パークホームズ市谷薬王寺セントガレリア（パークホームズ市谷薬王寺町プロジェクト）

[マンコミュファンさん]

都営大江戸線「牛込柳町」駅徒歩５分、都営新宿線「曙橋」駅徒歩７分など６駅８路線が利用可能。建築家・藤原益男氏とのコラボレーションプロジェクト。

＜全体概要（HPより）＞
総戸数：83戸（事業協力者住戸16戸含む）
間取り：1R～3LDK
専有面積：28.86平米～70.78平米
入居：2010年12月下旬予定



所在地：東京都新宿区市谷薬王寺町63-14（地番）
交通：都営大江戸線 「牛込柳町」駅 徒歩5分
　　　都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩7分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「四谷三丁目」駅 徒歩14分
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

【管理人です。物件名が決まりましたのでタイトルを変更しました。2009.10.29】

[1: 匿名さん]

三井でパークホームズとなると、この近辺ではパークコートが分譲されてきたことを考えると、かなり仕様を落としてくる物件と考えられます。30平米未満の住居もあり住民層も多種になるので永住向けではなさそう。

近所でパークハウスもプラウドも売ってますし、道路拡張で閑散とした通りの雰囲気を見ても、値段もある程度安くなるのではと踏んでいます。

でも、やっぱり仕様もそれなりなんだろうな～。せっかくの三井なのに・・・

[2: 物件比較中さん]

外苑東通り沿いですね。プラウドはMR行きましたが立地と建物の形の悪さに引いて、検討から外しました。
13階・83戸でエレベーター1基。仕様もそれなりでしょうね。

[3: 匿名さん]

坪300以下でしょうね。280位？

[4: マンコミュファンさん]

このスレッドを立てたものです。正式名称が“パークホームズ市谷薬王寺セントガレリア”に決まりました。

[5: ご近所さん]

三井ブランド大好きです。

[6: ご近所さん]

今度の週末説明会に行ってきます。

[7: 匿名さん]

外苑東通りと逆側（東側）はお買い得かもしれません。

[8: 匿名]

残念ながら広さと金額があわなかったのでプラウドを申込みすることになります。
プラウドのあの価格を見ちゃうとどこも高く感じてしまうのは私だけでしょうか?
駅からの距離からするとプラウドと同等くらいかなぁと勝手に期待していました。
もっと安くしてくださいよぉ…。

[9: 匿名さん]

どのくらいなのですか。坪300万前後ですか？

[10: 匿名さん]

南側にはコインパーキングが２カ所あるし、東側、南側は旧い建物が多いから、今後開発されて同様なビルが隣接するんでしょうね。すぐにってことではないでしょうが、検討中なので気になります。

[11: 匿名さん]

2LDKは良い間取りがけっこうありました。使いやすそうなレイアウトです。階数とかあまりこだわらないので、選びがいがありそう。

[12: 匿名さん]

平均坪単価が305万円位です。条件が悪いところで280万円位で条件が良さそうなところは330万円でした。
まぁこの価格で買いたい人が少なければ下がりますから購入希望は正式価格が発表されるまではじっと待つつもりです。

ちなみに私は玄関がフラットになっているのに抵抗があります。
営業の人は都心ならではみたいな事を言ってましたがう…ん 嫌です。
あとトイレが今時タンクありでビックリでした。

[13: 購入検討中さん]

先日モデルルーム見学しました。

私も玄関がない（廊下と一体）のにはとまどいました。
下足用のマットなどでカバーするしかないですかね。

トイレはタンク有りと無しで一長一短あるので、
気に入らなければ10年後にでも交換すればよいと思えましたが、
ディスポーザーは欲しかったところです。
廊下の床タイル貼り、洗面所のガラスタイル貼りを標準とすることで、
仕様のバランスを取ろうとしているように感じました。
フローリングの白さは好みが分かれるでしょうね。

共用廊下が内廊下風なところはポイント高いです。

南北が高さ40m制限、東が20m制限のため、行政方針が変わらない限り
この物件より高いマンションは建たなそうです。
また、東側の隣地住戸の方々は住み続ける方針のようなので、
すぐ隣に20mのマンションが建つ、ということも無さそうです。

拡幅工事の音はうるさそうですが、終われば景観も今以上に良くなるでしょうし、
お店も増えてくると期待できそうです。

立地、広さ、仕様、価格のバランスを考えて、前向きに検討したいです。

[14: 匿名さん]

タンクなしのデメリットって何ですか？

掃除のしやすさ、サイフォン式の洗浄力、見た目とすべて上回っているような気がしますが。

[15: 購入検討中さん]

住設メーカーの方によれば、下記2点がデメリットとのことです。
・タンクレスは都度必要最小限の水を汲み上げるため、タンク有りと比べると
　流す力が弱くパイプが詰まりやすい。（あくまで比較論）
・災害時に電気や水道が止まると、タンクが無いので水が流せない。
　（とはいえ、タンク有りの場合も流せる回数には限りがある）

見た目の美しさや掃除のしやすさの方が日常的に感じられる点なので、
タンクレスのほうがメリットは大きいと感じます。

ただ、私の場合、トイレがタンクレスかどうかは新築マンションを購入する上で
決定的な問題ではなかったので、いつか交換できればいいな、ぐらいに思ってます。
本体価格は定価で30万円くらいなので、工賃と相談しながらタイミングを決めるつもりです。

逆に言えば、その程度の価格なんだから、標準で付けて欲しかった、という思いはあります。

[16: 匿名さん]

三菱や野村に比べて盛り上がりに欠けますね。。。何ででしょう？

[17: 検討中さん]

プラウドとパークハウスはどちらも牛込柳町徒歩二分、というところじゃないですか？
こちらの物件は牛込柳町徒歩五分なので、比較対象外なのかも。その代わり曙橋七分ですね。
隣にお墓もないし、窪地でもないし、間取りや仕様も良いので、私はこちらの方が魅力的です。

[18: 匿名さん]

17＞窪地じゃない？他物件と全く土地レベル変わらないよ？
まぁ窪地は検討する上ではどうでもいいです。窪地だからって生活になんら支障ないし、それで安ければいいや！

16＞盛り上がりに欠けるって評論家じゃないんだから･･･。どんだけ冷やかしマンなんですか？
まぁこのコメントしてら私も馬鹿じゃないって感じでしょうけど。。。


さて、かなり真剣に迷ってましたが（というか購入しようかと思いました）価格の値引きを提示され
検討をやめました。
まだ販売が始まったばかりで値引きができると思うと、今買ったら割高になりそうで、待った方が得策です。
まだいっぱい部屋があるもんね。
他にこのような方いませんか？？

[19: 購入検討中さん]

私は値引き提示されませんでしたが、本当ですか？どのタイプでいくらくらい？
もし値引きがあったとしたら、決算期だからという理由が大きいと思います。
どこのデベロッパーもそうですが、4月になると白紙に戻す可能性が大きいですよ。
次に来るのは竣工前後。その頃に検討可能住戸が残ってればいいんですが。

あと土地レベルって何ですか？地位のこと？海抜のこと？いずれにせよ、同じではありません。

地位でしたらこのあたりは色々です。加賀町、仲ノ町あたりは高いです。坪単価が証明してます。
海抜でしたら駅前よりは高いですよ。加賀町よりは低いけど。そういや牛込柳町駅前は昔、
窪地であることによる光化学スモッグ公害で話題になりましたね。パークハウスの掲示板にも
書いてありました。

最近の新築物件でいえば、パークハウス牛込柳町やプラウド市谷柳町よりは立地が上だけど、
フォルム市谷加賀町よりは下、という感じでしょうね。

ちなみに、SUUMOによれば地価は駅前2分圏より5分圏の方が高くなる傾向にあるようです。

[20: 匿名]

私も値引き提示はされませんでした。
むしろ、少しお願いをしたら営業の方にはまだ販売を開始したばかりですしと言われました…。
今は、プラウドと迷ってます。駅から近いので良いのですがただプラウドは間取りが好きではなく、駅から離れても間取りの気にいる方がよいのか、どうなのか考え中です。

[21: 匿名さん]

地位（じくらい）でいったら柳町も薬王寺町も一緒ですよ。
野村・地所・三井が同価格（単価）設定であることからも分かるでしょう。
窪地っていう観点でもこの二地点で差なんてありませんよ。。

柳町はやたらに公害がどうのと昔話がでてきますが、今さらにそんなことを言うのは
単なるレベルの低い輩だけです。

むしろこの界隈は外苑東の道路が拡幅予定であるとか交通量が多いことの方が、実態上の
問題でしょう。

たしかに中之町のほうが地位は柳町や薬王寺町よりは上ですが、加賀町よりは下です。
逆に加賀町やさらに奥の砂土原町町などは地位が非常に高いですが、駅距離が遠くなりますので
利便と地位のどちらを重要視するのかという考え方の問題になりますね。

間取りは非常に重要ですので、2分と5分の違いでしたら、間取りのいい三井を選ばれた方が
いいと思いますよ。

[22: 匿名さん]

〉21さん
参考になるコメントありがとうございます。

地位は砂土原町など近隣と比べて低いかもしれませんが、私は利便性を考えるとこの市谷エリアの中ではお買い得な価格なのだと感じます。

競合比較でいうと、単価はプラウドのモデルルームに出てましたが、野村が坪285、三菱が309、三井が306あたりのようです。野村も三菱も隣地に墓がある点、一階に店舗がある点、間取りが使いにくそうな点が嫌なので、三井に傾いてます。

拡幅は、柳町〜仲ノ町はあと3〜5年くらいで終わりそうな感じなので、柳町駅前よりも薬王寺のほうが早く落ち着くのではと見てます。

[23: 匿名さん]

22さんと同意見です。
柳町も薬王寺町も今まで評価が低かった?だけに割安感を感じます。
地所・野村・三井と大手が供給することもこの辺のイメージをあげる要因になると思います。
（単純に開発されれば古い町並みがきれいになることと、大手の開発は価値が高いことから）

今後住友も供給予定のようでこの辺は今後雰囲気が大きく変わるかもしれませんよ。

仕様は別として、墓と店舗がない分、たしかに物件立地的には三井が三つの中では一番だと思います。

[24: 匿名さん]

柳町も薬王寺も同じでしょう。
道をはさんで東か西かとか、駅からの距離、ブランドの好み、間取り、値段などで選択すれば良いのではないでしょうか？　
道路工期も直接確認しましょう。営業さんの説明は？？かもしれませんよ。
この辺は外苑東通に向かって土地が低くなっていて人気なかったんですよね。
それから地位を砂土原町とか加賀町とくらべてもしょうがないです、ステージが違います。
私は三井を検討しましたが、環境と立地を考えてやめました。
建物は良く出来ていると思います。　でもトイレがね、、、、

[25: 購入検討中さん]

野村か三菱か知らないけど営業お疲れさまです。

どう考えても柳町よりは薬王寺でしょう。そりゃ加賀町仲ノ町から見たらおんなじかもしれないけど、ここ検討する人にとっては違いを見極めることは大事ですよ。
大通り二本に近いより一本のほうが環境的にまし。駅徒歩二分圏内より六分圏内のほうが資産価値は高い。曙橋にも近い。柳町駅前の物件とは違うでしょう。
ちなみにトイレの議論は既に出てます。

道路のスケジュールは近いうちに更新されて東京都から発表されるそうです。楽しみですね。

[26: 匿名さん]

No.24 です。

私は公開当初からここを検討していて、以前書き込みもしたことがあります。
いろんな意見があるのは普通のことですので。


野村か三菱か知らないけど営業お疲れさまです。 って反応する人はどこにでもいるんだなーと思いました。

[27: 匿名さん]

市谷仲之町と誰ひとり書けないのは、
地方出身者か営業だから？

[28: 匿名さん]

>>27
たしかに違和感を感じますね。

大江戸線は下側は良いけど、上側はイマイチですね。
飯田橋での乗り換えも遠いし。

新宿線を使えるこちらの方が便利でしょうね。

[29: 購入検討中さん]

単に全部に市谷って付けるのが面倒だから。
それに真剣に検討してモデルルームに通ってりゃあ、営業マンと同じ単語使うようになるわな。

[30: 匿名さん]

なんか口調まで変わってきましたよ。
どうしたのかな？

[31: 匿名]

私も値引き提示ありましたよ。当然に初回では言われませんでしたが。
プラウドと悩んでいると言ってたからでしょうか?
金額まで書くと営業さんに特定されてしまいそうなのでここでは控えさせていただきます。
私もトイレがちょっとはずかしいなぁ…。友人に笑われそうで。

[32: 契約済]

3月に70平米の部屋を契約しました。

私の場合、大手ブランド、都心または城南エリア、かつ予算内で70平米以上という必須条件に加えて、出来たら内廊下で仕様もグレード感のある物件という我が儘にも程がある条件で探していたのですが、この市谷柳町エリアには該当する物件が3つ(三井、三菱、野村)もあり、十分に比較して納得できる買い物になりました。

三物件の比較にあたっては、皆さんが議論されている点を大いに参考にさせていただきました。ありがとうございます。

三物件での決め手は間取りの良さ、隣地に墓がないこと、店舗が入らないことでした。
残念ながら内廊下ではないですが、外口部がほとんど無い内廊下風なのでまあOK。また玄関が無いのには戸惑いましたが、廊下やSICがタイル張りで見栄えがよいのでこれもOK。

気になる拡幅については、本日東京都に確認したところ、市谷柳町〜市谷仲ノ町エリア約400Mについては今年工事着手予定(詳細時期は未定)とのことです。工事期間は、全ての用地収容が完了していれば3年程度だが、用地収容率が現状七割であり、はっきりしたことは分からないが5年以上かかる可能性があるとのこと。電線地中化や歩道整備など出来ることを先行してやっていく予定だそうで、景観は少しずつ良くなるのでしょう。

皆様のお考えはそれぞれかと思いますが、ご参考になれば幸いです。

[33: 匿名さん]

市谷柳町も市谷薬王寺町もまじで変わんないと思いますよ。

道路が１本と２本・・地所さんのはわからなくないけど、プラウドとは変わらないでしょう。
ま、墓が隣じゃないってのは大きいかもしれないですけど。
歴史的にも市谷薬王寺町が市谷柳町よりも地位が高いなんて聞かないですよ。

ただ、薬王寺町の方がって方は、いきなり値引きをしてくれてるみたいだしいいと思います。

[34: 匿名さん]

>>29
営業なら仲之町って覚えて方がいいですよー
仲介のチラシにも仲ノ町と書いている低レベルの会社を見かけます

[35: 契約済]

〉34さん
市谷仲之町、でしたね。失礼しました。
入居予定者ですので悪しからず。

[36: 匿名さん]

早くも値引きの話が出ていいるそうでね。
検討中の方向けのレスでしょうから、決めた方もやめた方も
有効で良い情報をお願いしたいな。（もちろんマイナス面も）
値引きってことで、自分もちょっと検討しようと思っています。
いまのところ、幅員拡張による環境的問題が気になります。

[37: 匿名]

入居してしばらくは騒音、振動、粉塵がすごいでしょうね。

[38: 匿名]

んなわけない。

[39: ご近所さん]

ただの通りすがりです。

個人的な考えですが、外苑東が幅員拡張された後は、車の騒音などのデメリットより、
歩道が整備される・広くなる、街並みがきれいになる、駅からの帰り道が明るくなるなどの
メリットの方が大きいように思います。

自分は別の大通り沿いマンションに住んでいますが、
道路側に窓がないと、部屋の中は案外静かなんですよね。
住んでみるまでは、もっとやかましいものだと思っていました。
道路側に窓がある部屋は・・・ごめんなさい、住んだことがないのでわかりません。

[40: 購入検討中さん]

場所、外観、内装とも気に入り、真剣に検討中です。フローリングが白っぽいのは家具に悩みそうですが・・・

ここ、外とつながった内廊下？になってますが、雨とか砂とか入り込まないんでしょうか？外廊下よりはましでしょうか？
同じような廊下のマンションにお住まいの方がいらしたら、どんな様子だか教えていただきたいと思い、書き込ませていただきました。

[41: 匿名]

外廊下の方がまだよかったな。今住んでいるところが内廊下風なんですけど、カーペットじゃないから足音うるさいし、何よりも虫が入ってくる。虫がなかなか出ていかない。冬場は寒いし、部屋のドアをあけると一気に冷たい風が入ってきちゃうし。
ほんと、そこだけが残念。悩みます。

[42: 購入検討中さん]

>41さん
大変参考になる情報をありがとうございました。

この物件の内廊下部分はカーペット敷きとのことですので、足音は大丈夫ではと思いました。
虫は、、、出てかないのは内廊下も一緒だと思いますが、入ってくる量が違うんでしょうね。
管理会社に清掃を頑張ってもらうしかなさそうです。

見た目以外は外廊下とほぼ同じという感じでしょうか。
後は「外廊下vs内廊下」の掲示板をじっくり見て、慎重に考えたいと思います。
ありがとうございました。

[43: 匿名さん]

内廊下風と内廊下はあきらかに違いますよ。

41さんの言うとおり虫の問題もあるのでしょうし、内廊下風といっても内廊下にはかないません。
音や風が外部から遮断されている内廊下はあきらかに雰囲気を高めます。

ただ、外廊下に比べればまだいいのかなと・・

[44: 匿名]

友達が内廊下のマンションに住んでて遊びに行った時かっこいいと思ったけど、
ペットの匂いや夕飯の匂いがこもって気持ち悪いから後悔してると言ってた。
そう言われると、帰りは若干におったような。。。

内廊下なんて見た目だけなんだから、内廊下風なら匂いもこもらないしいいんじゃないの？
まあ虫は嫌だけど。

[45: 匿名さん]

44さんの言うような問題は聞いたことがあります。

ただ、43さんの言う通り外部から遮断されていて、空調のきいた静かな内廊下は
見た目だけでなく実際いいと思います。

内廊下の物件は幾つも行ったことがありますが、その中では臭いが気になる物件は
ありませんでした。
私自身も内廊下のマンションに住んでますが、臭いの問題もないですし、いいもんですよ。

[46: 購入検討中さん]

〉45さん
タワーマンションの内廊下は高級感が素敵ですよね！
でも管理費が高いと聞きました。

この辺りの場所が気に入ったので、内廊下のある
パークハウスとプラウドを見てみたのですが、
ちょっとイメージしてたような高級感なかったので、
管理費と比べてあきらめることにしました。

皆様ありがとうございました。

[47: 匿名]

はい、さようなら。

[48: 購入検討中さん]

三井も高級感ないってこと？内廊下(風)のイメージはモデルルームに展示されてなかったと思うんだが。

[49: 匿名]

そもそもパークホームズって名前が付く時点で三井の中ではランクが低いと言ってるのが嫌だ。

[50: 購入検討中さん]

〉48さん
書き方が悪くすみません。
パークハウスとプラウドはやめて
パークホームズにする、という
意味でした。


多分モデルルームの廊下みたいに
なるんじゃないでしょうか。
とても高級感のある感じで、
しかも管理費は安いです。