プレミスト菊名ってどうですか？

[物件比較中さん]

プレミスト菊名についての情報を希望しています。
第一種低層住居専用地域なので、暮らしやすいといいな。
アクセスも良さそうですね。物件や周辺はどうでしょうか。


所在地：神奈川県横浜市鶴見区上の宮一丁目104番1他（地番）
交通：東急東横線 「菊名」駅徒歩12分 　横浜線 「菊名」駅徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.39平米～87.63平米
売主：大和ハウス工業
物件URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/kikuna/index.html
施工会社：株式会社竹中工務店　横浜支店
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[401: 匿名さん]

戸数が少ないせいなのか、管理費は結構しますね。

[402: 周辺住民さん]

>>400
綱島や日吉に行くのにわざわざこの道を抜ける人はいないと思います。（よほどの事故渋滞とかでない限り）
見通しも悪いマンション前でスピード出している車がいれば、かなり危険な車ですね。
どんな道も注意は必要です。
過剰に煽るのはいかがかと思いますが、、、

[403: 周辺住民]

>>402
抜け道っていうよりは、普通に交通量が多いですよね。特にセブンあたりのT字は対向車も見えにくいですね。

[404: 周辺住民さん]

>>403
そうですね(^^)
よく利用する道ですが、狭い道なので皆注意して走っていますよ。
セブン周辺は路線バスも入ってきますので、ゴチャゴチャしますね。
こちらのマンションに向かう方は、少し見通しが悪いので注意が必要だと思います。

[405: 匿名]

>>401
一応、低層ですからね。
ディスポーザー無いのも賢明な判断だと思いますし「誰が使うの？」って共用の施設も少ないですから、これでも頑張ったんじゃないかな。
ただこのタイミングで一括受電のマンションてどうなんだろう。

[406: 購入検討中さん [ 30代]]

いい物件なので、前向き検討中です。
坂は気になりますが、慣れかなっと。

[407: 匿名]

当初、営業さんが最低5,000なんていうから、平均6,000くらいかと思っていました。
色んな物件見て、二周してきましたが、私も良い物件だと思います。
値下げしてくれるなら、、、って思うけど、大和さんもそんなに売り急いだりしないか（汗）
迷う。迷ってるうちにお目当ての物件が売れていた。
ヤバイ、焦ってきた

[408: 購入検討中さん [ 30代]]

>>407
そんなに売れてないよ、ここ。
あせりは禁物です

[409: 匿名さん]

>>408
現在、どの程度売れているのかご存知ですか？
諸事情により、そろそろ決めなくてはいけない理由もあり検討しています。
タワーは絶対に嫌なので、こちらのマンションにたどり着きました。
のんびり売れ残りを買うのも嫌なので、そろそろ完成するようですから、現地を見て判断しようかと。

[410: 匿名さん]

今の時期、一括受電はデメリットにしかならないのでしょうか。
関連サイトを読むと、「10年間の縛りがある一括受電（マンション）を今導入するより、2016年の電力自由化を待ってから検討すべき」という旨が書かれておりました。
電力自由化により電気料金が一括受電の割引を上回るようであれば10年縛りは厳しいだろうと感じます。

[411: 匿名さん]

>>402

賛成。
こんな車は通報して捕まえてもらったらどうですか。
迂回路を我が物顔に飛ばす車に怒り心頭な気持ち、わかります。

[412: 匿名さん]

>>410
現時点、電気の使用量によって変わりますが、東京電力管内では1割程度は下がると思われます。
ただ東京電力も対抗していくことを考えれば、一括受電も東京電力にリンクしていく（そう聞いています）のであれば、それほど損にはならないと思います。
ただし、10年後はもっと選択肢が広がり、よほどの好条件を出さない限り、オリックスとの再契約にはならないでしょうね。
一括受電のメリットは、気持ち建設費を下げる（一部負担させている）効果程度でしょうね。
マンション購入を判断する大きな要素ではないと思います。

[413: 匿名さん [女性 30代]]

大和ハウスのマンションは規模に関わらず、ディスポーザーないところが多いですね。
ディスポーザーは集合住宅のメリットの一つだと思うのですが...
処理施設が必要なので管理費に反映されるのは避けられませんが、払ってもなおメリットのある設備だと私は思います。
現在はディスポーザー付きのマンションに住んでいますが、使用頻度が高く、なおかつ満足度の高い設備でした。

[414: 周辺住民]

>>411
そんなに飛ばしている車はありませんよ。
道が狭く、歩道がないことと、交通量が多いのは事実です。
高速が近くにできますから、さらに混むでしょう。

[415: 匿名]

>>413
確かにディスポーザーは魅力的ですね！
ただこの規模のマンションで浄化槽のメンテナンスやら色々考えたら微妙かな～
24時間ゴミ出しできれば十分な気もします。
生ゴミをいつまでも置いておくの嫌ですよね～
無い物ねだりですが、羨ましいです。
私は、あればプラスの要素だけど、無くてもマイナス要素にはならないかな。

[416: 匿名さん]

どこも苦戦しているみたいですね。
マイナス金利がどこまで住宅ローンに恩恵をもたらすかわかりませんが、多少の購買意欲に影響しそう。
プレミストブランドだから仕様は立派ですね。
あの門なんか最高だね～

[417: 匿名さん]

密かに狙ってる物件です。
造りは良さそうだし、坂があっても徒歩圏だし。
来月末には引渡しなんですよね？
購入検討者は、いつ頃から実際の部屋見れるのでしょうか？

[418: 匿名さん]

いつくらいなんでしょうね。
引っ越しが落ち着いてからじゃないかしら…という風には考えているのですが
じゃないとお引越しとかち合ってしまっておじゃまになってしまうのではないかしら、と。
坂についてはデメリットに感じられる人もいますが
４１７さんが書いているように徒歩圏なんですよねぇ。

[419: 入居予定さん]

入居説明会がありしたよ。
それなりの件数が売れていそうだけどな～
ちなみに引渡しは、もう少し早まっていましたよ。

[420: 比較検討中]

>>419
あまり売れてないよ。
30ポイントキャンペーンなんてのもはじめるぐらいだから、、、

[421: 匿名さん]

そろそろ値下げもしていかないと、株価大暴落で買い手がいなくなってますね。

[422: 匿名さん]

30ポイントキャンペーン？？売れないマンションの典型的な手法ですね。売れてたらそんなこと絶対やりません。やはり高過ぎ。自ら不人気ですと認めたわけです…。HPみたらモデルルームは4290万円と1000万円位安い。リセール大幅マイナス確定。定価で購入した方が気の毒すぎる。

[424: 匿名さん]

>>422
「買えない方」のご意見、参考になりますね。
どこもやっているような事だし、完売していなければ、それくらいやるでしょ？
なぜそこまでアンチコメントしたくなるんでしょう。
しかもやたら詳しい。（素直にほしいけど、もう少し安くならないかな？で良いのでは？）
ちょっと滑稽に思います。

[426: 匿名さん]

>>420
「あまり売れてない」って定量的に表現して頂けませんか？
全戸数に対して何割が売れていて、何戸が売れていない等
あなたの感覚的コメントは、なんの参考にもなりません。

[427: 匿名さん]

>>426
直接モデルルームに聞いてみては？

[428: 匿名さん]

>>424
なんか刺々しいですね。欲しい方にとっては値下がりはうれしいはずですが。
ひょっとして高値で買っちゃった方？？
もしそうならモデルルーム価格とはいえ、大幅な値下がりは大変気の毒ですが、自分が良ければいいんですよ。

[429: 入居予定さん]

購入者からしたら、どうでも良くないですか？
モデルルームで、少しでも安く買えたなら良かったじゃないですか(^-^)
こんなところで批判しあってもしょうがないと思います。
買ったら同じマンションのご近所さんなんですから。

[430: 匿名]

このマンションは歩くのは大変ですが、坂の上だから安全ですね！

[431: 匿名さん]

坂の上なら車が突っ込んで来る心配は無いですね。(^^;
でも真冬に道が凍ってしまうと、凄く怖いですよ。なんて、道が凍ることなんて滅多に無いと思いますけどね。

もしかして坂のところにある物件は他より安く買えますか？

[432: 匿名さん [男性 30代]]

みんなそれぞれ価値観が違うものだからそんな足を引っ張るようなコメントはどうかと思いますが、、、。 もっと大人な意見をいただきたいです。

[433: 匿名さん]

>>431
経験談ですか？
北海道や東北では、冬は毎日ドキドキですね。

[434: 匿名さん]

ちょっと駅から遠めだなというのが第一印象です。
間取りプランをみると、３ＬＤＫでもとても狭い間取りがありました。
プランによったは使い勝手良さそうですが、他と比べて考えないといけないなと感じました。

[435: 匿名さん]

105号室　４２００万円で案内が来ました。このくらいだと買いやすいですね。

[436: 購入検討]

>>435
確かに買いやすいですね！

[437: 匿名さん]

坂だけど「徒歩圏」というより、徒歩圏だけど「坂」なんだよなー。
わかるかなぁ、わかんねぇだろうなぁ

[438: 匿名 [男性 30代]]

105号室はモデルルームの物件ですか？
4290万円がジャスト4200万円になったのでしょうか？
それは凄い値引きですね。

[439: 物件比較中さん]

物件自体も、相場度外視した価格ですが
管理費も高いんですよね。
18000位でしたったけ？
大した共用施設も無いのに何故、ここまで高いのでしょうか？

[440: 匿名さん]

>>439
低層だからかな。
管理費だけならそこまで高くなかったと思うけど。

[441: 匿名さん]

>>440
管理費は一定期間毎に上がります。
低層だからなのかもしれませんが、ちょっと高いです(._.)

[442: 匿名さん]

>>441
失礼しました。
足元の管理費の話かと思っていました。
ただ足元の管理費で高いと思うなら、やめたほうが良いと思います。
良いマンションが見つかると良いですね。

[443: 匿名さん]

マンションの中ではタワーマンションの管理費が高いという話は聞いてましたが、低層もそうなんですか？
世帯数が極端に少ないからか？と思えば83戸だそうで、住人規模が原因となっている訳ではなさそうです。
クオリティの高いサービスを維持する為の人件費でしょうか？

[444: 物件比較中さん]

支払える支払えないかという点が論点では無く
絶対的に高いという点が問題。

[445: 匿名さん]

管理費は年月と共に増額されないのでは？
まったくないとも言えませんが。

一定期間で繰り返し増額されるのは"修繕積立金"ではないですか？
当マンションの修繕計画は知りませんが１５年～２０年ぐらいで多い場合は初期値の３倍程度になりますよ。
どこのマンションでもそうですが初期の設定金額では大規模修繕で赤字になるケースがほとんどです。

それにしても規模と建物の割に管理費が異常に高いですね。

[446: 物件比較中さん]

初期費用(物件価格)が高くて、ランニングコストも高いという。

某財閥は修繕計画をかなり厳密に提示してくれて
しかも安かった。
シミュレーションの条件もコンサバにとってて
信憑性も高い印象でした。

管理費ガバガバだと修繕計画もガバガバですかね。

[447: 匿名さん]

>>446
は？コンサバって保守的にって意味で使ってる？
ガバガバ？なんのこと？
もう少し分かりやすくしないと伝わらないよ。

[448: 購入検討中さん]

>>446
修繕計画って、厳密にではなく余裕をもって組むものだと思いますが…
シュミレーションの信憑性？
どう測るんでしょうね？

[449: 物件比較中さん]

馬鹿しかいないのかねぇ・・・

某財閥:コンサバな条件設定でシミュレーションを組んで信憑性が高い

プレミスト:規模の割には割高な管理費設定から、ガバガバな修繕計画の可能性。

ここまで書いてやらな分からない訳？

読解力無いね、

[450: 匿名さん]

>>446
だったらそこを買えば良いのに。
比較だけして買う気なし？

[451: 匿名さん]

>>449
じゃ～、そこ買えば？って感じですね。
計画なんて計画でしかないんだし、貴方はどれだけ詳しくこの物件の修繕計画を確認したのですか？
ガバガバって、計画がガバガバしてるってこと？意味通じていますか？
いいかげんという意味なのか？余裕をもって策定された計画と誉めているのかすら分からない(笑)
「計画がヌルヌルで、なんだかドーン！な感じ」って言われて通じますか？
また貴方が某財閥とおっしゃっている会社の「コンサバティブな条件」とはどのような条件を指していますか？
人の読解力を否定する前にご自分の文書力を疑われたほうが宜しいかと。
私も何件か（誰もが知るあの有名ブランドマンションも）話を聞いていますが、こちらのマンションの修繕計画はガバガバな感じでもヌルヌルな印象もありませんけどね(笑)

[452: 匿名さん]

>>446
矛盾だらけ（笑）

[453: 匿名さん]

>>451
(笑)

[455: 匿名さん]

コンサバとか使ってる時点で痛い感じ(笑)
「かもしれない」コメントですから、そこまでボコボコにしなくても。。。
ま～中途半端に批判するからいけないのか。
マンション、ほぼ完成ですね。
まだ決断できてない身で、入れる人が羨ましい。

[456: 匿名さん]

修繕計画にせよ、実際の工事にせよ、管理会社にコントロールされて不必要な工事費を払わないようにするのは管理組合たる住民の仕事ですよ。
初期設定の修繕積立金がリーズナブルでも大規模修繕の際に一時金をガッツリ払うようにすれば問題ないし、積み立てしてたから総額が変わるわけではありません。実際このぐらいの物件買えるなら、常に３００万円ぐらいは出せる層ではないですか？

この物件の問題点は皆さん共通の認識の管理費がやたら高いところ。
この規模の物件であれば平均１１０００円が相場じゃないですか？
特殊な設備があるわけでもなく。２４時間体制で警備員が常駐するわけでもないですよね？
むしろこの規模でディスポーザーもない物件ですよ。

私は買った立場ではないので不満があるわけではないですが購入してたら管理費設定の根拠を販売会社に説明させると思います。
もちろん、それで納得できる根拠があるなら良いですが、管理会社の雇用確保のため管理人２名体制ですむところ３名突っ込んでますってのが実態だったりしたらアホらしいです。

[457: 匿名さん]

>>456
ずいぶんお詳しいのですね。
低層でこの規模の物件で管理費11,000円というほうが、かなり安くないですか？
またディスポーザーの浄化槽が、修繕でどれだけ費用が掛かるか知っていますか？この規模でディスポーザーあったら私は敬遠。
そもそもルールを守らず何でも流して皆で修理するディスポーザーは、私は無いほうが好感です。
共通認識？！の高い？！管理費について、そこまで詳しくて切り込める自信があれば、管理会社と交渉できるのでは？
買ってからの話ですけどね。

[458: 匿名さん]

> 457
ディスポーザーの有無が話題じゃないのに、なにをそんなに熱くなっているのかｗｗｗ

[459: 匿名さん]

エレベーター、多いですね。
崖だから必要なのでしょうね。

[460: 匿名さん]

業者かな＞457

[461: 匿名さん]

>>460
え？何業者かな？
ていうか>>>459のコメントの意味が分からない(^-^;
そもそもエレベーター無い、もしくは少ないマンションは論外だけど。

[462: 匿名さん]

崖だって(笑)
崖（がけ、英: Cliff）とは、垂直もしくは垂直に近い傾斜の地形のことである。日本の法令では、水平面に対し30度を超える角度の傾斜を要件とする。（出典wikipedia）
困ったもんだ。やっかみ半分のアンチコメントが多すぎて、この板はまったく参考にならない。

[463: 匿名さん [男性]]

>>462
数千万の買い物するのに他人任せしちゃだめですよ。
デベの言うことだって話半分ぐらいの気持ちでいかないといけないのに出所不明な匿名掲示板の情報なんて、人それぞれのバイアスかかってるわけですからアテになるわけないです。
個人的には根拠のあるアンチコメが最も興味深いですけど。

[464: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

徒歩12分って、坂だから帰宅時はもっとかかりそうだね！

[465: 匿名さん]

>>464
まだ歩けるうちなら頑張って坂を登っていきますが、車椅子とかになったら大変ですね。雨の日の菊名駅前のバス待ち大行列を見るとうんざりします。

[466: 周辺住民]

>>465
菊名駅からの歩道が狭いですね。整備されるといいのですが。

[467: 匿名さん]

>>466
駅の周りの雑居ビルを一斉に撤去してやるか、地下化しない限りこの駅は開発できませんね。
新横浜駅に東横が入ると多少は混雑緩和しますかね。

[468: 周辺住民]

>>467
そうなるといいですね。
あと何十年先のことやら、、、

[469: 匿名さん]

>>465
車イスになったら平地でも大変だし、そんなことまで気にするなら介護付きマンションでも買われてはいかがですか？
っていうか雨だろうと10分くらい歩けば良いのに。
たまたまバスが通っているが故の感想(笑)

[470: 匿名さん]

>>465
車椅子もそのうち自動運転になるので今から心配しなくても大丈夫ですよ。

[471: 匿名さん]

菊名は地形が過酷過ぎます。
東横線と横浜線のクロスで特急、快速が停車していて本来もっと発展しても良いのにあの地形が邪魔をして大きくなれない。
区画整理だけなら時間をかければ解決できる可能性もありますが、ここはそれも困難。
なにより、ＪＲも東急も行政も菊名をどうにかしたいとは思っていないでしょう。

上の宮も健康に歩けるのであれば負担は許容範囲ですが、足が弱くなったりすると途端に陸の孤島になりかねません。
将来はケア・マンションに移住する人生設計であれば心配ないですね。

[472: 匿名さん]

>>469
みんなそんなことまで気にするから売れないのですよ。

[473: 匿名さん]

>>472
？？？
どういうことだろう(汗)

[474: 匿名さん]

将来の可能性を想定するとこのマンションは買いじゃないってことではないですか？
終の棲家にするには不安がある物件ってことです。

[475: 匿名さん]

>>473
確かに意味が分からないな。
売れないってことは、売主に対するコメントなんだろうか。
ならココに書いても意味ないね。

[476: 匿名さん]

>>475
売主も販売戦略の参考にここを見てると思いますよ。強気な販売戦略を変えてほしいものです。

[477: 匿名さん]

>>476
じゃ～あなたはいくらが妥当だと考えていますか？
というか、いくらになったら買いますか？

[478: 匿名さん]

>>477
最低15パーセント引き下げたら即買いですね。まあ、天下のDaiwaさんと竹中さんの物件じゃあかなりマージンとらないと採算が合わないから無理ですね。
やれるもんならやってみな

[479: 匿名さん]

>>478
へ～すごい相場感ですね。
▲ 5%：まだチョイ高い
▲10%：悩む価格レベル
▲15%：即買い
そんな感じなんですかね～
勉強になります。

[480: 匿名さん]

>>479
デベ担当さん、ちゃんと上申して検討してね。

[481: 匿名さん]

>>480
スミマセン、デベではなく購入検討中の身です(^-^;
私は欲しい部屋価格聞いて「▲10%なら即買いなのにな～」って思っていたけど、▲15%も下がったら、あっという間に完売じゃないてすかね？
でも大和ハウス＋竹中ですよ。
下げてくれるのかな～？

[482: 匿名さん]

いよいよ今月、引渡しですよね？
どれくらい売れてるのかな～？！
悩む、悩む、悩む、、、

[483: 匿名さん]

何がしたいんだ？この会社は。

平成28年2月3日～平成28年3月4日まで公開していたホームページにおいて、平成28年2月6日～平成28年3月21日までにご契約いただいた方に30ポイント分（1ポイント1万円分）の家具・家電をプレゼントさせていただくご成約キャンペーンを表示しておりましたが、都合によりキャンペーンを中止させていただきます。お客様にはご迷惑をおかけすることお詫びし訂正させていただきます。


一期一次〜五次先着って、一期一次すら売れ切れてない癖に。
サッサと1000万くらい引けよ。

[484: 匿名さん]

>>483
確かに。
最初に購入した方からクレームがあったのでしょうか？

[485: 匿名さん]

>>483
中途半端なドーピングでは効果が無いので次の一手に着手したんじゃない？下げるのか分からないけど。
大企業にしては「ドーピングでは効果は限定的」という反応に対して方針転換は早かったと思うよ。
ま～30万円の家具、家電なんて家の値段からしたら誤差だし「いつまでコノキャンペーンやるのかな～」って思ってた。
そもそも残り一部屋、最後の一手で使う手段でしょ。
ただ1,000万円も下がるわけないし、逆にそこまで下がったらこのマンションの魅力も無くなるけどね。
なぜなら「サッサと1,000万くらい引けよ」なんていう人と同じマンションには住みたくないから。

[486: 匿名さん]

竹中、大和、菊名

で売れないのは価格が原因というのは明白。
さっさと値引けよ。

[488: 匿名さん]

まだ２０戸以上売れ残っているんですね。棟内モデルルームを９月まで使う気なので、大きな値引きはせずに長期戦に持ち込む気ですね。こうなれば秋まで我慢比べです。

[489: 匿名さん]

なんか熱くなっている人が散見されますが。。。
そこまで長期戦になるのかな～？
30ポイントのキャンペーン止めた時点で「何かある」って考えるべきじゃない？
20戸以上が売れてないんですか？最近の売れ方からしたら、健闘しているほうじゃない？
「今売れないと半年経ったら、なお売れない」だから今のうちに損切りするのも戦略かと思います。
ただ既に売れていることも考えると、既購入者をどうするかだと思うけどね。（購入者を怒らせて良いことないですからね）

[490: 匿名さん]

>>486
そうかもしれないけど、言い方が怖いよ( ；ﾟДﾟ)
ヤダヤダ。

[491: 匿名さん]

20戸以上の売れ残りですか？
もう少し安かったらな～
坂はなんとかなる！だから場所は良い！
ただちょっと高めですものね。
BEAMSのモデルルーム気になります。

[492: 匿名さん]

20戸以上っていつの話？
ここまで書かれて静かに売り切れていたら面白いのにな～
いや、そういうマンションもあるからね(笑)

[493: 購入検討中さん]

今までの見込み客に守秘義務契約を結んで、内緒でスペシャルディスカウントプライスを提案したら早期完売になると思いますね。建物自体は悪くないですから

[494: 匿名さん]

>>492
物件概要みてたら販売戸数３４戸って書いてあったけど、、、まだまだ長期戦の様相です。

[495: 匿名さん]

>>493
そんなことあるんですか？
特に情報も無いし、もうしばらく様子見してても大丈夫だと思っていました。
建物自体は大和ハウス×竹中工務店だからとても魅力的。
そうなると早い者勝ちになっちゃうんですか？

[496: 匿名さん]

信用にかかわるので大々的に値引きはしないと思いますよ。
493が書かれているとおり非公開になると思います。
そうなるとモノにできるかは営業担当との信頼関係ですね。
営業も人ですから、裏切らず（購入意思が固い）、嘘つかない（与信）客に売りたいと思うでしょう。
何にせよＰＣの前で情報出てくるのを待ってても何も得られないことは確かです。

[497: 匿名さん]

>>496
ホント、その通り(笑)
この掲示板に値下げしましたなんて出た頃には完売しているんだろうね。

[498: 匿名さん]

>>496
私が営業なら「サッサと値下げしろ」なんて人には声かけないな～(笑)

[499: 匿名さん]

この物件は人気があるのかないのかわかりませんね、、、
いろんな意味で注目されている物件なのは確かですね、コメント見るかぎり。

[500: 匿名さん]

もうマーケットが終焉をむかえてきてますので、すでに契約をされた方には申し訳ないですけどこれだけの売れ残りをさばくには大々的に値下げしないと厳しいですね。検討いたします。