ウェリス南流山（PROJECT D.N.A. マンション街区）ってどうですか？ Part2

[匿名さん]

ウェリス南流山（PROJECT D.N.A. マンション街区）Part2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/409675/

所在地：千葉県流山市木下谷435外29筆（従前地）、流山都市計画事業木地区一体型特定土地区画整理事業施行地区内67街区1、7、8、9、10、11符号（仮換地）
交通：つくばエクスプレス 「南流山」駅 徒歩8分
武蔵野線 「南流山」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.15平米～91.97平米
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発
売主：大成有楽不動産
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：住友不動産販売
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社

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ウェリス南流山　価格と間取り　モデルルーム訪問　
https://www.sumu-log.com/archives/3873

[201: 購入検討中さん]

>>200
マイナス8%です

[202: 購入検討中さん]

192です。

価格表の分譲済の数ですが、キャンセルが出たと聞いたところがそのままになっていたりと少し信憑性にかけます。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000009122014...

この情報が正しいとすれば、2015年に入ってからはかなり苦戦しているかもしれませんね。

価格面は私も坪10万円程度安ければ妥当だと思いますが、人件費や資材の高騰といわれれば納得せざるを得ないかなと思います。川沿いの丸紅の価格にもよるでしょうが、坪単価が駅前のパークホームズとほぼ同等というのはやはり割高と感じてしまいます。

[203: 匿名さん]

この情報はある意味正しいんですが、分譲済み と 売れたはイコールではありませんのでそこを良く理解しましょうね。

[204: 契約済みさん [男性 30代]]

>>203
そうなんですか？分譲済と売れたのは違うのですか。キャンセルになったものを放置するのは、売り側に何かメリットがあるのでしょうか。いずれにせよ、正確な情報ではないネガティブ情報をばらまくのは、止めたほうが良いかと。

[205: 匿名さん]

現実を教えてあげているのに失礼な人ですね。そうやって騙されていればいいんじゃないですか。
キャンセルになったのではなく最初から売れていないのに売れていることにしているだけです。

[206: 購入検討中さん]

>>203
そのあたりは私も理解しているつもりですが、キャンセルになって勧められた部屋が２つあったのもので。。

どちらにせよ売行きが鈍化してるのは間違いないと思いますが、当初から竣工1年での完売をと言ってましたので想定の範囲内なのかもしれませんね。

[207: 周辺住民さん]

>現実を教えてあげているのに失礼な人ですね。
教えてあげてるのに…。これを言っちゃうと、どんなに正確で為になる情報を投稿してても価値が半減ですよ。
確かにこの辺に300戸超のマンション、と聞いて「そんなに需要あるのか？」と思いましたけどね(商業施設できる前は)。

[208: 匿名さん]

即日完売のマンションって激安マンションか、高額でもものすごく立地が良いマンションのように思います。
記憶にあるところでは億ションがプラウド新宿御苑エンパイアでしたっけ？
ああいうマンションは希少価値があり価格が下がりにくいので瞬間蒸発してしまうのでしょう。

[209: 契約済みさん]

みんなが住むから選ぶのではなく、自分が住みたいから選ぶんだと思います。あまりに売れなくて値下げされるとショックですが、高い階などの好条件の部屋は残ってないですから。偶々、値段が下がって好条件なものがあれば、ラッキーだったですね、って感じくらいです。

[210: 契約済みさん]

皆さん売れ行きが気になるようですね。買った人も買わなかった人も、自分の選択が正しかったことの証明を求めてるんでしょうか。
私は南流山以外に選択肢がなかった上に、どうしても南向き高層階で好きな間取りに住みたかったので、第一期の一次で即決でした。
どうやらその後の値下げもなかったようですし、既に南向き高層階は埋まったようなので、私の場合は選択を後悔せずに済みそうです。
残りはいつ埋まるのかな？事業主が住友不動産の物件の販売はスローペースだと言うのは聞いたことはありますが、住友不動産販売の取り扱い物件はどうなんでしょうね？

[211: 周辺住民さん]

個人的な意見ですが

売買契約をもって販売であり
各戸の価格が掲載されている表は、要望書を持って入居可否の記入をしているわけで

必ずしも価格表=販売戸数ではないという認識です
勿論売買契約を交わした後も、契約破棄（諸条件ありますが）出来ますので一概には言えません

あくまで目安の数字として捉えます
正直、売れた売れないなどどうでもいいし

住む身としては、入居以降も人気がない方が快適なはずです



私は諦めた一人ですが・・・

[212: 匿名さん]

資産価値を気にしないで永住する人はいいですが、そうでない場合は売れ行きイコール物件としての人気度になるから売れないことはあまり良くないですよね。今はしてなくても販売終盤には値引きするかもしれませんし。
売買契約をもって販売済ではありませんね。販売済とか分譲済の意味は契約済ではないです。

[213: 契約済みさん]

販売当時の売れ行きってリセールバリューとあまり関係ないのでは？
私はおおたかの森や松戸駅の中古物件も検討しましたが、今の状況が一番大切で、当時の売れ行きは気にしたこともないです。そもそも知るすべもなかったですが。

[214: 契約済みさん]

以前にも話題が出てましたが、この物件に資産性を求めるのは、ギャンブルでしょうね。私も早い段階で、人気は関係無く、交通の便などの立地のみで高層階を選びました。

[215: 物件比較中]

>>213
関係ありますよ。
新船橋のプラウド船橋は、物凄い勢いで売れましたが、今は中古が2～3割り増しで取引されてます。今も、2600万円で販売された一番安い住戸が3630万円で売り出されてます。
売れ行きが良いと言うことは、マンションの仕様が良かったり、立地が良い割りに安いなどの理由がありますので、当然ながらリセールに影響します。

[216: 物件比較中]

215続き
竣工後も売れ残りがある場合、入居者が売りにだしても新築より高く売れないですよね？
リセールダウンの構図が出来上がってしまうんです。ですので、大体の不動産会社は竣工前に完売させるように計画たてるんだと思います。

[217: 匿名さん]

プラウド船橋は野村の販売戦略がまんまと当たった特殊例なので……。アクセスの悪い土壌汚染の土地で1500戸なんて、普通は売れません。それを、最初に破格値で出して人気マンションに仕立てあげ、価格をあげながら売り切ったんです。たいしたものです。
　でも、一般的にデベにとってリセールバリューなんてどうでもいいんです。高く売って最大の利益を得るのが重要です。郊外では在庫リスクも販売コストも高くないので、竣工前完売にはこだわりません。
　このマンションも坪１４０とかで出せば大人気で即日完売だったでしょう。そりゃあ、抽選に当たった購入者はうれしいですが、そんなことしても、デベにとっては何のメリットもありませんからね。

[218: 契約済みさん]

新船橋のプラウドって、販売時期は違えども1500戸がそれぞれ即日完売だったんですね。超人気物件ですね。でも裏をかえせば超割安物件です・・・。
仮にもっと高くても楽々完売出来たんじゃないでしょうか？100万円アップごとに15億円の利益増です。理解出来ません。ここで呟いても仕方ないですけど。

[219: 契約済みさん]

>>218
いや、本当に人気で完売は２期まででしょう。
あとは野村方式で申込み入るまで延ばし延ばしだったはず。

[220: 契約済みさん]

215さんは販売後2～3年の話をしてるのかな？すいません、噛み合ってなかったです。私は10年以上先の話をしてたので。
10年経って、やっぱり販売当時の売れ行きがリセールバリューに影響するとは思えないんですよね。結局は売る時に周り物件と比べて価格がきまるのかなのと。
10年前に飛ぶように売れたからと言って、高値で買い取ってくれる訳ではないですし。
私、おっしゃってる意味を取り違えてますか？
プラウド船橋に例えて言えば、もし販売価格がもう少し高かったと仮定して、1500戸が即日完売していなかったとしたら数年先のリセールバリューに差が出ると言われてますか？

[221: 契約済みさん]

人気度だけなら関係ない。
人気の要因まで考えると関係あるってことじゃないでしょうか。

[222: 契約済みさん]

人気の要因って価格しかないと思ってるんですよねー。割高か割安か。どんなに条件が悪い物件でも捨て値で出せば超人気物件に早変わりですし。
ところで215さんは値下がり率のことを言われてるのかも知れないですね。だとしたら私も同意見です。即日完売するような割安物件は値下がり率も低いと思います。

[223: 匿名さん]

結局この物件は売れてないし、水没地帯だからリセールバリューなんかないってことですよね？

[224: 物件比較中さん]

なんでそんなに必死にネガティブ方向に持っていこうとするのかとても不思議です。
TX沿線を見てもそんなに売れ行き好調な物件があるようには見えませんし、そもそもリセールバリューを重視するならこの地域に買うべきではないことは散々議論されているように見えます。
船橋のような違う地域且つ特殊な例はそもそも比較対象にならないと思いますし。
5期は29戸みたいなので、そうやってコツコツ売れていけばいいんじゃないですかね。

[225: 契約済みさん]

そうそう、水没地帯で思い出しました。
先日見たところウェリスの敷地は随分高く土が盛られてました。敷地北端の駐車場は、地面が隣接道路から1メートル以上の高さがありますね。
やはり水害対策でしょうか？どちらにせよ浸水被害はほぼなさそうですね。よかった。

[226: 契約済みさん [ 30代]]

比較的、掲示板が活発なので、検討してる人は多いのかな？
保育園も目の前に出来るし、小さい子供がいる世帯には何かと魅力はある物件なのは確かですね。

[227: 契約済みさん]

都心へのアクセスの良さ、スーパー、保育園、幼稚園、小中学校への近さ、100%自走式駐車場、日当たりや眺望の良さなどポテンシャルは高い物件だと思いますよ。
設備や仕様が平凡、駅までの距離もイマイチ、価格が割高、水害の危険、パチンコ屋など、マイナス要素も色々言われてますが、個人的に致命的なものはなかったです。

[228: 匿名さん]

ここは絶対、角部屋を買うべきですよ。
アウトフレームじゃないので、中住戸は廊下側の居室が使いづらい。面積の関係か、窓がななめになってる部屋まである始末。長方形の部屋と比べるとかなり狭く感じるはずです。玄関のへこみもないので、廊下は歩きづらいでしょう。玄関ドアを開けるときに後ろを人が通れるか、エレベーター前に充分なスペースがあるかどうか確認が必要です。

ただ、角部屋はそういう心配とは無縁です。価格も割安に思えます。郊外で廊下側までアウトフレームにするのは三井三菱くらいですから、とくに安っぽいというわけではありません。角部屋がお得という話です。リセールバリューも高いと思いますよ。

[229: 契約済みさん [男性 30代]]

>>214 私も同感です。資産性を求めるなら、元々資産価値の安定した都心のマンションを買う方が良いと思います。

ここは都心で見ていたマンションの半額～3分の1で価格だったので非常にコスパが良いと思って決めました。

[230: 周辺住民さん]

どうしてそこまで資産価値を考えるのでしょうか・・・

そんなに売りたいなら、都内とか横浜川崎物件狙ってください


郊外でりセールバリュー良かったのは、たまたまラッキーなだけかと思いますが

[231: 契約済みさん]

同感です。大きな支払になるのでリセールバリューの考慮は当然ありますが、お手頃価格で資産価値が高い、そんな都合の良いものはなかなか無いと思いますよ。リセールバリューが無い＝買う価値が無いという議論は、少ししんどいかなと。家族で住む家なんですから、住みやすいことが最重要かと。

[232: 匿名さん]

あまりここの場合はリセールを考えないで、
普通に落ち着いて家族で暮らしたいというニーズが多くなってくるのかなと。
市内で資産価値を考えるとしたら、おおたかの森とかになってくるし。
普通にここが暮らしやすければ、それが一番いいんじゃないかなーなんて思います。
お店も出来て、
公園もあって、
普通に住みやすくはあると思います。

[233: 契約済みさん]

リセールバリューを気にする気持ちはわかりますが、それを理由に買ったり諦めたりって変な気がします。
そもそもリセールバリューを気にする方は、将来の住み替えなどを考慮・懸念して高く売りたい、つまり損をしたくないと言うことですね？
ではまず中古物件を探すべきでは？新築は入居直後に1～2割は価値が下がるとか。
またとにかく安い物件がいいですよね。元が安ければ下落率が大きくても損は少ないです。価値上昇を狙って人気エリアの高い物件を買うのはリスクが高過ぎです。
投資目的なら別ですが、将来の資産価値とい不確定なものを購入理由にするのは、私はどうしても違和感を感じます。

[234: 匿名さん]

ここは購入するかしないかを検討する掲示板であるはずなのに、
『契約済みさん』からの投稿が目立ちます。
契約済みならば、契約者専用の掲示板に書き込めばよいものなのに、
そちらは過疎って寂しい限りです。

　　業者さん、頑張って！　　　‥皮肉ですが

[235: マンコミュファンさん]

大手業者は掲示板に書き込みしたりしませんよ。
契約者は売れ残るのが嫌なので、宣伝してくれるんです。
自分はいいと思って買ったのだから、いいこと書くに決まってます。
対して、悪いことを言うのはたいてい野次馬です。匿名で他人の悪口を言うのが楽しくてたまらない人たちです。
あとはその物件やデベに恨みを持つ人たち。中小のデベや販売業者はたまに書き込みするようです。

[236: 契約済みさん]

他に書くとこないからここに書いてるだけですけどね。暇潰しに。
早く完売した方がいいとは思ってますが、ここに書かれたことなんて皆そんなに気にしてないでしょ？
悪いこともいいことも所詮ネット掲示板の落書きだと思われてますよねきっと。

[237: 匿名さん]

まあ、落書きですね。
でもまあ、私は目の前の空き地にいつになったら家が建ち始めるのかな？
というのは気になりますね。
いまだに空き地ですよね？
住み始めてからも空き地だと少し寂しいなと。目の前の保育園は来年に出来るようではありますが。

[238: 契約済みさん [男性 30代]]

>>234
契約者専用掲示板あったんだ。。教えてくれてありがとう
m(._.)m

[239: 匿名さん]

ここ買おうとしている人は、子供がいる人が多いのかなぁと普通に思います。
リセールとか検討しなければならないことも多いのかも知れないが、
保育園の送迎ステーションがあったりとか、
敷地の隣に大きな買い物施設があったりとか、
そういうのが一番要因としてありそうな感じ。

[240: 契約済みさん]

マンション前の戸建街区はまだ造成中じゃないかな？
ところでマンションの立体駐車場建設が進んでますね。組み立て式だから早い早い。でも思ったよりも規模が小さいです。あんなんで百台以上入るんだろうか。
あとセブンイレブンの南の方、流山街道沿いで工事が始まりましたね。市に届けが出てた中規模マンションでしょうか？立地が微妙ですが、、、高齢者向け住宅かな？

[241: 契約済みさん]

それからセントラルパーク駅の東側に三井のマンションができるみたいですが、350戸とまた大規模ですね。
それにしても流山市、ガンガン開発してますね。いつまで「都心から一番近い森の町」を名乗れるんでしょうね。

[242: 匿名さん]

セントラルパークに350戸ってすごいですね。
各停の地味な駅に大規模って、三井らしくないような。
需要があるのでしょうか。

[243: 契約済みさん]

たしかに意外ですね。
でもセントラルパークの開発計画区域は、おおたかの森と同じくらいの規模ですから。まだまだ大きなマンションを建設するんじゃないかな。北側はおおたかの森の新市街と隣接するまで、南は西平井や宮園に繋がる所まで宅地化するようです。間にある山もなくなるみたいですね。
市の最終目標では、おおたか～セントラルパーク～南流山はひと続きの市街地になりますね。

[244: 匿名さん]

保育園の送迎ステーションはマンションのサービスではなく
市でやっているサービスなんですか？
働くお母さんがわざわざ保育園まで送迎せずに済むように
考えられたシステムなのでしょうか？

[245: 匿名さん]

>>244
そうですよ。ただ、誰でも利用できるわけではありません。保育園が遠い人だけです。
http://www.city.nagareyama.chiba.jp/life/19/160/index.html

[246: 物件比較中さん]

２馬力前提の価格設定なのか、流山のマンショは立地のわりにはお得感すくないですよね。
武蔵野線orTXしかないのに…、子供が高校、大学に入ったときのこと考えると躊躇します。
旦那の転勤時にも借り手がつくか不安です。
マンションはやはり立地で選ぶべきでしょうか。

[247: 匿名さん]

都内通勤ならば、南流山は基本ＴＸです。
おおたかの森の野田線より、複数路線と交わる武蔵野線は重宝です。
ＴＸに加えて武蔵野線があれば十分だと思いますが‥

マンション価格は、建設資材と人件費の高騰により仕方がないところですね。
時機を見て賢く買うなら、東京オリンピック後がよいかもしれません。

[248: 匿名さん]

アクセスがいいわりにお得なのが南流山だと思うけど……どこと比較すると高く感じるのでしょう。
ただ、転勤の可能性があるなら、郊外はさけたほうが無難です。定借で借り手がつくのは都心だけです。

[249: 申込予定さん]

武蔵野線が使える点と眺望が確保されてる点はプラス評価ですね。
私は永住目的で購入するので、売却とか貸す事を見越してませんが、仮にそういう状況になったとしても買い手や借り手が付かないマンションではないと思います。

[250: 契約済みさん [ 30代]]

そもそも3LDKのマンションて賃貸で住む人っているんですかね？
自分は3LDKを借りようと思ったことないのでなんともわかりませんが。