〈契約者専用〉プラウドシティ蒲田

[契約済みさん]

プラウドシティ蒲田の契約者専用スレです。
契約者の皆さんと意見や情報を交換していけたらと思います。
よろしくお願いします。

所在地：東京都大田区蒲田４丁目100番（地番）
交通：京浜急行線 「京急蒲田」駅 　徒歩1分
　　　京浜東北線 「蒲田」駅 　徒歩9分
総戸数：320戸 (事業協力者住戸（非分譲住戸）159戸含む)
売主：野村不動産株式会社　住友商事株式会社
施工：東急建設株式会社
管理会社：野村不動産アーバンネット株式会社



検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/527325/


[スムログ 関連記事]
【糀谷界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.6】
https://www.sumu-log.com/archives/1511

[204: 入居前さん]

>>203
ここは半分が地権者ですから、同じ考えの人は多いと思いますよ。

[205: 契約済みさん [男性 40代]]

驚きました、既にエアビーにこのマンションの一室が出ていますね。

[206: 契約済みさん]

>>205

情報源のリンクを貼って頂けませんか？
（階数や間取りは分からないのですか？）

せめてうちとは別の階であって欲しいです。

[207: 契約済みさん]

これですかね
https://www.airbnb.jp/rooms/10617643?s=IizjYIt2

[208: 入居前さん]

比較的低層階の角部屋っぽい感じですね。

[209: 契約済]

airbnbビジネスを指南するサイトからの引用ですが、

---

丸ごと部屋を貸す場合、一泊1万円程度になります。

ですから、20日貸したとして、20万円になります。

丸ごと貸しの場合は、2人目以降の追加料金は取らない場合が多いです。

なので、20万円から3パーセント分引いて、194,000円です。

丸ごと貸す場合には家賃などを支払う必要があります。

また、ハウスクリーニング代、アメニティも含めると大体10万円ほどの儲けになります。

---

http://airbnb-blog.com/post-418

これなら私は普通に賃貸に出しますね。手間の他、管理規約違反や隣人トラブルなどのリスクもないですし。

売却目的なら民泊禁止マンションのほうが資産価値は上がると見ています。

airbnbは本来使っていない空き部屋や、バケーション中のお小遣い稼ぎのためのものですから、そのまま賃貸に出せるような物件で、民泊ビジネスしようと思ったら大してメリットないだろうなという意見です。

[210: 契約済み]

<<209

「売却目的なら民泊禁止マンションのほうが資産価値は上がる」という意見に全面的に賛成。

民泊だけてはなく賃貸に対しても批判的になってしまうが、所有者が自分で住まなければ管理には無関心になりやすく、管理に無関心な住民が増えればマンションは荒れやすくなると思う。

民泊のようないつまでブームが続くか分からないものに賭けて短期的利益を追求し、中長期的利益を放棄（それも他の区分所有者の分も侵害！）するのはいかがなものか。

[211: 入居前さん [女性 30代]]

192です。
郵便受けに入っていた管理会社からの資料には以下の記載がありました。
これだとairbnbは規約違反ではないでしょうか。

ーーーーーーーーーーーーーーーー
■「民泊」について
当マンション管理規約第11条で、「専有部分は専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」と定められています。当マンション住戸を宿泊施設として使用することは、規約違反となり、認められません。
また、4階ゲストサロンにつきましては、「ゲストサロン使用細則」第1条に「プラウドシティ蒲田住宅施設の居住者への来客及び来訪時における利便性向上のために使用することを目的とする」と定められています。見知らぬ方の宿泊の斡旋は規約違反となります。

[212: 契約済みさん]

>>211

エアビーは勿論、規約違反です。ただ、管理会社としては注意喚起までが精一杯であって、そのあとの是正指導などは管理組合（理事会）の仕事になるのでしょうね。

部屋を特定して所有者を割り出すのと、居住していない所有者と接触するのが難しいだろうとは思いますが、何事も初めが肝心なので理事会には頑張って欲しいです。

おとり捜査ではないけれど、ネットで予約して鍵の受け渡し時などに現行犯でお灸を据えるとか、なんですかね（笑）。

[213: 入居前さん [女性 30代]]

>>212
違反した場合の罰則まで規定しないと完全に防ぐことは難しいと理解しました。
今後の管理組合の在り方次第になので、これからが肝心ということですね。

[214: 契約済みさん]

既に賃貸として、こんなにもたくさん出ている状況で、民泊への流れは止められない気がしますね。
http://www.so-i.co.jp/data4513/
こそこそするのでは無く、賃貸や民泊を認めた上で、規則をちゃんと決めた方が良い気もします。

[215: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん [男性 30代]]

居室に設置された24時間換気の給気口からの風がかなり強いですね。
かなり寒く家具の配置など部屋の使い方に制約を受けそうです。
止めるわけにはいかず困ってます。
みなさんのお部屋はどうですか？

[216: 契約済み]

>>214

民泊をこそこそやらずにやるならばやるでルールを改正して守らせるという趣旨は分かるけど（端的には特区民泊の手続きをきちんと踏めばよいだけのこと）、現行規約では賃貸はＯＫ、民泊はＮＧなので、賃貸と民泊を一緒くたにする議論はおかしいのでは？

[217: 入居前さん]

>>215

換気システムは、特に冬の結露防止に有効と聞きました。寒くても止めることができないのはしょうがないのでしょうね。（逆に夏はどうなのでしょう？）

[218: 契約済みさん]

大田区の見解。43番。
【「管理組合の同意の取 得」を前提とすることを希望する】との意見に対して、
【特区法の趣旨から同 意の取得を義務付けることまでは難しい。】と答えています。
つまり、話し合いは必要だけど、必ずしも管理組合の同意は必要無いとも取れるわけで、今後もめると思います。
https://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/hoken/eisei/riyoubiyou/ootakuko...

[219: 匿名]

特区民泊は旅館業法違反にならないだけであって、普通の民泊でも特区民泊でも規約違反には違いない。

大田区がトラブルの種を播きたくなければ、まずは一軒家とか一棟貸しから認可するのでは。分譲マンションを認可したら、管理組合から認可取り消し訴訟を起こされるような気がする。

よって、特区民泊が分譲マンションで行われることがあるとしたら、管理組合や住民の同意は実質的にマストになるのではないか。

問題はやはり、エアビーのような脱法的なものだと思う。今朝の産経新聞にも民泊が社会面で特集されている。無秩序な民泊は旅館業法違反でしっかり取り締まるべき。

[220: 匿名さん]

民泊は、このマンションの価格帯だと割に合わないような気がする。
労力等考えると15000ぐらいは取らないと割に合わないと思いし、それならホテル泊まったほうがいいやってなる。
毎日客が入るわけでもなし、トラブル考えると民泊専門にするぐらいなら貸した方がいいと思う。

月の賃貸価格が8万ぐらいのとこなら5000でもなんとかなりそうだけど。。。

[221: 契約済みさん [男性 30代]]

数日前に入居しました。
お風呂のシャワーの水圧が弱いように感じるのですが、皆さんはいかがですか？
調節の仕方があったら教えて欲しいです。。。

[222: 匿名]

>214
地権者の中にはオーナーや不動産事業者がいるわけだから賃貸事業をしてもなんらおかしくないのでは？
トレンドで顧客が見込める民泊も業として行える権利はあるとおもいます。

[223: 契約済みさん]

賃貸はともかく民泊は管理規約違反ですよ。

[224: 契約済み]

>>222

民泊をする権利とやらを主張する以前に、民泊は旅館業法違反であり、旅館業の適用除外である特区民泊であっても管理規約違反であることが周知徹底されて欲しい。勿論、普通借家とか定期借家は当然の権利であり、民泊とは全く異なる。

[225: 契約済み]

>>207

問い合わせたら、地上からの高さは45mくらいだそうです。階数は教えてもらえませんでした。
ちょっと離れてますが、バルコニー越しの風景写真も追加されました。
15階くらいでしょうか？
この間取りは各フロア線路側の部屋一室のみではないかと思いますがいかがでしょうか？

部屋番号がわかれば、管理組合から警告くらいはしてもらいたいですね。

[226: 契約済み]

>>225

>問い合わせたら、地上からの高さは45mくらいだそうです。階数は教えてもらえませんでした。

極めて有用な情報、有難うございます。
モデルルームで貰った図面集を引っ張り出して調べてみました。立面図がちょうど1/450だったので、地上から10センチのところを定規で測れば一発です。
45メートルというのは13階相当のようですよ！多少の幅を見ても12～14階くらいでしょう。
11階だと天井で地表から9センチ、15階だと床で地表から11センチなので、いずれも「45メートル」とは言わないだろうと思います。（1センチで4.5メートル差ですから。）

>ちょっと離れてますが、バルコニー越しの風景写真も追加されました。
>15階くらいでしょうか？
>この間取りは各フロア線路側の部屋一室のみではないかと思いますがいかがでしょうか？

「各フロア線路側の部屋一室のみ」、おっしゃる通りと思います。別の言い方でズバリ言ってしまうと、モデルルーム（２つあったうち広いほう）と同じタイプの部屋ですよね。
207さんが貼って下さったエアビーのサイトから写真を見ましたが、角部屋であることは確実であり、２種類の角部屋のうちキッチンの位置から判断すれば、どちらの角部屋であるかは自明ですね。

>部屋番号がわかれば、管理組合から警告くらいはしてもらいたいですね。

はい。住宅管理規約第11条第1項ないし第7項に違反しているということですので、第8項を根拠として、「理事会決議に基づく理事長からの指示」をするべき事案と思います。（関連条項として、住宅管理規約第71条と第58条第12号も挙げられます。こちらには「是正等のために必要な勧告又は指示若しくは警告」を行うことができるとあります。）
上記の通り、部屋番号はほぼ割れていると思われますが、旅行者の出入りの現場を押さえる等、完全に特定しないと理事会は動かないのでしょうかねえ？
任意での立ち入り調査依頼をかけて、エアビーのサイトにある家具があったらアウトと判定することでもいいような気はするのですが。

[227: 匿名]

＞＞218
立ち入り調査とか特定するとか他者の権利侵害行為を助長する不穏な住民がおりますが
管理組合の総会決議および裁判で使用禁止決定しないかぎり
管理規約違反うんぬんより区分所有者は使用収益する権利が法的に認められているわけで
特例条例で定められた地域で許可された民泊については異議がある場合管理組合が裁判で勝訴するしかありません。

[228: 匿名]

http://leewaysonline.com/archives/1420
この記事が参考になると思います。

[229: 契約済]

大田区の民泊って7泊以上って特区条例で決まってなかったっけ？
https://www.airbnb.com/rooms/10617643
3泊からOKになってるし。
だいたい8人も詰め込んでいいの？
条例も違反？

[230: 契約済み]

>>227

ご自身の権利うんぬんは、守るべきルールを守ってから言っていただきたいものです。
以上。

[231: 入居前さん [女性 30代]]

>>229
大田区の条例違反ですね。事業者の周辺住民への周知もない点も違反でしょうし。（どこかでひっそり周知しているのかもしれませんが、正式な手続きを踏む場合は、マンションの掲示板に出ててもおかしくない気がします）
仮にマナーの悪い一部の旅行者がゴミ処理や騒音などで問題を起こせば、すぐに表面化するはず。

[232: 入居前さん]

民泊問題は気になりますね。
大田区としては、住宅地など、民泊を禁止する地域を定めていて、ここは可能な地域です。
airbnbに載ってる部屋は、明らかに大田区の民泊条例違反ですが、
最低宿泊数を変更すればOKと言う事になります。
個人的には、売却、賃貸と同じく、民泊も選択肢の一つとなれば、マンションとしての価値が高くなると思っています。
そもそも民泊は、観光客の増加によって宿泊場所が足りなくなるという懸念から、国の主導で進めているものであり、
協力したいというホストファミリー的な考えを持つ事も否定できません。
新たにこの場所に引っ越してくる世帯と、もともとこの場所に住んでた地権者世帯は半々ですし、民泊問題に限らずいろいろと問題が発生しそうですが、ここに住む事が楽しみです。

[233: 匿名]

>>223
>>224
大田区の説明では民泊申請には「マンション管理規約の提出は求めていない」とのこと
つまり「管理規約上民泊が認められていない場合であっても認定がなされる可能性が十分ある」ということです

[234: 契約済みさん]

民泊申請は旅館業法をパスするだけであって管理規約をパスすることにはつながりませんよ。

[235: 入居予定さん]

民泊の部屋値下げした上に9名に人数増えているんですね。
近頃は民泊が資産価値をあげるという考えも高まっているようですが、生活としての住居を探す際にはどうなんでしょう。賃貸でも民泊が横行しているマンションは避ける人が多いでしょうし、入居後のトラブルがあれば即解約されてしまいますよね。賃貸投資用としても価値が上がらないとなれば、ますます民泊で益をとなるのでしょうか、。
入居、楽しみな一方、少し気がかりです。

[236: 匿名]

>>233
>>「管理規約上民泊が認められていない場合であっても認定がなされる可能性が十分ある」ということです

区の担当課の方はマンションの管理規約に基づく対応をすると言っていましたのでこれはないかと。

今エアビーに出ている角部屋の管理規約違反、条例違反の件については管理会社、大田区担当課ともに既知であり、オーナーが特定され次第注意するとのこと。

管理人、警備等にも情報共有されているはずなので何か住民が困るようなことがあれば対応いただけるでしょう。

[237: 匿名]

所詮管理規約というものは紳士協定みたいなもんですからね
民法＞＞＞＞条例＞＞＞＞＞＞＞＞規約

たとえ裁判しても勝ち目は薄いですよ

[238: 契約済みさん]

私は民泊には反対しないです。
マナーがちゃんとしていれば。

[239: 契約済みさん]

エアビーに出されていたここのマンション取り下げられましたね、アクセス出来なくなりました。

[240: 入居予定さん [男性 30代]]

よかったです。

[241: 入居予定さん]

出てますね
https://www.airbnb.jp/rooms/11383629?s=ipT6jqAI

[242: 匿名]

>>241
これ違うと思います。

[243: 契約済み]

>242

そうですね。風呂・キッチン・トイレの写真を見ると違うようですね。
駅から徒歩１分と書いてありますが、第一京浜のほうの物件かも、ですね。

[244: 匿名]

あすとウイズ最近は客がまばらのようですが大丈夫でしょうか？

[245: 匿名]

>>244
大丈夫とは何を心配されているのですか？

[246: 入居済みさん [男性 30代]]

アクティグループという怪しい業者が定期点検を装って家にあがり、コーティングの営業をしているようです。
お風呂、洗面所など各部屋を見ながら１時間も居座るらしいです。

こういった業者が入ることは、品川での入居前説明会の時にも注意事項として挙げられていましたね。
みなさん気をつけてください。

[247: 入居済みさん [男性 40代]]

２４６は入居者を装った輩でこういう人は契約者のスレに来ないでもらいたい。自分がみじめになるだけだよ
品川での説明会なんてなかったし、住んでいてそんな気配はないけど

[248: 入居済みさん [男性 40代]]

入居後１か月が過ぎての感想
当初心配していたエレベーターの混雑とか遅いとかについては現時点では問題なし
駅前騒音でも２重サッシなので全く静かでむしろ昼間の内側の廊下を掃除している掃除機の音が気になるくらいです
住民の方たちはあいさつされている方多いしマンション価格も比較的高いので所得層もそこそこでレベルが高いという印象
タワーパーキングは収納台数多いのに迅速
エレベーター前のタバコの匂いとか訳わからない投稿ありましたが臭いません（自分は非喫煙者）ライフの所はしょうがないかな。住民エリアじゃないしあすとのアーケードにしたって歩行喫煙者いるし世の中完璧はないし
２重扉で２重でないマンションも多々ある中でセキュリティ面も満足してます

[249: 入居済みさん [男性 30代]]

246です。
品川の説明会とは、ハウスウォーミングパーティー直前の説明会の時です。
資料による記載があったかは覚えていないのですが、口頭での注意喚起は間違いなくありました。

また、業者の訪問があったのは私の部屋で、妻が部屋に入れてしまったのです。（妻は野村不動産の人だと思い込んでしまったようです）


入居後の感想は248さんと同じですね。
みなさん挨拶しあったり、いい人ばかりです。

[250: 契約済みさん [男性 40代]]

２４６さんすみませんでした。話わかりました。気をつけます。２４７より

[251: 匿名]

あすとの入り口に新しいビルができましたがどんなお店が入るのか知りませんか？

[252: 入居済みさん]

廊下側の部屋はやはり寒いですね。
冬だけであれば、内廊下もありだったと思います。

[253: 主婦さん]

私の留守中に、２４６さんの書かれている業者に、家人が引っかかりました。
水周りは入居前の時点で既に別業者（野村のインテリアオプション以外）でコーティング済みだったのですが、うまく騙されたようです。
既にコーティング済みだった場所について、直接見て、まだここはコーティングされてない風を装い、家人にもそれを確認・納得させて、その日のうちにコーティングを施工したようです。

普通は見積もりと施工日が別になることが多いはずなので、当日来てすぐに作業してその場で清算までするなんて、いかにもだなと思いました。

引越しや他の入居者に紛れて家の前まで来たのか、エレベーター前のインターホンから言葉巧みに家まで入り込んだのかは分かりません。
（不具合の補修の時、施工主の東急不動産ですら、直接家の前までは来ませんでしたが、なんでしょうね…）

皆さん、お気をつけください。
我が家は夫婦間の情報共有が甘かったです。数万円でしたが、高い勉強代でした。