ザ・パークハウス南行徳

[マンコミュファンさん]

先に施工会社と共同で開発したプレキャストの新工法を採用した第１弾として、すでにリリースが出ていた物件です。
公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-minamigyoutoku
プレスリリース：http://www.mec-r.com/news/2014_0801.pdf

＜全体概要＞ザパークハウス南行徳
所在：千葉県市川市南行徳３‐７‐１
交通：東京メトロ東西線南行徳駅徒歩9分
総戸数：60戸
間取り：2LDK～3LDK、64.15～80.37m2
入居：2015年8月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
設計・施工：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[298: 匿名さん]

住んでる人が住み心地悪いなんて言うはずない

[299: 匿名さん]

住んでる人間と住んでいない人間と、どちらの意見が参考になるのか。

住んでいる人がよく感じているところをより良く思うのは当たり前で、そこは参考にしつつも、いくつか出ている気になる点も参考にできるのは有益ではないかと思う。

住んでいない人が良い所や悪いところを言っても、
信頼できるソースがない時点で参考になるステージが違うのも事実。

前の書き込みにもあるけれど、ネット掲示版は閲覧者の取捨選択とそれぞれでの裏取りがだいじですね。

[300: 入居済み住民さん]

初書き込みです。

悪い点は・・・入居前に壁紙の傷や設備の据え付けの精度をしっかり確認しましょう、といったところです。

住み始めてからは本当に不満はありません。管理人さんも非常に良い方です。

[301: 入居済み住民さん]

住み心地は良いです。

ただひとつ、今はどの新築マンションも義務付けられてるので仕方ないですが、

キッチンの換気扇をつけたらリビングの喚起口があいて寒いです。
皆様どのような対策を取られてるのでしょうか？

[302: 匿名さん [男性 30代]]

>297さん
近くの賃貸住人で、ここ良いなと、思っている者です。駅までの道のりは、分かるので参考にしてください。
まず、不動産の徒歩時間は80mあたり1分で計算してます。歩く速度としては、普通かやや遅めな感じです。しかし、信号の待ち時間は含まれません。
とはいえ、信号待ち問題となる大通りには、駅までの間で四ヶ所も渡れるチャンス（横断歩道）があるので、大抵待つことはありません。待つ時は不運な時だけです。
ですので、私の場合はこのマンションからならば、9分はかからないと思います。

[303: 匿名さん]

>>302
実際住んでる者です。おっしゃる通りです。
個人差はあると思いますが、自分は通勤で普通に歩くと大体８分前後くらいですね。

[304: 入居済み住民さん]

私は平均すると駅まで7〜8分くらいです。
夜の道も危険を感じたことはないです。
特に通り沿いはいろいろお店も点在してますし、明るいので。

[305: 匿名さん]

換気扇をつけると自動的にリビングの換気がはじまってしまうのは24時間換気設備というものですか？
リフォームになってしまいますが、換気扇と連動して外気を取り入れる吸気口をレンジフードの近くにつけると空気の入れ替えが効率的で、かつリビングが寒くならないそうですよ。

[306: 入居住み]

>>305

そうです。
24時間換気です

主人がかえってきて、ごはんの準備をするたびに
冷たい風が入って困っています。
場所を移動するしかないのですね。
ありがとうございます。

[307: 近隣住民]

まだ若干売れ残っていますね。
比較的お安めの低層階で検討しようかと先月2月の昼間、現地に行ってみたのですが、目の前に建つ築40年の7階建てマンションによって見事に2階までが日陰になっていました…。
南西向きで午後1時過ぎにあの状態だとすると、日が低くなる冬は日照が望めないのでは…。
残念です。
低層階に住んでいる方のレスいただけると嬉しいです。

[308: 物件比較中さん]

15時には4階以下は日陰になっていましたよ。

[309: 匿名さん]

午後３時には部屋が暗くなってしまうのはちょっと考えものですが、
もうマンション等が密集していたりすると、逃れようが無さそうです。
極力、上の階の部屋を買うのが良いのですが、予算の問題など、その辺がネックになりますね。

[310: 近隣住民]

308さん、ありがとうございます。
15時には4階以下が日陰…。
7階建てのうちの過半数以上ですね…。
ちょっと絶望的かも。

南西向きは日が当たる時間が長いと言ってマンションの営業さんは自信たっぷりでしたが、上層階限定ですね（汗）
内覧した日が曇天で、1、3、5階と3部屋見せていただいたのですが、日当たりは分からなかったのです。

309さんもおっしゃるように、東側も同じ高さのマンションに遮られていますよね…。

かといって上層階のお値段は、南行徳辺りだと広い戸建てが買える値段です。
どのみち私には手が届きませんが…。
別の物件で検討します…。

[311: 社宅住まいさん]

完成からもうすぐ半年が経ちますが、ホームページを見る限りまだ９戸ほど残っているみたいですね。
完成前に売れる物件が多い中、まだ残っているとなると、その理由が気になります。
南行徳にしては高い…という価格だけの問題でしたら
完成から時間も経っているので少しは安くならないのかな、と思います。

[312: 検討しました [ 30代]]

身内の構造設計に詳しいひとにパンフレット見てもらったところ、このパークハウス南行徳で使っているプレキャストって、コストダウンさせるために賃貸マンションで一般的な構造で、価格と内容が見合ってないとの指摘。
あとは地盤。マンションが液状化対策をしていても前面道路が砂噴き出したらどうしようもない。

[313: 購入検討中さん]

私も現在検討中の身として一言よろしいでしょうか。

312さんがプレキャストについて書かれていらっしゃいますが、賃貸マンションで一般的な『構造』ではなく、
『コンクリートの作り方』であると思います。
『構造』は賃貸マンションと分譲マンションではスラブ厚など随所で比べ物になりません。

プレキャストコンクリートは工場で壁になるコンクリートを作って現場で組み立てる工法で、
通常現場でコンクリートを流し込んで壁を作るよりも、品質が安定しているのが特徴です。
現場で流し込んでいると、固まるまでに雨が降ったり、現場の職人さんによって質に若干の差が出たりとありますが、
そこをクリアしつつ、価格を抑えるのがメリットの工法です。

三菱地所がプレキャストコンクリート工法をマンションで使用するのは、本物件が初めてですので、
初回ならではの不安はありますが、逆に初回ならではの品質管理の高さもあり・・・。

ただ、コストを抑えるための工法をとったにもかかわらず、予想以上にそのほかのコストがかかってしまい、
結果販売価格を押し上げてしまった感は否めません。

地盤はあのあたりは埋め立て地ではないので、東日本大震災の時には影響を受けていませんが、
南関東で何か大きな震災が起こってしまえば、どこでもいっしょかなと・・。
逆に密集地域では無いので火災などのリスクは少ないかもしれませんね。

購入を検討していますが、なかなか踏み切れないのはやはり価格です。
不当に高いとは思いませんが、全体的にあと500万程度安ければ良かったのに・・・。

[314: 匿名さん]

>>313
プレキャストコンクリートって軽量コンクリートではないんですよね？
よくバルコニー外壁とかに使われてるやつ。
それだともろにコストカットの象徴なので、品質としてはどうなんでしょうかね？
コンクリート板を並べて間をコーキングするだけなので、地震とかきたらずれてしまうとはよく聞きますけど。
隙間があいて音漏れするとかないんですかね。

[315: 周辺住民さん]

>>310
私が見た時は3階を見せてもらいましたが日当り良かったですよ。
確か見たのは３時頃だったと思いますが‥

[316: 入居済み住民]

>>307
低層階に住んでいますが、夕方頃まで日が当たってますよ。
ちなみに天気のいい日中は暖房使わないで済んでいます。

[317: 匿名さん]

>313さん
プレキャスト工法について詳しく教えて下さりありがとうございます。
三菱地所がプレキャスト工法のコンクリートを採用するのは、
このマンションが初めてとは驚きですが、戸建では既に実績が
あるという事なのでしょうか。

[318: 匿名さん]

プレキャストはタワマンとかで使われてたはず。
直接流し込みでしっかり作ることが難しいから、出来合いの軽量板コンを繋げて作るのよ。
普通のマンションに使うのは、コストカットと工期短縮のため。

[319: 購入検討中さん]

プレキャストコンクリート工法が今まで中低層マンションに用いられてこなかったのは、、
タワーマンション位のコンクリート必要量がなくては、工場の生産ラインに乗せても採算が取れないから。（輸送コストなども含めて）

三菱地所×木内建設の『マンションPC工法』は、工場で生産するコンクリートのサイズなどの規格を中低層マンション用に設計し、
今後の中低層マンションにも同じ規格で設計していくことで生産量を確保しているから、生産ラインに乗せる事ができた工法。

現場での職人さんの人数が減る為コストカットにつながる。
生コン会社から言わせると、むしろ現場打ちで全うな数値を出す方が難しいので、コンクリの性能はPC工法の方が上です。

318さんに付け加えるなら、この物件で気になるのはむしろ南西棟の乾式壁ですね。
乾式壁も主にタワーマンションに用いる壁ですが、これはタワーマンションでは重量の関係で全てをコンクリートで作るのは強度設計上難しいから。
乾式壁の採用はコストカットの為でしょう。
遮音性が若干劣るというのが通説ですが、近年は高性能で遮音性も高いものもあるので、この物件がどの程度の物を使っているかはわかりませんが・・・。

図面を見る限り南東棟は乾式壁ではなく湿式壁を使用している模様。
値付けは南東の方が若干低めなのは南西棟による日陰の問題でしょう。
ただこの程度のかぶり方であればそこまで日陰にならないようで、南東棟の方がオススメ物件だと思います。

しかしながら見る人は見ているのか、南東棟は全部売約済みとのこと・・・。


・・・と、南東棟を検討していた自分からの書き込みでしたorz
長々とすいません。

[320: 匿名]

>>319

三菱地所が現在建てているパークハウス南行徳レジデンスは、南東棟で使用している湿式壁だそうですよ。

[321: 匿名さん [男性 30代]]

PC工法が従来の中低層マンションに対して、ユーザー目線で優れた工法なのか、タワーマンションを作るために仕方なく用いられた軽量化のための工法なのか、デベのコストダウンのためなのかが､いまいち分からないのですが、どなたか、工法について詳しい方、教えてください。
特にユ
ーザー目線で優れた点は何かあるのでしょうか？
※タワマンで使われているから、勝れているとは一概には思えないのです。タワマンを作るための必要悪の工法に思えてしまうのは知識不足だからですか？

[322: 匿名さん]

>>321
ここでいうPC工法はあくまでもコンクリートの製造方法です。
躯体や構造ではありません。

コンクリートの性能で言えばPC工法で作られた方が、管理されており信頼できます。

タワマンで使われているから云々ではなく、前述にあるようにタワマンであれば採算が取れるから採用されているのです。
中低層では今までのやり方では採用が取れなかったので使えなかった。採算が取れるなら信頼できるPC工法の方を使いたいのです。

[323: 匿名さん]

そうなのですか。
なんだか難しいですが、この工法ならばコンクリート性能はクオリティを保たれる、ということなのでしょうか
より安心できる工法なのですねぇ。
コストがかかる作り方、と思われますのに、安全性をとったと考えて宜しいのでしょうか。

[324: サラリーマンさん]

賃貸マンションで使用されているPC工法のコンクリートは、規格化された仕様で製造されます。
全国にその規格で建てられる賃貸マンションは多いので、流通量が確保されており生産量が多いので、コストも抑えつつ品質も保てます。

三菱地所のマンションPC工法によるコンクリは、今後三菱で建てる中低層分譲マンションに流用できるように規格化された仕様で製造されます。
今後流通量が増えるので、コストも抑えつつ品質が保てます。

安全性重視で採用したのではなく、品質を確保しつつコストを抑える目途がついたので採用したのではないでしょうか。
もちろん賃貸マンション用のコンクリよりも仕様（厚みなど）が高いのはもちろんですが。

[325: 匿名さん]

>>324
コンクリが高品質かどうかより、接合部が地震等に耐えられるかが重要だよ。
頑丈な金具で留めるみたいだけど、普通の流し込むコンクリよりは強度は落ちる。
数値の上では大丈夫なんだろうが、実際に震度6や7クラスが来てみないと実際のところはわからんからなあ。
まあ崩れることはないだろうが、ずれたりしたら妥当な費用で直せるんかな？

[326: 匿名さん]

そろそろ完売か？

[327: 匿名さん]

水回りに力を入れている感じがします。
いろいろ工夫されているので毎日使うところだから快適に過ごせそう。
リフォームや新築において水回りを重視すると満足度が上がると専門家も言っていました。キッチンの調理スペースが広いのはいいと思います。

[328: 周辺住民さん]

まだ何戸か売れ残ってるみたいですよ。
どの間取りが残ってるんだろ。

[329: 見学しました]

>>327

キッチンは、おしゃれにまとめてありますが、吊り戸棚がないのは収納力が大きく劣るかなーと。
加えて、家で今使っている食器棚（幅140cm）が置けないサイズでした。
同行いただいたマンションの営業の方からは、食器棚くらい買い換えたら…と言われてしまいましたが、3年ほど前に大塚家具で購入したシステムユニットで、かなり使い勝手が良いのです（2点からなるユニットで2点合わせた幅が計170cm）。
総合的に、今のキッチンよりも狭くなるという点で、私としては正直ないかなーと思いました…
ラップ置き場や動くタオルハンガーなどの小技よりも、スペースが欲しかったかなーと。

[330: 検討中の奥さま]

いろいろなご意見がありますが、検討中の身としては大変参考になります。
ありがとうございます。

間取りも使いやすそうですし、立地も悪くなく、品質にも魅力を感じているのですが、
・・・少しお高い・・・。

今マンションは高値だというのは聞きますが、こちらの物件を購入された方々はどのような経済状況なのでしょうか・・。

[331: 匿名さん]

設備面について、質問があり、僭越ながら投稿させていただきました。
（特にご入居中の方の貴重なご意見をお伺いできると幸いです）


①フローリングにスマートハード（直床？）を採用されているとのことですが、
上下階住戸からの伝搬音状況はいかがでしょうか。
（願わくば、左右住戸からの伝搬音状況も併せて、ご教示いただけると幸いです）

②複層ガラス利用とのことですが、実際に冬を越えられた感想として、
結露やガラス面の冷気滞留の状況はいかがでしょう？

③レンジフード連動の自動換気口について（以前の書き込みで記載
されている方もいらっしゃいましたが）、外気の流入（特に冬場の冷気等）
の程度はいかがだったでしょうか？
（暖房つけてても、一気に室内温度が下がる等？
先日、見学した際に少し気になった点でもありましたので・・・）

④こちらは二重天井だったでしょうか？


ご質問ばかりで申し訳ございません。
よろしくお願い致します。

[333: 匿名さん]

＞＞３３０さん
最近のマンションの高値の中、若いファミリー層は単独での購入が難しいということをニュースで見ました。
親からの多大な援助があり可能、という場合が多いのではないでしょうか。
皆さんがそうというわけでは勿論無いですけれど。

本当に最近は高いですよね。
まだこの辺りだと23区内よりはずっと抑えている価格なのかもしれないですけれど…も。

[334: 購入検討中さん]

とうとう残り3戸のようですね。

高い高いと言われていた割には何とか売り切ってしまいそうな勢いです。

[335: 匿名さん]

残り2戸…
現金値引きもしてるみたいだし売れちゃうだろうね

[336: 匿名さん]

現金値引しているんですか？
ネットでは値引情報を探せませんでしたが、地域に配られるチラシで知らせたり、
個別の交渉と言う名の値引を実施しているのでしょうか。
GWを挟んで残り2戸ですが、竣工前には売れそうですね。

[337: サラリーマンさん]

>>336

竣工前？
ザ・パークハウス南行徳レジデンスの事でしょうか？

残り2邸で、値引きしているのはこのスレのザ・パークハウス南行徳で完成済みの物件です。
現金値引きはある程度されますが、もうすぐ竣工する南行徳レジデンスの価格が発表されるまでには売り切りたいのでしょうね。

[338: 匿名さん]

値引きはとても大切なことではありますが
やっぱり希望の間取りがあるのかどうかだと思います。
慌てずに、家族と相談して購入する必要はあると思います。
あっという間に感慨となるはずです。
迷っているよりも、希望の間取りがあるかしっかりと見極めることです。

[339: 匿名さん]

購入物件の立地や、環境、生活スタイルや住み心地がアップする形であれば値引きは願ったりかなったりでしょうね。あとから入居すると値引きと思われてちょっと心配ですが、限られた条件で選択したのであれば堂々としていていいものかもとも思います。ポーチがあったり、ウォーキングクローゼットが２つあったり、１つは駐車場付きと条件よさそうですが、引き戸でリビングも広々使えそうです。

[340: 匿名さん]

後2戸なのかな？
個別商談会をしているようですから、その際に価格の交渉とかってできるんじゃないかないかなぁと思います。
不安なことがあったら相談してください、的なことですよ。
販売価格が公式サイトトップに出ていますが、
その価格自体は以前からの価格と見てよろしいのでしょうか。
価格改定したというアピールが無いですものね。

[341: マンション比較中さん]

今住まわれているのは、当初の売り出し価格で購入された方々がほとんどでしょうし、
そんな中「安くしました！」なんてアピールできないですよねｗ

[342: 匿名さん]

残り1邸の間取り図を見ていまして、気になることが何点かありました。
・洗面室の出入りがリビング・ダイニングからだと来客時に入りづらいのでは。
・キッチンでは棚の置き場のスペースが気になります。（ずっと前の方のレスにもありました）オプションで棚を設置できると良いのですが、そういうサービスがあるのかどうかわかりません。
・柱の食い込みが無いのはとても良いのですが、ニッチ？とか？？スペースというのが気になります。（文字が小さくて読めない）
・広いポーチも良いのですが、何かに利用できるのかしら？

[343: 匿名さん]

342さん
>>・洗面室の出入りがリビング・ダイニングからだと来客時に入りづらいのでは。

それは自分も思いました。
お風呂場と洗面室が逆の設計だと良かったのにと思いました。
でも、そうそう来客があるわけではないから良いのかなとも思いましたが(;^_^A

>>・広いポーチも良いのですが、何かに利用できるのかしら？

子供のの自転車や小さい植木くらいなら置ける気がします。
何もなくても広いほうが良いとは感じました。

[344: 匿名さん]

>342さん
7畳の洋室にあるのはニッチで間違いないと思います。
私もマンション探しを始めるまで知らなかったのですが、
ニッチは壁をくりぬいた空間で、棚として雑貨やグリーンを
飾れるような設備だそうで、飾り棚になっているのではないかと
想像します。

[345: マンション検討中さん]

完売したようですね。

この価格設定で売り切るとは。
高いとは思っていましたが、需要はあるのですね。

[346: 匿名さん]

完売したんですね。
近隣住民ですが、何かホットしました。
良かった良かった。

[347: by 構造設計者]

PC→プレキャストコンクリート　構造ですので、品質は一般的な現場作成の構造体よりも 各段に上ですよ。誤解されている方が多いようですが、コンクリート強度も高めの設定 かつ 工場生産によりシステム化された型枠及び配筋工程、また コンクリート打設においては 全てが現場打ちよりも正確に行われているのがこのPC構造です。単純に現場に集まれる職人さんが不足していることや人手不足を補うために開発されたものですので、材質や構造体に関しては 最上級のものと思っても言い過ぎではないかと思います。