ブランズ文京護国寺について

[ビギナーさん]

ブランズ文京護国寺についての情報を希望しています。
知らないことがいっぱいあって、いろいろ参考にしながら
素敵な住まいを見つけれことができたらいいなー。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都文京区大塚六丁目92番4,5（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩7分 、東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩10分
東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩8分 、東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩14分
都電荒川線 「東池袋四丁目」駅 徒歩7分
間取：3LDK～4LDK
面積：68.95平米～85.87平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル住宅営業本部
物件URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/gokokuji/
施工会社：株式会社森本組東京支店
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[733: 匿名さん]

外観はあまり期待してなかったので、イマイチでもまぁ想定内なんですが、
エントランスはけっこう期待してるので、
これもイマイチだったら割とショックかもです。。。

[734: 匿名さん]

模型のイメージ通りですか。。。とりあえず見に行ってきます。
となりとかその先のマンションはそれなりにかっこいいのに、なんでそうなっちゃうんですかね。。。

[735: 匿名さん]

私もあまり外見に期待はしてませんでしたが、かっこいいといいのにな、とりあえず見てきます。hpには緑に映えるというような記載あったので植栽終わったら良くなるんですかね

[736: 匿名さん]

見た目は個人の趣味出るからアレですが、
好みでいうと、
TPH>>>>PH>ここ
って感じですかね。

エントランスは勝ってくれることを期待してます

[737: [男性 30代]]

白や黒のモダンカラーのマンションが最近の流行りですしね。
クリーム、ベージュ系の色は古臭く見えちゃいます。
まあ、タイルの色はマンションの本質的な価値には影響ありませんし、その後の管理が重要ですから。

[738: 匿名さん]

私はずっと賃貸だったので初めての持ち家で、理事会などは初体験ですが、ここを選んだ方々とでしたら、管理も上手くやっていけるような気がしています
(￣ー￣)

[739: 匿名さん]

>>738
私もです！来年からよろしくお願いします笑

[740: 匿名さん]

この物件だと、世帯年収２５００位はみなさんあるんでしょうか？

[741: 匿名さん]

そんなにあったらこんなとこすまないでしょ

[742: 匿名さん]

1000万〜1500万くらいが多いのかな？と推測してます
2000万超なら、小石川とか本郷とか狙うんじゃないかと

[743: 匿名さん]

2000万あったら、ちょっと前ならルサンク、今ならクレヴィア欲しいですね。。。

[744: 匿名さん]

クレヴィアは勘弁。ここ以上に貧相な雰囲気の立地だよ。

[745: 匿名さん]

クレヴィアは価格だけ先行して中身が伴ってない最たるもの
立地は春日最寄りであるというだけの低地だし。
立地以外の建物のクオリティーもここととんとん。

[746: 契約済みさん [ 40代]]

>>742
鋭い。うち1400くらいです。

[747: 匿名さん]

ウチは1300くらいです

クレヴィアはちゃんとした(？)スーパー寄って帰れるのは良いですが、周囲環境はイマイチですよね。
特にココ選ぶような人でしたら、かなりマイナスポイントかと。

[748: 匿名さん]

うちは900です。ここの購入者からすると貧乏ですがつまはじきしないでください。

[749: 匿名さん]

ちゃんとしたスーパー欲しいですよねー。週末にデパ地下とか西友でまとめがいですかねー。

[750: 匿名]

>>749
池袋でパートでもすればいいじゃん。

[751: 匿名さん]

共働きなのでスーパーが弱い代わりに、
らでぃっしゅぼーやとか生協とか使えると嬉しいんですが、
玄関前に箱を置いて配送してもらうことになるので、
セキュリティと美観の観点から嫌がる人の気持ちも分かるんですよね。。。

一応お願いはしてみようかと思ってますが、
ダメだったら週末まとめ買いか、
池袋の東武/西武/ISPで買い物して帰宅かなぁと思ってます。

[752: 契約済みさん [ 40代]]

このマンション、エントランスからさきはそういう業者は入れませんよ。
新聞も一階のポストへ配達で、各家には届かないので自分でエントランスまで取りにいかなきゃいけないみたいです。

[753: 匿名さん]

せいきょうだめなんですか?

[754: 匿名さん]

組合で規約をかえるしかないよ

[755: 匿名さん]

ファミリー向けマンションだと、
最初から生協とかの食品配達サービスのことを
考慮している物件も増えてきてますよね

配達用の共用食品庫スペースがあったり、
最初から管理規約として
特定業者が各部屋まで配達可能になっていて
玄関脇には食品ボックスを格納可能な収納スペースが
予め用意されていたり

まぁ残念ながら、ここはそうではないですが

[756: 匿名さん]

>>752さん
生協やってる大方のマンションは、
①管理人さんがいるタイミングで配達されるよう調整
②管理人さんにお願いして業者来たらロック開けてもらうように依頼
ってことをしてるんじゃないかなぁ？と思ってます

ただ、嫌がる方の気持ちも分かりますし
そもそも規約違反のはずなので、
754さんの仰るようにまずは理事会にお話することから
スタートかなと。

[757: 周辺住民さん]

ここのマンションの人は年収言い合うの？
気持ち悪い人達の集まりだな。

[758: 匿名さん]

>>753さん

生協やっている住民がいるマンションって
かなり多いはずですが、
厳密には管理規約違反な状態で、
特定住民が勝手にやっているところも多いみたいです
で、それがトラブルの元になるパターンもあるようで

私はマンションなんか殆どない田舎出身で
上京してからもずっとアパート暮らしだったので、
今回のマンション購入に際して色々と勉強してる中、
本当に最近知ったのですが。。。

ちなみに↓は反対される方の意見として
非常に参考になりました
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3378/res/96-146

[759: 匿名さん]

生協は配達日に必ず自宅にいて受け取ればＯＫじゃないですか？
老人や足腰が不自由な方は大変ですよね。
配達日に自宅にいない人はＮＧでしょうが・・・
自動ロックで管理人に開けてもらうなんてありえないし、玄関前に発砲スチロールやプラスチックの入れ物は醜いですからね。

[760: 匿名さん]

>>759
共働き家庭が増えてきたこともあって
利便性 > セキュリティ＆美観
ということで、マンションであっても
不在(平日)時の食品配達サービスを利用したいというニーズは多くなっているようです。

（規約違反のまま利用してのトラブルも
　758のリンクのように増えているようですが）

それに応えるように最近の新築マンションの中には、
・特定業者はオートロック解除して
　部屋前まで配達可能な規約でスタート
・美観を守れるよう玄関近くに食品BOX用収納を用意
といった付加価値を提供するところも現れてきました

（↑の場合もセキュリティ低下は免れませんが）

ココはその辺りの配慮は何も無いマンションなので、
希望されている方のハードルは高いと思いますが、
昨今の情勢は御念頭にお留め置いて頂いても良いかと。

[761: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[762: 匿名さん]

(老婆心ながら)嫌な気持ちは私も分かりますが、
そういうレスはされない方が良いと思いますよ

[763: 匿名さん]

ごめんなさい！
嫌味でレスしたわけではありません。
理想を述べただけです。
削除してもらいます。

[764: 匿名さん]

しかし3戸から減らんね

竣工(12月半ば)後在庫は避けるだろうから、
11月初旬くらいまでには契約したいのでは。
となると、
そろそろ値引の話あっても良いな
と読んで、
打診したものの断られて、
様子見を継続という客が何人かいる気がする

残り3戸全部南側で比較的条件が近いのも、
客側の余裕に繋がってそう

[765: 購入検討中さん]

もう少し安かったら検討できるんですけどね、と言って少しディスカウントした金額を言ってみたけど、値引きはしないってあっさり断られたわ。

[766: 匿名さん]

あと1ヶ月弱後もこのままだったら、さすがに動きがあるんじゃないかな

個人的な読みとしては11月に入ったら解禁の指示が出るんじゃないかと
住宅ローンの決定にはなんやかんやで1ヶ月くらいはかかると思うので、竣工前に捌けさそうと思ったら、それくらいがリミットだと思います

[767: 匿名さん]

別に竣工までに売り切る必要ないんじゃない？
と、素人は考えるんですが。

[768: 匿名さん]

竣工した後にはモデルルームも撤去すると思いますが、
完売してなかったら
・空き部屋をモデルルームにするコスト
・営業を引き続き配置しておくコスト
・空き部屋の所有者としての諸々の支払コスト
・引き続きの広告コスト
が必要な上に
・竣工在庫になったら値引当たり前圧力
・決算期までに売れないとネガティブ数字になる恐怖
とか出てくるので、普通は嫌なはずです。

もし残り一戸で竣工間近という状況になったら、
デベロッパーは現場を畳めるメリットが大きいので
値引の可能性はかなり高まるんじゃないかと

[769: 検討中の奥さま]

契約者の皆さん、ドンドン年収自慢してくださいよ

[770: 匿名さん]

しかし発売から1年近く経って45戸も売り切れないとは。他のところは次々に完売しているのに。なぜ不人気なのでしょうか。

[771: 周辺住民さん]

>>770
ここの場所で相場以上の金額を設定しているからでは？一方通行の先にある汚い本屋と靴屋、あとはうろついているホームレス、所詮そんな場所です。自分の地元だけにがっかりな環境。

[772: 匿名さん]

私は物件よりは営業力とかの方が、
原因としては大きいんじゃないかなと思ってます

リバブルという会社自体が、
強いところではないと目されていますし、
ここでお会いした営業さんも1人しか知りませんが、
人として悪い人ではないが、
この価格帯の物件を扱う営業としては
？という点がいくつか見受けられました

もう販売も終盤なので、
エース的な営業がいる可能性も低いでしょうから、
営業パワーはより低下しているでしょうね

[773: 匿名さん]

会社としての契約の進め方も？なとこあるんですよね

業界王者の野村だと、住宅ローン利用客もの場合は
団信の申込が可能かまでチェックしてから
契約に進めているようですが、
ここは銀行の信用審査だけで、
保険会社(団信)のチェックは契約後に行うようです。

私が見に行ったとき、全体の1割の部屋が
契約後キャンセルの先着順になっていたのは、
そこら辺でのトラブルが原因だった場合もあるんじゃないかなと。

[774: 匿名さん]

失礼 ×リバブル ○東急 でした

お墓近くのTPHの分譲時価格と今の相場を考えると、
ここの価格自体は非常に納得感がありますよ。

マンション評価レポートを見るのが好きで色々と見ていますが、
価格については多くの方が高評価を与えていますし、私も同じ見解です。

ただし、価格のリーズナブルさ以外に大きな長所がある物件ではないので、
価格調整の期待が高まる時期まで在庫を残してしまったというのが、
今の販売の足踏み感に繋がっているのかもしれません。

ちょっと予算足らずの値引期待の客としては、
チャンスを残してくれたとも言えますが(笑)

今の残り3戸も一旦は客が付いた物件ですので、
ご近所さんがこの立地の市場価値をそこまで悲観することは無いと思いますよ。

野村だったらとっくに完売させてるんじゃないかと。

[775: 匿名さん]

広さ的にファミリー向けなのに買い物が不便なのは致命的では。
今の相場からすれば安く感じるかもしれないけど、実際に住みやすいかといえば、スーパーがないのは結構なストレスになると思う。
外食中心のDINKSだったらお買い得かもしれないですね。広く使えるし周りも静かそうですし。
うちも子供がいなかったら踏み切っていたと思います。

[776: 匿名]

>>775
近くのマルエツじゃだめなの？

[777: 匿名さん]

西友も歩けるよ。チャリだと五分だよ。

[778: 匿名さん]

775さんの指摘どおり、
ここのウィークポイントの1つは買い物不便です
ファミリー向けマンションなので、
この点を大きくネガティブ視される方は多いと思います

近頃の野村や三井のファミリー向け物件では、
最初から食品宅配サービスを
利用可能な設計にしてるところが多いのですが、
ここにこそ必要な設計だったと思いますね
デベロッパーの見識の差が垣間見える所です

マンションの資産価値にもポジティブに働いたと思いますので、残念ですね

[779: 匿名さん]

とはいえ100点の物件は無いので、
トータルで見れば良い物件だと思いますよ
この価格をポンと買える方が羨ましいです

[780: 匿名さん]

一方通行の道の
薬局跡地（？）には何か入らないんですかね？

[781: 周辺住民さん]

もう入居してますよ。あまりやる気のない感じの陶器屋？が入ってます。

[782: 匿名さん]

>>781
あの本屋さんで買っている人いるの？

[783: 匿名さん]

マルエツプチはスーパーとして認められていないのですか?

[784: 周辺住民さん]

普通に雑誌買ったりしてます。個人経営で閉まるのも早いので、土曜日に使うくらいですが。

[785: 匿名さん]

私はマルエツプチはちゃんとしたスーパーとは認め辛いですね。。。
マルエツがというよりは、
プチで大きくないので品揃えの残念感が強いです。

私の感覚だと新大塚のライフくらいが
ちゃんとしたスーパーかなぁ。

ここを買うような人だと、
三徳とかクイーンズ伊勢丹レベルが
ちゃんとしたスーパーって人も多いかもしれませんね

[786: 匿名さん]

そうなんですか!
困りました。
新大塚のライフってどこにあるかわからないのですが
このマンションに行く道の途中ではないですよね?

[787: 匿名さん]

私は残念ってだけで、
マルエツプチで十分OKって人もたくさんいると思いますよ
そこは個々人のライフスタイルですから。

私もなんだかんだ文句言って、
結局お世話になると思います（笑）
何も無いよりは遥かに良いですしね。

新大塚のライフは駅からの帰り道の逆側で割と距離もあるので、
仕事帰りとかに寄るのは大変ですし、
そこまでして行くほどの魅力は無いかな。

[788: 匿名さん]

うちは共働きですが、
時間に余裕がある日は池袋の地下でお買い得品を物色して
買えなかったものは帰り道にマルエツプチで購入
というパターンを考えています。

[789: 周辺住民さん]

西友もそんなに遠くはないですよ。歩いても10分くらいです。
新大塚側のジャンボも少し寄り道になりますが数分のものです。
駅と家の間に絶対スーパーがないと、というかたにはダメですが。

[790: 匿名さん]

勉強になります、ありがとうございます。
近くに新しいスーパー出来るといいですね。
誘致したいくらいですね。

[792: 匿名さん]

現場見に行って外見見てきました!!
夜だったのでよく分かりませんでしたが、確かに模型みたいでした。。。

[793: 匿名さん]

一方通行の酒屋の前の空き地は何かできるのですか？
元は居酒屋？

[794: 周辺住民さん]

元は散髪屋でした。建物老朽化のため取り壊しとはありましたが、跡地についての告知はなかったです。

[795: 匿名さん]

ありがとうございます。
コンビニは・・・立地的に100％無いでしょうね・・・
着付けもできるような美容院とかになるとうれしいです。

[796: 匿名さん]

792さん
南側の棟はまだカバーかかったまだでしたか？

[797: 匿名さん]

南はまだカバーかぶってました
着いた時あれまだカバーついてるジャンって

[798: 匿名さん]

南側はまだでしたか、情報ありがとうごさいます
イマイチだろうけど、
外観が分かるようになるのはやっぱり楽しみです

[799: 匿名さん]

そうですよね、私も元々イマイチと思ってましたが、それでもわざわざ見に行きました!

[800: 匿名さん]

空き地にコンビニできたらみんな通いますよねー

[801: 匿名さん]

１戸売れましたね、残り２戸
２階角部屋が残りそうな気がするので、安くならないかな。。。。

[802: 匿名さん]

なんとか竣工前に完売しそうですね

[803: 匿名さん]

次売れるのはEgに1票

端とはいえ文京区 3LDK m2単価95万 閑静 南向き1階 治安良し
この辺りのスペックに惹かれそうなペルソナを考えると

どちらもそこそこの企業勤め30歳前後のの2馬力家庭（世帯年収1000万超）
子供は小さいのが1人　文京区アドレス狙いの低層階志向

割といそうな気がするわ

[804: 匿名さん]

>>803
一杯いるよ。
もうその辺の層が買える物件は文京区で限られちゃってきたからね。
リビオ、グローリオあたりの価格が発表されここより高かったらすんなり売れてしまうだろう

[805: 匿名さん]

どちらも内廊下みたいだから、
高価格なりの高仕様に仕立てるのでは。

特にグローリオは強気で来そうで値段が楽しみ

[806: 匿名さん]

ブランズとベレッサどっちが先に完売するかな

[807: 匿名さん]

ベランダからお向かいさんを気にしなくていいのはいい。

[808: 匿名さん]

酒屋の前の空き地はミニ戸が3軒。

[809: 匿名]

>>808
ここ買うならそのミニ戸もいいね、6000万くらいでしょうか。

[810: 匿名さん]

マンションが高くなりすぎたせいで、戸建に割安に見えるようになりましたよね

ウチはお金かかっても便利が良かったのでマンションにしましたが、戸建でもOKならそちらの方が賢明な時かもしれません

[811: 周辺住民さん]

ミニ戸建の急な階段が長く生活するには厳しいと思ってずっとマンションです。
階段で気を抜いたら転げ落ちそうでして。

[812: 匿名さん]

私もストッキング履いて階段歩くと滑って怖い。
でも、マンションの価格は天井知らずですね。
戸建てはほぼ土地の値段でしょうから
そんなにバカみたいに上がったりはしないから
戸建てよりマンションの方が高くなっちゃったんでしょうね。

[813: 匿名さん]

・相続対策/投機用として適当と判断される不動産(都心タワマンとか)は高くても売れているが、
　実需型の不動産(郊外型マンションとか)は高くなると売れ行き良くない

・マンション＝鉄＆コンクリ 戸建＝木　で職人/資材の種類が違うので、
　オリンピック需要の工事による影響がマンションよりは小さい
　また、土地の値段も上昇傾向とはいえ緩やかな推移

といった辺りを考えると、戸建(実需向けの最たるもの)は、
需要（購入層/購入層の所得）が大きく変わった訳でもなく、
供給（建築数/建築コスト）の変化も比較的小さいということで、
値段がそこまで上がってないのだと思います。

まぁやっぱり今のマンション相場はバブルだと思いますよ。。。
（実需が伴っていない）

[814: 匿名さん]

＞８１３
わかりやすくて勉強になりました。

[815: 匿名さん]

そこのミニ戸はあっというまに売れちゃったってさ。

[816: 匿名さん]

そっか、すぐ売れちゃったんですね。
そういう話聞くと、
今のマンション相場の恩恵を受けてるのがオープンハウスだなーって思います。

TVCMの量すごいですよね。マンションデベ全量より多いんじゃないかって思うくらい。

[817: 匿名さん]

ミニ戸とかタウンハウスもみましたが子供が小さいこともあり確かに階段が急で諦め、マンションにしました。。。マンションの高騰で戸建はむしろ割安感ありますが、各々いいところありますもんね。

[818: 匿名さん]

バブルってことはいつかはじけちゃうのかな・・・

よその掲示板でルサンク小石川後楽園の工事が停止（中断？）てのが出てました。
ちょうどマンション探し始めた頃、
ルサンクがちょうど完売ってタイミングだったので覚えていたんですけど。
そっちにしなくてよかった。

[819: 匿名さん]

田舎の一軒家で育った身としては
戸建の方が「自分の家」って感じがします。
マンションはどうしても空間を借りてるって気がしてしまいます。
でも住んでみると便利度は断然マンションの方が上ですね。
上階の子供の足音とか気にならなければ。

[820: 契約済みさん]

ルサンクの掲示板がパニックになってて気の毒すぎる

[821: 匿名さん]

見てきました。。。
こんなことってあるんですね・・・

[822: 匿名さん]

また建売ミニ戸か。高級感のある外観の広い一軒家やマンションとかが良かったなぁ。まぁまぁリッチな層の住民が増えてほしかった。

[823: 匿名さん]

現地の一通出口側から
靴屋、本屋、米屋、クリーニング屋、酒屋、食品屋（？）は分かりましたが
陶芸屋は分かりませんでした。
あと元薬局跡（？）にある大人の自販機は初めて見ました・・・

茶道教室もあるんですね。

[824: 匿名さん]

>>818さん
↓ページの中古マンション価格(新築価格に連動)の30年グラフとか見ると、
バブルと言っても、ミニバブルくらいだとは思いますけどね。
http://suumo.jp/journal/2014/11/01/72723/

今のバブルは公共工事需要が落ち着くオリンピック1年前くらいから、
落ち着きだすだろう（バブル終了）と予測をする人が多いようですが、
だからといってここ10年くらいの底値だった3年前の水準まで戻るのか？というと、
そこまではハッキリ言わない人が多いので、判断が難しいところです。

[825: 匿名さん]

判断が難しいとは言え、
皆さん買うからには何らかの試算はしていると思います。

私が行った試算の詳細は記載すると長文になるので控えますが、
結論としては、ここの7000万クラスの物件を買った際の
4年後(バブル終了と仮定)損得勘定はマイナス200万程度と試算しました。
（かなりの悲観シナリオで考えています）

マイナス評価とはいえ、自分の試算方法に基づいて計算して、
この程度で済む新築マンションというのは、今は本当に少ないですし、
さらに「ここなら住んでもいいな」と思える物件となると、、、
無いことはないが、ほとんど無いという状況ですね。

[826: 匿名さん]

我が家の場合…
そこまで真剣に将来の損得勘定まで計算してないですね…
資産価値が変わるかどうかよりも
きちんと住宅ローンを払い終われるかどうかという確認のみで…
とりあえず、今、住居を購入したかったので。

[827: 匿名さん]

永住志向(売却しない)なら、
資産性はあまり意味が無いので、仰るとおり払えるかどうか？を重視されることで間違いないと思いますよ。

私は仕事柄と不動産見る趣味とで、
色々とシミュレーションしないと落ち着かない、
良くも悪くもかなり慎重な人間なので。

自分試算で好評価な物件は第三者レポートを複数取得して
検証を深堀というスタイルで物件探しをしていますが、
全てポジティブな評価であっても
結局、今の相場が恐くて買えないという病気にかかってます。。。

[828: 匿名さん]

見返して、誤解を与えそうだなと心配したので自己レスです。

客観的に考えると、
「今、新築マンションを買うのであれば、ここはかなりベターな選択」
なので、良い決断をされたと思いますよ。

私個人の悲観試算ではマイナス評価ですが、
（私もお金を出して買っているので詳細は控えますが）
2つ取った第3者レポートは両方ともプラス評価でした。

そもそも（株なんかと一緒で）
底値で買おうとして上手くいくのは極一部の人ですし、
買い時かどうかは相場だけでなく
人生局面(今ボロアパートだけど子供が生まれるとか)も影響してくるので、
自宅購入で儲けてやる！という志向はどうかと思います。
（自分で言ってて耳が痛いですが）

[829: 匿名さん]

将来の資産性確保を重視すると、
「そこに住みことで得られる生活の良さ」
を軽視せざるを得ない場合が多いですが、
（実際、自宅購入で儲けよう系の本/セミナーではそう指導されます）
それは本末転倒だというのが私の見解です。

自戒も込めての意見ですが、損得試算は、
「（将来の不測の事態を考慮して）大きな損はしない可能性が高い」
ことを確認するために行い、それに問題が無ければ、
「得られる住みよさ」を重視する方が、
人生に取っては良い選択になるのではないかと。

損得勘定でアタマが一杯の人間が
偉そうに記載して恐縮ですが、
スレの趣旨から外れてきたので、これで失礼します。

[830: 匿名さん]

ルサンクのスレが盛り上がっているのを見て、ここの営業が
「ウチは周囲に反対運動のノボリとかないですよ！」
とドヤ顔してたの思い出した

[831: 匿名さん]

文京区最後の坪300万円台大手デベロッパー分譲マンションになるかも知れないですね。

[832: 匿名さん]

茗荷谷のリビオのモデルルームがオープンしてるはずだから、近いうちに予定価格聞いてくるかな
茗荷谷のグローリオも今週末くらいにオープンだったような