メルすみごこち事務所ってどうですか？

[管理組合員]

管理会社変更等のコンサルタントという事ですが、どんな会社なのでしょうか？

[201: 暇入]

たぷちゃんみて！

マンション管理適正化法
施行規則
２７条で規定してる登録証が正規のもの
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H13/H13F16001000110.html

たぷちゃんがいつも見せてるのは
その登録証ではなくて
マンション管理センターが勝手に売ってるやつ。

[202: 匿名さん]

親登記簿に対して子登記簿のことだろう。
母屋と離れのを別々に登記する大正時代のことか？

[203: 匿名さん]

おまいら重松先生の登録証拝んどけや！
http://www.mansion-support.com/mansion-kanrishi/images/license.jpg

[204: 匿名さん]

>>201
ところで、たぶちゃんって誰ですか？

[205: 匿名さん]

情報、ありがとうございます。
そんなのがあったとは知りませんでした。
今は無いんでしょう？

[208: 匿名さん]

マンション管理士の登録証と管理士証の関係に似ているのが建築士免許であるが、こちらは法改正で実現した。
建築士の場合、左が免許証（Ａ４）で右が免許証明証（携帯カード型）で、カード型は左のＡ４の免許証を切り替えたものである。
建築士の重要事項説明（建築士法第２４条の７）ではどちらを提示（建築士法第２４条の７の6）してもよい。
これは持ってる人しか知らない。

[210: 匿名さん]

>>204
だぶちゃんはこれ↓
http://www.kk-net.com/~tabuchi/powerplant/
>>207
重松はこれ↓
http://www.office-shigematsu.com/

[214: 匿名さん]

重松事務所には研修生がいるみたいだ。

[218: 匿名さん]

年の功だと思うよ。若いと社会経験と実務経験が少ないから。

[235: 匿名さん]

よほど堪えたみたいね。
落ち着いて投稿すればいいのに～

[240: 暇入]

たぶちゃんが荒らすとメルのひと助かるね！

[241: 暇入]

マンション管理士は国土交通省に登録したら一生、マンション管理士だよ。
５年毎に更新する宅建、管理業務主任者との大きな違い。

[242: 暇入]

しかし、弁護士でさえ考えの会う人探すのは大変なのに、マンション管理士でいいのいるんですかね？
社長の深山氏は営業力、実務経験ともにあるんでしょうが、雇われてるマンション管理士は深山氏以下なのは明らかなわけで、深山氏本人が来ないなら頼まなくていいと思いますよ。
但し、個人に頼むと文句がいいにくくなりますね。深山氏の下のひとなら、深山氏に文句いえばいいけど。派遣元に文句いうようなもの。

[243: 匿名さん]

>>240
たぶちゃんって誰？

[244: マンコミュファンさん]

>>243
こいつじゃないか？
http://www.kk-net.com/~tabuchi/powerplant/

[245: 不動産業者さん]

ここに貼りついてて、くだらん書き込みするより、このゴミみたいなホームページを
すこしはまともに書き換えたほうがほうがましかもよ

[246: 匿名さん]

>>245
僻み妬みは見苦しい。

[247: 不動産業者さん]

今年度から法改正されて宅地建物取引主任者は「宅地建物取引士」になった。晴れて「先生」だ。
すでに主任者証の書き換えが始まっている。

[251: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

拝見いたしましたところ、本スレッドの趣旨と著しく異なるマンション管理士に関する話題が散見されるようです。

当サイトは、住宅の購入検討を目的とした自由な情報交換の場としてご提供させていただいておりますので、
そこで扱う話題も自由であるべきと考えておりますが、著しく、スレッドの趣旨と異なる話題が続いてしまいますと、
本来あるべき情報交換が阻害される恐れもございますので、どうぞご配慮をお願いできれば幸いです。

以降、同様の話題が継続する場合につきましては、削除を行わせていただくケースもございますので、
予め、ご了承くださいますようお願いいたします。

今後とも、宜しくお願いいたします。

[252: 暇入]

↑たぶちゃんへの注意であろう。

[253: 暇入]

たぶちゃんが荒らすとメルのひと助かるね！
メルへの苦言が埋没しますからね。

[254: 住民さんＡ]

不思議なのは、たぶちさんのマンションでは
管理士の導入を検討したこともないはずなので、
メルすみの管理士には一度もあったことはない
はずなんですよ。

良い悪い両方の評価はありえるでしょうが、
あったこともなくて評価はできないと
思いますけどね。

[255: 匿名さん]

無能な管理士の話題は本スレッドの趣旨と著しく異なると注意されたばかりですが、字　読めないの。

[256: 匿名さん]

代表の深山氏は、経験が浅いのか、他人の話を良く聞かないからか、提案力に期待はできません。

[257: 住民さん]

メルすみごこちを実際に契約していたか、
契約に向けて面談してみたかの上での印象なら
聞いてみたいかなと思うし、
スレッドの趣旨にもあってると思いますね。

[258: 匿名さん]

結論から言うと、理事会で深山代表と面談しましたが、こちらの質問に対して明確な回答や説明がなく、別の話をして、誤魔化しましたので、やめました。
他にも面談しましたが、結局、マンション管理士への依頼はやめました。

ここ以前に、１社と個人１名の面談をし、ここの跡で１社の面談をしました。

テレビに出たことや全国的に有名であるようなことを前面に出している感じで、軽快なトークですが、知ったかぶりが多く、こちらの話を聞かず、全部自分の話に代えてしまったのです。
話が代わったので、そうじゃないと言うと、わかってます、でも、これと同じだと言うような話し方で言う事を聞かなかったのです。
ここに頼むと、何でも強引に押し付けられそうな感じだったのでやめました。
他のマンション管理士とは、全く違うタイプでした。
他の２社と１名は、深山氏と比べると、大人しくて話は聞くが意見を言わないが、知ったかぶりはしませんでした。
知らないことは知らないと言うし、質問に対して答えてくれましたが、単なる資格だけで、知識は我々や管理会社と変わらないようでした。
管理会社と向き合って、隠し事せずに話し合えれば、そのほうがいいと思いましたので、マンション管理士との契約はやめました。
今後も、マンション管理士と契約することはないでしょう。

[259: 暇入]

どんな質問したんですか？
質問の内容があまりにも陳腐だった可能性もありますから、話をそらしたから深山氏が無能とはいえません。むしろ、質問者を傷つけない、又は恥をかかせない配慮であった可能性も否定できません。

[260: 匿名さん]

主な質問は、大規模修繕工事の進め方についてです。
管理会社は、見積りに参加させてもらえればと、何が何でも受注すると言う姿勢ではなく、相見積もりをする業者を紹介することは出来るが、公平性に欠けると言う事を我々が納得して欲しいと言うので、もっともだと思ったので、マンション管理士と契約するとどう変わるのかなどの質問です。
最初、電話で問い合わせた時に、メールで質問の内容を具体的にまとめたものを送っておきました。
それから面談の日まで、深山氏からのメール内容についての問い合わせなどは無く、面談をしました。
大規模修繕工事についての質問は、あまりにも陳腐だったと言うのでしょうか？

[261: 暇入]

たぶんキャパシティーを超えて仕事を引き受けていて忙しくてメールみてなかったのでは？
キャパを超えてるからいい加減になってるとみて間違いなし。
管理会社のフロントでも２０個くらい担当してるひとはそんな感じです。

[262: 経験者]

具体的な対応がどうだってか書いて頂ければ参考になります。

はっきりと営繕案件は苦手だとご本人がブログなどで言い切っていますからね。営繕が苦手ならではなにが得意なんだろう？とは読んでいて思いましたが。

[263: 匿名さん]

代表の深山氏との面談は、他の２社と１名とはかなり違っていましたので印象に残っています。

まず違ったのは、深山氏はマンションを見ずに直ぐ面談を始めましたが、たの2社と１名は、面談の前に確認しておきたい、確認していないとメールでいただいた質問などに答えられないからと言って、まず、建物を一緒に見回りましたし、1社は、事前に外から見える部分をみて写真にまとめていました。

大規模修繕工事の進め方について、深山氏は、プロである管理会社に任せるか、私のようなマンション管理士が皆さんに代わり行うことがベストだと言って、管理会社を変更するのも良い手ですと言って、何故か、悪名高い管理会社数社を含めたお薦めの管理会社と言うのを我々から見ようと思えば見えるようにテーブルの上に広げてました、
修繕委員会については、専門家じゃない人が増えるだけなら、余計に手間がかかりまとまらないと言ったかと思うと、理事会の手間が省けマンション管理に集中できるのなら修繕委員会はあった方がいいと言ったり、どっちでもいいと言う結論でした。
後は、管理会社の対応を知ると、積極性が無いし、やる気がないような管理会社なら、変えたほうが良いと言うのです。
進めようとしたのは独立系と言われてる管理会社のトップ３だとか言ってました。
結局、事前に、経緯や考えや現状をまとめて送ったメールを見たかどうか質問したのですが、忙しくって全部はみていなかったと言う答えでした。
何とでも取れる、ずるい答えですね。
結局、メールは読んでいなかったのように、全て、一から説明をすることになってしまいました。
なので、予定していた２時間なんてあっと言う間に過ぎ、答えなどを用意していれは、他の会社などのように２時間で出来たとおもったのですが、結局、次の予定があるとかで、３０分だけ伸ばしたのですが、後でまとめてみると、話に出た全てが中途半端だったのは、深山氏が、その場で初めて聞かされたことで、建物も見ていないので答えられない部分もあったのです。
それに、とにかく話を良くするので、話が脱線してしまったりするので、余計に時間が掛かりました。
非常に適当な話もあったので、もしかすると知ったかぶりをしたのかも知れないと思った部分もありました。

他の２社と１名は、大人しく知ったかぶりはせず、調べて後日回答します、と信頼できる感じですが、それは深山氏と比べてのことです。

おそらく、テストで合格は出来るが、経験とか発想力、臨機応変な対応力が心配に感じました。
うちのマンションの矢面に立ってくれそうな感じがしなかったのです。

その点、深山氏は良く喋るので、まともなことさえ言ってくれればと思ったのですが、あれだけ軽過ぎると、信頼性に欠けてしまいます。
忙しいのかも知れませんが、初めて会うマンションの理事なので、せめてメールにまとめたことくらい、事前に読んでおくべきですし、プリントアウトもしていないのでした。

こんなところです。

[264: マンコミュファンさん]

>>254
普通は余程のことがない限りお金がかかることですからマンション管理士に頼んだりしないのではないでしょうか？
マンションは住民の区分所有者全員で英知を出し合って運営していくものです。
管理組合役員に英知がないのなら、無用の長物のそれら役員を罷免して、住民の中から英知のある人を登用すればいいのです。
管理組合業務は自分たちの建物資産管理ですから、もっと住民ポテンシャルを有効活用すべきなのです。
ただ、住民の老齢化したマンションでは英知も枯渇して来ますので、マンション管理士に頼んだり第三者管理に切り替えたりします。
254さんのマンションはかなり住民が老齢化しているようですね。痴呆老人が多いのですか？
ただ、築浅マンションでも住民の知能が低い場合もありますから、老齢化とは限りませんね。

[265: 住まいに詳しい人]

コンサルタントは若いと軽く見られ威厳と信頼感を損なうよ。
老人メイクで変装するか、覆面被って対応した方がいい。
少なくとも口髭は必須。

[266: 暇入]

>>住民の中から英知のある人を登用すればいいのです。

人を官職などに取り立てる こと。また、人をそれまでより高い地位に引き上げて用いること。「人材を―する」

登用などと言って頼んでも、誰もやらないでしょう。

[267: 匿名さん]

>>264
私が書いた事を読んでますか？
では、これまでに書いた一部は割愛し、詳細な部分を追加して書きます。
大規模修繕工事ですので、悪徳管理会社なら多額の水増しをするのを防ぐことになるので、話で良く出るＧ社だと３０％とか取れると思えば５０％増しになってしまうのを防ぐために、一時的でも大規模修繕工事の数パーセントの金額で頼めるのなら安心だと言う居住者からの声がありますので、面談を行ったのです。
例えば、総工費がおよそ１２０世帯なので良識ある工務店なら１億円だとすると、Ｇ社など悪徳管理会社や悪徳業者には数千万円単位の水増しを気付かないようにされてしまうのを考えれば、数十万円で、それを防げるので、頼んでみてはどうかと言う考えの人たちからの要望でした。
必ず頼むと言うものではなく、良いと思えば全員にプレゼンテーションをしてもらった上、臨時総会決議で採用するかどうかの採決を取るつもりでした。

どうも感覚が違うようですが、若い世代は仕事が忙しく理事は奥さん方が半数か半数以上を占めています。
一度、理事長以外全員女性と言うこともありました。

あなたの言う「英知」はいても、仕事で忙しくて理事として活躍出来ないのが現実なんですが、知らないですか？

[268: 匿名さん]

>267さん
うちの理事会も、２０名の役員のうち、主婦のメンバーはいつも７０％
近くを占めています。
輪番制ですので、理事長一人に負担がかかっているのが現状です。
大規模修繕工事については、１２０戸程度なら、設計・監理のコンサルタント
をつけ、相見積を取る場合は、同じ修繕個所、同じ材料、同じ仕様、同じ平米を
各業者に送り、それで相見積を取り、その見積書については、厳封で専門委員会の
メンバーの前で開封すべきです。
相見積業者については、管理会社推薦の業者、大手ゼネコン、地域の大手建設業者
の中から選べばいいと思います。
当然、専門委員会には、管理会社は入れません。
そして、３～５社を選び、説明会を開催してどこにするか決めればいいと思います。
たまたま私は、会社をリタイアしまして、輪番制の理事が回ってくるというので、
マン管の資格をとりました。２年間理事をしました。
現在は、マンションに関することには携わっていません。たまに、理事長から相談される
ことはありますが、その程度です。
マンション管理士も千差万別です。知識や経験もあり、まじめにそのマンションのために
一生懸命してくれる者もいるでしょう。

[269: 匿名さん]

>登用などと言って頼んでも、誰もやらないでしょう。
>あなたの言う「英知」はいても、仕事で忙しくて理事として活躍出来ないのが現実なんですが、知らないですか？

理事長と同一待遇で顧問料月1万円、年間12万円でどうよ？通信費、交通費は別途実費精算。
金で釣るのよ。
その代わり理事長・副理事長の報酬は召し上げる。役経たずの役員には金やる必要はねーよ。
真に役に立つ人材に金は払うもの。

[270: ??]

うちは役員報酬は設定していませんが

[271: 匿名さん]

管理士ごときに費用払う組合なんてありませんよ、子供騙し程度の知識。

[272: 暇入]

↑現実には結構あります。
試験は受けてみれば分かりますが、そこそこに難しく試験場に来た人の９２%くらい落ちます。

[273: 暇入]

私も試験の直後は、結果がどうなるかまったくわかりませんでしたが、
予備校解答速報では４２問正解し、合格発表のときに４４問正解していたことがわかると
３６問でも合格した人と一緒にされたくないと思いました。
３６問以上の正解者は９％程度いますが、４４問以上正解となると予備校推定で0.01%程度に絞られます。
＊＊といっしょにせんとってくれー！というのはやはり、４４問以上正解してこその慢心でしょうね。。。

[274: 匿名さん]

組合員が納めた管理費や積立金が本来の目的に使われず、「休まず遅れず働かず」の組合役員の懐にチップとして入るのはいったいどういうことか？
タダ働きは当然だろう。管理組合業務は組合員全員の義務。だから輪番で役員が回ってくるし、役員就任を拒否する組合員の制裁金が最高裁でも認められるのである。

[275: 反省する理事長]

258-263>

深山氏の人柄をよく説明していると思います。

自慢話、軽々しい説明、誠実さのない事前準備。
よく観察されたと感心します。

人を見る目がない理事は彼の話術にはまってしまいます．
私達は大失敗でした。

複数のマンション管理士から深山氏の実績を聞かれるとよいでしょう。
彼らは同業者だけに深山氏をよく知っています。

私は目からうろこでしたがお願いしたのは我々ですから。

[276: 暇入]

掲示板で実名を上げて書かれるほど悪いことしてるとは到底思えませんが。。。

[277: 匿名さん]

>>275
ご意見、ありがとうございます。
そちらは大変でしたね。
自分たちのことでないので言えるのですが、皆さんから預かった積立金などを、無駄に失ったのを忘れてはいけませんが、忘れずにいることで、今後、同じ過ちを犯さないと考えれば、我慢できるのではと思います。
自分たちは、居住者からの意見でしたから、疑いを持ってマンション管理士の人達と面談が出来たので、未然に防げたのだと思います。
あなたがたのように、疑いを持たず面談すれば、自分たちも口車に乗せられたかも知れません。
良いことは良いと広めたいですし、悪いことは悪いと、良いこと以上に広めないといけないと思います。

[278: 匿名さん]

>>276
＞掲示板で実名を上げて書かれるほど悪いことしてるとは到底思えませんが。。。

このスレッドのタイトルを読んでいないのですか？
「メルすみごこち事務所」と言う実際に存在する会社の実名です。
深山氏は、この事務所の代表です。
誰もが簡単に知り得る事実です。
自ら顏を事務所の広告にも使っています。

[279: 暇入]

↑どこかの管理組合の内紛の影響でしょうね。

[280: 暇入]

役に立たなければ解約すればいいだけのことだが、
少数派であるが故にそれができない、だから悪評を掲示板に書く、ということ。

[281: 匿名さん]

＞役に立たなければ解約すればいいだけのことだが、
＞少数派であるが故にそれができない、だから悪評を掲示板に書く、ということ。

理屈だと、その通りです。
しかし、役に立つかどうかを見極める方が大事なことです。
それには、このような事前に得られる情報も大事なのですが、作為的な情報が非常に多く、真実の情報が作為的に操作され真実ではないように思わせたりしているのに騙されないようにしないと、正しい情報は得られません。

契約してから駄目だとわかるのは、理事になってる人達なので、その時の理事達が理事会として全員に知らせ意見を求めれば良いので、掲示板に悪評を書かなくてもマンションで判断することが出来ます。

それに、１００戸のマンションとしても、管理に興味を持ってるのは１０戸あるかどうかだと思いますので、一般的なマンションでは、常に少数派です。

[282: 匿名さん]

自分のホームページにNHKの違法アップロード動画をアップロードしてる....
常識がない。

[283: 匿名さん]

始めたころは意欲もあったので、自分の欠点も出なかったが、仕事が増えてくるとスタッフが少なくて手が回らず、スタッフも自分の思い通りにしないので、自分の欠点が表面化しているのでしょう。
自分の欠点と言うよりも、本性と言った方がいいでしょう。
質を考えた仕事量まで減らさないと、悪い本性で客が逃げていき、仕事がなくなるでしょう。
なんか、原田泳幸に似てます。

[284: 匿名さん]

>>280
組合費を長年に渡り毀損したとして理事長を被告とする不法行為による損賠請求訴訟を提起すればいい。そうすれば当該マンション管理士は辞任せざるを得なくなる。訴因が当該マンション管理士との契約なんだから。

>>282
通報されたみたい。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553287/res/678/

[285: 暇入]

>>組合費を長年に渡り毀損したとして理事長を被告とする不法行為による損賠請求訴訟を提起すればいい。

理事長が被告ですか？コンサル契約総会決議していたら管理組合の意思で契約してることになると思いますがね。。。
コンサル契約の総会議案を総会にあげたことが不法行為ですか？
コンサル契約の総会議案は理事会決議してますよね？普通は。

[286: 匿名さん]

>>285

管理組合法人でなければ被告は「■■管理組合 代表●●理事長」にせざるを得ないでしょう。人格なき社団ですから。
不法行為とは「契約を無為に続けた結果、組合費を無用に支出したことにより組合員の公金を毀損した」ことを言っているのだと思います。

[287: 暇入]

被告は管理組合でしょ。

[289: 匿名さん]

管理組合に送達された訴状の被告欄になんと書いてあるか調べてみたら？

[290: 匿名さん]

それこそマン管士に聞いてみたら？

[291: 匿名さん]

NHKの著作権無視して「F2動画」をホームページに引用してるけど、会社のコンプライアンスと常識性に問題はないのか？

[292: 暇入]

あるかもしれないけど年商一億もいかない零細企業だからそんなにいじめることはないよ。単純に嬉しかったんでしょう。
大手管理会社の年商は数百億円ですからね。

[293: 匿名さん]

零細とか規模の問題じゃなくて、社会人としてどうなの？

[294: 暇入]

著作権者がいうこと。

第三者がいうことかどうかは
現在、ＴＰＰで交渉中のはず。

[295: 匿名さん]

この会社が、何故存在しているのかは疑問です。
まともな会社なら、倒産して当然ですから、何か良くないところがあるんでしょう。

[296: 匿名さん]

ていこくデータBか　しょうこうリサーチでみてみなよ　おおざっぱならえつらんできるよ　

会員ならくわしくみれるけど

[297: 匿名さん]

公に分るような部分の話ではありません。
表に出せない隠している部分の話です。

[298: 匿名さん]

あれ、ここ法人じゃないの？
法人なら隠し事は絶対に出来ませんよ
たとえ最強のトヨタでも

[299: 暇入]

テレビに出るってすごいね！

[300: 匿名さん]

>>298
君の考えかたが間違ってるか、他人から嘘を教え込まれ信じているか、どちらかです。
もしかすると深山代表のレスでしょうか？

[301: 暇入]

深山氏は年収1000万円ないみたいです。
日本で一番儲けてるのは重松氏らしい。

[302: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[303: 匿名さん]

重松氏は信用できるから儲けて当然。

[304: 暇入]

ネタ切れ。
終了

[305: 匿名さん]

>258くらいからのレスを隠そうとしたかったみたいですね。
>258から>284までのレス内容が事実だからでしょう。

[307: 匿名さん]

TVで取り上げられたからここが一番いいって思う人もいるみたいだけど、他にも色んな会社あるから３社ぐらいは話聞いといた方がいいと思います。うちのマンションはそれで他のコンサル会社にお願いしました。

[308: 面談してみるのは]

基本でしょうね。
うちは逆に5-6社から、面接は3社やって、こちらの管理事務所に顧問契約をおねがいしています。

[309: 匿名さん]

最近聞いた話しだが、この事務所は、'マンション管理士界のジャニーズ事務所'と言われているそうだ。

[314: 匿名さん]

>>310
通報しました。

[323: 匿名さん]

暇入なんか必死だなー（笑）

[324: 匿名さん]

ヒマンジは、色々と忙しいようです。

[325: 匿名さん]

なんだかさっぱりわかりませんが、ご乱心等ということのないように。

[326: 匿名さん]

暇入りはこれから忙しくなるだろう。二度と書けないと思う。

[328: 匿名さん]

>>327
暇入が管理担当を詐称して書きまくってるな。これも通報した。

[329: 元理事]

我々の場合、理事会にちょこっと出てきて月額５万円だった。
時給１．５万円以上？。
５万円ｘ２０物件なら月額１００万円。
結構いい商売のはずだが。

収入が少なければどこかで穴埋めが必要。
そんなマン管士を採用したら悲劇だね。

[330: 住まいに詳しい人]

暇人とはメルすみ社員？
それなら納得。

[331: 匿名さん]

そろそろ来るな、しかも突然。

[332: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

わくわく

[333: 匿名さん]

事務所への提言！　倫理規定を定めたり、ノーリベート宣言を掲げてみてはいかがでしょうか？

[334: 匿名さん]

http://homepage3.nifty.com/mbcmis/sub13.html

社長は良く読むことだな。
sらにマンション管理士は高潔であるべき。

[335: 匿名さん]

次のような倫理規定を定めてみてはどうだろうか。
助言ミスあるいは助言しなければならないときに助言しなかった場合、それにより管理組合が損害を受けた場合は、その損害を補償する。

[336: 暇入]

マンション管理士損害賠償保険で
担保されてますよ。
マンション管理士は損害賠償保険に加入してるって普通は言いますけど。

[337: 匿名さん]

↑最近聞いた話しですけど、お宅の事務所は、初回の相談から有料なんですって？

[338: 匿名さん]

事務所を掲げているのに、言葉使いが悪いし、内容が幼稚ですね。これでは、顧客を失いますよ。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/568598/

[339: 暇入]

↑あほ

[340: 匿名さん]

暇入先生なら、このURLで提起された問題、どのように解決しますか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558998/

[341: 匿名さん]

暇入先生

本スレッド（http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/534556/1/）のNo.4に、「理事会が管理規約に定めた理事の定足数に達していなくても、辞任・辞退した理事の数を引いた数を理事の定数と定めることができる」という理屈を持ち出したマンション管理士がいると書かれていますが、それは先生のことでしょうか。
もし先生だとしたら、それは今でも正しいと思っていますか？

[342: 暇入]

↑理事会にでてくるひとが少ないとき？

うちは理事の定数は若干名だから
輪番表をもとに理事候補にされて
総会で選任されたあと
一旦、就任はしたけどあとから辞任したり、最初から就任を辞退したひとは
定足数算定の母数には含めない。
しかし、規約に理事の人数が５人とか１０人とか書いてあったら無理でしょ？
定足数算定の母数は規約の人数ですよ。

しかし、理事会は人数たらなくても、全部、議案を総会に上げて、総会で決議したら問題ありませんよ。理事会の手続きの瑕疵は治癒されるらしいよ。

理事会決議でなにかしようとしたとすれば、滞納した管理費の法的手段とかですかね。総会に議案あげたら誰が延滞してるかさらしものにすることになりますからね。なにか事情があったのでは？

[343: 匿名さん]

↑暇入先生

ご回答ありがとうございました。
ところで、次の部分について質問があります。

>しかし、理事会は人数たらなくても、全部、議案を総会に上げて、
>総会で決議したら問題ありませんよ。理事会の手続きの瑕疵は治癒されるらしいよ。

その根拠は区分所有法の第34条だと思います。
つまり、管理規約に違反していても、区分所有法を遵守していれば、手続きに瑕疵があったとしても、総会は有効となるということですね。

【区分所有法】
第三十四条 　集会は、管理者が招集する。

ところが、標準管理規約では理事長が区分所有法で定められた管理者とすることになっています。そして、理事長の選任方法は、その標準管理規約の第35条で定められています。

【標準管理規約】
第３５条 管理組合に次の役員を置く。
一 理事長
二 副理事長 ○名
三 会計担当理事 ○名
四 理事（理事長、副理事長、会計担当理事を含む。以下同じ。） ○名
五 監事 ○名
２ 理事及び監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから、総
会で選任する。
３ 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する。

つまり、理事長は理事の互選により選任されるので、理事会が理事の定足数不足で成立しない場合は、理事長を選任することができないのです。なので、総会を招集する管理者がいないので、区分所有法上も総会を招集することができないのです。

従いまして、私はアマチュアですが、理事会にでてくるひとが少ないときは、前期の理事（役員）が継続しなければならないと助言します。

[344: 暇入]

↑そんなこといっても出てこないからでしょう。
権利義務取締役みたいなことをいいたいんだろうけど。
私の回答は弁護士の回答だけど、
区分所有法が根拠ではなくて
会社法の判例からの類推だと思う。
取締役会決議に手続きの瑕疵があって
招集された株主総会とか
いくらでも判例がある。

[345: 匿名さん]

↑暇入先生

だとしたら、該当する判例を見せて欲しい。

[346: 匿名さん]

>従いまして、私はアマチュアですが、理事会にでてくるひとが少ないときは、前期の理事（役員）が継続しなければならないと助言します。

混乱するだけで、まったく意味がない。

[347: 暇入]

自分で調べて下さいよ。
株主総会の招集手続きに瑕疵があったときに、総会決議が無効になるかとか
会社法には決議取り消しの訴えとか
あるからその判例みたらいい。

それかカネ払って弁護士にきくか。

[348: 暇入]

あったよ
そもそも区分所有法には総会決議取り消しの訴えとか書いてないから
類推するしかない。

招集手続きや決議方法に定款・法令の違反があったとしても、それは手続上の問題であるので、その瑕疵が重大ではなく、かつ決議に影響を及ぼさない場合は裁判所はその訴えを棄却する事が出来ます。（会社法第831条2項）
http://kaisha.taniguchi-office.net/ii-8%E3%80%80%E6%A0%AA%E4%B8%BB%E7%...

[349: 暇入]

しかし、うちの管理会社の担当はあほで
招集手続きの日がまちがってる。
議案をボストにいれる日は総会の日の二週間前なんだけどね。二週間前というのは中１４日なのに中１３日だと思ってる。試験にでてくるんだが。
でも軽微だから問題なし。

[350: 匿名さん]

>> 348

なるほど、区分所有法ではなく会社法で検索するんですね。
そうすると、次のURLに行政書士の過去問題の回答が掲載されています。
http://gyoseisyoshi-shiken.rdy.jp/modules/practice_2/index.php?content...

平成25年－問38【解答・解説】の次の問題です。

【問題】
会社法上の公開会社（委員会設置会社を除く。）における株主総会の決議に関する次の記述のうち、会社法の規定および判例に照らし、株主総会の決議無効確認の訴えにおいて無効原因となるものはどれか。なお、定款に別段の定めはないものとする。
■小問２
代表権のない取締役が取締役会の決議に基づかずに招集した株主総会において、当該事業年度の計算書類を承認する決議がなされた場合

【解説】
■小問２
無効原因とならない。
取締役会の決議を経ずになされた代表取締役（又は代表執行役）以外の者が招集した株主総会は、法的に有効な株主総会とは評価されず、決議不存在事由（会社法第830条1項）になるとされる（最判昭和45年8月20日）。

つまり、決議無効原因にはなりませんが、決議不存在事由になるとされます。
従いまして、理事会が定足数に達していない状況で、理事会決議がなく、かつ理事長（管理者）が選任されていない状況では、総会決議不存在事由になるようです。

ですから、このマンション管理士の助言は適切では無かったのではないでしょうか。

[351: 暇入]

↑こまかく考えすぎでは？

そもそも日常の理事会で理事長が決まっていない場合ってないでしょ。

そんなレアケースのことでなく
ヒラの理事がでてこなくて人数足らないっていうケースが大半のはず。

出席人数足らなくて決めれなかったら安全策で総会議案にすればいいだけ。

たとえば工事の予算をとって業者選定とか具体的契約を理事会一任と総会決議した場合、
理事会でもろに執行となるから、定足数不足じゃ無理だろう、となって
再度、総会で具体的契約の承認を決めたらいいよ。

[352: 匿名さん]

↑質問に答えてないのでは？

「No.341」の質問をよく読んで。

[353: 暇入]

みんなやめちゃって理事長ひとりってこともあるから、総会の招集は問題なし。

総会が理事会に一任する決議を執行する場合は無理でしょう。

理事会一任って
総会は理事会に委任しているが、
総会は理事会が規約どおりに
運営すると期待している、
それを裏切ってはならない。

似たようなのは、↓
会社法で取締役会に一任するのは
新株発行。

[354: 暇入]

決議する内容による。
>352

[355: 匿名さん]

あなたを５年ぐらい前からみてますけど、以前は資格の取り立てだったからでしょうか、マンションマネージャさんやベテラン理事さんにこてんぱんにやられていました。
そして、質問に窮すると「好きです。」と言って許しを乞うてました。

たけど、ここに居続けることによって、いろんな勉強をされましたね。今は、質問に窮すると、議論のすり替えをしたり、自分の土俵に持ち込んで議論しようとしています。その上、質問をよく読んでいないと言われると質問にしか目を向けていない回答をしています。

だから、No.256の「代表の＊＊氏は、経験が浅いのか、他人の話を良く聞かないからか、提案力に期待はできません。」という評価には、納得しました。

[356: 暇入]

↑完全にぼけてますねw

[357: 暇入]

何年前でも過去レスは全部残ってますからね。そもそもコテハンが消えたのは割れ問論争で他のコテハンがすべてやぶれたからである、この名前はそのいやみ。

[358: 入居済み住民さん]

メルすみごこちの提案、助言は素晴らしいですよ。

でも違法内容を含む提案、助言もあるので理事会はよく吟味して採用してください。

私ども組合はM社長の助言を信じたばっかりに提訴されました。
社長が紹介してきた弁護士に弁護を依頼したら２1０万円取られました。
マン管士の提案や助言を信じたのは理事長や理事はたまた住民の責任ですけど。

これがトラウマとなって理事会や住民はマン管士を起用することを拒否しています。

大変結構なお土産として大事にしています。

[359: 暇入]

＞＞私ども組合はM社長の助言を信じたばっかりに提訴されました。

訴えられて負けたの？
管理組合のほうが勝ったんじゃないですか？

[360: 匿名さん]

>>359
結果は和解で、役員選任には理事会推薦という形はとらないで、総会決議にかけるというもの。
それまでは、立候補しても理事会推薦を貰えなければ立候補は受け付けられなかった。

そもそも、裁判の訴えの趣旨は、「総会議案不存在」であった。
つまり、理事会が定足数に達していない状況で召集した総会の有効性を訴える裁判だった。

和解したものの、その事態を引き起こした根本には、住民全体に問題があるのか、一部のマイナリティによる実効支配なのかが問われている。

[361: 暇入]

↑和解しなければ管理組合の勝ち。

[362: 匿名さん]

>>361
理事会が定足数に達していなくても、理事長（管理者）が招集した総会は有効であるという理由で地裁では管理組合の勝訴だった。
ところが、理事会が定足数に達していなかったのだから、理事長（管理者）が選任されていないのではないかという理由で原告は高裁に控訴した。

唯一第一回理事会のみ前期と今期の理事が集まり定足数に達していたが、理事会決議を取っていなかった。
管理組合側は理事会決議がなくても、持ち回りで多数があれば理事長（管理者）を選任できると主張した。
しかし、裁判官は、持ち回りの署名と押印が無いので持ち回りによる選任を認めなかった。

以上の経緯により、原告の勝利的和解だったことは明らかである。

[363: 暇入]

↑追認すればいいだけ。
和解の必要なし。

[364: 匿名さん]

>>363
追認するための総会を招集することができないことは明らか。
もう少し頭を使ってみてはいかが？

[365: 暇入]

↑理事長を互選で選任したらいい。普通の規約なら理事会で選任しろとは書いていないから回覧板への署名でもよい。持ち回り閣議はこの方法。

[366: 暇入]

監事の招集でも可。
監事が選任された総会決議に疑義があるなら前任者。

[367: 暇入]

この程度のことがわからないから弁護士に大金を払うことになる。
ひどい管理組合である。

[368: 匿名さん]

>>365
取締役会の決議は、次のURLに詳しく記述されている。
http://kaisyahou-ronnsyou.seesaa.net/article/403384163.html

１　定足数・決議要件（会社法369条1項）
（1）定足数→決議に加わることができる取締役の過半数
（2）決議要件→出席取締役の過半数

２　代理行使・持ち回り決議

（1）代理行使・不統一行使→×（⇔株主総会　会社法310条・313条）
　　　　∵　取締役は個人的信頼に基づいて選任された者

（2）持ち回り決議（会社法370条）
　　　原則→不可
　　　例外→取締役が取締役会の決議の目的事項につき提案をした場合、
　　　　　　取締役全員が同意し、監査役が特に異議を述べない（＊監査役設置会社）ときは、
　　　　　　当該提案を可決する旨の取締役会の決議があったとみなす旨の定款を定めることが
　　　　　　できる（会社法370条）

だから、持ち回り決議は認められる場合がある。
しかし、持ち回り決議には署名と捺印が必要。
それが無かった。

[369: 匿名さん]

>>366
監事と理事を区別して選任していなかったので、監事も選任されていない。
前期の役員は全員継続しないで辞めてしまった。

[370: 匿名さん]

>>367
持ち回り、役員の継続、監事の総会招集などの助言が当時のマンション管理士からは無かった。
酷いマンション管理士である。

[371: 匿名さん]

理事が管理組合相手に訴訟を起こした。
管理費の無駄遣い。
こんなとんでもないマンションもある。

[372: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/

プロのご意見を、お聞きしたい。

[373: 匿名さん]

>367

自分のことを棚に上げて顧客である管理組合の悪口を言うとは、プロとして失格ですね。

[374: 匿名さん]

悪い管理組合も、あるからね。むしろ多い。

管理会社の担当に責任を、なすりつける。

しかし、その、逆もある。正体を見抜きなさい。

表裏一体？組合員の裏が見抜けるのは、管理員のみ。

管理員に、マンションをコントロールさせないこと。

管理員が特定の人物等と濃密な付き合いをしているマンションはアウト。

管理員室でよく見かける人物等は、要注意。

普通の住民であれば、管理員との接点はほとんどないはずです。

誰も相手にしてくれない、さみしい住民のたまり場になる。

清掃は、マンションにとって、最も重要。小さなマンションでは清掃管理員で十分です。

[375: 匿名さん]

利権のたまり場にもなるね。気を付けましょう。

管理員を、ほめたたえる人物は、特に注意。

[376: 匿名さん]

>>374
先日、元理事長が管理室に出入りしているのを目撃しました。
きっと、公開質問に回答するために口裏合わせているのでしょう。

[377: 匿名さん]

公開質問の内容と、公開質問は、総会ですか、説明会ですか、教えて？

[378: 匿名さん]

証拠はつかまれているのに、口裏は合わせられません。

返還請求金は、数億円になります。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[380: 匿名さん]

脅迫かそうでないかは裁判所が決める。
総会招集権の無い偽理事長が、総会にかけた、議案書の収支報告書の、
支払の部合計は返還請求されますよ。事実だから脅迫にはならない。

貴方が偽理事長を務めた期間に収支報告された、支払合計金額を見なさい。

脅迫の意味を説明して下さい。？

貴方の預金通帳と実印と暗証番号を騙して預かり、預金を引き降し、
着服されるのと、同じことですよ。

この偽理事長は当然返還しなければなりません。

[382: 暇入]

>>前期の役員は全員継続しないで辞めてしまった。

標準どおりなら、後任が就任するまでそのまんま。
下記は標準の管理規約。

しかし、まじでこの程度のことがわからんの？びっくり

役員の任期）
第３６条 役員の任期は○年とする。ただし、再任を妨げない。
２ 補欠の役員の任期は、前任者の残任期間とする。
３ 任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するま
での間引き続きその職務を行う。

[383: 暇入]

その他、回覧板で5分の１請求の賛成者を募ってもＯＫでしょ。
単なる手続きの瑕疵なだけなんだから。誰かの解任議案ってわけでもなく
賛成が集まらんわけがない。。。

[384: 匿名さん]

>>383
それなら、なぜあんたはそれらの方法を助言しなかったのか。

[385: 匿名さん]

>>380
偽理事長を生んだのは、前期の理事会が役員候補者に就任意思確認しなかったから。
そのために辞退・辞任者が大量に発生して、理事会が定足数に達しなかった。
前期から継続してマンション管理士として就任していたのはだ～れ？

[386: 暇入]

↑事務所に電話して文句言えばいい。
理事長になって解約するとか。

なんで掲示板に書くのかというと
少数派で解約できないからだと思う。
＊＊＊の遠吠えである。

[387: あかりちゃん]

>386
電車の中でいきなり話かけないで欲しいんだけれど。
どっかのマンション管理士がわけのわからない法案を強行採決しているわけだよ。
恥ずかしすぎてマンション社会に顔向けできない。

[388: 匿名さん]

>>387
マンション管理士が採決できる？
法律が変わったのですか？

[389: あかりちゃん]

選挙権を「本マンションの組合員」から、「本マンションに現に居住する組合員」に変更してしまった。ありえないよね。
マンションが狙われているんだったら、個別的自衛権じゃん。かなり無理ある設定に、なんで集団的自衛権で説明しているの？おかしくない？

[390: 暇入]

>>選挙権を「本マンションの組合員」から、「本マンションに現に居住する組合員」に変更してしまった。ありえないよね。

誰も文句言わなかったら問題なし。

[391: 偽理事長]

>>380
収支報告書の総支払金額の数億円の損害賠償請求訴訟を、もし管理組合から起こされたら、その金額をそっくりそのまま貴事務所に請求します。

[392: 暇入]

払わないのでは？

[393: 匿名さん]

支払わない時は、財産を差し押さえて、競売に欠ける。破産でしょうか。？

[394: 暇入]

債務名義があれば。

[395: 入居済み住民さん]

私は第N期理事に立候補しました。
総会議案の役員名簿に名前が載せられ当然選出される（賛成議決）と思っていました。
ところが総会議案に私の名前は載っていませんでした。

議事録を見たら以下の記述がありました。
理事長　立候補したのはどんな人か。
管理会社（野村）　マンションに住んでいません（住民票はマンションだがマンション外の事務所に連絡するよう依頼していた）。
理事長　　ほかの立候補者はどうか。
管理会社（野村）　よくわかりません。
理事長　管理規約はどうなっているか。
メル　　標準管理規約や他のマンションの管理規約では役員資格に、現に居住する、という条件があります。
理事長　それでは理事の資格がないではないか。
監事　　特定の立候補者を選別するような印象を与えるのはよくない。
理事A　この方は過去理事として活躍していた。次期理事会の理事長になるのではないか。
理事B　この方は知識が豊富なので理事会運営がやりにくくなる。
・・・・・
理事長　それでは、現に住んでいないことを理由として立候補者名簿から氏名を削除することの採決を行いたい。

理事長　賛成が過半数を超えたのでこの人を次期役員立候補名簿から削除することに決定します。
理事長　次期役員は理事会として次の方々19名を推薦することにします（実は19名のうち7名が理事就任を拒否していたことが分かった）。

因みに、管理規約では役員資格は組合員とのみあり居住を条件としていませんでした。
また、その時の通常総会で、役員は現に居住する組合員とする、の文言が追記された規約改正が行われました。
特別決議が可能となるよう管理会社は議決権行使を徹底的に要求したた（夜討ちアサガケ）め組合員からヒンシュクを買いました。
またその時の総会で管理会社との業務委託契約議案は入札金額の約20%増し（約1200万円年額）が記載され賛成されました。
管理会社変更業務一式をメルさんに300万円で依頼していました。
私はこの契約はおかしいと指摘し契約見直しをするために立候補したのです。

規約にない役員資格をマンション管理士がもちだすことは許されるのでしょうか。
管理会社が組合員の個人情報をもちだすことは許されるのでしょうか。
理事長が規約にない条件を付して立候補者を理事会で選別できるのでしょうか。
監事は理事会ではおかしいと指摘しましたが監査報告では問題ないとしています。監事とは何でしょうか。

こんな理事会はよくあることでしょうか。
私を理事にしたくなかったのは誰でしょうか。

[396: 匿名さん]

これらしい、マンション管理士が多いのではないか、

３９５さんの意見が、嘘だとは、思えない。

管理会社が悪いのではなく、マンション管理士が、

知識を、悪用している。マンション管理士の本筋から、

外れている。規約にある、理事の定数が、不足しているのであれば、

理事会は不成立で、理事の互選による、理事長も、資格はないのではないか。

よって、民法の規定により、偽理事長は、総会招集権も、組合費の消費の、

権限もありませんので、偽理事長が、消費した管理費等の返還請求をしなさい。

支払わない時は、偽理事長の財産に差し押さえを、実行しましょう。

[397: 偽理事長]

>>394
それなら、管理組合から損害賠償請求訴訟を起こされたら、反訴を起こして、でたらめなマンション管理士を雇った管理組合に対し、相当額を請求することにしましょう。

[398: 匿名]

>>824
>>マンカンに相談を？
貴方馬鹿よね、おバカさんよね。
マンカン制度が施行されて15年目、食えない資格。
ただのブロカーしかできない。

[399: 匿名さん]

>>395
この"メル"とは誰か？

[400: 暇入]

理事会が立候補を無視して
総会議案書に
理事候補として
名前載せなくても問題ありませんよ。
標準管理規約に合わせた管理規約なら。