パークホームズ ノースゲートスクエアってどうですか？PART2

[匿名さん]

パークホームズノースゲートスクエアPART2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/395592/

所在地：大阪府大阪市北区中津3丁目7番1（地番）
交通：大阪市営御堂筋線 「中津」駅 徒歩6分
間取：3LDK
面積：70.68平米～77.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1207/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

[21: 申込予定さん]

確かにスロップシンクは欲しかったです。

[22: マンション投資家さん]

ここは、安けりゃいいという人が買う物件だからそれでいいの。年収は低いけど、梅田近くに住みたいという人は沢山いるからそれなりに売れると思うよ。

[23: 匿名さん]

年収低いといっても最低でも400以上は必要でしょうし、
私は低いとは思いませんけど。

[24: 匿名さん]

マンション投資家さんからしたら、年収400〜500は低いのでしょうね。

[25: 匿名さん]

年収400～500は一般的に低いでしょう。ワーキングプアです。

[26: 匿名さん]

年収500は平均年収だと思いますが…。年齢にもよりますが。

[27: 匿名さん]

30代後半で年収800万、世帯年収1400万を超えていますが
タワーマンションは当然、年齢とローンを考えるとここもも高いです・・・

[28: 匿名さん]

>>27さん
そんな年収あれば余裕で買えるのでは？自慢ですか？笑

[29: 匿名さん]

28
なかなかの自慢でしょ(笑)

[30: 匿名さん]

先日モデルルーム行ってきました！ですが休日にも関わらず人はほとんどいなかったです…人気ないのかな。
でも担当の方に聞いたら半分ほど売れていると言ってました。まだ完成までに約一年あるのに半分売れているということは人気があるということでしょうか？

このお値段で梅田徒歩圏内は魅力ですけど、標準がかなりしょぼい気がしました。有償オプションをつければ問題ないんでしょうけど、そうなるとやはりお値段はあがるし安くはないのかな…？

検討されている方、特に他の物件と比較して迷われている方の意見が聞きたいです。

[31: 匿名さん]

2期の販売個数がずっと未定のまま
って事は、やはり苦戦しているってことでしょうか。

新価格のところは、どこも売れずに苦戦しているようですね。

ここは新価格の梅田物件ってことで考えれば安いって考える人もいるかもしれませんが、
新価格のとこはどこも苦戦していること、ここは中津であるっていうこと、
そして割安の東向きが１期でなくなってしまったこと、この３点を冷静に考えれば、
売れ行きが悪くなってきている理由は、容易に理解できますね。

[32: 匿名さん]

先週、モデルルームに行った時はたくさんいましたよ。
台風の影響では？といっても、さほど影響はありませんでしたが。

[33: 匿名さん]

>>30さん
完成まで1年あるのに半分も売れてるなら人気あると思いますよー！でも、いい部屋から売れていくので、後半は苦戦するでしょうけど…。

私は同じ御堂筋線の似たような価格の東三国と比べてましたが、梅田徒歩圏の魅力、騒音、空気の良さを比較してこちらの中津に決めました！

確かに標準はしょぼいですよね…^_^;
でもオプション付けて他の物件の標準と同じランクにしてもプラス50万ほどに収まりますので、お安いと思います。
余計な物つけなくていいし、自分の好きなように出来るので逆にいいと思いました！

[34: 30です]

>>33さん
東三国と比較されてたんですね！騒音や空気の良さは東三国より中津の方がよかったんですね!!東三国は資料請求しただけで見学には行っていませんが、イメージでは空気の良さは東三国が勝ってると思ってました。。
うちはいろいろ資料請求していますがまだ見学へ行ったのはここだけなんです。貴重なご意見ありがとうございました！参考にさせていただきます。

オプションはプラス50万円ほどだったんですね！私は正確に見積もってもらったわけではないのですが、100万ほどかかるかなと予想していました^^;もしよろしければ何をつけたか教えていただけませんか？

31さん，32さんもありがとうこざいました。
31さん、東向きが人気だったんですね。私は西か南でしか考えていなかったんで少しびっくりしました。やはり価格ですかね？

32さん、私は台風が来る前に見学に行ってきました。少し寒い日でしたが晴れていたし休日だったので、あまりの人の少なさに拍子抜けしてしまいました。。

[35: 申込予定さん]

>>34さん
我が家も御堂筋線沿線ということで東三国と比較してました。
標準の設備は間違いなく東三国が良かったです。内装カラーもオリジナルで綺麗でした。
が、便利で中津に決めました！オプションも多めに見積もって100万弱（これはいらんかな？ってのも入れて）で済みそうです。
スロップシンクはあった方が良かったのですが、そこは諦めました。

[36: 匿名さん]

>>34さん
33です。東三国は公園向かえで学校やスーパーも近くに揃ってるし、いいなと思ってモデルルームや現地に行ったのですが、
新御堂？の大きな道路沿いで騒音や排気ガス、隣の下水処理場の匂いがどうしても気になってやめました^_^;

その点こちらは、車もほとんど通らず静かなので住みやすそうと思いました！中学校は遠いですが、小学校もスーパーも近くにありましたしさほど不便ではなさそうです。^_^

いずれにせよ、資料だけでは分からないことも沢山ありますので実際に現地に行って付近を探検することをオススメします！駅やスーパーまで足を運んで自分が住むシュミレーションをしておくと、どこの物件がいいのか見えてきますし、面白いですよ*\(^o^)/*

オプションは私は最低限にとどめて、
洗面の三面鏡、化粧台グレードアップ、
お風呂場のポップアップ排水栓、小物棚、
キッチンガスコンログレードアップ、スライドラック追加、玄関のオートライト、引戸の高さ変更で
30万に収まりました！！

あと、他の標準ででついてそうなオプションを足すとキッチン前パネルと高断熱浴槽くらいですかね？これをプラスしても50万いかないくらいですよ(*^o^*)

ご参考にして頂ければ嬉しいです！

[37: 匿名さん]

>>36
ひとこと言うとしたら、
シミュレーション(simulation )だす。

[38: 30♁34です]

>>35さん
33さんと同じ、東三国を検討されてたんですね！やはり標準は東三国の方がよかったですか…スロップシンクは私も欲しいと思っています。諦めたということはグレードアップで変更できないということでしょうか。残念ですね。。
100万弱でしたか！ちなみに必須と思われたオプションは何がありましたか？


>>36さん
詳しく教えていただいてありがとうございました！下水処理場が気になられたのですね、それは確かに行ってみなければわからないですよね。。近々東三国も見学しようと思ってるので、騒音や排気ガスのことも含めしっかり見てきたいと思います^^
それだけオプション追加しても30万ほどなんですね！高断熱浴槽は付けたいと思っていたので、50万ほどと考えておけばよさそうですね。たくさんの情報ありがとうございました！

[39: 匿名さん]

どんどん契約してる人が増えてそうで、あせりますね(^◇^;)でも、決められない(^◇^;)

[40: 申込予定さん]

>>38さん
スロップシンクはオプションではつけられません。
我が家で必須と思ったオプションは、ガスコンログレードアップ、キッチン前ホーローパネル、洗面台三面鏡ぐらいでしょうか。
こまごました物と魔法瓶浴槽やカップボード（食器棚）を全て足すと100万弱になりそうですが、実際カップボードとかつけないと思うのであくまで一番多く見積もって…という感じです。
本当に必要なものだけにしたら50万以下に収まりそうです。
オプションを多く見積もって100万程度で考えて東三国と比較しても、ほぼ同じ広さで金額は東三国の方が高かったです。

[41: 申込予定さん]

40です。値段だけではなく、新御堂の騒音と排気ガスも気になりました。
以前新御堂に面してはいないけど近くに住んでたのですが、新御堂は夜中でもトラックがたくさん通るし暴走族も走るので…

[42: 匿名さん]

ここの住民環境やまともなスーパーが無いことや商店街が想像以上に物騒な雰囲気なところがかなり躊躇させます。みんな、それより、安さが第一優先なんですかね。誰かが書いてましたが、所得相応だけど中津離れには住みたいという人には良い物件なんだと思います。お金がある人はセントラルマークなんだろうね。

[43: 匿名さん]

一番目のデメリットは、準工業地域であること
二番目のデメリットは、海抜が低いため、浸水被害のリスクが大きいこと
三番目のデメリットは、中津という場所が、過去不人気なエリアであったこと

一番目のメリットは、御堂筋沿線の駅近であること
二番目のメリットは、うめきた再開発地域に近いこと
三番面のメリットは、三井がデベであること

うーん、個人的にはデメリットの方が強いな

[44: 匿名さん]

私はメリットの方が少し大きかったので、ここにしました。

[45: 匿名さん]

準工業地域のデメリットってそんなに大きいんですか？
よかったら準工業地域のデメリットを教えて頂きたいです！
この辺を見たところ、工場といえば、ちっちゃな自転車工場位で、これから大きな工場が立ちそうでもないし、容積率が高いから、近くに高い建物が建つ可能性？もしくは、多くの種類の建物を建てる事ができるので、パチンコや風俗店などができる可能性があるとかでしょうか？

[46: 匿名さん]

中津が色々言われていますが、梅田から近い立地でこの価格で買えるのは他にないと思うのです。
中崎町もすっかり高くなりましたし。

標準設備も他物件より貧相ですが、コストダウンのためには仕方ないと思うのです。

[47: 購入経験者さん]

100万ぐらい高くても良いから、仕様は良い方がいいな。

[48: 匿名さん]

オプション付ければ良いでしょ。
購入者なのに知らないとは？
地方の無名デベで購入したのかな。

[49: 土地勘無しさん]

他県からの引っ越しを考えていて、こちらの土地勘やイメージは全くわかりません。ですが梅田まで歩いていける距離でこの価格というのはとても魅力的です。
過去のことも調べましたが、過去は過去…これからどんどん良くなるという期待も込めてここに決めようと思います。
だめなら売りに出して引っ越せばいいと考えていますがはたして売れるのかという疑問は残ります。実際に住んでとてもいいところだったとしても、ここに書き込みされてる方のように悪いイメージを持っている方も多そうなので…
とりあえず上下左右だけでも恵まれますように。

[50: 匿名さん]

売るより賃貸の方が需要がありそうな気がします。
借りる際には、土地柄より、利便性を重視する人の方が多いと思います。
土地柄を気にされる方もいるとは思いますが。
私は北区に賃貸で住んで10年以上になりますが、全く気にしませんでしたし、知らなかったです。

[51: 物件比較中さん]

今も昔も中津は相変わらずの中津。
昔からの住人が多く入れ替わった様子もない。
この価格で買うと損せず売れるのは大分先かと。
このマンションが出来て新しい住人が来る事でどう変わるかやね。

[52: 物件比較中さん]

ここの70平米の部屋がいくらで貸せるか？だね。
返済額と管理費、積立金、固定資産税払っていくら残るの？

[53: 匿名さん]

ほんまですわ。
平成になっても、21世紀になっても
中津は変わりませんねー…

阪急中津駅や中津商店街の
昭和な感じは大好きです！！
http://osakadeep.info/nakatsu-4/

ちなみに、マンションの近くには
コインシャワーもあります！！

[54: 匿名さん]

過去は過去って、言い切れないですよ。賃貸ならまだしも購入な訳で…。土地勘がない方をターゲットにしてるんだろうなぁ

[55: 申込予定さん]

土地勘ありますが、ここにするつもりです。
54さんはライバル業者のネガティブキャンペーン部隊でしょうか？
三井とは無関係ですが不動産会社に身内がいるので相談したら、転勤等で引っ越すことになった場合ローン完済後なら賃貸で貸して、残債があるなら売るのが良いのではとのことでした。
この近くの築10年ぐらいのマンションが分譲当時の価格で売れたそうなので、利便性が良いので売却の際に価格の下がりは少ないだろうとのことでした。

[56: 匿名さん]

地方出身ですが、大阪市に20年住んでおり、土地勘はあり、契約しました。
私は転売する気も貸す気もありません。

[57: 匿名さん]

ここの人は、そういう話より、中津の利便性や、生活環境を重要視してますよ！それに、中津、大淀、福島あたりのポテンシャルも大きいですよね。なかでも、御堂筋線に近い中津のポテンシャルは絶大！北ヤードがネックだったのであそこが無くなれば、中津は必ず発展しますよ！

[58: 物件比較中さん]

福島、大淀と比べるのは、無理がありますが、いずれは、中津も開発もされる場所だと思います。
ただ、いつの話になるか？ですね。
仮に15年後に北ヤード2工期が完了したとしても、それまでは、ずっと工事中になる訳で...。
自分の年齢と照らし合わせてもタイミング的にしんどいんですよね。
この辺は、ゴネ得な人も多そうだし、開発も中々進まないだろな～。

[59: 匿名さん]

セントラルパークタワーといい、ここといい反中津部隊がおおいですね。

[60: 匿名さん]

北ヤードで発展するのは、阪急の南側までです！！

[61: 匿名さん]

うめきた二期のまちびらきは2022年末を
目指してるんでしょ。遅くても2026年度。

[62: 匿名さん]

開発に15年は言い過ぎですが10年程度かかるとは思います。グランフロントもそうでしたから。

[63: 匿名さん]

阪急の南側て、北と西やろ！

[64: 物件比較中さん]

今後10年では無理だと思いますけどね～。
オリンピックもあるし、最低でも15年は掛かると踏んでますけどね。
まぁ、未確定なので憶測だけで話ても意味ないですけどね。
正確なソースあれば教えて下さい。

[65: 匿名さん]

10年後位には、売り時ですね！築10年、ちょうどいいかもしれませんねー。その時にはいくら位になってるでしょうか？楽しみですね！

[66: 匿名さん]

ソースって（笑）しょうゆじゃダメ？

[67: 匿名さん]

最初は中古を購入する予定にしていたのもあるのか、新築はかなりテンションが上がりますね。
私は来年が待ち遠しいです。

[68: 匿名さん]

うめきた開発がこのマンションにプラスの効果をもたらすのは間違いなく、一定の期待はしていいと思います。
ただし、梅田の表はやはり南側ですから価格にはシビアであるべきだと思いますので、このマンションは、かなり好条件ではないでしょうか？

[69: 物件比較中さん]

今が高過ぎるので、現状価格より高くで売れる事は難しいとは思います。
旧価格ならもっと良い立地のマンションが同価格で売られてた訳ですから...。

北ヤードの開発が終わっても淀川の川沿い、海抜ゼロの立地は変わらないでしょうし、中津は中津です。
また、北ヤードの開発次第でしょうが、その時の物価、不動産状況も大きく関係してくるでしょうね。
近隣住民が増えると、パチンコ屋が出来るなんて事もあり得そうですね。

私の場合は、この場所に10年以上住む事がリスクに思えてしまうので難しいです。
購入する人が近隣住民に恵まれる事を祈ってます。

[70: 匿名さん]

私はあまり下がらないと思っているだけで、今より高くなるとは思っていません。
今の家賃よりもローンの支払の方が断然安いので、それだけでも私はメリットがあると思っています。
大阪市は上町台地周辺以外は、ここに限らず、ほとんど海抜が低いですしね。
私も69さんが良い物件に巡り会え、近隣住民に恵まれることを願ってます。