ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part4

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60についてのPart4です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79924/
　Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/521880/
　Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540145/

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分 、都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分 、山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：ワンルーム～3LDK
面積：33.90平米～156.99平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産 、丸紅

施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[85: 匿名さん]

管理費は、照明を間引きしたりサービスの一部をカットしたりすれば
下げるのが可能ですからね。

[86: 匿名さん]

六丁目北側の再開発はいつかね。アトラスの北側。

[87: 匿名さん]

>>86
あそこは当面ないでしょ。
今から計画してってなると、2030年くらいにはもしかしたら、かな。

[88: 匿名さん]

もう更地にしたし、住友が動いているが？

[89: 匿名さん]

だいぶ先ですね〜。

[90: 匿名さん]

>>88
そこはコンシェリア東側ですね。

[91: 匿名さん]

>>88
アトラスの北じゃなくて、ラトゥールとコンシェリアの間のこと？
だいぶ更地になってるけど、一部の地権者が動く気が無いっぽくて、まだ都市計画決定までも行ってないよ。
住友がだいぶ土地集めてるっぽいので、決まれば動きは早そうだけど数年以内って感じではないなあ。

[92: 匿名さん]

2020迄に五丁目が完了、六丁目、三丁目はその後か〜。

[93: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

修繕積立金推移表と大規模修繕計画表はモデルルームで見せてくれたよ。 とりあえず修繕積立金は10年毎に倍になってって三倍になる事は確定してる。その先は未確定との事だったぞ。 ここは最初はやけに安く設定されてるし、徐々に値上げしないから築10年で半分は売却され、築20年ではかなり入れ替わるだろう。
他のタワーもそんな感じなのか？
管理費と修繕積立金は月に五万ぐらいまでに押さえたいよな。

[94: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

2007年 引き渡しとすると、2016年に売却しなくちゃいけない。 その時の価格がどうなってるかだ。
不動産も株と同じくタイミングだ。
新築マンション価格＝土地価格＋建物価格＋粗利益 だからな。 ここは等価交換だから土地はただとしても建築費は最悪のタイミングだ。
新築価格が中古価格に比べて非常に高くなっている時期は避ける必要がある。割高な新築物件を掴んでしまうと、中古になった際に大幅に価格が下落してしまうだろう。で、中古価格を調べたら、築10年の駅前のシティタワーが坪310万で出てた。
実際売れるのは
300万くらいだろ。 とすればこの物件の新築価格は悪くない。ただし駅から遠いから、シティタワーよりはマイナス10ポイントだろ。よって 10年後を270万と予測する。(新築330万の部屋)
おまいらの意見も聞きたい。

[95: 匿名さん]

>>94
新築330万の部屋だと、安い部屋だね。
折角だから良い条件の部屋を買いたいので、もっと高い価格の部屋を検討してます。

[96: 匿名さん]

>>94
投資は、センスが有るか無いかだ
人に意見を求めるな
自分を信じろ

[97: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

おい、投資はカンじゃなくて計算だぞ。
シティタワー 31階の条件の良い部屋だと、今年326万で売れてる。 ここなら西側高層で新築377万、景気が良ければ10年後に300万弱だから下落率はマイナス22%ってとこだろう。
2005年にシティタワー買って、今年売却した奴は儲かった。 だがここで単価の高い部屋買うと損するぞ。
例えば8000→6240万 消費税や金利、毎月の管理費なんかを考えると27万位払って10年住む計算だ。

[98: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

タワーも色々だな。おまいらも頭使え。 デベに俺らの金をむしり取られないように。

[99: 匿名さん]

>>97
今、タワマン西向きに住んでいるけど
夏はホント西日が暑いよ。
で冬は昼頃まで寒い。向きも色々だよ。

[100: 匿名さん]

>>97
ぶっちゃけ、その金額なら家賃より安いレベルだな。
あと、こことシティタワーで1割は差はつかないと思うぞ。駅から遠くはなるが丸ノ内使えるようになるプラス点もあるから。

[101: 匿名さん]

>>100
徒歩９分の丸ノ内では、プラスにはならないでしょう。
駅近物件との価値の差は大きい。

[102: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

そっか。暑いだけじゃなくて寒いのか。でもここは東電もとこも32階程度のマンション建つんだろ。 とすると西側以外が囲まれるんだよな。損してもいい奴しか眺めは望めないよな。28万出せばもっと都心に住めるよね。

[103: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

駅近は 3分以内。 高く売れるし賃貸も二週間ぐらいでつくぞ。

[104: 匿名さん]

>>101
プラスになるんじゃなくてマイナス幅が減るってはなし。
当然新都心に勝てるとはおもわない。