パークホームズ市谷薬王寺セントガレリア（パークホームズ市谷薬王寺町プロジェクト）

[マンコミュファンさん]

都営大江戸線「牛込柳町」駅徒歩５分、都営新宿線「曙橋」駅徒歩７分など６駅８路線が利用可能。建築家・藤原益男氏とのコラボレーションプロジェクト。

＜全体概要（HPより）＞
総戸数：83戸（事業協力者住戸16戸含む）
間取り：1R～3LDK
専有面積：28.86平米～70.78平米
入居：2010年12月下旬予定



所在地：東京都新宿区市谷薬王寺町63-14（地番）
交通：都営大江戸線 「牛込柳町」駅 徒歩5分
　　　都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩7分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「四谷三丁目」駅 徒歩14分
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

【管理人です。物件名が決まりましたのでタイトルを変更しました。2009.10.29】

[21: 匿名さん]

地位（じくらい）でいったら柳町も薬王寺町も一緒ですよ。
野村・地所・三井が同価格（単価）設定であることからも分かるでしょう。
窪地っていう観点でもこの二地点で差なんてありませんよ。。

柳町はやたらに公害がどうのと昔話がでてきますが、今さらにそんなことを言うのは
単なるレベルの低い輩だけです。

むしろこの界隈は外苑東の道路が拡幅予定であるとか交通量が多いことの方が、実態上の
問題でしょう。

たしかに中之町のほうが地位は柳町や薬王寺町よりは上ですが、加賀町よりは下です。
逆に加賀町やさらに奥の砂土原町町などは地位が非常に高いですが、駅距離が遠くなりますので
利便と地位のどちらを重要視するのかという考え方の問題になりますね。

間取りは非常に重要ですので、2分と5分の違いでしたら、間取りのいい三井を選ばれた方が
いいと思いますよ。

[22: 匿名さん]

〉21さん
参考になるコメントありがとうございます。

地位は砂土原町など近隣と比べて低いかもしれませんが、私は利便性を考えるとこの市谷エリアの中ではお買い得な価格なのだと感じます。

競合比較でいうと、単価はプラウドのモデルルームに出てましたが、野村が坪285、三菱が309、三井が306あたりのようです。野村も三菱も隣地に墓がある点、一階に店舗がある点、間取りが使いにくそうな点が嫌なので、三井に傾いてます。

拡幅は、柳町〜仲ノ町はあと3〜5年くらいで終わりそうな感じなので、柳町駅前よりも薬王寺のほうが早く落ち着くのではと見てます。

[23: 匿名さん]

22さんと同意見です。
柳町も薬王寺町も今まで評価が低かった?だけに割安感を感じます。
地所・野村・三井と大手が供給することもこの辺のイメージをあげる要因になると思います。
（単純に開発されれば古い町並みがきれいになることと、大手の開発は価値が高いことから）

今後住友も供給予定のようでこの辺は今後雰囲気が大きく変わるかもしれませんよ。

仕様は別として、墓と店舗がない分、たしかに物件立地的には三井が三つの中では一番だと思います。

[24: 匿名さん]

柳町も薬王寺も同じでしょう。
道をはさんで東か西かとか、駅からの距離、ブランドの好み、間取り、値段などで選択すれば良いのではないでしょうか？　
道路工期も直接確認しましょう。営業さんの説明は？？かもしれませんよ。
この辺は外苑東通に向かって土地が低くなっていて人気なかったんですよね。
それから地位を砂土原町とか加賀町とくらべてもしょうがないです、ステージが違います。
私は三井を検討しましたが、環境と立地を考えてやめました。
建物は良く出来ていると思います。　でもトイレがね、、、、

[25: 購入検討中さん]

野村か三菱か知らないけど営業お疲れさまです。

どう考えても柳町よりは薬王寺でしょう。そりゃ加賀町仲ノ町から見たらおんなじかもしれないけど、ここ検討する人にとっては違いを見極めることは大事ですよ。
大通り二本に近いより一本のほうが環境的にまし。駅徒歩二分圏内より六分圏内のほうが資産価値は高い。曙橋にも近い。柳町駅前の物件とは違うでしょう。
ちなみにトイレの議論は既に出てます。

道路のスケジュールは近いうちに更新されて東京都から発表されるそうです。楽しみですね。

[26: 匿名さん]

No.24 です。

私は公開当初からここを検討していて、以前書き込みもしたことがあります。
いろんな意見があるのは普通のことですので。


野村か三菱か知らないけど営業お疲れさまです。 って反応する人はどこにでもいるんだなーと思いました。

[27: 匿名さん]

市谷仲之町と誰ひとり書けないのは、
地方出身者か営業だから？

[28: 匿名さん]

>>27
たしかに違和感を感じますね。

大江戸線は下側は良いけど、上側はイマイチですね。
飯田橋での乗り換えも遠いし。

新宿線を使えるこちらの方が便利でしょうね。

[29: 購入検討中さん]

単に全部に市谷って付けるのが面倒だから。
それに真剣に検討してモデルルームに通ってりゃあ、営業マンと同じ単語使うようになるわな。

[30: 匿名さん]

なんか口調まで変わってきましたよ。
どうしたのかな？

[31: 匿名]

私も値引き提示ありましたよ。当然に初回では言われませんでしたが。
プラウドと悩んでいると言ってたからでしょうか?
金額まで書くと営業さんに特定されてしまいそうなのでここでは控えさせていただきます。
私もトイレがちょっとはずかしいなぁ…。友人に笑われそうで。

[32: 契約済]

3月に70平米の部屋を契約しました。

私の場合、大手ブランド、都心または城南エリア、かつ予算内で70平米以上という必須条件に加えて、出来たら内廊下で仕様もグレード感のある物件という我が儘にも程がある条件で探していたのですが、この市谷柳町エリアには該当する物件が3つ(三井、三菱、野村)もあり、十分に比較して納得できる買い物になりました。

三物件の比較にあたっては、皆さんが議論されている点を大いに参考にさせていただきました。ありがとうございます。

三物件での決め手は間取りの良さ、隣地に墓がないこと、店舗が入らないことでした。
残念ながら内廊下ではないですが、外口部がほとんど無い内廊下風なのでまあOK。また玄関が無いのには戸惑いましたが、廊下やSICがタイル張りで見栄えがよいのでこれもOK。

気になる拡幅については、本日東京都に確認したところ、市谷柳町〜市谷仲ノ町エリア約400Mについては今年工事着手予定(詳細時期は未定)とのことです。工事期間は、全ての用地収容が完了していれば3年程度だが、用地収容率が現状七割であり、はっきりしたことは分からないが5年以上かかる可能性があるとのこと。電線地中化や歩道整備など出来ることを先行してやっていく予定だそうで、景観は少しずつ良くなるのでしょう。

皆様のお考えはそれぞれかと思いますが、ご参考になれば幸いです。

[33: 匿名さん]

市谷柳町も市谷薬王寺町もまじで変わんないと思いますよ。

道路が１本と２本・・地所さんのはわからなくないけど、プラウドとは変わらないでしょう。
ま、墓が隣じゃないってのは大きいかもしれないですけど。
歴史的にも市谷薬王寺町が市谷柳町よりも地位が高いなんて聞かないですよ。

ただ、薬王寺町の方がって方は、いきなり値引きをしてくれてるみたいだしいいと思います。

[34: 匿名さん]

>>29
営業なら仲之町って覚えて方がいいですよー
仲介のチラシにも仲ノ町と書いている低レベルの会社を見かけます

[35: 契約済]

〉34さん
市谷仲之町、でしたね。失礼しました。
入居予定者ですので悪しからず。

[36: 匿名さん]

早くも値引きの話が出ていいるそうでね。
検討中の方向けのレスでしょうから、決めた方もやめた方も
有効で良い情報をお願いしたいな。（もちろんマイナス面も）
値引きってことで、自分もちょっと検討しようと思っています。
いまのところ、幅員拡張による環境的問題が気になります。

[37: 匿名]

入居してしばらくは騒音、振動、粉塵がすごいでしょうね。

[38: 匿名]

んなわけない。

[39: ご近所さん]

ただの通りすがりです。

個人的な考えですが、外苑東が幅員拡張された後は、車の騒音などのデメリットより、
歩道が整備される・広くなる、街並みがきれいになる、駅からの帰り道が明るくなるなどの
メリットの方が大きいように思います。

自分は別の大通り沿いマンションに住んでいますが、
道路側に窓がないと、部屋の中は案外静かなんですよね。
住んでみるまでは、もっとやかましいものだと思っていました。
道路側に窓がある部屋は・・・ごめんなさい、住んだことがないのでわかりません。

[40: 購入検討中さん]

場所、外観、内装とも気に入り、真剣に検討中です。フローリングが白っぽいのは家具に悩みそうですが・・・

ここ、外とつながった内廊下？になってますが、雨とか砂とか入り込まないんでしょうか？外廊下よりはましでしょうか？
同じような廊下のマンションにお住まいの方がいらしたら、どんな様子だか教えていただきたいと思い、書き込ませていただきました。

[41: 匿名]

外廊下の方がまだよかったな。今住んでいるところが内廊下風なんですけど、カーペットじゃないから足音うるさいし、何よりも虫が入ってくる。虫がなかなか出ていかない。冬場は寒いし、部屋のドアをあけると一気に冷たい風が入ってきちゃうし。
ほんと、そこだけが残念。悩みます。

[42: 購入検討中さん]

>41さん
大変参考になる情報をありがとうございました。

この物件の内廊下部分はカーペット敷きとのことですので、足音は大丈夫ではと思いました。
虫は、、、出てかないのは内廊下も一緒だと思いますが、入ってくる量が違うんでしょうね。
管理会社に清掃を頑張ってもらうしかなさそうです。

見た目以外は外廊下とほぼ同じという感じでしょうか。
後は「外廊下vs内廊下」の掲示板をじっくり見て、慎重に考えたいと思います。
ありがとうございました。

[43: 匿名さん]

内廊下風と内廊下はあきらかに違いますよ。

41さんの言うとおり虫の問題もあるのでしょうし、内廊下風といっても内廊下にはかないません。
音や風が外部から遮断されている内廊下はあきらかに雰囲気を高めます。

ただ、外廊下に比べればまだいいのかなと・・

[44: 匿名]

友達が内廊下のマンションに住んでて遊びに行った時かっこいいと思ったけど、
ペットの匂いや夕飯の匂いがこもって気持ち悪いから後悔してると言ってた。
そう言われると、帰りは若干におったような。。。

内廊下なんて見た目だけなんだから、内廊下風なら匂いもこもらないしいいんじゃないの？
まあ虫は嫌だけど。

[45: 匿名さん]

44さんの言うような問題は聞いたことがあります。

ただ、43さんの言う通り外部から遮断されていて、空調のきいた静かな内廊下は
見た目だけでなく実際いいと思います。

内廊下の物件は幾つも行ったことがありますが、その中では臭いが気になる物件は
ありませんでした。
私自身も内廊下のマンションに住んでますが、臭いの問題もないですし、いいもんですよ。

[46: 購入検討中さん]

〉45さん
タワーマンションの内廊下は高級感が素敵ですよね！
でも管理費が高いと聞きました。

この辺りの場所が気に入ったので、内廊下のある
パークハウスとプラウドを見てみたのですが、
ちょっとイメージしてたような高級感なかったので、
管理費と比べてあきらめることにしました。

皆様ありがとうございました。

[47: 匿名]

はい、さようなら。

[48: 購入検討中さん]

三井も高級感ないってこと？内廊下(風)のイメージはモデルルームに展示されてなかったと思うんだが。

[49: 匿名]

そもそもパークホームズって名前が付く時点で三井の中ではランクが低いと言ってるのが嫌だ。

[50: 購入検討中さん]

〉48さん
書き方が悪くすみません。
パークハウスとプラウドはやめて
パークホームズにする、という
意味でした。


多分モデルルームの廊下みたいに
なるんじゃないでしょうか。
とても高級感のある感じで、
しかも管理費は安いです。

[51: 匿名さん]

内廊下はホテルライクで感じがいいとおっしゃる方もいますが、今まで内廊下のマンションを見てきましたが内側に廊下があるってだけで、廊下の幅は狭いし、角部屋でない部屋は２４時間換気をしていても料理やなべや、煙草を吸う家は廊下に臭いが漏れてくるマンションもあります。ひどいところはそれを回避するためにドアを開けている家もあります。
以前住んでいたマンションは廊下は広いし各階のエレベーターホールは広く絵画が飾られていてエアコン、換気扇も廊下に設置してありました。
これがホテルライクな内廊下と個人的に思います。

[52: 匿名さん]

そりゃなんだってピンきりでしょうけど、外廊下やなんちゃって内廊下との比較を皆さんしてるんだからさ。

総論としては外廊下よりも内廊下でしょ。

廊下部分だけをみればパークハウスもプラウドも他の内廊下などと雰囲気（高級感）は変わらないと思うよ。
ドアなんかのグレード差はあるかもしれないけど。
なんちゃって内廊下はそれこそ物件によって差が大きいし、パークホームズの程度は「？」だね。

もちろんエントランスやEVホールなんかはタワーと比べてそりゃ落ちるね。
ちなみに個人的にタワーで外廊下はありえない。。

[53: 匿名]

〉52さん
は、実物見て言ってるの？
ありゃ、ホテルライクとは程遠いよ。。。
色合いも明るいし、照明も明るくて、
なんか区の施設っぽい。
タワマンの内廊下とは全然違ったな。

[54: 匿名さん]

53さん
一応、実物見てますよ。

色合いが明るいかどうかじゃなくて仕様(部材)がポイントでしょ？
明るすぎるって、じゃあ照度を落とすまででしょ。

ま、廊下壁面にダイノックシートを貼ってるかどうかってのはあるから
そこは劣ってる要素かな。

プラウドやパークハウスを擁護したかったというよりは、外廊下に対して
内廊下が勝ってるということを言いたかったんですよ。

[55: 匿名さん]

照明だの色合いだの仕様だのはともかく、要はホテルライクかどうかでしょう。
パークハウスもプラウドもホテルライクとは程遠い残念な内廊下。
パークホームズもなんちゃって内廊下。
たいして違いはないんだから、他の要素を見て比べるべきでは？
この板で、内廊下についてこんなに議論する意味ないと思いますよ。

ホテルライクな内廊下が欲しい人は、よそのタワマンを買えばよいです。

[56: 購入検討中さん]

第二期が始まりますね。60平米台では穴場的物件と思いますが、抽選にはならないですよね？

[57: 匿名さん]

何が気になるのか知らないけど、デベに聞けば？

[58: ご近所さん]

このあたりは治水が悪いから居住目的での購入はよく考えた方がよろしいかと。

[59: 匿名]

それは市谷柳町駅近辺の話。

[60: 匿名さん]

大久保通りより北にさらに地盤が下がってるから、市谷柳町もスルーして流れていくよ。

[61: ご近所さん]

>>59 2年前のゲリラ豪雨で現地周辺浸水したような。。。

[62: 匿名さん]

新宿区における近年の豪雨や台風による被害状況は、
↓の220～222ページに掲載されています。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/52637/

43件中、該当しているのは3件のみ。新宿区内では落合あたりが多いようです。

34　平成12年8月7日
新宿二丁目、市谷船河原町、箪笥町、市谷薬王寺町、
柳町、百人町二丁目、大久保二丁目、戸山三丁目

38　平成15年10月13日
片町、大京町、荒木町、南榎町、市谷薬王寺町、
住吉町、百人町二丁目、新宿六丁目

42　平成17年5月23日
坂町、住吉町、市谷薬王寺町、高田馬場四丁目

勿論、他の区でも同様に、豪雨による被害が発生しています。
ゲリラ豪雨が直撃すれば、都内のほとんどの箇所は何らかの被害があるのでしょうね。
ネガキャンお疲れ様でした。

[63: 物件比較中さん]

この10年で3度も浸水ですか…
やっぱり都心でこの価格帯だと少々の難は
目をつぶらなきゃならないのかなぁ…

[64: 匿名さん]

63
ちゃんと62のリンク読めば？

まず三件は浸水の件数じゃない。

それに東京のどの区でも毎年被害が出ている中では、この地域は都内でも少ないほう。

しかも数年前のゲリラ豪雨経験から、公園に土嚢が備蓄されているあたり、他の地域より水害対策が進んでいるとすら言えるかもしれません。

市谷仲之町プレイスや市谷柳町を高値づかみしちゃって必死なのは分かるけど、もう少しましなネガにしないと自滅ですよ。

[65: 契約済さん]

外観が現れましたね。低層部の黒タイルが落ち着いた仕上がりで素敵です。

[66: 匿名さん]

そうかなー
なんかノッペりした印象

[67: 契約済さん]

これがのっぺりとすると、大方の他のマンションもそうなると思うんですが。。。ポジティブなコメントにはすかさずネガを入れてくるあたり、近隣で苦戦されている営業さんなんでしょうかね。

[68: 物件比較中さん]

62のリンクが読みたいのですが、リンク先がこのスレッドになってますよ

[69: 匿名さん]

>>64さん、>>68さん

62です。失礼しました。こちらの資料になります。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000038319.pdf

[70: 匿名さん]

外観見たけど安っぽいね。
パースでも微妙に感じたけど、実物は更に。
上部の安っぽい茶のタイルも酷いけど、低層の黒の部分も
パースと違って風合いの全くない、ただの石貼りって感じ。

まぁ、向かいの野村も酷いけど。