ブランズ東品川について

[買い換え検討中]

ブランズ東品川っていかがですか？

目黒川沿いで、桜の季節が楽しみなりそう。
いろいろ情報交換したいので、よろしくお願いします。


所在地：東京都品川区東品川一丁目9番1他（地番）
交通：京急本線 「新馬場」駅 徒歩8分
東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩10分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩11分
山手線 「品川」駅 バス4分 「天王洲橋」バス停バス停から 徒歩5分 （港南口バス）

間取：2LDK＋S～3LDK
面積：66.78平米～86.90平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
物件URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/higashi-shinagawa/
施工会社：川田工業株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[21: 購入検討中さん]

この近くに住んでいる友達はたまに臭うことがあると言っていましたが。。。
水際ということで、建物の傷みが早いと聞きます。
何の根拠もありませんが。

[22: 匿名さん]

品川のマンションは多く賃貸も出ていると思いますが皆さんの決め手はなんでしょう
四季も感じられる場所ですね　川に近いと湿気が多くカビとか結露とか気になりますが構造上配慮されているかもしれませんね。まあ洪水リスクはそれほどないかもしれませんが羽虫とかどうでしょう。日当たりも良く眺めやヒートアイランド現象が抑えられたり、水があることで癒しの効果もあるようですね

[23: 匿名さん]

賃貸が多く出ている？決め手？
昔から流れてる川なのにヒートアイランドとか関係ないでしょう…
ちょっと変な人が検討するマンションなんですかね、こちらは。

[24: 匿名]

＞＞23
「ちょっと変な人が検討するマンションなんですね」・・って　嫌な言い方しないでください。検討中の方に失礼じゃないですか？

[25: 匿名さん]

モノはよさそうなんだけど、場所が微妙ですよね。

近くに住んでるけど、
かなり奥まった場所で暗いし、
近くには工場や配送のトラックが通ったりと
住環境としては。。。

まぁ、言い出したらきりがないですけど。

あと北側ほぼ全て+1階、2階が賃貸っていうのも
どうなんでしょ。入居者の質が下がったり、
管理運営面でもなにかと面倒そうですね。。。

[26: 匿名さん]

ですね。あと間取りに無理矢理感があります。
柱1本まるごと室内に入ってますね。
川向こうの老人ホームも、なぜか北向きにバルコニー作っちゃってるからコンニチハだし。
その辺を納得できる安さがあれば…

[27: 買い換え検討中]

住み替え検討中です。

５千万だすなら、東品川にこだわる必要は
ないと思いますが、勝島よりは立地は良い
でしょうから、価格設定も妥当と考えています。

低層は比較的控えめ価格と思いましたが、
この辺りは競争になりそうでしょうか・・？

[28: 物件比較中さん]

プレミストと迷いますねぇ。
プレミストのほうが立地・仕様・設備が良いのはわかりますが、
約１０００万円違うんだよなぁ。
皆さんはどう思われますか？

[29: 匿名さん]

プレミストよりは断然、ブランズでしょう。
ただ5000万〜の価値があるかというのは、
また別な話ですが。

正直、パークホームズ品川〜と
同程度の価格ですが、共有部や立地などは落ちますよね。

建築価格の値上がりもありますが、
若干、割高感はいなめないと思ってます。

もちろん良いと思うかどうかは
個人のタイミングと価値観だと思いますが。

[30: 匿名さん [男性 30代]]

夜に現地をみましたがやはり暗い印象でした。駅からの帰り道にどこを通るか悩ましい所ですかね。

[31: 匿名さん [男性]]

プレミスト北品川は良くも悪くも賑わっているようですが、
こちらはなぜか活気がありませんね。

私の所感は、すごく良い点もないけど、ひどく悪い点も見当たらない、という感じです。

間取りはある程度我慢できそうですが、価格が高いと感じることと、
周辺の雰囲気が暗く、活気がない印象を受けました。

購入検討されている皆様、踏み切れない理由(悪い点)をお聞かせ頂けないでしょうか。

[32: 匿名さん [女性]]

うちは、今よりは暮らしやすそうなので検討しています。
プレミストとの比較というより、近隣のタワーや、レジデンスマンションの中古相場を見ると
中層以下はこんなものかなと。個人的には７階以上は厳しいです。

良い点は、
騒がしいのは好まない（山手通り沿いは苦手です）
共用がないこと（ランニングコストを抑えておけば、もしもの売却時に有利と思っています）
海辺に近い、海上公園が近い
桜がきれい（４月は毎日花見ですね、桜が好きです）

気になる点は、海抜が低いことと、倉庫通りだったことでしょうか。

[33: 匿名]

近所の分譲に住んでいますが　手狭になってきたので　こちらのマンションを検討中です。周辺環境はすこし奥まっていて静かではあるものの　確かに寂しい雰囲気がします。周りが倉庫が多いからでしょうか。とはいえ　前は公園、川ですし雰囲気は悪くはないと思います。ちょっと駅から遠くなってしまうのが気になります。
その他に関しては　プレミスト北品川より　断然よいと個人的には評価しています。
私は大世帯のマンションより小さめを好むので。

ただこの場所で　この値段・・・というのが　世の中の景気の流れなのかもしれませんが　割高な気がしてなりません。上層階の価格は下層階に比べると　差が大きいですよね。（もちろん平米数の差もありますが）

この土地を理解していて住み慣れている者から言えば　まぁまぁ悪くないのは？といった感想です。それでも迷いはありますね～。

[34: 検討中の奥さま]

プレミストと悩み中です。こちらの方が締切早いですもんね。私には地権者が賃貸目的で所有するというのが腑に落ちない。せっかく購入しても同じマンションに賃貸と割り切って住む人間が一定数いるのが微妙。分譲でも数件賃貸に出す人はいるから同じって思う人もいるかもしれませんが。ランニングもプレミストの方が魅力的。あとは価格だなぁ。

[35: 匿名さん]

土地の確保のため、地権者物件は少なくはないのでどう考えるかですね。いなければ立たないわけですし、賃貸ではなく住居の場合もあるので、どういった地権者なのかは知っておきたいですね。
戸越公園のオーベルくらいあからさまな地権者物件だと、賃貸以前の問題で検討即やめました。

[36: 匿名さん]

オーベル憎しって方が多いですね。ブランズ検討者には

[37: 匿名さん]

部屋の中で生活するわけなので、分譲とか賃貸とかあまり関係ないのでは、と思っていますが
共用はほぼないので、最低限エレベータはきれいにつかいましょうとか、
廊下やアルコープには置いちゃいけないものはダメとか、
マンションに住む人でしっかりルールを定義すればよいと思います。
このあたりは、分譲購入者で声を出していきましょう！

[38: 匿名さん]

自分の資産ではない、という意識の人が3分の1住むこと
3分の1の議決権を持つ地権者がいること
は事実ですから、良いことではないですね。
集合郵便受のあたりが散らかったり、ペットの飼い方を守らなかったり
自分の息のかかった管理会社に替えて管理費修繕費を私物化している地権者マンションの話を聞いたことがあります。
3分の1といっても委任状出して出席しない人が多いと、やりたい放題ですからね。

[39: 匿名さん]

あえて断言しますが、こことプレミストは販売時期が近いだけで、比較検討する物件じゃないです。
（プレミストに手を出せるのにここを検討する理由がほとんどない。）
しかし、プレミストの値段を出せる人は、当然もっと良い立地検討できるでしょうし
あそこの価格設定は本当に謎ですね、どこに需要があるのだろう。謎・・・

方やこちらは新馬場の平均的な近辺の坪単価で、場所だけ見れば高くもなく安くもないという印象でしょうか。
ただ、３分の１賃貸、奥まった立地（川沿いの細い路地通らないと行けない）、近辺に大きなスーパーが無い、北向き多い等
悪条件が結構重なってしまっているのがちょっと痛いですね。価格が少し安めであれば、良いと思います。

しかし、ほぼどのプランにおいても柱まるまる一本分専有部分に入っちゃってるのはなんとかならなかったんですかね・・・
居室形状にも影響してしまっているので、とても残念です。
あと、気になるのは天井高、下がり天井、梁等の詳細の仕様や、スラブ厚・戸境壁の仕様ですね
下層階はやはり賃貸仕様なのでしょうかね？それとも分譲仕様で賃貸？

[40: 匿名さん [男性]]

Cタイプの部屋はどうでしょう？
AやBより使いやすそうに見えますが…

[41: 匿名さん]

私の感覚も、
C＞A、B

です。

Cは西向きではありますが、遮る建物もないので眺望もよさげ。
夕日をどーんと感じれるのも気持ちいいのかなぁと。

Bタイプは５畳部屋は少々デッドスペース、玄関→手洗いまで少し距離が。
でも浴室窓とかベランダ広いとか、良い点が多いので悩みますね。

[42: 匿名さん]

安いね、一瞬で完売する予感。

[43: 匿名さん]

価格出たんですね。坪単価いくら位からでしたか？

[44: 匿名さん]

中あたりまでだと
230～250でしょうか。
この価格ゾーンは一瞬で売れそう。

[45: 匿名さん]

予想通り？近年の近隣物件同程度かそれより下げてきたんですね。
とはいえ、今のご時世この辺りで230とはまた思いきった値段。この辺りの価格帯は仰る通り瞬間蒸発でしょうね。

仕様、立地その他の点から、近隣他物件より高いとなった時点で苦戦は必至でしょうから、良い判断かと思いますね。

[46: 匿名]

ちなみに　坪単価230～250ではなかったです・・もっと高かったような気がしますけど？
上階に関しては　300万超えでした。

[47: 匿名さん]

もうＣタイプの間取りは残っていないみたいですね。
ＨＰでは、Ａ2、Ｂ1、Ｇタイプしか見られませんでした。
さすがに、Ｇタイプ位の広さがあれば、それぞれの部屋にも余裕がでてきますので
いろんなレイアウトができそうでいいなと思いました。
北西に広がるルーフバルコニーも視界が広がっていいんじゃないでしょうか？

[48: [男性]]

「プレミストに手を出せるのにここを検討する理由がほとんどない」という方がいますが見当違いですよ。
プレミストと比較する必要がありません。たしかにプレミストの方が駅には近い。だけど新馬場にはね。
大崎に１６分も歩いていきますか？隣りは高層マンション、目黒川を望めば下は墓地、山手通りを挟んで消防署なのでサイレンがうるさい。そんな立地のマンションと比較したら割安感があって閑静なブランズを選択したくなります。
プレミストを買うならオープンレジデンシア高輪台の方が魅力的ですし・・
ブランズから新馬場と天王洲アイルまでなら大人の足で８分程度です。品川までは２０分かかりません。

[49: 匿名さん]

>>48
大崎まで16分歩きますか？と言いつつ品川まで20分歩くんですか？
ここのネックは
間取りひどい・規模ショボい・地権者うざい・閑静というより寂しい現地・臭い目黒川の先に老人ホーム
そして最大のネックが、どこの駅からも中途半端に遠いということですよね。
場所のイマイチさ加減は同じだけど、駅近じゃないからプレミストより安いわけで。
でもオープンレジデンシアは盲点でした。教えてくれてありがとう。

[50: 匿名さん]

>>48
内容が自己矛盾してるので、すでにツッコミ入ってますのでそこは割愛しますが

　プレミストに手を出せる（ほどお金に余裕がある）のに
　ここ（のような悪い条件が重なっている割安物件）を検討する理由が
　（他の良い立地・駅チカの物件を検討できるので）ほとんどない

ということなんじゃないですかね。まさに仰るとおり
プレミストを検討する人の比較対象はオープンレジデンシアでしょう。
良情報ありがとうございます。

[51: 匿名さん]

何か変な情報流してる人居ますが、まだどの住戸も販売開始してないので残ってないなんてことありえないですよ。

価格も正式決定のものはまだですが、坪230万のとこなんてありましたっけ？？？

[52: 匿名さん]

変化なければ、坪230台～はあったと思います。

高すぎることはないので、物件比較はあまりしてないのですが
良いマンションではないかと感じています。

[53: 検討中の奥さま]

もうほとんど申込入ってかなりの抽選よね、欲しいタイプが無理だと諦めるわ。安いような書き込みあるけど、坪単価で考えると普通レベルか少し高いぐらいよ。だって、場所は品川といっても新馬場だもの。準工業エリアだし海抜低いのも考慮しないとダメよ。

[54: 買い換え検討中 [女性]]

逆に言うと、費用感から見て申込入れる方々が多いかと。
先々坪300を品定めするより、今240-260ぐらいならまぁ手を伸ばしとくか、みたいな。
準工業ではあるけれど、隣公園だし住宅広がってるし、いいんじゃないですかね。
というわけで抽選がんばろーっと（祈るだけだけど..）

[55: 購入検討中さん]

え？準工業なの？そらパスだな。将来何建つかわからないエリアのマンション買うのはギャンブラーと一緒。

[56: 匿名さん]

>>55
すでに二面はビルであとは川と住宅&公園、今より劇的に悪くなる何かが建つって考えづらいですが、近隣では立たない保証はないですね。それよりこの準工業地域の雰囲気が個人的には気にかかりました。その分お値段が手頃ってことでしょうけど。

[57: 匿名さん]

検討する前に用途地域くらい調べましょう（笑）
準工、北側斜度制限による前立てのシミュレーションすると
大体最大でも五階くらいからは影響はないはずですよ。逆も言えますね。

[58: サラリーマンさん]

ここは準工業地域がやはりマイナスですね。真横に建築中のビルも気になるし。前の老人ホームも気味悪いな。

[59: 匿名]

このマンションは地元需要対応型で、　間取りが気に入って　近隣環境を知っている人が住むのではないでしょうか。
準工業地帯だとか　地味な場所だとか　前の老人ホームが気味悪いとか、そんなことを懸念材料にせず買いたい人が買うんだから良いと思います。
そんなこと言っていたら　それこそお墓の真横のマンションとか　住めませんよねー。

[60: 匿名さん]

ここの間取りが気に入る人っているの？
どれも柱1本抱えてるしガタガタじゃん。
土地が整った形してないから仕方ないよね。
間取り悪いけど安いからいいか、って人しか買わないと思う。

[61: 検討中の奥さま]

買いたい人は、いますよ。
買えないひとは、さておき。

[62: [男性]]

感じ悪い人ですね
真剣に検討している人がいるんです。
安い買い物じゃないからいろいろと良い情報も悪い情報もこの掲示板で知ろうと思っているんです。

[63: 不動産購入勉強中さん]

ここの全部の間取りを拝見しましたが、悪くはないと思いましたが。それほど安くもないですよ。上階の三部屋は7000万〜8000万でした。
この掲示板で色々な情報を知りたいと思いましたが、たまに意味もなく悪く書いたりするひとが居て、あまり当てにならないなとおもいます。自分の判断が大切ですね。

[64: 買い換え検討中]

確かに上層階の部屋は高いな。すぐ真横に賃貸マンション建設中。低層階はかなり影響ありますね。桜もたいして綺麗ではないですよ。工場跡地ってのも気になります。多分完売はすぐなさそう。値下げまで待とう。

[65: [男性]]

すぐ真横に賃貸マンション建設中って本当ですか？
どれくらいの規模のマンションが建つのでしょう？
ブランズの人はその事を説明していなかったですが
事実なら大変なことですね
現地に行って確認してきます。

[66: 匿名さん]

デベさんに聞いてみたらいかがですか？
現地見ても階数と規模ぐらいしかわからない
かもです。

私としてはそんなに大慌てするほどではないとおもいます。
むしろ、壁になって良いと思いました。

[67: 匿名さん]

物件ホームページの完成予想図の隣にも白い線で賃貸マンションの大きさが描かれています。
壁になって良いって？何かいいことありますか？

[68: サラリーマンさん]

横のマンションは賃貸で確か9階建てでしたよ。Aタイプはほぼプライバシーなしです。5m先に賃貸に住む若い人たちがいると思うとカーテン閉めっきり。さらに日当たりは確実諦めたほうがいいでしょうね。横のマンションと一体開発できなかったのか残念な気分です。最上階8,000万なら高い買い物になりますね、準工業地域でこのあたりのブランド価値からすると。プレミストのほうがいいですね。ごめんなさい、ここ検討している人。

[69: 匿名さん]

ここの一番の売りは東南カドのAタイプかなーと思ってたんですが、隣に賃貸はものすごく痛いですね。

その分価格に反映されてればいいですが、全然普通かお高めのお値段・・・
この条件だと、価格的にルフォンよりは確実下じゃないと・・・

というか、（若干地区は違いますが）去年販売したグレーシア南品川は
ここよりもずっといい条件でここより安かったですね。
あれはやはりというか、本当に一瞬でなくなりましたが・・・
あれを逃したのは痛かったか・・・うーむ・・・
プレシス大井町まだ余ってるならそっちも検討しないといかんすね。

[70: 匿名さん]

来週は抽選ですね。