宝塚ザ・レジデンスってどう？

[物件比較中さん]

武庫川沿いにできる宝塚ザレジデンスについて教えてください。
気になる場所だなって思います。
どうでしょうか。


所在地：兵庫県宝塚市湯本町73番1他4筆（地番）
交通：阪急今津線 「宝塚南口」駅 徒歩5分 （サブエントランスより（399m）、メインエントランスより徒歩6分（453m））
阪急宝塚本線 「宝塚」駅 徒歩6分 、福知山線 「宝塚」駅 徒歩8分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.23平米～93.90平米
売主・事業主：伊藤忠都市開発　大阪支店、三井不動産レジデンシャル 　関西支店、ユニチカエステート
販売代理：三井不動産レジデンシャル、伊藤忠ハウジング　大阪支店、アクラス
総戸数：176戸(他店舗3戸)
物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1301/
施工会社：日本国土開発株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

[1: 匿名さん]

発表されてから丸一日でレス0ってのが、一昔前は想像もできなかった
宝塚の不人気化を象徴しているようで悲しいですね。

[2: 匿名さん]

まぁ、レスが少ないほど早く売るという説もあるけど...宝塚は今じゃ売りにくいだな、ここは悪くないと思うけど。

やはり宝塚にマンションが建て過ぎ、昔の宝塚はよかったけどな。

[3: 匿名さん]

宝塚の不人気と言うよりもマンコミの凋落だと思う。
いまだにID制や荒し対策をまともに行おうとせず
業者間の罵り合いや自作自演のオンパレード。
まともな検討者は来ないよ、！

[4: 匿名さん]

リバーサイドを謳っているけど、全戸南西向きだから自室からのリバーサイドビューはないんだね。
どの駅へも中途半端な距離だし、宝塚ももういいマンションは出て来んのかね。

[5: 匿名さん]

えっ、川沿いに建てられていて川が眺められないんですか？
自室からは間取り次第かもしれませんが、リビング（バルコニー）が
リバービューなら十分という気がします。
それにしても武庫川は大きな川ですね。
河川敷ではジョギングやウォーキングされている方もいらっしゃいますか？

[6: 匿名さん]

全邸南西向きってことは玄関が川側なのでは？
違いますかね？

[7: 周辺住民さん]

このマンションが建つあたりの河川敷はマラソンが出来る様にはなってないですね。
舗装されてはいますが距離的にも雰囲気的にもジョギングというのは向いてないかと・・・
ジョギングやウォーキングに向いてる広い河川敷はもう少し下った宝塚市役所あたりからとなります。

実家が宝塚でちょくちょく帰りますが大阪にも神戸にも出やすく、六甲山系にもすぐハイキングに行けたりと
環境的には気に入ってはいます。
ここは駅も近いですし綺麗な武庫川沿いなので住むには良いと思います。
JRもある宝塚駅そばに阪急だけではなくオアシス等のスーパーがほしいところですが。

花火大会があるので、リバービューでリビングが配置されないと魅力半減ですよね。
リバービューの場合は東北東向きになりそうなので日あたりはあまり望めないですが解放感はありますね。

間取りが早く見てみたいです。

[8: 匿名さん]

個人的には眺めよりも日当たりが欲しいです。
もちろん眺めも良いに越したことはないですけど。
部屋から花火が見られれば、ここに決めるのにって方も多いのでしょうか？

[9: 匿名さん]

川沿いというロケーションから川に向いてるかどうかは気にするだろうけど、あんなしょぼい花火をマンション選びの主要な判断基準にするなんてありえないでしょ。

[10: 匿名さん]

宝塚の花火は個人的には好きですね。
神戸や淀川みたいな規模よりこじんまりしてて、
しっくり来ます。

ただ道が混みますよね…。
マンションから花火みれたら
落ち着いて見れていいかもです。

部屋か、見えなくても玄関からは
見えるんでしょうか？？

[11: 匿名さん]

階数によっては見えるのかなぁと思いつつあまりここのマンションの公式サイトでは花火プッシュしていないですよね。
見えるマンションだとさりげなく花火のＣＧを書いていたりするんだけれど。
一応、担当者さんに確認ですかねー。

[12: 匿名さん]

毎日花火大会はありませんが…。

[13: 匿名さん]

チラシの間取りだと両端の部屋は川側にベランダあるっぽいな

[14: 匿名さん]

エントランスは重厚そうで良さげです。
梅田までの通勤の便をどう考えるか。

[15: 匿名さん]

一部の部屋だけかもしれませんが、リバービューもあるんですね。
他の条件を押してまで花火のためだけにマンション選びはしませんが、
部屋から花火が見えれば嬉しいという程度ですよね。
それより、プロジェクト発表会で同時開催されるトークショーは必要？と
感じてしまいます。

[16: 物件比較中さん]

もしかすると玄関は全戸鬼門になるのかしら？
マンションって気にするとキリがないですけど、鬼門と裏鬼門の玄関だけは…個人的には考えてしまいます。

資料を請求しているので、早く他の間取りも知りたいです。

[17: 匿名さん]

マンションは、クローゼットは、やはりウォークインクローゼットサイズが欲しいところですね。戸建てと違い、広さが限られているので。
広めの納戸も使い勝手がよさそうですね。　
スペースを有効に広く使うには、収納の広さが広いかどうかで変わってきますから。

[18: 匿名さん]

マンションで鬼門ってあまり考えたことがなかったなぁ。
バルコニーが南向きだと必然的にそうなってしまうマンションはすごく多そう。
ここは北東側が玄関になるみたいなので鬼門なんですね。
すごく気になる場合は、鬼門対策されてはどうでしょうか？
お札を貼ると効果があるみたいなんで…。

[19: 匿名さん]

複路線利用でき、駅から近いのがいい。
リバーサイドマンション？
川の氾濫対策がされているなら、リバーサイドは癒されるので住みたい立地。
Gプランなどは、今のような冬は、和室にコタツだしてリビングダイニングと一体化して利用するといいかも。

[20: 匿名さん]

和室があると炬燵が出せるんですね、そういえば。
フローリングに炬燵でもいいんですけれど、なんとなくリビングの真ん中に炬燵もなぁという感じはしますよね。
ソファがあったりすると特に
冬は冬で和室をそう使うのはいいのかも。
居室として子供部屋という風に使えないけれども・・・

[21: 匿名さん]

外観デザイン、素敵ですね。西洋っぽくて。
隣接して１階に医療モールが設けられるのは、便利だと思います。
できれば、２４時間年中無休だといいのに。
そうなると、かなりコストがかかるでしょうね。
共用部分のデザインも素敵。

[22: 匿名さん]

医療モールなんですか…。パチンコか王将か吉野家希望です。

[23: 匿名さん]

医療施設が四店舗入るってことなんでしょうか。
歯医者、内科あたりは入りそうですね。
小児科も入ると子持ちには便利ですがどうでしょうね。

デザインは重厚感あっていいですね。ホテル調で色も落ち着いてて。
こういった大規模マンションにありがちなキッズルームは省いたんですかね？
静かでいいですけど。

[24: 匿名さん]

近くにあるラブホテルが気になりませんか？
バルコニー側がラブホテルの方向になると思うのですが。

[25: 宝塚市民]

確かにマンションの目の前がラブホテルですから気になりますね。この近辺はマンションが立ち並んでいるのですが、このラブホテルの目の土地だけ開発されていなかったのは、理由があるかもしれませんね。

[26: 匿名]

エレガンスですか？

[27: 匿名さん [女性 50代]]

地元出身ですが、転勤で離れていたので最近知りました。
お昼は目立たないですが夜はちょっとびっくりしました。
阪急電車からよく見えますね。
マンションが建ちますと電車と大劇場側からは見えなくなりますね。

[28: 匿名さん]

以前から気になっていた場所です。
歌劇も好きで、大劇場が見えるリバーサイドは憧れです。
３駅、ほぼフラットだし、ライフスタイルが合えばよい立地かと。

[29: 匿名さん]

　店舗って何が入るの？と思ったら医療モールですか。
いいんじゃないですか。
病気の時って病院に行くことすらしんどい時ってありますから。
子どもさんがいる場合は特に大変なので
小児科が入ったりするといいのかな？
コンビニなんかだと便利ではあったかなとは思いますが…。

[30: 匿名]

27さん

あそこのラブホは昔からありますよ…

[31: 周辺住民さん [男性 50代]]

ラブホテル物件は人気ないみたいですね。
http://www.rakumachi.jp/news/archives/73921

[32: 匿名さん]

リバーサイドで良いなって思いましたが、宝塚駅には少し遠いですよね。

[33: 匿名さん]

32さんはリバーサイドを希望なのですか?
うちの場合は、川が近いと虫や臭いが気になって避けたいなと思いました。
ただ、春や気候の良い時は気持ち良いかもしれませんね。

[34: 物件比較中さん]

川沿いって虫や臭いがそんなに気になるものなんですね？
図柄でみると景色が開け、宝塚歌劇にも近く素敵な場所なのかなぁって思ったのですが、虫は大の苦手ですし、そもそも苦手だからこそ戸建てでなくマンションを好むわけですし。。。
とても参考になるご意見でした。
景色が良くても臭いや虫があるなら無理かもです。

[35: 匿名さん]

実際に現場行ってみて確認してみては？？
虫って建物の上の方だったらあまり来ないんじゃ？
そもそも下の方だって、いるかどうかも分からないし。
あとはご近所を歩かれている方に少し話を伺ってみても。

[36: 匿名さん]

マンション前の道路が結構な交通量ですね。やっぱり排気ガスがくさいんでしょうか。上のほうに住めば川風で気にならない？折角都心部から離れて住むんですから気にならない程度だといいのですが…

[37: ご近所さん]

マンションの前の道は、宝塚観光プロムナードになっています。今日も散歩してきました。
排気ガスなど気になったことがありません。最近、テレビ番組で宝塚南口を紹介されていましたが
タレントさんが、道路沿いのラーメン屋さんのテラスからの景色を大絶賛されていました。

[38: 周辺住民さん]

宝来橋をから宝塚大劇場を望める景色が大好きです。
河川敷で川面を眺めながら散歩も気持いいです。
花の道でタカラジェンヌさんに会えると嬉しくなります。
春は音楽学校の様子がメディアにもよく取り上げられますね。

このマンションが建設工事される前はずっと空き地で昔は旅館があったかと。
昔の温泉街の風情は薄れてしまいましたが時代の流れでしかたがありませんね。
保養所や旅館の跡地がどんどんマンションになっています。
けれど、歌劇をこよなく愛する方々が全国から宝塚に来ていただける街に住んでいることを
幸せに思います。先日、歌劇の当日券を求めて行きますと立ち見券も完売。大人気です。
首都圏に１０年ほど住んだ経験上、どこへ行っても人の多さに疲れましたが、宝塚に帰るとホッとしたものでした。
今は宝塚生活を楽しんでいます暇な地域住人のひとりごとです。

[39: 匿名さん]

川沿いを好む方と、そうでない方とパカッと２通りに分かれますよね。
確かに、この周辺は宝塚歌劇の他にも華やかなお店もあり
環境的には良いと思うので、川は気になりませんけど。。。

[40: 匿名さん]

皆さんそろそろ第1期の登録会が始まりますが、どうしますか？

[44: 匿名さん]

>39さん
川が好きな方は眺望、せせらぎの音、犬を連れた河川敷の散歩などを
メリットと捉えていらっしゃるのでしょうね。
苦手と感じる方は、水害の恐れ、虫（羽虫？）、地盤の弱さなど？
個人的には水害の心配がなく、価格がお手頃であれば大歓迎です(*^_^*)

[45: 匿名さん]

38さんは営業さんのようには思えないですが。
宝塚が好きで暮らしておられる方なんではないのかな。
なんとなくお気持ち、わかるような気がしましたよ。
好きな街に住むというのは、そういうことなのではないかなと。

川のそばの暮らしがどうなのかは、暮らしている人にしかわからないので
虫のことやらは、近くに住んでいる方にご意見いただけると助かります。
1回や2回、実際に歩いただけではわからないかなと思うので。

[46: 匿名さん]

南口駅前のタワーマンションの口コミを見ていたら、蜘蛛が多いそうですよ。
ゴミ置き場にクモ除けのスプレー缶が沢山捨ててあるそうです。高層階でもそうなので、覚悟はしておいた方がよさそうですね。あと、羽虫も…

[47: 匿名さん]

それにしても此のマンションは口コミ少ないですね。少ないほうが早く完売するって本当ですかね？

[48: 匿名さん]

メインエントランスの正面がラブホテルいうのが気になります
せっかくの川沿いですが、川が北側なのが残念です。
南側なら良かったのに。あえて川沿い選ぶメリットないですね。
地盤も心配です。

[49: 匿名さん]

マンションが南西向きで、武庫川は反対側の北側にあるので、
リビングからは川は見えないですね

[50: 匿名さん]

リビングの正面にラブホテル。ラブホテルの夜間照明がキラキラする。毎日ラブホテルが目に入る住環境は良くないのか明白。

[51: 匿名さん]

あのラブホ本当なくなって欲しいですよね（笑）

[53: 匿名さん]

リバーサイドでリビングから川が見えない、はないですね

[54: 匿名さん]

川は北側ですからね…。
北側に開口部造っても、結局寒いし暗い、という風になってしまうから
仕方がないのかなぁとは思います。

価格面でのメリットが多くあるといいなぁなんて思う方も多くなりそう。

目の前の通りは昼間はそこそこ車の往来があるようですが、
夜間はどうでしょう？
さすがに減りますか？

[55: 匿名さん]

正面に銀馬車。その左にラブホテル。前の道は交通量が週末にかけて多い。
武庫川の増水が心配。

[56: 匿名さん]

>>55
＞武庫川の増水が心配

自分のそれ思いました
特にここは、機械式の駐車場かつ地下駐車場なので。
川の増水までいかなくても、大雨で地下に水いってしまと、車だけでなく高額な機械式駐車場まで・・。

[57: 地元民]

2014年8月10日の台風11号による大雨で武庫川が氾濫した時には、このマンションの予定地も一部は水没しました。

[58: 匿名さん]

武庫川もやはり、こんなに氾濫するんですね。
余程の大雨じゃないと・・・というのはありますが油断は出来ないかな。
物件を契約する時は近くの川のこととか知っておく必要があると感じた。
情報ありがとうございます。

[59: 湯本町人]

こんな状態になりました。さすがにこの時は湯本町人としては。覚悟をしました。

[60: 匿名]

なんてダイナミック。
川の流れをみるのが大好きなので、
正直、大雨のあとの川の流れは大好物です。
みてるだけで楽しい。
上層階を狙いたいところですが、
川面の表情がみえなくなるのは寂しいので３，４階を買って、
車は持たないか、いつ流されて構わない軽に乗っておけば
まあいいかなー

[62: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

1回水に浸かったマンションは、上層階でも評価額ガタ落ち？

[63: 付近の住民]

湯本町あたりの武庫川を見ていると穏やか見えますが、生瀬あたりでは急流ですよね。上流で大雨が降るとこの辺で一気に増水するパターンになっています。この数年の異常気象の影響で武庫川も様子が変わりました。増水時には大劇場付近とこのマンションの付近で決壊するのではと心配しています。去年は危険水位を超えたことがあります。

[64: 匿名さん]

これ

[65: 匿名さん]

ですが、普段は水なんてあんまり流れてないんですけどね。

[66: 匿名さん]

毎日使わないなら車は機械式じゃなくて、近くの少し高い所にある駐車場借りても良いかなと思います。車が浸かるのも、機械が壊れて修理代は利用者負担になるのも嫌ですし…
上層階希望ですが、正直うちも浸水による評価のガタ落ちは気になるところです。まあまあ価格の高いマンションですしね。

[67: 匿名さん]

そもそも機械式が面倒で、敷地外で平置きという選択をする人も出て来るかもしれないなーなんて思っていますけれど…どうなんでしょうね。
敷地内の方が楽と言えば楽な部分もあるし。
毎日使わないのだったら敢えて機械式でもいいかもしれないですねぇ。

[68: 匿名さん]

>66さん
駐車場が故障すれば修理代は修繕積立金で支払われるので、
住人全員の負担となるのではないでしょうか。
保険の対象であれば（施設賠償責任保険？）補償されるでしょうし
駐車場を借りている方の個人負担ではない筈です。

[69: 匿名さん]

>>68
情報ありがとうございます。
営業さんにその件を確認したら「管理組合で決定される事項なので確実なことは言えません」と言われ、利用者だけが負担なら修理代は高額になるなと不安に感じたんです。

[70: 匿名さん]

保証の範囲がどの程度の物かということかなぁと感じます。
保証外だったら結局は修繕費の中から出さないといけないという事なので。
ケースバイケースでどういう風になっていくのか。というのは
事前に本当は確認できるといいのですけれど
検討段階だとそういう事ってできるのかなぁなんて思ったりして…。

[71: 匿名さん]

駐車場の故障は修繕積立金で対応するので利用者のみの負担ではありませんよね？
同じようにエレベーターが故障したとして、エレベーターを利用しない1階以外の住人が負担するという話は聞いた事がありませんし、管理組合の構成員である全員で負担する形になるのだと思います。

[72: 匿名さん]

最近は、異常気象になってきていますし、川の氾濫もいつ起きてもおかしくない状況になりつつあるのでは。
販売価格と自然災害と周辺環境を判断してどう考えるかですね。
ここだと、やはり上の階ですね。検討するのであれば。

[73: 匿名さん]

下の階と上の階の金額の差が激しいですよね。間取りによっては3階と18階で1千万も違ってきたり。修繕費の話し合いのときに揉めそうですね。

[74: 匿名さん]

すぐ近くの川沿いに住んでますが、虫が凄いですよ〜。
検討されてる方は虫が無理ならやめておいた方がいいと思います。

部屋の中に虫がいるのが当たり前の生活です。

[75: 匿名さん]

>>74
川沿いの何階にお住まいですか？

[76: 購入検討中さん]

宝塚市は税金が高いってよく言われてますが実際に住まれてるかたどうでしょうか。ググッても全然情報がなくて…

[77: 匿名さん]

74です。
私は2階ですが、10階以上の人もひどいって言ってます。分譲賃貸ですが、購入はまずないなって感じのレベルでキツイです。

いい部分としては朝目覚めた時に川の音が聞こえるのは気持ちいいですけどね。

[78: 申込予定さん [男性 30代]]

川の前のため、虫の数や湿気等気になる事はありますが、個人的に立地が特に気に入り購入を考えています。皆様が仰るようにそんなに虫の数が多いのでしょうか？川にある程度の流れがあり、川岸に草や水溜りが無ければ、虫の数も多くなさそうに思います。考えが甘いでしょうか？
その他、住んでみなければ分からない点もあると思いますが、想定されるマイナスポイントよりもプラスポイントが高いため、購入を考えています。

[79: 匿名さん]

>>78
虫は実際凄いです。季節によって違いはありますが、ひどい時はマンション内にかなりの数が飛び回ってます。部屋の中にも小蝿は常にいるかな。
私はあまり気にしないほうなのでいいですが、虫嫌いの家族がいるなら厳しいかなと思います。

でもおっしゃる通り宝塚は素敵な場所ですよ！
私のマンションには歌劇の方も住まれてます。

[80: 78]

>>79
ご丁寧にありがとうございます。
イメージができました。妻が虫嫌いなので、質問させて頂きました。ある程度は覚悟します。
やはり立地が気に入っているので、購入を前提に検討します。

[81: 匿名]

蚊取り線香

[82: 匿名さん]

>>79
蚊は多いですか？
小蝿くらいならいのですが、蚊が多いのは困ります。。

[83: 匿名さん]

>>80
大劇場正面のこの立地はもうなかなかないですよね〜駅近い(阪急は始発ですし)、自然豊か、華やかさもある。学区もいいですしね。
ただ洪水の心配や虫の不快とどう折り合いをつけるか、悩ましいですね。
いまのところ我が家は第1候補にしてます。

[84: 匿名さん]

宝塚大劇場の正面のマンションなんですか。
ということは、劇場に通われている人も多く住んでいるのかもですね。

なんだか虫が多いとかの投稿もありますが、それはちょっと気になる情報です。
多分ですが、最上階なら虫（特に蚊）は、少ないかと思いますが、どうでしょうね。
２０階以上には蚊は居ないと聞いたことがありますが、ここは１８階建てでしたよね。

[85: 79]

79です。
80さん、奥さんが虫嫌いなら私なら検討外します。そのくらいのレベルです。ムシコナーズとか置いても効かないです。

82さん、蚊はそんなに気になりませんが、ユリスカが大量発生します。

84さん、虫や蚊は高層階でもエレベーターとか通じて入ってきますよ。

[86: 匿名さん]

ユスリカの大量発生はイヤですが、ユスリカってそもそもどういう虫ですか？
大きめの蚊のような虫でしょうか。
網戸の目を細かくするとか、防虫効果にあるものに換えてもダメですか？
川が近いと景観はいいですが、マイナスの側面もあるんですね。

[87: 匿名さん]

スプレータイプの虫除けが結構優秀なので我が家はそれ使ってます。
虫もそうですが川の近くだと臭いや湿気等はどうでしょうか。マンションのイメージ図を見ると
川の方に少し緑があるようですね。この辺りの川はマメに手入れされてるんでしょうか。
毎日眺めるところだとキレイな川が良いですね。

[88: 周辺住民さん [女性]]

近隣の高層階に住んでいますが、ユスリカ？羽虫、コバエなどの虫がとにかく多いです。町中も歩いていると場所と時間によっては虫が大量に襲ってきます。湿気もとても感じます。
周辺道路はとても混みあっていて、特に夕方の帰宅ラッシュ&歌劇の終演後はとてつもない渋滞で毎日うんざり。
関西地方中心の転勤族でこの町に来たのですが、早く出たくてたまりません。

[89: 周辺住民さん [女性]]

>>88
追記です。網戸や防虫対策をしても気がついたら虫が入ってきます。夜なんかはマンションのエントランスのドアに大量の虫が張り付き飛び回っています。
子供について、例えば大阪と比べると保育所代は1万円程高く、無認可保育所は高く認可とかわりません。便利な保育所は待機でなかなか入れずかなり遠いところならなんとか空いてるというかんじですが、坂道が多く車がないとしんどい。乳児医療は年収上限を越えると1歳から医療証がなくなります。

[90: 匿名さん]

武庫川の水位は大丈夫だろうか。

[91: 周辺住民]

宝塚武田尾、氾濫危険水位に達しました（１９時５０分）

大劇場下の遊歩道も冠水。若水側も基礎の真下まで水がきました。

[92: 購入検討中さん [男性 40代]]

すぐ近くにラブホテルがあるので、ちょっと検討から外すかなと。

[93: 匿名さん]

>90
>武庫川の水位は大丈夫だろうか。

そうです。その点については気にはなります。
駅も近くて駅周辺で買い物も出来てとても便利なのですが
川沿いであるということは、台風などの時に大丈夫かが心配です。
また虫や川の臭いなどもどうなのか気になっています。

[94: 匿名さん]

武庫川については調べてみたのですが、場所によるかな、という所が大きいかと思います。
マンション周辺はどうなんであろうかというのは、
営業さんに訊いてみてもいいのかもしれないです。
情報は持っていると思います。
大雨の時に実際に行ければいいですが、なかなかそうもいかないですもの。

[95: 購入検討中さん]

ここを購入する方の年収は４００万くらいですか？

[96: 入居予定さん]

うちは世帯収入1700万です。主人が1100万、私は時短で収入半減して600万程度です。
失礼ですが400万ではここは買えないと思います。分不相応だと、後々苦しくなりますよ。

[97: 購入検討中さん]

>96
妻も保育士をしてるので大丈夫です。

[98: 購入検討中さん [男性 40代]]

道路向かいのラブホテルですが、5年以内ぐらいまでで、あの辺り一画すべて取り壊してでかいマンションが建ちそうな気がしますが、いかがでしょうか？
その予想込みで、購入検討しています。
私がもしマンション建設担当者なら、あの一画は狙いを付けると思います。
失礼ながら、経営苦しそうな店舗が多いので、地価が上がってる今ならオーナー方々も売り払う判断もあるかも知れません。

[99: 入居予定さん]

>>98
そんな不確かな予想でマンションを買おうなんざ、ギャンブラーですな。

[100: 匿名さん [男性]]

>>98
あそこのラブホテルは結構老舗ですよ。
僕が高校生くらいの時でも結構年季入っている感じでいつ潰れてもおかしくないと思っていましたが、それから20年以上経ってます。
僕は少なくとも5年は潰れないと予想します。
商業用地域で、あの周辺環境なので、僕は検討から外しました。