見て行動しようと思っています。

[828: 買いたいけど買えない人]

>>822
常盤レジデンスは新築じゃなかったら、新築とどう違うんですか？
ローンとか税制上の違いとかでてくるんでしょうか。

車は新車と中古では税金違いますよね。明確なもんがあるんですか。

[829: 匿名さん]

822ではありませんが、定義上1年を経過すれば新築扱いにならないというらしいです。

ただ、部屋は未入居なので　中古ただし未入居物件となるのではないでしょうか。

[830: 匿名さん]

レジデンスは固定資産税の減免期間が短くなっちゃうんじゃないかな。
この程度は諸費用サービスや引っ越しサービスで補填できると思いますが。
価格を高めに設定し長期販売を前提にしている住友も、築1年超えたマンションは諸費用サービスや引っ越しサービスは当たり前のようにしていますよ。
新築より損をしてしまうのでは誰も買いませんから。
不動産は時価なので景気の変動や需給により価格が変わりますが、北浦和は供給が多過ぎるし、中古マンションも多いので値下げ交渉はしやすいと思います。

[831: 匿名さん]

固定資産税の減免ってけっこう大きいですよね。
この前後輩が都内の5千万オーバーの3L買ったんですけど、自分が「固定資産税は6年後にいくらくるの?」と聞いたら。「えっ、なんですかそれ」とか言う。「おいおい、23区内だったら25万ぐらいはくるぞ」と言うと「うわー、返済できない～」とかびびってました。不動産営業はおおよそいくら来ますよと重要事項の説明義務からはずれているのかな?