KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザタワー)ってどうですか？Part.15

[匿名さん]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/525410/
所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[801: 匿名さん]

BRTの勝どき停留所について、新たな情報ないですか。
築地・汐留・新橋・虎ノ門と繋がるにしろ、新橋駅と環状②号線って結構離れていたりするんですよね。
新橋駅は今大規模改修工事行っているから、便利になりそう。

とはいえ、勝どきの停留所が一番肝心です。高架上だとすると、エスカレーターかなんかが設置されるのでしょうか。
高架上のスペースが溢れたりしないのかな？

[802: 匿名さん]

BRTの停留所というか、隅田川橋りょうの模型だけど、少し参考になるかな。
http://bayfront-redevelopment.blogspot.jp/2014/07/blog-post_28.html

[803: 匿名さん]

>>794
近所のショッピングモールのセルフフードコート
とあるからイオンがある東雲でしょう。
ららぽにセルフフードコートは無いんじゃない？

以前、シェアハウスの記事でも東雲が書かれていましたよね。

[804: 匿名さん]

>>801
作るとすれば、エスカレーターではなくて
車椅子やベビーカーでも乗れるエレベーターでしょう。
車椅子だと乗車下車に時間が掛かるので遅れる原因になりますが、乗る権利はあるから。

[805: 物件比較中さん]

803さん。

ららぽーとにもフードコートありますよ。
丸亀うどんやケンタッキー、ドーナツ屋にアイスクリーム。その他もろもろ。
一階奥、以前アクタスがあった場所です。

[806: 匿名さん]

東京都心湾岸とあるので、江東区ではないでしょう。
どさくさにまみれて、都心ぶるな。

[807: 購入検討中さん]

＞東京都心湾岸とあるので、江東区ではないでしょう。
＞どさくさにまみれて、都心ぶるな。

江東区とかの区切りではなく、「豊洲」は都心湾岸に入るんじゃない？
都心ぶるなって、小学生の口喧嘩みたいなこと言うのはやめましょうよ。。。

[808: 匿名さん]

どこだっていいじゃん
どこかに限った問題じゃないし、どこにでも起こり得ることだし、
ウチ（湾岸某所）でも日々高確率で外国人住民とすれ違うし・・・

MS内の表記の仕方とかデベにも工夫が欲しいよね、売りっ放しじゃなくてさ
外国語を複数話せる管理スタッフを常駐させるのも好ましいね
言語も文化も異なる訳だし、放置しておくとMS運営にも悪影響を及ぼすと思う
もちろん郷に従って欲しいけど、そうも言ってられない現状がある

[809: 匿名さん]

BRTは１００人ぐらいしか乗れないのですよね。
朝の時間帯は、勝どき発を半分ぐらい走らせてもらわないと全然乗れない気がします。
更に晴海、有明の人口が増えて乗って来るならば、勝どき住民は通勤に使えないよ。
連結バスで誤魔化さないで、地下鉄かゆりかもめを延長するなりしないと昼時と観光客のためのバスになります。
もしくは、晴海が終点でお願い致します。

[810: 匿名]

ところで、建築状況ですが…あまり進んでない様に見えるのですが！
何か理由あるんですか？
DTもクロノも大分進んでますが、KTTだけがまだ地面工事してる？！

どなたか理由知ってたら教えて下さい。

[811: 匿名さん]

>>808
中国語を話せるスタッフを配置したら、更に中国人が増えるよ。

[812: 匿名さん]

勝どきから新橋だったら大江戸線の方が早くない？

[813: 匿名さん]

>>810
一度春先に基礎工事のミスが発覚してやり直したからでは？

[814: 匿名さん]

>>812

Ktt前にできるBRTの方が駅まで歩く時間考えたら早いでしょ。劇的には変わらないと思うけど。

[815: 匿名さん]

>>813
まーた適当な嘘でネガして。
竣工予定が一年くらい違うんだから進行状況は遅くて当然でしょう。

[816: 匿名さん]

あ、基礎工事ミスは本当って知ってますからね。
それが遅れの理由ではないと言いたかった。

[817: 契約済みさん]

ミスではないよー(((^_^;)

[818: 匿名さん]

>>817
あれ？ミスじゃなかったっけ？
なんだったんですか？

[819: 匿名さん]

>>816
あ、言葉足らずでごめんなさい。
あの基礎工事ミスがなければ今はもう少し上まで伸びていたかなという意です。
竣工まで他物件よりも時間がかかるのは理解の上でした。短期的な目線で回答してました。

[820: 匿名さん]

>>819
工事ミスは工期に影響ないと説明を受けました。
なのでそれを信じるしかないかと。

[821: 匿名さん]

BRT、9月10日には業者候補が決定（事前ノミネート）で、
9月26日には業者提案締切。

おそらく10月上旬には、ビッグニュースが舞い込みますね。
これから出る発表のカレンダー、作れる方いたらお願いします。

[822: 匿名さん]

>東京都心湾岸とあるので、江東区ではないでしょう。

どういう意味？
どちらも、都の定義だと都心部で、
都心じゃないよ。

[823: 購入検討中さん]

>>818
基礎部分のが想定と違ったから手当した
とかじゃなかったっけ？

[824: 匿名さん]

>>822
都の定義と言っても、都知事が定義したわけでも都議会で議決されたわけでもなく、
便宜的に使われている。

[825: 匿名さん]

>>802
このサイト、BRTの記事より
湾岸5物件の比較記事がためになる。各々一長一短あっておもろいな
ちょっとKTT贔屓かもね

[826: 匿名さん]

＞８２４
都の定義より説得力のある定義なんてないと思うけど。

[827: 匿名さん]

>824
東京都都市整備局が定義してるんだから、
今後の東京都の公式な定義で間違いない。

勝どきも豊洲も都心ではなく、都心部だよ。

区ごとの定義は大雑把すぎて意味ないってことじゃない？
不動産屋にはセールストーク的な意味はあると思うけど。

[828: 匿名さん]

基礎工事のやり直しって具体的に何が悪かったんだろ

安定した地盤と直基礎が免震でなくても安心できる理由だったのに
基礎に不安があるんじゃ元も子もないな

[829: 匿名さん]

>>825

かなり凝り性だね。この方は。
BAYZも良く書かれているね。

[830: 匿名さん]

Bayz,kttが、今販売してるマンの中では二大勢力。

[831: 匿名さん]

大手のJVは安心感あるから、ベイズとKTTは人気でるのかもね。
施工もスーパーゼネコンの方が、そうでないよりは断然よい。

[832: 匿名さん]

大手が多く入ってる物件は、
価格設定が目に優しい物件が多い。

悪く言うと売り急いでいるように見えなくもない。

気のせいか。

[833: 不動産業者さん]

ゼネコンが企画している物件は安い気も。

[834: 匿名さん]

こないだの月曜日にモデルルーム行ったひとー？テレビの撮影してたんだけど、何のテレビかわかりますか？

[835: 匿名さん]

大手でもJVは、本気のマンションはできないんじゃないかな。
JV組む理由って、リスク分散が大目的だからね。

互いの得意の技術はあまり見せたくないだろうし、
デザインにしても何にしても全社の稟議が通る無難なものになると思う。

あのマンションは、うちのマンションですから！
という風にはならないから、
とにかくリスク低く利益を確実に出せればいい事業でしょ。

[836: 匿名さん]

KTTのJVの経緯って、鹿島が各社にお声掛け？？？なんだよね？

DeuxToursみても、ティアロ見ても、そんなに特殊な何かが
ある感じはしない（DTのエントランスは住友DNAかと思うが）ので
JVのデメリットというのは無いんだろうな、と思ってKTTにしたよ。

[837: 匿名さん]

>>827
都の単なる部局の一つ、だよ。

[838: 購入検討中さん]

JV物件は、完成後の管理及び補償等で問題が起きた時、責任のたらい回しになってしまわないかな。

[839: 匿名さん]

どっちがいいか？って言われたら、
JV物件をあえて選ばないでしょ。

不動産会社のリスク分散のための仕組みなんだから。
購入者メリットは何もない。

[840: 匿名さん]

＞＞８３９

＞購入者メリットは何もない。
というのは全く誤りですね。

JV物件だと、要するに売主が複数存在していることになります。
物件に隠れた瑕疵が存在しており、買主が売買の瑕疵担保責任を追及する場合、施主であるデベロッパー等の売主に直接請求することになります。そして、施主・注文者たる売主は請負人であるゼネコンに対して、請負の瑕疵担保責任を追及することになります。

ＫＴＴの場合、鹿島が請負人・売主の双方の立場を有しているので、最終的に責任を負うのは鹿島です。
但し、エンドユーザー（消費者）の買主からみると鹿島以外にも、三井不動産、三菱地所、住友商事、野村不動産に対して、売買の瑕疵担保責任（無過失責任）を追及できることになります。
物件に隠れた瑕疵があった場合には、訴訟提起することになることが多いですので、責任追及の相手方は多ければ多いほど良いとお考えください。物件の出来不出来はともかくとして、それに納得して購入したのであれば、ＪＶ物件は大きなメリットです。

[841: 匿名さん]

契約者だけど、持ち分は鹿島が多いとしつつ、
契約も三井不動産レジデンシャルとしたし、
あまりたらい回しとか、あまり無いのでは。

[842: 匿名さん]

>>840
過去に住んでたマンションで瑕疵があり、管理組合が売主相手に裁判を起こしたことがありますが、
売主は弁護団で対応しました。
相手方が多いと、弁護団も凄いことになるかも。

[843: 匿名さん]

>>842

840です。ちなみに私も法曹です。
ＪＶ物件の場合、各売主の負担について求償関係が生じますので、利益相反との関係でそれぞれ別の代理人弁護士がつき結果として弁護団になる可能性が高いと思います。ただ、弁護団だから云々は事件の筋とは無関係です。
筋を誤らなければ、勝つべき裁判は勝つものです。

日本有数の巨大物件ですので、もしもの時に責任の引き受け手が多数いることは安心材料です。間違いありません。

[844: 匿名さん]

>>840
仮に瑕疵があったとしたらメリットがあるってわけね。


普通瑕疵がない前提で買ってるんだけど、瑕疵がないと、買ってよかったと思えないってことだよね。

それは法曹の世界ではメリットと言うのでしょうか？
ありえんでしょ。

もっと視野を一版世間に合わせてよ。

[845: 匿名さん]

瑕疵があったらという仮定の話をしましたが、瑕疵がない方がよいことは当たり前の大前提です。

但し、世の中には不測の事態がありえます。
要は単独のデベロッパー販売物件よりも、ＪＶ販売物件の方が保証に厚いということです。なにせ売買の瑕疵担保責任というものは、法定無過失責任ですので、私は悪くないという言い訳はまったく通用しません。

仮に単独販売物件で、そのデベロッパーが破産した場合を想像してください。
その後、建物に隠れた瑕疵が発見された場合、買主は破産者売主に瑕疵担保責任を追及できません。
その場合、買主は泣き寝入りで、法的な救済のない限り自らの費用で建て替え等をしなければなりません。

過去に法的整理をしたデベロッパーというのは沢山あります。
支払う対価は同じだとして、単にＪＶ物件で売主が多いという理由だけで保険・保証に厚いということは、それだけで十分なメリットのはずです。

８４４さんは読解力を鍛えてコメントください。

[846: 匿名さん]

何だか駄目マンションを前提とした難しい話しですね。

[847: 匿名さん]

じゃー、法曹の方、

JVは瑕疵が無ければメリットはないです！

ってことでいいですね？

[848: 匿名さん]

844みたいな意見いう人がいることが驚き。複数社相手の交渉負担をデメリットにあげるならまだしも、いざというときの保険は手厚いほうが良いという話に対しこの反応とは。こういう人に限ってドヤ顔で強弁するから始末におえない。

835のＪＶは無難なものになりがち、という話は昨今のＪＶ物件（SKYZ、BAYZ、富久、桜上水、GFT、月島キャピタル等）を見ると必ずしも当てはまってないと思います。ＪＶの目的は確かにリスク分散ですが、そういった物件は話題性のある大規模物件ばかりで、コンセプトや商品力を明確にした妥協のない物件が多いです。たとえばSKYZとBAYZは主幹事が三井と東建でそれぞれ特徴が違いますが、商品企画で何ら遠慮したものは見受けられません。また販売長期化を避けるためもあり往々にして値付けが良心的で、購入者にとってのメリットは多いと思います。

逆に単独デベの大規模物件は、パークシティ大崎や立川プラウド、ドゥトゥールなど、他デベに対する遠慮がなくそもそも単独採算の自信があるためか、思い切った値付けの物件が多いと思います。

[849: 匿名さん]

＞＞８４７

はい。そのとおりです。保証という点で大きなメリットがあります。
方や、デメリットはないと思います（ＪＶ物件は、手抜きだとかいう主観的なマイナスの価値観はともかくとして）。

ＪＶ物件の場合、アンケート等に「大手デベロッパー５社による共同プロジェクトの安心感」といった項目が設けられていることがありますが、この安心感という用語を法的にひも解くと責任の引き受け手が多数いるということに帰着します。

[850: 購入検討中さん]

＞＞840さん
教えて下さい、具体的に例えば、JVのKTTと単独(住友不動産+三井住友建設）のＤＴではどちらもデベの倒産は一様ないでしょう、そのときもし不具合が発覚した時ＤＴなら住友一社に文句言えばいいだろうし、世間にも訴え安いでしょうし、住友にとってもダメージを一社で受けるわけだから対応は的確になるんじゃないかな、ＪＶの場合ダメージも分散する分対応もいい加減にならないでしょうか。