エールヴィータ牛田旭ってどうですか？

[購入検討中さん]

エールヴィータ牛田旭について情報交換したいです。
エントランス付近がステキですね。
暮らしやすいところだといいなー。

所在地：広島県広島市東区牛田旭二丁目1002・1003-2
交通：広電バス「牛田旭」バス停徒歩3分
総戸数：34戸
間取り：2LDK+S～4LDK
公式URL：http://yellvita.jp/ushitaasahi/
売主：株式会社良和ハウス
施工会社：三栄建設株式会社
管理会社：コミュニティワン株式会社

【物件情報の一部を追加しました 2014.11.29　管理担当】

[1: 匿名さん]

ここは人気の牛田地区の中でも一等地といえる場所ですね。
特にお子さんがいる方にとっては最高の立地でしょうね。
市内で1・2番に人気の学区で、学校も目の前ですからお子さんを安心して通わせられるでしょう。
また、スーパーや薬局、病院や金融機関などもすぐ近くにありますので、生活上で困る事はなさそうです。
しかし、専有面積70.12㎡〜83.53㎡というのはファミリー層に少々狭いように思います。

[2: 申込予定さん]

価格次第ですが、申し込みたいと思っています。
牛田小学校区でこんなにも立地条件に恵まれたマンションはないんじゃないかな。
間取りも見ましたが、１番の方が心配されている狭さはこの立地なら許容範囲だと思います。

良和ハウスさん初の分譲…ということで、その会社にとって初のマンション建築が吉と出るか凶と出るか…。
各会社さんは初めて分譲を手掛けるときに、「１棟目だから気合いれて良いものを…」なのか
「最初に良いものを出すと後が続かなかったらいけないからそこそこのものを…」なのか
どっちに転ぶんでしょうね。

[3: 申込予定さん]

83.53㎡の4LDKは、4800万~5300万といったところですね。
何とか許容範囲。
狙います。
抽選とかにならない様に…。

[4: 匿名さん]

パナホームの立地は微妙でしたが、ここはこれ以上はないほどの最高の立地ですね。
高級住宅街の一等地なので、こだわりのある仕様にして欲しいですね。
少々高くても、この場所ならあっと言う間に完売だと思います。

[5: 匿名]

管理がしっかりしている良和さん、期待はできますね。

[6: 匿名さん]

1フロア3戸のようですが、せめて上層階だけでも1フロア2戸にするとか
もう少し広い間取りが欲しかったですね。

[7: 匿名さん]

良和は管理関係無いよ。
ここ管理会社はどこなんだろう。
やっぱりグランドアメニティかな。
合人社だけはマジ勘弁。
修繕積立金は
均等積立方式だといいが。
段階増額方式は詐欺みたいなモンだからな。

[8: 匿名さん]

ソシオの幟町やアイコムの八丁堀より高くないですか。
牛田は幟町や八丁堀より土地は高いのですか？

[9: 匿名さん]

幟町や八丁堀は住宅地とは言えない。
ガチャガチャしたところに住みたければ商業地に住むべきだ。

[10: 匿名さん]

他の板に、良和ハウは建築費が思ったより高くなってしまったと書いてありました。
ゼネコンさんも付き合いの無い会社だと安くしてくれなかったのかもしれません。
この価格なら抽選は無いでしょう。牛田に一戸建てが買えそうな価格ですので。

[11: 匿名さん]

建築費が高いのは今はどこのマンションも一緒。
同じもの作って今一番新しいものが今一番高いのは当たり前ですね。
そういう経済情勢ですから。
こんなに高くなるんなら２～３年前に買っとくんだったと思いつつも、
今買わないとこの先もっと高くなる傾向にあるようです。
円安で鉄やコンクリートなどの材料代がは特に高騰してますし、
人手不足のため、納期遵守のためには現場労働者の人件費も高くなってきてるようです。
今思えば白島のタワーなんかココと比べると激安ですね。
白島タワーの４ＬＤＫの金額でココの３ＬＤＫしか買えません。
でもそういうご時世ですから・・・。
私のように牛田にこだわりがあるなら、価格はあきらめないと仕方ないと思いますが、
価格が高いと思う方は二葉の里テラスにしたらどうでしょう？
あちらは安いですよ！

＞牛田に一戸建てが買えそうな価格
そもそも土砂災害に弱い広島で一戸建てに住むことはハナから選択肢にありません。

[12: 匿名さん]

>10
>牛田に一戸建てが買えそうな価格ですので。

山奥や平地でも車が通れないところなら買えるかも知れないけど、
この立地でこの値段ではまず無理。

[13: 匿名さん]

＞ここは人気の牛田地区の中でも一等地といえる場所ですね。
あなたにとってはそうかもしれませんが、
チャキチャキの牛田っ子の私から見ればそれほどではありません。
まあまあいいところですけど、一等地は言いすぎですね。
人それぞれということです。

[14: 匿名希望]

私も牛田で生まれ育ちましたが、
私から見たら一等地と言ってもいいほど魅力的です。

まぁ、子どもがいる・いない、また子供の年齢など、
生活の環境によって価値観が変わるんだと思いますが…。

牛田の中でも、いい場所だと思います。

早くモデルルームがオープンしたり、詳細がわかってほしいですね。

[15: 匿名さん]

>13
>人それぞれ

あなたにとっては早稲田や東の山奥が一等地かもしれませんね。
世間一般では牛田のこの周辺は一等地ですよ。

[16: 匿名さん]

だからここは牛田旭じゃん。
牛田旭の中では一等地かもしれませんが・・・。

牛田の一等地ってのは牛田中1丁目の事ですよ。
ここは牛田旭の中でも牛田中に近い方だから、
牛田旭ではまあいい方だとは思いますが。

だから旭が一等地というのは言い過ぎと言ったんです。
まあまあの立地ですかね。
ちなみに古くから人が住んでたエリアは牛田本町辺りです。

[17: 匿名さん]

＞牛田の一等地ってのは牛田中1丁目の事ですよ

根拠がわからない。自分が住んでるとかそういうこと？
牛田中１丁目といったって、本町や南、旭と隣接しているので場所によっては紙一重だし、
便利さでいけば、中１丁目もここもそう変わらない。
下手に小学校から遠い中１丁目より、ここの方が断然便利。
私もずっと中１丁目住みだけど、牛田旭でもこの立地は十分一等地じゃない？

牛田旭の坂の上の方とかなら「牛田旭ですよ」って言われるのもわかりますが、
小学校横の平地で、周りの生活環境も整っている中で、
「牛田中１丁目」との違いはないと思いますけどね。

[18: 匿名さん]

>>16さん
確かに私も牛田は牛田中の公園の辺りが住宅としては良い所だと思ってました。
17さんはなんでそんなに一等地一等地って拘るんでしょうね。
ココの現地が一等地じゃなかったら何か困ることでもあるように見えちゃいます。
邪推でしょうか？
でもそうならそうとちゃんと言えば良いと思いますよ。
一等地じゃなくてもまあまあいいところなんだからそれで十分だと思います。
そういうことです。
残念だったですね。
一等地じゃなくって。

[19: いつか買いたいさん]

牛田のスレッドはいつも荒れ気味な気がします、、。実際に住んでいる人はこんなスレッド気にしないものなんでしょうが。パナホームで以前悩みましたが価格がやっぱり気になります。

[20: 匿名さん]

>17
牛田中は南側になると不便ですから、
それなら旭の平地の方が良いですね。
地価もおそらくこちらの方が高いと思います。

[21: 匿名さん]

＞地価もおそらくこちらの方が高いと思います。
おなじ容積率の住居系で比べると、
住宅地としては
牛田中＞牛田旭
となっているようですね。
あくまで路線価ですけど。
路線価によると、
このあたりと早稲田1丁目くらいがイコールのようです。

ちなみに、
地価が高い＝一等地
とは一概には言えません。
同じ用途地域で近隣同士で比較すれば多少は参考になるでしょうけどね。
今回のこの場合は
牛田中＞牛田旭
というのは否定できないようです。

牛田旭だってそんな悪いところじゃないんだから、
ムリに牛田中を引き合いに出したりなんかしないで満足すれば良いじゃないんでしょうか？

[22: 匿名さん]

引き合いに出したのは16でしょうが

[23: 匿名さん]

パナホームの立地の方が、アストラムも使えるから好きです。地価もパナホームの方が上ですし。

[24: 匿名さん]

>>23
自分もそう思う。パナホームの方が安いし。
ブランドもぜんぜん違うし。

[25: 匿名さん]

パナホームはアトムが近い代わりに、スーパーも銀行も何もかもが遠くなる。

[26: 匿名さん]

スーパーや銀行へは普通クルマで行く。
アストラムへは普通歩いて行く。

しかも、そのうち道路向かいに何かできそう。
ショボくないスーパーができるといいな。

[27: 買い換え検討中]

あそこは某私立校が土地を買うらしいですよ。スーパーはできないけど、少なくともマンションはできず景観は最低限保たれそうです。

[28: 匿名さん]

>26
>スーパーや銀行へは普通車で

行かねーよ。
不便なところに住んでるんだな。

[29: 匿名さん]

>>27
もっと情報は正確に。
＜今後入札を予定している物件（広島県）＞
http://chugoku.mof.go.jp/kanzai/1081.html

某私立校のグラウンド予定地はこのさらに南側。

[30: 匿名さん]

>>29
それとこのマンションの何が関係あるの？
無関係な話題は他所でしてちょうだい。

[31: 匿名さん]

とりあえずここは、牛田中のアパート住まいに妬まれる物件というのはよく分かった。

[32: 匿名さん]

まあまあ良い立地ですもんね。

[33: 匿名さん]

必死になって貶している人って、酸っぱい葡萄の話に出てくる狐みたいだね。
なんか牛田ってこういう人が多い気がする。

[34: 匿名さん]

ここは、修繕積立金の値上げが無い均等積立方式なので安心できますね。

信和不動産のマンションは段階積立方式で当初の修繕積立金が、
将来は7倍～9倍ほどになるそうです。
新築の時は売りやすい代わりに中古物件の販売では大きなネックになっているのは事実だそうです。
「事業主が売る時には売りやすく」
その分、
「購入者が売る時には売りにくく」
そんな事業主は信じられませんよね。

その点私としてはこちらは安心感と好感が持てます。

[35: 匿名さん]

なんか関係者の投稿多そうな板だな。

[36: 営業マン]

皆知ってますよそんな事。

[37: サラリーマンさん]

信和不動産に限らずどこの業者もそうでしょ。自分が見た限りでは。

[38: 匿名さん]

修繕費とは、だいたいいくらですか？7倍や、9倍ってすごいです

[39: 匿名さん]

信和不動産のマンションは新築当初月額３０００円の修繕積立金が将来月額２５０００円になるって聞いたことあります。
本当にそこまで値が上がらなければ、逆に修繕が行き届かないだろうとの事でしたよ。

[40: 匿名さん]

39さん
結構な額ですね。結局、割ったら最初から安くないマンションとシンワさんも同じくらいなるのでしょうかね？

[41: 匿名さん]

修繕費の上り幅は、戸数や共用部(駐車場等)による。
どのマンションでも20000円まで上がる訳ではない。

[42: 匿名さん]

>>39
（25,000円－3,000円）÷２＝11,000円
当初から修繕積立金が11,000円くらいの設定の場合だと、
値上げの必要が無いということです。

当初が3,000円スタートだと機械式駐車場が無いとしても
大体のマンションが20,000円以上行くだろうなぁ。
"適正な修繕を行っていく"ならですがね。

しかも値上げの時は揉めることが多いらしいよ。
大規模マンションの場合はほぼ１００％揉めるそうです。
「値上げするなんて聞いてない！！」
っていうのが必ず居るそうです。
だから値上げが無いっていうのはありがたいですね。

[43: 匿名さん]

こんなもの見つけました。
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（国土交通省）H23.4
⑵修繕積立金の積立方法について




[画像をクリック]

[44: 匿名さん]

ここの管理会社ってどこ？

[45: 匿名さん]

最初から同じ金額が良いですね！ありがとうございます。
同じ金額でも、滞納する方がいるみたいですが、そうなると、他に住む人が払うのかしら。世帯数でわって。

[46: 匿名さん]

結論から言うと、
どうしても払えない場合は、管理組合がその住居の所有権を差し押さえます。
（ローンの支払いや固定資産税の支払いが既に滞っているときは既に差し押さえられています）

その後、裁判所による競売を執行しそれによって新たに所有権を取得した方に、
今までの滞納分もまとめてお支払い頂く。と言うのがセオリーです。

[47: 匿名さん]

>>43より
＞段階増額積立方式や修繕時に一時金を徴収する方式など、将来の負担増を前提とする積立方式は、増額しようとする際に区分所有者間の合意形成ができず修繕積立金が不足する事例も生じている


＞将来にわたって安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点からは、均等積立方式が望ましい方式

ひぇ～！国土交通省殆どのマンションDisってんじゃん！

[48: 匿名]

一つ気になるのですが、裏の廃屋って、何なのかご存知ないですか？

[49: 匿名さん]

>48
昔は人が住んでたんじゃないの？

[50: 匿名さん]

>>49
廃屋とは普通そういうもんだ。

[51: 匿名さん]

>50
48が知らないから説明しただけよ。

[52: 匿名さん]

2,880万円～4,640万円
結構安いね。

[53: 匿名さん]

>52
価格の出てましたか？
それだとかなり安いですね。

[54: 匿名さん]

専有面積：70.12m2～83.53m2
広い部屋がある訳じゃないから大体予想通りです。

[55: 匿名さん]

価格どこに出てました？
営業の方に聞いたら4000万弱～って言ってたんですけど、3880万の間違いではないんですか？

[56: 匿名さん]

三栄建設なんて、聞いたことの無い施工会社だったからチョット心配したけど、
結構スゴイ会社だったんですね。

三栄建設[会社概要]
http://www.sanei-kensetsu.com/company.html

[57: 匿名さん]

パークナードと間違っているみたいですね

[58: 匿名さん]

>>56
まずは前㈱か後㈱か調べてから書き込みましょう。
恥ずかしいですよ。

[59: 匿名さん]

これは久々の瞬殺完売の予感がしますね。

[60: 匿名さん]

>>59
良和関係者の希望でしょう。

[61: 匿名さん]

総戸数３４戸に対して、既に３００件弱の反響が寄せられているそうです。
やっぱり場所が良いだけに狙っている人は多いんですね。

[62: 土地勘無しさん]

話しが違ってたらすいません。
牛田では旭より牛田中1丁目の方が一等地なんですか？
牛田中二丁目辺りに購入検討してますが、中でも南の方は不便だと書き込みがあります。
旭はアトムは近いし、一丁目は便利？なのかな。

[63: 匿名さん]

>>61
営業の言う事を真に受けたらいけませんよ。

[64: 匿名さん]

>>63
何を根拠にそのような不快な発言をされるのでしょうか？
失礼な方ですね。

[65: 匿名さん]

いいじゃないのー。関係者さんだって、初の分譲必死なんだよね。多少、話盛りたくなる気持ちわかるよ。

[66: 匿名さん]

営業マンは煽ってくるからねー。
急がせようと煽ってくるからねー。

[67: 匿名さん]

立地はいいかもしれないけど、牛田って戸建のイメージ。
どうしても牛田に住みたい、けど予算がたりない、って方の物件ですかね。
デベも超地場ブランド、、、。
まあ、反響がすごいということなので人気なのでしょうね。

[68: 匿名さん]

>>67
>立地はいいかもしれないけど、牛田って戸建のイメージ。
>どうしても牛田に住みたい、けど予算がたりない、って方の物件ですかね。

牛田ってマンションと戸建てが混在してて、道が狭くてごちゃごちゃとした古い住宅地って感じだけどな。
戸建てといっても、ミニ戸建てばかりじゃん。
それならマンションの方が高いんじゃないの。

[69: 匿名さん]

予算が足りない人は牛田早稲田とか新町じゃないの？

[70: 匿名さん]

予算が足りない人は牛田東の戸建てですよ。

[71: 匿名]

>>70
同感です。値段とバス停徒歩5分につられて行くとすごい坂の上に建ってます。

[72: 匿名さん]

やっぱり人気なんですね。
私も気になっているのですが、つい先日この物件を知る前に別のマンションを契約してしまいました。
やっぱり牛田が好きで、中区に移るのには抵抗がありましたが。
最初に知っていたら、断然ここにしてたと思います。

[73: 匿名さん]

パークナード買えばよかったのに。

[74: 匿名さん]

>73
目の前の道路は、ぶっ飛ばしてる車が多いから車の出し入れが大変。
また牛田の中心部から離れていて、買い物などが不便。
アトムが近いこと以外に良いところがない。

[75: 匿名さん]

内々で申し込みしました！契約はまだですが。
価格も思ったほどじゃなかったしこの場所なら納得です。
因みに私の知り合いも現在検討中です。
まだまだ1年以上先ですが入居が今から楽しみです。

[76: 匿名さん]

資料請求をしたら営業マンがしつこいって聞いたことがあるんですが、
こちらはどうでしたか？

[77: 匿名さん]

>>75
え！もう申し込んだんですか？
11月下旬の分譲開始って聞いてたからビックリしました。
既に結構埋まってるんでしょうか？

[78: 匿名さん]

来年1月に入札が決まりました！！
http://chugoku.mof.go.jp/kanzai/1081.html?print

9,263.22㎡もあるなら、スーパーとか生活利便施設が来ることを願います！

でっかいマンションは No thank you!

[79: 匿名さん]

>>75
分譲開始前に、部屋を確定させるような申し込みとかの行為って、宅建業法に引っ掛からないの？

[80: 不動産業者さん]

－不動産の表示に関する公正競争規約施行規則－
第２章　必要な表示事項
第４節　予告広告・副次的表示における特例
（4）本広告を行い取引を開始するまでは、契約又は予約の申込みに一切応じない旨及び申込みの順位の確保に関する措置を講じない旨

[81: 匿名さん]

まだ、広告では価格は出ていませんが、牛田のマンションってどの位するのでしょうか。広島駅付近と比較したいのですが。

[82: 匿名さん]

>81
以前に牛田周辺でマンションを探していた事があるのですが、平地で坪単価170〜180万強くらいでした。
駅周辺よりは間違いなく安いですが、牛田は不便な割りに少々高すぎるように思いますね。
ここは、よほど豪華な仕様にならない限りは83.53平米の間取りで4500万前後になると予想します。
しかし建築コストの上がった今ですと、もっと高くなるかもしれませんね。

[83: 匿名さん]

83.53平米の間取りで
4800万円～5200万円
が目安ですよ！

[84: 匿名さん]

ハイグレードマンションなのですか？庶民は4000万前後じゃないと手が出ません。。。

[85: 匿名さん]

>84
4000万前後ですと、70平米台の間取りなら何とか買えるでしょう。
勿論、ハイグレードではないです。
牛田は中心街までのアクセスが良くない割りに、地価が高い為にどうしても割高に感じますね。
逆に言えば牛田は高収入の方が多いので、治安が比較的に良いですし、悪ガキも少ないので子育て世帯には良い環境ではないでしょうか。
子育て世帯でなければ、もう少し頑張って中区の物件を探す方が良さそうです。

[86: 匿名さん]

二葉の里の方が断然安いです。
あっちは170戸のうち残りあと15戸ぐらいでしたよ。

[87: 匿名さん]

>>80
内々の申し込みでもアウトですか？

[88: 匿名さん]

>87
ダメかどうかは知らないけれど、やってる業者って結構あるような気がするね。
偏見かも知れないけれど、ローカルのデベの物件って最上階の南向き角部屋は、関係者にコネがない限り絶対に買えないって印象がある。

[89: 匿名さん]

>>（4）本広告を行い取引を開始するまでは、契約又は予約の申込みに一切応じない旨及び申込みの順位の確保に関する措置を講じない旨
と書いてあるからねぇ・・・。

[90: 匿名さん]

内々の申し込みだからアウトなのでは？というか、現段階で内々でも申し込めないでしょ。

結局自分が購入を決めているだけで、契約書も何も書いてないなら、申し込みにすらなっていないと思うけど。

[91: 匿名さん]

口約束でも法律上では契約になるんですがね。

[92: 匿名さん]

まぁ販売開始日に契約会にいけば誰でも購入できるから意味ないんじゃない？

[93: 匿名さん]

最上階角部屋なんかは販売開始日に行っても売約済みの花がついてたりするのが地方デベの定番

[94: 匿名さん]

>>90
75で内々に申し込みましたとありますが？
普通何も書いてないような状態で「申し込みました」と言えますかねぇ。
勝手な想像ですが、仮申込書みたいな紙にサインでもしたんじゃないんでしょうか。

[95: 匿名さん]

ちなみに80の法律に違反していたらどうなるのですか？

[96: 不動産業者さん]

>>95
排除措置命令と課徴金納付命令

なお、確定した「排除措置命令」に従わない企業やお店は、刑事罰を受けることになります。

[97: 匿名さん]

ただ、明らかに違反してることをどーやって証明するのよ。
大卒就職の早期内定だって違法だけど誰も訴えた例が無い。

[98: 匿名さん]

75である程度証明されるんじゃないの？
わざわざ嘘を書き込まないでしょうし。

[99: 不動産業者さん]

>>98
ハッキリ言ってまったく証明にはなりません

今から私が販売前の他の物件に「申込みしました！」と書き込んで
それが公取に引っかかる事はありえないですからね。
何の証拠にもなりません。

[100: 匿名さん]

まるでチンピラの理屈だね