ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part4

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60についてのPart4です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79924/
　Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/521880/
　Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540145/

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分 、都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分 、山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：ワンルーム～3LDK
面積：33.90平米～156.99平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産 、丸紅

施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[43: 匿名さん]

キャピタルゲインでる？

[44: 匿名さん]

中野とここは別次元。中野をアピールに来ても叩かれるだけ。

しかし、中野ツインを高値で手を出した人には、中野の駅前再開発は辛いだろうね。
これから中野駅直結が出てきて、駅の南のさびれた所が置いてかれるんだから。

[45: 匿名さん]

>>44
中野の再開発は駅の南側でしょ。
ツインにとっては歓迎だよ。
中野は新宿の衛星都市みたいなもんだし、中野に限らず中央線、小田急線、京王線の発展は新宿にプラス。

[46: 匿名さん]

結局、新宿があっての中野なんだよね。

[48: 匿名さん]

中野駅は北側
東中野は西側

では、どちらもここからは遠い側ですね。
ここへの恩恵は無さそう。

[49: 匿名さん]

西新宿住んでるけど、ほんとに再開発あっちこっちでやってる。
毎朝工事がうるさい。
でも5年後くらいにはもっと便利になってるんだろうなという感じはするよ。

[50: 匿名さん]

北口のはまだ計画段階。
南口はティップネスの辺りから郵便局までの再開発が来年2月都市計画審議会の議題に上がってる。
そこで都市計画決定して完成は2020年予定。
南口の駅前広場辺りの方が先に進む。

[51: 匿名さん]

＞＞45
やっぱり。中野君だったね。
中野ツインマークの宣伝の次は、再開発計画の宣伝？
南池袋にも書きに行って、迷惑扱いされてるね。
立川や八王子と戦えば勝てると思うから、そっちに行ってね。

[52: 匿名さん]

>>51
今、中野で売り出し中のまともな物件なんてあったっけ？
そのリンク先は単に話の流れだと思うけどなぁ。

あちこちのスレに6月の日経記事張ってる人は、多分変わった人で間違いないと思う。
もしかしたら、記事の日付見ずにいいの見つけた！って、勘違いしただけなのかもしれないけどさ。

[53: 匿名さん]

日経記事の中身を読むと
単に2020年ごろの話だから五輪と関連付けているだけで
中野と五輪の結び付きは特に無いみたいですね。

[54: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

ひゃっほー。今年は賞与アップに加え、特別ボーナス(月給の半月分)ってのが出た。
でもな今日は日経もダウも大幅反落。日銀しっかり買い支えてくれなきゃトレンド転換。不動産も売れなくなるだろ。ところでさ、ここの物件の修繕積立金は確か10年毎に倍になっていくんだよね。(とりあえず300%までは確定している)築20年位で管理費あわせて五万位にはなるけどタワマンとして値上げペースはどうなの？

[55: 匿名さん]

ここを検討してる人は中野なんか全く眼中にないでしょ。
渋谷方面とか都心方面なら比較する人たくさんいるだろうけどね。
新宿の発展は中野の発展に直結するけど、中野が発展しようが寂れようが新宿の街には影響はない。
中野は新宿を向いて恋焦がれているが、新宿は中野なんか気にせず都心を向いている。
各々の住人も同じ性質のはずだよ。

[56: 匿名さん]

新宿駅と中野駅の1日あたり乗降客数を比較すると、一桁新宿駅の方が多い。お互い距離は近いのに、圧倒的に新宿駅が多い。

[57: 匿名さん]

>>56
でも、ここ西新宿だから。新宿じゃないよ。毎日30分かけて歩くなら別だが。

[58: 匿名さん]

単純に駅の話してんだろwww

[59: 匿名さん]

>>55
新宿の強みは西側に強力な住宅街をたくさん抱えてること。
都心まで行く前に新宿で全部塞き止めてるから商業もオフィスも成り立ってる。
だから、西側エリアが再開発されれば自動的に新宿の商圏人口が増える。そして新宿がより発展する。
もちろん、新宿が発展すれば、西側に住みたい人もより増えるけど、先に来るのは西側の人口推移だよ。
逆転するくらいの大量投資は困るけど、新宿についてはその心配もないしね。
渋谷でも銀座でも新宿でも、周辺の再開発等の他人の金で自分のエリアも強くなるのが、商業都市のメリット。

[61: 匿名さん]

>>60
野村のオハナシリーズ以外はどこも二倍三倍当たり前だよ。
修繕積立金を極力安く見せるのはこの業界の常套手段。で、5年目や10年目に足りません、倍にしましょうとか言い出す。
それが嫌ならマンション自体をやめた方が良い。

まあ、まだ申し込みじゃないからキャンセルできるから電話しな。先に気づけて良かったじゃん。

[62: 匿名さん]

>>57
その通りだね。目黒物件みたいに駅前なら分かるが
ここの場所で新宿駅自慢しても他人のフンドシで相撲をとる様なもの。

[63: 匿名さん]

>>54
でもたった3か月ほど前、下がった今日の日経より2000円以上下だったんだぜ。
意地でも2%達成すると本気を見せた以上、物価下がったらまた緩和なんだろうかねえ。

[64: 購入検討中さん]

そう言えば、管理費の価格推移予定表って説明会でもらってないかも？
誰か具体的に聞いた人います？

[65: 匿名さん]

まぁでもここだけじゃなく周辺の再開発も含めて、都内でも屈指の（湾岸を除いて）
高層マンション街が出来上がるのだから街としての期待度は大きいよ。

[66: 匿名さん]

>>62
目黒と新宿は違うでしょう。新宿徒歩１分なんて騒々しくて嫌でしょ。まぁそもそも新宿にはそんな土地残って無いけどね。

[67: 匿名さん]

新宿駅まで徒歩で行って電車で出勤する人は少ないんじゃない？
徒歩か自転車で出勤でしょ〜

[68: 匿名さん]

修繕費、のちに倍以上上がるって事前にわかっていることなんですか?
最初だけ安いってそれは詐欺に近いって思ってしまうよ。

[69: 匿名さん]

>>68
こんなネガ情報本気で信じてるんですか？ここはネガいっぱい。必要な情報は自分で動いて得ましょう。私は本がベストと思います。
将来の管理費は公表されてないし、分かりません。基本的には25年目位から上がります。ただここは金を食う共用施設(スパ等)が無いのと、支払い母数が多いから、大して上がらないと予想します。

[70: 匿名さん]

>>68
事前には決まってないよ。だって決めるのは入居後の管理組合の仕事だから。
ただ、国土交通省が調査をしていて、毎年均等に積み立てる場合、平米あたり220円程度必要と言っている。ここみたいに機械式駐車場があるなら+50円。
つまり、70平米の3LDKなら本来は18900円必要。タワーはだからホントはもっと掛かるだろうね。
これより安ければ値上げか一時金徴収は必至。
しかも、最初に安くしてた分を回収しないといけないから、例えば15年目に上げるなら18900円では足りなくて27000円くらい必要になる。(実際は売る時に修繕積立金取ってるから、そこまではいかないかも)
これが二倍三倍当たり前の理由だよ。

こんなのはおかしいというのは普通の感覚と思うけど、値上げに失敗して修繕できなくても困るのは住民。ということで慣行になってる。
ちなみに野村はこんなのはおかしいと、オハナシリーズで30年間値上げなしのマンションを作り始めた。
でも、プラウドには適用しない不思議(笑)

[71: 匿名さん]

>>65
都内でも屈指のタワマン街なら
東池袋にもあるし、五反田大崎にもありますよ。
で期待しても、東池袋や五反田大崎は別に高級とか憧れとかの街と言われているわけでもないし。

[72: 匿名さん]

>>69
第１期申し込み前は、どこのスレでもネガが多いのが普通ですよ。
本気で買いたい人でさえ、ライバルを増やして抽選になってハズレたくはないですから。

逆にここは、ライバルを増やしたいのか積極的にポジしていらっしゃる方もいるのが不思議です。

[73: 匿名さん]

憧れとかじゃなくここみたいな大規模開発の場合は街としての魅力が増すのでしょうね。
周辺含めた再開発の規模で見れば内陸随一の規模じゃないでしょうかね

[74: 匿名さん]

>>73
渋谷や虎ノ門も住宅込みで再開発しててそっちの方が規模でかくない？

[75: 匿名さん]

>>70
積算が適当過ぎ(笑) ライバル消したいだけね。大手の大規模タワマンで、管理費が15年後に三倍なんて聞いたことない。

[76: 匿名さん]

>>72
見てるだけだと倍率下げとか思うのかも知れないけど、ここの情報で倍率に影響なんてほとんど無いからね。
ここ見ながら検討してる人ですら、ちょっと気になる程度のことはあっても、それでやめたりはほとんどしない。まして、全く見ない人もたくさんいる。
それよりも、良いところも悪いところも情報交換した方が得。

購入時に参考にした情報源みたいな調査では、じりじり増えてるとはいえ口コミサイトは全く上位に出てこないのが現実。

[77: 匿名さん]

５丁目、６丁目、３丁目とまだまだ開発の余地も残してるからね。

[78: 匿名さん]

>>75
管理費じゃなくて修繕積立金ね。
三井不動産分譲のパークシティ武蔵小杉が当初7000円を17000円に値上げした。
これ、築4年目の話。
上げたのは三井不動産じゃなくてあくまでも管理組合。
当時雑誌に掲載されてすごい話題になってたけど知らないの？
ただし、ここは4年目と早くに手を打てたから次の値上げの予定はなしだけどね。
4年目ですら1万もショートしてるのに15年目になったらどれだけ負債が積み上がってることか。

[79: 匿名さん]

修繕費が上がるのはどこのマンションでも一緒なんだから、倍率下げにならない。
マンションやめて一戸建てにしますなら、倍率下がるけど都心じゃ不可能。

それにしても、マンションは管理を買えと言われるこのご時世に、75みたいに未だに嘘だと思う人もいるんだね。
そりゃ、不動産会社がこのやり方を改めないわけだ。
買うときに毎月の負担気にする人多いもんね。

[80: 匿名さん]

>>78

月々の修繕費を上げる代わりに10年目とかで予定されてる一括徴収がなくなってるから
結果的には一緒だと思うけど。
まぁ普通に考えたら一括で数十万だと払えない世帯続出だから賢い判断だと思うけどね

[81: 匿名さん]

>>80
一括徴収も案なだけで、大抵はその年になって管理組合で決議が必要だよ。そして、徴収に失敗する組合も少なからずある。
ひどい物件だと初回は50万、20年目くらいの2回目は100万とかの計画だったりするから、そりゃ反対もでるよな、と。

[82: 匿名さん]

>>78
管理組合が相当バカ。

[83: 匿名さん]

>>82
分かっているだろうけど

管理組合＝マンションの所有者たち

[84: 匿名さん]

うちも管理費が余ってたから1000円下げて代わりに修繕費3000円上げたよ
結果的に月々の負担が2000円増えたけど一括での徴収はなくなる予定

[85: 匿名さん]

管理費は、照明を間引きしたりサービスの一部をカットしたりすれば
下げるのが可能ですからね。

[86: 匿名さん]

六丁目北側の再開発はいつかね。アトラスの北側。

[87: 匿名さん]

>>86
あそこは当面ないでしょ。
今から計画してってなると、2030年くらいにはもしかしたら、かな。

[88: 匿名さん]

もう更地にしたし、住友が動いているが？

[89: 匿名さん]

だいぶ先ですね〜。

[90: 匿名さん]

>>88
そこはコンシェリア東側ですね。

[91: 匿名さん]

>>88
アトラスの北じゃなくて、ラトゥールとコンシェリアの間のこと？
だいぶ更地になってるけど、一部の地権者が動く気が無いっぽくて、まだ都市計画決定までも行ってないよ。
住友がだいぶ土地集めてるっぽいので、決まれば動きは早そうだけど数年以内って感じではないなあ。

[92: 匿名さん]

2020迄に五丁目が完了、六丁目、三丁目はその後か〜。

[93: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

修繕積立金推移表と大規模修繕計画表はモデルルームで見せてくれたよ。 とりあえず修繕積立金は10年毎に倍になってって三倍になる事は確定してる。その先は未確定との事だったぞ。 ここは最初はやけに安く設定されてるし、徐々に値上げしないから築10年で半分は売却され、築20年ではかなり入れ替わるだろう。
他のタワーもそんな感じなのか？
管理費と修繕積立金は月に五万ぐらいまでに押さえたいよな。

[94: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

2007年 引き渡しとすると、2016年に売却しなくちゃいけない。 その時の価格がどうなってるかだ。
不動産も株と同じくタイミングだ。
新築マンション価格＝土地価格＋建物価格＋粗利益 だからな。 ここは等価交換だから土地はただとしても建築費は最悪のタイミングだ。
新築価格が中古価格に比べて非常に高くなっている時期は避ける必要がある。割高な新築物件を掴んでしまうと、中古になった際に大幅に価格が下落してしまうだろう。で、中古価格を調べたら、築10年の駅前のシティタワーが坪310万で出てた。
実際売れるのは
300万くらいだろ。 とすればこの物件の新築価格は悪くない。ただし駅から遠いから、シティタワーよりはマイナス10ポイントだろ。よって 10年後を270万と予測する。(新築330万の部屋)
おまいらの意見も聞きたい。

[95: 匿名さん]

>>94
新築330万の部屋だと、安い部屋だね。
折角だから良い条件の部屋を買いたいので、もっと高い価格の部屋を検討してます。

[96: 匿名さん]

>>94
投資は、センスが有るか無いかだ
人に意見を求めるな
自分を信じろ

[97: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

おい、投資はカンじゃなくて計算だぞ。
シティタワー 31階の条件の良い部屋だと、今年326万で売れてる。 ここなら西側高層で新築377万、景気が良ければ10年後に300万弱だから下落率はマイナス22%ってとこだろう。
2005年にシティタワー買って、今年売却した奴は儲かった。 だがここで単価の高い部屋買うと損するぞ。
例えば8000→6240万 消費税や金利、毎月の管理費なんかを考えると27万位払って10年住む計算だ。

[98: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

タワーも色々だな。おまいらも頭使え。 デベに俺らの金をむしり取られないように。

[99: 匿名さん]

>>97
今、タワマン西向きに住んでいるけど
夏はホント西日が暑いよ。
で冬は昼頃まで寒い。向きも色々だよ。

[100: 匿名さん]

>>97
ぶっちゃけ、その金額なら家賃より安いレベルだな。
あと、こことシティタワーで1割は差はつかないと思うぞ。駅から遠くはなるが丸ノ内使えるようになるプラス点もあるから。

[101: 匿名さん]

>>100
徒歩９分の丸ノ内では、プラスにはならないでしょう。
駅近物件との価値の差は大きい。

[102: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

そっか。暑いだけじゃなくて寒いのか。でもここは東電もとこも32階程度のマンション建つんだろ。 とすると西側以外が囲まれるんだよな。損してもいい奴しか眺めは望めないよな。28万出せばもっと都心に住めるよね。

[103: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

駅近は 3分以内。 高く売れるし賃貸も二週間ぐらいでつくぞ。

[104: 匿名さん]

>>101
プラスになるんじゃなくてマイナス幅が減るってはなし。
当然新都心に勝てるとはおもわない。

[105: 匿名さん]

>>104
新都心も、丸ノ内線まで徒歩１０分ですよ。
ここのマイナス幅が減るのは１分だけ。

[106: 匿名さん]

>>97
10年後の価格がなんで分かるの？適当すぎ(笑)

[107: 匿名さん]

ここはどこの駅にも遠いからなぁ。
駅から遠い上に低地で本来は誰も住みたがらない場所。
だから小さな木造建築なんかが滅茶苦茶に密集するような土地になったわけで。
目を引く宣伝項目を作るために209mの高さにしたものの他には何も秀でる部分はなく…。
やっぱりちゃんと本質を見る人は買わない物件だろうね。

[108: 匿名さん]

分かりやすいネガだなぁ。

[109: 匿名さん]

>>108
別にネガではないんじゃない。妥当な評価かと、現地行った？ここ住む気しますか？って場所だったよ

[110: 匿名さん]

そう？反対側見ればアトラス、コンシェリア、パークハウスや高級賃貸だらけじゃん。
普通に全然住めると思いますけど。

[111: 匿名さん]

実需で買って住みたい人が普通に、なら
賃貸だらけなのは自慢になりませんね。

[112: 匿名さん]

>>107
じゃあ新宿や渋谷の駅近で今後タワマンができると思いますか？どこに土地あります？文句ばっかり言ってないで現実を見つめなきゃ。
今後はどんどん郊外や埋立地に広がるだけ。都心タワマンの価格は今後10年は絶対下がらない。

[113: 匿名さん]

>>111
実需で住んでる方も大量にいるじゃん

[114: 匿名さん]

>>111
言い方悪かったね。
アトラスみたいな分譲物件から
賃貸専用の高級賃貸まであるってこと。
分譲物件は普通に実需で住んでる方が圧倒的だと
思います

[115: 匿名さん]

>>110
感覚的には十二社通り一本挟んだだけなのに随分辺鄙な場所に感じますよね。
十二社通り越えると川沿いの谷底って感じがします。
住所も新宿区より中野区と言われた方がしっくりきます。

[116: 匿名さん]

>>115
買えないネガにとってはね。

[117: 匿名さん]

>>112
>絶対下がらない

湾岸スレのポジじゃないんだから、絶対なんて書いちゃダメですよ。
オリンピック後は建築費が下がるだろうし、
その前後に儲けようと中古が大量に出る予想もされているので
下がらないなんて断言するのは無理です。

川向こうは中野区なのに、ここが「都心タワマン」なのか？って疑問もありますし。

[118: 匿名さん]

だから安くしたんでしょ。安くないとこんなとこ売れないし。
安物にはそんな値段しか付けられない理由があるってこと。

[119: 匿名さん]

西新宿駅近くの三菱タワーの分譲時には
都心五区って言葉をよく使う営業さんがいたけどね。
ここの担当はしていないのかな？

[120: 匿名さん]

>>117
最近は中野の新築物件まで「都心のマンション」として売り出してたりしますよ（笑）
ここの「都心」もそのレベルのものかと思います。
そもそも新宿だって都心を補助する副都心の一つであって、都心ではないですからね。
都心というのはせいぜい四ツ谷辺りまででしょう。池袋、新宿、渋谷なんかは都心の外の街です。

[121: 匿名さん]

安くて、そこそこ便利がここのウリ
まあかなりの人気物件になるのでは？

[122: 匿名さん]

>>117

では逆にどうやったら下がるのですか？私は少なくとも都心５区のタワマンの新築価格が今後10年下がることは無いと思います。理由は以下の通り。因みに私は金持ちでもなく、価格下がってほしいと願う小庶民です。

①地価⇒
現在東京都内の地価は上昇中。特に都心５区は大幅アップ。この土地を今大手デベが買い漁ってる。この土地代に、資材費・建設費・デベの利益が乗って、市場に出るのは約10年後。

②資材費⇒
黒田・安部の性格上、今の円安基調を途中で変えるとは思えず、資材高は続く。急死でもなければ。最低でも黒田の任期2018年までは。

③建設費⇒
言うまでもなく。この二年で二割アップ。大規模公共工事ですら金額合わず入札不調になる時代。ゼネコンの強気はオリンピック・東北復興完了まで終わらない。ましてや公共工事より利益率低いマンション工事を安く請けるとは思えない。因みにここの工事費は、契約時(二年ほど前？)の単価なので今よりはだいぶ安く契約できていると思う。

④デベの利益⇒
中小なら利益圧縮できるが、大手は最低粗利基準があり、それより低く売ることはできない。

⑤需要⇒
国民全体の実質給与額は上がっていないと言われるが、大手(円安増収で既に大幅アップ)・公務員(来年から15%アップ)・相続贈与組(住宅相続非課税枠15百万に拡大決定) ・外国人など、需要はある。
牛丼屋は、客が減れば価格を下げなければならない。なぜなら牛丼はみんなのものだから。
でも都心タワマンはみんなのもではなく、一部の恵まれた人たちのもの。下げる必要がない。

以上です。長々とすいません。違ってたらご教示下さい。

[123: 匿名さん]

>>115

そりゃ反対側のエリアはすでにかなり昔から再開発してるからな
ここも終われば同等以上の洗練された町並みになるよ

[124: 匿名さん]

しばらく工事だらけで騒がしい住環境になりそうだね、向こう10年くらいは。
投資用にはありかもしれないけど住むのは嫌だね。

[125: 匿名さん]

工事が終わるころには綺麗になって資産価値アップだね
見送る人はどうぞご自由に・・

[126: 匿名さん]

住環境じゃないとか色々言ってる人たちは、早くもっといい高いマンション探せばいいんじゃないですか？なんでずっとここにいるの？

[127: 匿名さん]

>>122
なるほど。オリンピック後地価が下がったとしても、それをデベが買ってタワーマンションが出来て売りに出るのはさらに10年後ってことですね。そこまで待てるかですね。、

[128: 匿名さん]

10年後には再びデフレで資産価値は落ちてるかもよ。
立地が悪いから落ちる時は早い。
さらにその頃には本命のオペラシティ辺りの再開発が動いてるかもしれないわけで、間に合わせで再開発されるこのエリアの立ち位置は不安定だよ。
上手く行けば大化け、下手をすれば大外れの博打物件。
立地の良い場所に建つタワマンと違って手堅い物件じゃない。

[129: 購入検討中さん]

>>128
通常のデフレは不動産には当てはまらない。122がびっくりするくらい正解。

[130: 匿名さん]

このエリアの将来性に価値がある訳で

[131: 匿名]

可能性の話なら、上がるも下がるもあり。でも、ずーっと上がり続けたりすることはないのでは。バブルやプチバブルも、弾けてはじめてバブルと分かるからね。

[132: 匿名さん]

上がるも下がるも有る。それが、緩やかだったり、短期だったり。

[133: 匿名さん]

>>128
オペラシティどころか駅近のビル群が軒並み建て替えになるかもしれない。
そこがマンションになったらここはどうなるか。

[134: 匿名さん]

>>133
一生買えないね。

[135: 匿名さん]

３丁目は高台だけど使える路線は新宿線ですぜ 笑

[136: 匿名さん]

>>134
京王プラザホテルは築40年以上。
その他近辺のビルも同じ位で、いつ建て替えになってもおかしくない状態。

[137: 匿名さん]

>>136
そんな儲かる一等商業地がマンションになるわけないじゃん(笑)

[138: 匿名さん]

>>133

新宿駅周辺のビルは軒並み耐震補強にお金掛けてるので建て替えは当分ないと思いますよ。

[139: 匿名さん]

>>136
京王プラザも大規模な補強したばっかですね。残念でした

[140: 匿名さん]

>>135
初台駅徒歩数分、新宿駅徒歩十数分でしょ。新駅を作る構想もあるし、ここのアクセスの悪さとは比較にならないくらい快適だよ。坂道もないし。
ここはとにかく各駅からのアクセスの悪さが致命的。

[141: 匿名さん]

>>１３５

新駅出来る予定の西参道周辺は地権者がすでに再開発から離脱してます

[142: 匿名さん]

>>140

丸ノ内線と新宿線の差はでかいよ。大江戸線はどっちでも使えるだろうけど
新宿駅までの距離は大差なし。あそこ何も計画まとまってないでしょ。
あと20年くらい待つの？