ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part4

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60についてのPart4です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79924/
　Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/521880/
　Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540145/

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分 、都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分 、山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：ワンルーム～3LDK
面積：33.90平米～156.99平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産 、丸紅

施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[860: 匿名さん]

新宿は賃料相場高いし、いざという時も家賃は
かなり取れますね

[861: 匿名さん]

当たり前かもですが投資には狭い部屋の方がいいですよね？西新宿エリアはDINKS需要が強いですか？

[862: 匿名さん]

国勢調査のデータ見ればわかる通り基本的に単身～2人世帯が多い。ただ、最近はじりじりと子連れが増えているかな。

[863: 匿名さん]

>>862
なるほど。2Lか3Lで悩んでます。

[864: 匿名さん]

投資の対象になりうるかあらためて周辺の中古相場みてみたが，アトラスタワー，コンシェリア，ラテュールの３つ．

まず３つすべて６０よりも駅より近く，コンシェリアとラテュールに至っては徒歩５分．特にラテュールは外観のとおり高級マンションで仕様も高く，中央公園の借景ビューが素晴らしい（若干セントラルパーク風）で近隣で突出した好条件のマンションでここは正直比較対象にならない．コンシェリアもスパやプールがついており，駅５分ということもありここよりも６０が中古価格で上回ることはまずない．するとアトラスタワーが直接比較として一番適している．ただ駅徒歩はアトラスタワーの方が近いのと仕様もやや高いかもしれない．普通の部屋の成約単価は２７０から２９０の模様（築８年に突入）．西６０のこの５丁目川べりの地区は西新宿で一番利便性や眺望条件が悪い地区ではある（だから今まで手がつけられなかったわけですが）．

以上から２０２０前からの不動産相場下落を考えると６０で含み益が出ることはまずない（不動産屋も皆そう言ってますからおわかりかと思いますが）．たとえばここが含み益を望むならラテュールと同等以上の中古評価がが必要になりますが，言うまでもなくまず無理な話になります．

都内の相場は上がり調子ですが現在のこのあたりがほぼピークと言われています．既に購入者がついていけない相場になっているし，中華系の購入も一時より勢いが衰えてきておりこのまま２０１８くらいまでキープする相場と思われ，２０１９あたりからゆっくりと下落してくると予想されます．

今後購入する物件で含み益があるのはマンション単だと大規模な環境開発があるような特殊な地区以外は望めません．中古になれば価値が下がるのはそもそも当たり前の話ですから．

また西６０一帯の再開発はタワマン建設だけですから，そのような再開発で坪単価が上昇するほど相場は甘くありません．すべて大規模タワマンなので供給過多の可能性ももちろんあります．逆に後からでてくるマンションの方が駅近条件だったりしますので，不動産下落市場と一致すれば後の方がお得になる可能性も否定できません．

よって本当にここを便利だと考えて永住目的で購入するか，一番利回りの高い１ＬＤKをキャッシュで買って保有するかの２択が多そうですね．

平均でここは３５０です．恐らく２０２０後に築３－４年でかなり好意的な相場で３２０くらいと予想します（悪い場合は３００切ります）．

待てば待つほど値上がりする相場というのは確実にありえません．このあたりでしばらくキープになります．

[865: 匿名さん]

>>864
長文おつかれさん。
主観が多くて中身が薄いな…

[866: 匿名さん]

>>865
そうか？参考にはなる。

[867: 匿名さん]

西新宿でラテュールってのは初めて聞いたな。

[868: 匿名さん]

864は正しい相場観だと思う。
ここの値上がりはあまり見込めない。
だから、割安を賃貸がベスト。
多少不動産を知ってる人はそう思ってるんじゃないかな？

[869: 匿名さん]

割安を賃貸ってどういう意味？

[870: 匿名さん]

新宿は購入よりも賃貸が向いているエリアかもしれませんね
ここの物件がお買い得かどうかはまた別の話ですが環境が好きならば良いのでは

[871: 匿名さん]

ここの中で比較的割安な部屋を買っておいて、賃貸に出すという意味ですよ。

[872: 匿名さん]

割安部屋の値付け次第やね。

[873: 匿名さん]

新宿は借り手に困らないから資産価値的にもいいね。

[874: 匿名さん]

ただ、賃貸で一定期間定住してくれるかは少し心配ですね。高給取りのサラリーマンというより、調子が出て来たホストが借りるイメージがあります。落ち目になれば直ぐに解約しそう。
ここで実際に賃貸に出したことないので、あくまで想像ですが。
この辺で実際に貸してる人がいれば教えてください。

[875: 匿名さん]

>>874
新宿は入りも出も激しいぽくて、しょっちゅう募集部屋が入れ替わってるイメージがある。
ただ、ラトゥールの賃貸サイト見れば分かるけど、このご時世に3か月の敷金を貫き続けられる程度には賃貸需要は豊富なんだと思われる。まぁ、そうじゃなきゃ、いくら高級路線とは言え60平米程度のくせに賃料30万円にはならないか。

[876: 匿名さん]

>>875
ラトゥールは別格で借人層が別だから比較しても意味ないよ。このあたりではここが一番格下になるから。

[877: 匿名さん]

さすがにラトゥールはちょっとちがいますからね
たしかにビジネスマンは都心3区に集まっている印象ですが、新宿周辺では嬢の部屋にしているという話もしばしば聞きますからある程度のニーズはあるかもしれませんね、人によっては店まで送迎付きだったりするので西新宿でもありでしょうし

[878: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

新年あけましておめでとう。
オレの物件は嬢に貸してるよ。はっきり言って新宿は賃貸は水商売可にしないと厳しい。その代わり一週間から二週間位で賃貸つく。 ちなみにオレの親のアパートなんて、生活保護受給者専用だよ。 新宿区が斡旋してくれるし、取りっぱぐれないから最高だ。

[879: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

不動産はやっぱり立地だよ。
新築マンションは
売り手のデベが価格を決めて、本当の事言わず
無知なエンドユーザーがそれを信じて買ってしまば、
それがその瞬間の「市場価格」だ。
でもさ、それはあくまでも一時的な現象。
10年も経てば、キッチリ市場価格に戻るからな。
高く買ったものは資産価値が下がり、
安く買ったものは高く売れる。
駅に近ければ賃貸もつきやすい。
ここで50平米ちょっとで6000万も出して、儲けるのは厳しいんじゃないかな。

[880: 匿名さん]

>>879
ここの値段ってそんなに高い感じですか。
賃貸も怪しくなってきた。
撤収かな～。

[881: 匿名さん]

>>879
だれも売却益が出ないのは、重々承知してる。ただ、一番安い1LDK買って、水商売可で貸して資産保持はまあわるくないのでは。

[882: 匿名さん]

西新宿で賃貸出すなら水商売やチンピラ風の怪しい人も可にした方がいいのは確かだろう。

ただマナーが悪いやつもいるので家の管理が問題になることはあるがな。場所柄需要は高い。

[883: 匿名さん]

>>882
確かに。
入れ替わりが激しくても、取り敢えずは部屋が埋まれば良い。
安い部屋の値付け次第。

[884: 匿名さん]

やはり資産価値的には固そうですね。

[885: 匿名さん]

リーマンだけでなく、お水・風俗関係・チンピラ系の賃貸需要はやはり手堅いところがある。これは新宿にしかないメリット。

[886: 匿名さん]

>>884
ここが資産価値的に固そうかは微妙。
高くならない事は言えるが、上がらないって事は経年的に価値が下落すると言う事。
これまでの流れからは価値の下落を止めるような材料はなかった様な。

[887: 匿名さん]

＞８８６

まあそんなにいじめないでくれ

新宿エリアで売り出されるマンションの中では一番良さそうなことは確かだから。

経年的な値下がりは不動産なんだから当たり前だし、含み益なんてさらさら期待していないから。

ただ新宿が好き、歌舞伎町が好き、そこに言葉はいらないし、含み益もいらない。

[888: 匿名さん]

>>887
新宿好きからみて魅力的なのは同意です。ただトミヒサのほうが歌舞伎町や３丁目の繁華街に近いし新宿好きからしたら良いと思うんだけど、見送った理由はなんでしょうか。抽選落ちですか？

[889: 匿名さん]

>>887
新宿で一番なら今はプレシス新宿御苑かと。
ここはその次。

[890: 匿名さん]

>>888
富久のが良かったのは確かだが、あの時は現金が用意できなかった。

今は金があるし成りあがった、そのタイミングでここが売りに出る。まさにおれとってのシャンパンタワー。２部屋買う予定だ。

[891: 匿名さん]

>>887
何か凄くかっこイイ。
最後のくだりとか最高～！
もう比較検討なんかしません。

[892: 匿名さん]

プレシス新宿御苑は完売したよね？しかもタワーじゃないよね、、

[893: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

おいおい、賃貸が強いのは駅から5分以内な。 新築プレミアムが乗ってるうちは良いが、タワーも10年もしたら時代遅れになって、売れっ子の水商売はすぐ新しいとこ住替えちゃうよ。 おまいら、その後どーすんの？駅遠で家賃高くしたら埋まらないよ。
ちなみに店子として嬢はいいぞ。現金たくさん持ってるから滞納ないし、金無くなったら田舎帰るからな。
時々しつけの悪いペットに部屋ボロボロにされる可能性もあるが。
あとくれぐれもホストの寮にされないように、気をつけろよ。マナー最悪だし居住者が数週間から数ヶ月でコロコロ変わるから、もはや大家でも誰が住んでるかわからん。
もちろんチンピラや組関係者への名義貸しもある。
ここは多摩地域の安サラリーマンが、背伸びして買うと色々大変だと思うけどな。

[894: 匿名さん]

>>890
なるほど、タイミングの問題でしたか。
自分も新宿好きですが富久逃して未練たらたらです。西新宿６０の希望部屋を狙うかトミヒサの値上がり中古狙うか悩み中です。890さんみたいにスパッと決められたなあ。充実した共用施設や立地・希少性など、諸条件はどうみても富久が良く、こっちが勝ってるのは間取りのみな気がするので。。

[895: 匿名さん]

>>890
ちなみにどちら向きの何階辺りをご検討で？
いや、単なる興味です。
もう貴方には難癖つけません。

[896: 匿名さん]

まあ素人が賃貸回しで保持するにはちょっとまずいというか、場所柄いろいろ面倒なこともあるかもしれん。住むならあくまで三菱との関係だけだから問題ないがな。

たしかに嬢は取っぱぐれが少ないのはいいが、ステイタスシンボルだか頭の悪そうな犬を必ず連れてくるからな。犬にボロボロにされたことはあるから。動物は禁にした方がいいかもしれないが、嬢の需要をとりきれなくなるから悩ましい。

[897: 匿名さん]

>>892
889さんではないが、新宿一丁目に建ててる１８階建てプレシスの事ではないかな？
嘘か本当か＠３８０とかスレに書かれている。

[898: 匿名さん]

売主が三菱ＶＳ．一建設とか勝負にならんし，まずありえんから。

わるいがステマは去ってくれ

ただここも地主と地元不動産らしきポジステマは半端ない

[899: 匿名さん]

>>892
新宿駅徒歩４分、御苑目の前のプレシス新宿御苑の方はたしかによかった。坪３４０くらいだったかな？

[900: 匿名さん]

>>899
細い路地の奥、しかもその路地がクランクしている、しかも路地の反対側は墓地、
南側は高校グラウンドで高い柱のネットが張ってある、近隣には旅館。
っていう、他ではまず有り得ない環境の立地がプレシス新宿御苑。

[901: 匿名さん]

トミヒサ落選組です。
しかも、一期１次２次＆二期も。
１倍の部屋を狙えば良かったと、未だに無念さはぬぐえません。

ただ、東中野は嫌だったし、大崎は遠いし・・・。
結局、ここかトミヒサ中古かで悩んでいます。

[902: 匿名さん]

>901
迷わずここを買いましょう！

もう2015年で年が変わったのだから、去年の事はもう忘れて。
ここの１期１次に専念、専念。

[903: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>900 隣がグランドだから、御苑の眺望が半永久的なんだろ。
西新宿60 を賃貸で回そうとするなら、坪単価は300超えちゃうとキツイな。 調べたところアトラスタワーの坪単価が13000から15000円で 、2014年度売買事例からとった新宿のキャップレートは概ね4.9 ぐらいだ。
43平米を20万で貸した場合、経費を引くと手取りは年間168万。(修繕積立金が上がるまでに売却を想定) インカムゲインを狙う投資としての適性価格は280万位だろうな。
多くの人が気づいた様に、キャピタルゲインも望めない。
だから定住目的として売ってるんだよ。

[904: 匿名さん]

>>903
グランドだから永久眺望。だけど一建設だから微妙。とはいえ西新宿60よりは資産価値高いのでは？メガターミナル駅徒歩4分以内は、なかなかない。

[905: 匿名さん]

>>898
三菱は南青山の件で評判ガタ落ち。
今はもう一建設と同じ位でしょう。

[906: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>904 そうだよ。あの物件は希少立地。高島屋の裏で御苑ビュー、しかも奥まってるから非常に静か。 29日に通ったらエレベーターが養生されてたから引越しかな。 近くに大きな駐車場があるけど、マンションにならないかな。
あそこなら絶対買いたいね。 焦ってババ掴む必要ないと思うよ。

[907: 匿名さん]

＞＞906
関係者かな？あの道はなかなか通らないでしょ。
西新宿６０はもう少し価格安ければおもしろいんだけどな。

[908: 匿名さん]

ここのライバルはスカイフォレストですね。
どちらも新宿区で駅から9分。

便利さではスカイフォレストかなと思います。
アドレスはこっちかな。

[909: 匿名さん]

>>901

トミヒサは間取りの悪い部屋が多かったからねえ。
普通の間取りがトミヒサでは贅沢でしたね。

私は最初に「誰がこんな部屋買うの？いらねえ。」と
思った部屋に妥協しました。

＊スレ違いすいません。