事務管理業務費：これって妥当？

[匿名さん]

郊外の単棟型30戸程度の分譲マンションです。管理員は居ません。
事務管理業務費：70万円、清掃管理業務：70万円、エレベータ保守：70万円、その他（建物巡回、消防、駐車場、貯水槽、緊急対応など）設備管理：90万円で、年間約300万円。
フロントマンが頼りなく、管理会社を変えようかとの意見が出ています。
安かろう悪かろうなのか、なめられているのか、ぼったくられているのか…。
指標となる金額が解らないので、どなたか管理委託費に詳しい方、教えてください。

[1: 匿名さん]

こんな匿名掲示板で情報を集めているようじゃ、結局はなめられるよ。
だいたい、誰が書いているか分からないでしょ。

国土交通省の調査結果を調べてみるとか、
金を払ってでも、中立的な第三者にチェックしてもらうとか。
管理費も含めてだけれど、「安かろう悪かろう」にひっかからないように。

[2: 匿名さん]

３０戸位なら管理会社との契約を解除してご自分たちでやればスッキリしますよ。

[3: 匿名さん]

30戸で年間約300万円。
1戸月額8300円。
戸数が少ないので割高にはなる。
共用部分に大したものはないとして。
と、単純に考えると管理人がいないなら高いと思う。

[4: 匿名さん]

＞事務管理業務費：70万円÷１２＝５．８万円、
理事会が年間何回あるかで違いますが
一口に事務管理業務と言っても
理事会開催案内作成
理事会運営支援
理事会議事録案作成
業者への発注代行
管理規約改正支援
長期修繕計画立案
総会開催案内作成
総会議案書作成
総会運営支援
総会議事録案作成
トラブル処理
組合関係書類作成等
基本台帳の作成及び管理・保管
組合の各種登録書類及び会計書類の保管
会計業務（決算・口座振替・請求書の発行・）
専有部売買に係る重要事項説明書発行
その他管理組合の管理に関する諸業務
これだけあります。
高いとはおもいません

＞エレベータ保守：70万円、月５．８万円、
むしろ安い方でしょう

＞その他　設備管理：90万円　
建物巡回、
駐車場、
以上は管理員の代わりで月５万　年６０万
貯水槽、清掃？　年１回で１０万
消防、設備点検　2500×30×２回で年１５万
緊急対応　月額5000×１２か月で６万
合計９１万月割７．６万
合計月額２５万
こんなもんでしょ

フロントマンが頼りなく、管理会社を変えようかとの意見が出ています。
どこも、小さな（委託費の安いマンション）に優秀なフロントは派遣しません
変えて良くなるとは思えません。
フロントにして欲しい仕事を、どんどん頼んで、良い仕事をさせましょう

[5: 匿名さん]

皆様、色々なご意見をありがとうございます。非常に参考になりました。
理事会が何回あるのか…なんて、考えてもみませんでした。（ちなみに、うちのマンションは理事会は年２回と総会のみって少ないのでしょうか？）
サービスの内容によって高い、安いは違うのでしょうね。当マンションは高齢者も多いため、自主管理は難しそうですが、現在の管理会社と交渉をしながら、他社からも見積を取ってみます。
小さいマンションって管理会社に取っては美味しくない物件…、なんか納得しました。

[6: 匿名さん]

理事会が年２回っていうのは少ないですね。
月に１回で年１２回というところが多いのではないでしょうか。
年に２回の総会をするための理事会だけということだったりして。
理事会が少ないなら上の方のいう
>理事会開催案内作成
>理事会運営支援
>理事会議事録案作成
もその分少なくてすみます。
フロントマンどころか管理会社そのものが頼りなく思えてきました。
スミマセン。

[7: しんじん]

>>4
管理会社の方ですか。
沢山の項目を上げていますが、
重複する項目が多いことや一つの建物に１回しかしない項目もあり、
まさに管理会社的思考です。
ＥＶのメンテナンス料も高い、
メーカーのフルメンテで４万円＋α位（階高にもよる）です。
まして、年に２回の理事会とは、「やらずぶったくり」の世界ですね。
この様な事を繰り返しているから管理会社の信用が無くなるのです。

小さな管理組合は新人の教育にはうってつけで、
そこで経験を積み、大きな物件を担当することができるようになります。

スレ主さんが現在の金額を割高と感じられるならば、
他の管理会社から見積もりを取れば良いのです。
その場合、ここの管理会社のコーナーを充分に
読みこなして相手を選んで下さい。

[8: 匿名さん]

スレ主です。
ありがとうございます、大変参考になります。

戸数が少ないためか、今まで住民トラブルなどはなく、
今回、始めて理事になったのですが、昨年に行ったことといえば
駐輪場の扉の立付けを修理したくらい。
小さなマンションは、こんなもんなんかな〜？と思ってました。

築８年。もうそろそろ大規模修繕のことも考え始めなければなりませんし、
今のうちに管理会社の選択や関係をきちんとしようと思います。

[9: 匿名さん]

４です。
元管理会社勤務です。

安いところを参考にして見積もってみました。

事務管理費
理事会年２回で、月額￥67,000（年￥804,000）
内訳は、フロント業務費￥￥45,000、一般管理費￥22,000です。


清掃費
月水金の週３回、１日３時間で月額￥51,000（年￥612,000）※時給￥1,000で計算
１人だけ雇うと、欠勤に対応できませんので、２人で交代勤務させます。（給与は１人当たり月額￥20,000になります）
時給￥820で、この勤務時間ならジジババしか来ません。￥1,000は必要です。

以上、２項目は相場より安いはずです。
これより安ければ、管理委託費で利益が出ませんので、修繕工事を食い物にされます。ご注意

その他の項目は内容がわからないので、判断できません。
ここでいくらか稼いでいるのでしょう。
各、項目別に、単価を積み上げて行き、高い部分があるかを調査吸えば、ある程度わかるかも


ＥＶ保守料は４階建てくらいなら５万くらいかな
ちなみに私の知ってる、メーカー系フルメンテで１１階立ては￥54,000が最安値です。
ＰＯＧ契約ならもっと安いですが、年月（１０年が目安）が経つとフルメンテに変更できません。

＞築８年。もうそろそろ大規模修繕のことも考え始めなければなりませんし
筑後１０年で大規模修繕をするのは、管理会社の策略です。
劣化状態を確認し、要不要の判断を、管理組合ですべきです。
言いなりになっていると、後日積立金の値上げが必要になってきます。

ちなみに国交省の指針によると、大規模修繕の周期は１２年から１８年です。

[10: 匿名さん]

ボランティアでやって呉れる管理会社はありません。

[11: 匿名さん]

むちゃくちゃ安いと思うけどな
月5万ちょいの委託料でしょ
業者だって一人一日3万円くらいかかるからべらぼうに安いよ
この値段で納得できないなら、>>2さんのとおり全部自分たちでやることも念頭に置きながら交渉した方が良いですよ
自分たちでやれば交通費も何も無いですし、いろんな資料の作成は誰かが割を食ってるけどちょっと報酬出せばいいだけですからね
自分たちと言わずにお金が大切なのですから自分でやりましょう


ＥＬＶは高さわからないと参考にならないですよ
低層ならＰＯＧで3万円台くらいにはできます

管理会社とメンテとは関係ないですけどね
自分も隣人も居住者も文句が言える他人を使うわけですから
自分たちでやってそのコストを理解した方がいいです

貧乏なら分マンじゃなくてボロボロの賃貸とか公営住宅に住みましょう

[12: 匿名さん]

単棟型30戸程度の分譲マンションというから低層EVじゃないかな。
だとしたら安くなると思う。

管理人もいない。
理事会も半年に一度。
のわりには月5万円は高い。
だいたい管理人がいないなら管理人室もそこにかかる経費もいらないんだし。
管理人がいるだけで、冷蔵庫もエアコンもいるからね。

[13: 元管理会社勤務]

＞理事会も半年に一度のわりには月5万円は高い。
委託物件に行くのは、理事会だけではありません。
月額８０万の物件でも、２５万の物件でも手間はそう変わりません。
大規模修繕の規模も小さいし、旨味はありませんね。

管理物件が２～３件の極小管理会社なら可能かも。

原価計算して迫れば下がるかも知れないが、断られる可能性もある。
断られたら、責任とれるかな。

複数の管理会社に見積もり依頼する方法もあるが、結局今の会社が一番安かったりしたら
ますます、対応は悪くなりますよ。
それに次の会社が今の会社よりいいとは限らないし。
プレゼンで管理会社のいう事は全く信用できません。
それより、やってほしいことをどんどんいう方が得策。

安くしたいなら
フロントの代わりに、マンション管理士
一般管理は会計事務所（経験上、会計は会計ソフトなしの個人では無理です。）
その他は専門業者と直接契約して
管理会社を断ったら？

[14: 管理会社]

>>12
読んでるだけのつもりだったけど。

単棟30戸なら、2部屋の15階建ての可能性が高い。

あと、全く情報がないと言っていい中で、高い安いを話すのはありえない。
リプレイス営業を担当している私からすると、よけいに口出しできない。
清掃にしても設備点検にしても仕様により全く異なる。
また、事務管理業務にしても、私の勤務先の管理会社は、年間理事会回数・銀行の口座数、物件の特異性等様々な要素で金額が算出されます。

高いかもしれないし安いかもしれないとしか言いようがない。

排気量２０００CCの車を１５０万で買ったんですが高いですか？
と聞かれているようなもの。車種もグレードもわからないのに、排気量だけでたぶんその値段なら…なんて無責任な事車屋は絶対言いません。

[15: 匿名さん]

>単棟30戸なら、2部屋の15階建ての可能性が高い。
都心ならありえるけど場所は郊外らしいよ。
老人が多いらしいから築年数もそこそこいってるよう。
30戸程度っていうのが、じゃあ30戸じゃないんだととると上の方はセットバックしてるとか。
なんて勝手な想像をしながらうだうだ言ってるのがおもしろいんじゃないの。