ザ・パークハウス上石神井レジデンス

[契約済みさん]

ザ・パークハウス 上石神井レジデンス契約者専用スレです。
有意義な情報交換のできる場にしていきましょう。

所在地：東京都練馬区上石神井4-171-3
交通：西武新宿線上石神井駅徒歩11分、武蔵関駅徒歩9分（サブエントランスまで）
総戸数：142戸
間取り：3LDK～4LDK、67.44～89.16m2
入居：2015年2月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/398905/

[64: 住民板ユーザーさん4]

中古売出価格も更に80万下がり4200万か、、、
いったい いくまで下がれば買ってくれるのか？ 西武新宿線の立体交差化の話は、沿線住民以外にはまだあまり知られていないので、黙って売るしかない。
ただ、年明けに都市計画説明会が開かれる。日々情報が広がるのは必至。

購入する際に、将来高架化されると言ってくれてさえすれば、購入しなかっただろに。

[65: 住民板ユーザーさん5]

説明会後の販売なら
3000前半でも苦戦かも。

最終的には2500程度かな。

[66: 住民板ユーザーさん5]

売るときは何処に依頼するのが安心でしょうか？ 三井のリハウスの評価はどうかしら？

[67: 住民板ユーザーさん1]

>>65 住民板ユーザーさん5さん

高架化工事中。または高架化後に、
2500万で売れたら嬉しいです。

[68: 住民板ユーザーさん7]

線路側住戸のみなさん、
高架化の説明があっても購入してましたか？

[69: 住民板ユーザーさん1]

高架化の説明があったら、訳ありでデベも価格を下げると思うよ。だから、その様な資産価値が下がる事が予測されると、利益重視のデベなら、それが周知される前に逃げ切ろうとすると思う。だから、今回のケースはどうなんだろうか？

[70: 住民板ユーザーさん3]

気持ちは分かるけど、販売の時点では都市計画どころか、都市計画素案も公表されていませんでしたよね。公表されていない状況で、なぜデベに説明責任が、とか騙されたとかになるんでしょうか。
決まっていない、公表されていない状況だったのだから、高架化か地下化かなんてデベが知りようがありません。むしろ、高架化になる予定です、なんて言ったもんなら、それこそ偽情報なので問題になると思います。

[71: 住民板ユーザーさん7]

でも結果は高架化でした。
日照権などあったもんじゃない。
一生、陽の当たらないジメジメした部屋で過ごす
気持ちが判りますか！？
それは惨めなものです。

売りたくても、この状況だと買い手もいないし、
いったいどうすればいいの？？

後悔先に立たずですね。

契約日の前日に戻りたい。

[72: 住民板ユーザーさん8]

線路側住戸だけは1000万後半もあり得るな？

[73: 住民板ユーザーさん3]

高架化の場合、日陰の影響を緩和するため、側道が整備されます。線路からの距離が一定程度確保されるということです。

買い手もいない、というのは大げさでは？西武池袋線でも中央線でも、高架化された箇所に行ってきてみてください。一日中、日が当たらない、なんてことはないですよ。東向きや西向きの部屋をイメージしてみたら良いのでは。
それに戸建なんかだと南側が隣家で、高架化された線路沿いよりも日当たり悪いところなんてザラです。1000万円代後半まで下がるなんて有り得ない。

[74: 住民板ユーザーさん7]

>>73 住民板ユーザーさん3さん

側道が整備されるのはご指摘のとおりです。
ただ、ここの場合は、逆にそれが問題なんです。

側道は、本マンションの一部敷地を削るかたちで
整備されます。（練馬区発表の素案を参照ください）

すなわち、線路が現在よりも更に近ずくということです。
三階のバルコニーから見た眺望は、目前に電車が走っており、
室内が丸見えの状態になります。

この話に少しでも疑念を抱かれるようであれば、
どうぞ練馬区庁を訪ねてください。
そこに行けば、どちらが正しいか明確になりますから。

今は住民同士が反論しあってる場合ではなく、
いかに素早く売り抜けるかの知恵を出し合うことが大切では？

本来であれば、このことを黙って販売したデベを訴えたいところですが、
所詮、裁判をしても負けるだけです。

だからこそ、事実は事実として受け止め、
今後の対策を一緒に検討しませんか！？

[75: 住民板ユーザーさん7]

>>72 住民板ユーザーさん8さん

その可能性は充分にあります。
正直、線路側住戸以外の住人は、本件には全く無関心。
しかし、線路側住戸の住民には死活問題なんです。

こんな格差マンションって、酷くないですか！？

[76: 住民板ユーザーさん3]

>>74 住民板ユーザーさん7さん

ご返事ありがとうございます。
素案は私も見ました。
側道が本マンションの一部敷地を削る形で整備されるのはその通りだと思うのですが、「線路が現在よりも更に近ずく」というのが分かりません。
線路の中心の位置は現在と変わらないと発表されていますが、マンション側に近づく、というのはどこかに明示されているんでしょうか？

住民同士が反発しあってる場合ではない、というのは同意です。私は線路側住戸ではないのですが、西武新宿線の立体交差には非常に興味があり、このあたりに長年住んできた者として早期実現を願っています。
立体交差もそうですし、上石神井や武蔵関の駅前も、石神井公園駅や大泉学園駅とまではいかなくても、もう少し綺麗になって、発展してほしいなと期待しています。

[77: 住民板ユーザーさん1]

>>76 住民板ユーザーさん3さん

この工事が完了するまでの20年間。毎日、毎日、毎日、工事による騒音と砂埃に悩まされ、挙句の果てに高い高いフェンスをベランダすれすれに建てるって、劣悪過ぎでしょ！？

線路側住戸は絶対に買ってもらえないのではと心配です。
確かに、逆の立場なら100パーセント選ばないから…

悔しくて悔しくてたまりません。

[78: 住民板ユーザーさん3]

都市計画決定になるまでの短期間が勝負。事情により上石神井からは離れられないので、近所のブリリアへの買い替えも検討します。

[79: 住民板ユーザーさん1]

高架は、費用だったとカキコミがありました。
https://ikejiriseiji.jp/news-63/
別の記事では、2017年3月時点で国として計画を認めたと書いていたと思います。立場上、情報が入手出来るのでしょうか。知りたい人が最後に知るのは酷くないですか。

[80: 地元有力者の知人]

>>79 住民板ユーザーさん1さん

新宿線は高架方式ありきで、データが作成さていたと記憶しています。
その方が完成後の保守・ランニングコストが安いから。建設費の数億程度の差など、なんとでもなりますから。地下鉄の保守費用はかなり高額になるものなんです。

また、用地買収の際も、駅とデッキで繋がったタワーマンションを建設し、地権者にそこを与えることになり、買収交渉も進めやすくなるという事情もあります。
反面、当マンションのような一部用地を収容されてしまうだけの場合は、百害あって一利なしとなってしまいます。
線路側住戸の条件か改悪されてしまうことは、周知の事実。
前にコメントされている方々の対応が、残念ながらせめてもの対策かもしれません。

年明けの計画発表は、高架化で発表されますから。

[81: 住民ユーザーさん１０]

土地を収用される？のですか？されるのであれば、もうこの大きさの容積率のマンションの建替えはできませんね。容積率のUP、緩和をお願いしないといけませんね

[82: 住民板ユーザーさん5]

線路面の花壇・柵は側道用に収容される可能性もあります。
詳細は練馬区ではなく、東京都にご確認ください。
この事業は東京都の案件となりますので。

工事が完成すれば、三階のベランダからは、電車の乗客と視線が合うでしょう。

[83: 住民ユーザーさん１０]

収用されたら、既存不適格物件？になるってこと？

[84: 住民板ユーザーさん8]

>>83 住民ユーザーさん１０さん

色々な可能性がありますが、詳細は行政にご確認された方が良いですね。

[85: 中古マンション検討中さん]

皆さんパニック状態ですが、ここで冷静になりましょう。


1　本当に室内が丸見えになるのか

高架の高さは12mとされています。
このマンションの高さは？第一種低層住居専用地域なので10mです。
つまり電車は3階の屋上より高い所を走ります。
その様子をご想像下さい。
線路側の住戸でなく中庭面のお部屋の3階が丸見えになります。2階以下は線路側棟の建物の陰になるので見えません。


2　20年も工事が続く？

全体の工事に何年かかるか不明ですが、ある1カ所に限定するなら基礎工事の開始から高架橋の完成まで1年ちょっとです。
すぐ横に電車を走らせながら工事を進めるのでダラダラやれないのです。
その代わりに突貫工事、電車が走らない深夜にしかできない工程もあるので、音の問題は覚悟が要ります。


まとめますと、
線路側の棟は日当たりと工事騒音、中庭側棟は完成後のプライバシーにご注意ということです。
今の高架は騒音防止工法が進んでいるので、線路側棟の騒音は今よりだいぶ軽減します。

[86: 住民板ユーザーさん1]

>>85 中古マンション検討中さん

詳細な情報ありがとうございます。
結果、まさかの中庭側住戸の資産価値も下がるのですね！？

[87: 住民板ユーザーさん1]

どうやったらリセール出来るのでしょうか？ 現時点でリセールは諦めるべきでしょうか？ 買わなければ良かった。
ここが売れたらブリリアに引越すのは名案だと思いましが、明暗が立ち込めました。

[88: 中古マンション検討中さん]

高架工事が終わってからリセールなさるのが得策では？
まだ高架橋の高さも正式決定ではないですし、高架下の利用用途もわかりません。
現時点では最悪の想定をするので値段は叩かれます。

賃貸需要がある場所ですから、もし3000万を切るような値段なら買い手が殺到するでしょう（実は私も購入検討中です）。三菱の分譲マンションですし音などは二重窓工事をすれば防げますからね。買い手・借り手はすぐに見つかると思っています。

現状を前提に新築を購入された方にはショックでしょうが、変化を前提に考えても魅力的な物件であることに変わりありません。

[89: 住民板ユーザーさん1]

>>88 中古マンション検討中さん

線路側住戸 二階です。
おいくらくらいなら購入して頂けますか？ 3000万後半は無理ですか？

[90: 住民板ユーザーさん5]

工事前のこの状況で3000万後半は買い手がつかないらかも。2000万代にはしないと話が進みづらいのでは…

[91: 中古マンション検討中さん]

>>89
2階は検討しづらいです。
1階は工事が終われば前面の視界抜けが期待できます。（日当たりがなくても）
3階は高架の形状によりますが日当たりが期待できます。（視界がなくても）
2階は…どうなるのか予測できません。

[92: 住民板ユーザーさん1]

二階です。2000万後半まで下げたら検討してもらえますか？ うちは陽当たりをかなり重視してるので、線路側を選びました。しかし、高架後は陽当たりが厳しいのであれば、選択肢は転居しかありません。
ここを検討されているとのことなので、二階ならどれくらいの価格なら考えてもらえそうですか？

[93: 中古マンション検討中さん]

>>92
ここで直接取引をするわけにいきませんので、まずは仲介業者にご相談なさっては？
三菱地所系の三菱地所ハウスネットとか、あるいは東急リバブルとか。
もしかすると3000万円台で購入する人が現れるかも知れません。現在売りに出ている南向き2階は4200万円ですから。

こちらはすでに仲介会社に購入希望を出していますので、条件が合えば業者がマッチングしてくれると思います。

個別の話になってきましたので、この件についてこれ以上の書込みはやめます。
住民の皆さま失礼致しました。

[94: マンション検討中さん]

こんな時に売ったら正に狼狽売りで買い叩かれるだけ
少し落ち着きましょう

[95: 住民板ユーザーさん1]

>>93 中古マンション検討中さん

返信ありがとうございます。
了解しました。今後は仲介業者経由で進めさせてください。
ただし、仲介業者が両手取引にならないようには、留意したいと思います。
当方、線路側住戸につき、3000万前半で公示します。もし宜しければ内覧にお越し願います。

[96: 住民版ユーザー１０]

そんな、あわてて、そんな金額で売却するのもいかがなものか？と思います。悪くはないけどね。

[97: 住民板ユーザーさん1]

>>96 住民版ユーザー１０さん

西武新宿線 立体交差化事業の都市計画説明会前に決着をつけないと、この価格でも難しくなる。
実際、現在販売中のリセール物件も、全く動きがない。もちろん4000万台という価格設定にも無理はあるが…。
残債割れより、健康や、陽当たりが大事。
ベランダ前の工事に悩まされて、うつ病にでもなったら、それこそ職を失う事態になりかねないので。

[98: 住民板ユーザーさん2]

三井のリハウスにも出されてますか？

[99: 住民板ユーザーさん1]

皆さん、落ち着いて下さい！
目の前が高架の線路だったり首都高だったりというマンションは東京にはゴマンとあります。2000万台なんて話も出ていますが、それらのマンションが相場の半額で売られているのですか？いーえ、売られてないです。どんなに割り引かれても20%です。このマンションなら最低でも3000万前半です。それは最大でもという話なので、実際には3000万後半でしょう。怖いのは皆が焦って売りに出すことです。そうなると自分の部屋を売るために他の部屋よりも価格を安くしようとする力が働きます。まずは落ち着いて深呼吸から！

[100: 住民板ユーザーさん1]

すみません。割引率が「最大でも」という意味でした。とにかく皆さん、まずは深呼吸です！1、2、3、ふぅー。

[101: 住民板ユーザーさん2]

>>99 住民板ユーザーさん1さん

そんな呑気なこと言ってられない。
もはや、他人を蹴落としてでも自分が売り抜けないと…
10年以上も工事してるマンションを誰が買ってくれるんですか？
そうでなくても、上石神井には三年後に石神井公園団地後に超大規模マンションも建つんですよ！

逆にもっと危機感を持たないと、本当に後悔しますよ。都市計画説明会までの僅かな時間が勝負だということは、線路側住戸の誰もが感じてるのでは？
脱出ゲームは先手必勝なんです。

[102: 住民板ユーザーさん4]

バルコニー前の住戸悪化に伴い資産価値下落については、こちらの記事が参考になります。

https://www.sumu-log.com/archives/19168/

[103: 住民板ユーザーさん2]

西武新宿線の高架の高さを調べてみました。3階ベランダ前を電車が通るイメージだな。確かに陽当たり・眺望は絶望的だわ。
線路側住戸の方のなかには、ブリリアの資料請求した人もいるようです。

[104: マンション住民さん]

＞103　駅の屋根の高さが19メートルなら電車が走ってるのは11～12メートルくらい？　このマンションは高さ9.97メートルだから屋上より高い。高架には擁壁があるうえこちらのマンションにすごく近いから3階は見えないと思う。その図を見て安心しました。陽当たりは諦めます

[105: 住民板ユーザーさん16]

電車から丸見えだとか工事が10年続くとか煽る投稿が多いですね。
安く買い叩きたい投資家かおもしろ半分の荒らしでしょう。惑わされないよう冷静に。

[106: 住民板ユーザーさん444]

>>104 マンション住民さん

イメージ図参考になりました。
作成ありがとうございます！

このイメージ図を見る限り、陽当たりと眺望は厳しそうですね。

[107: 住民板ユーザーさん8]

もはや4000万台なんて、話にならない。2000後半が妥当。

[108: 住民板ユーザーさん2]

中古検討者が真実を知ったうえで納得して購入出来る環境をつくることが大切。

おそらく、線路側住戸をリセール販売する側は、立体交差化事業のことは、黙っておきたい情報だと思うので。

[109: 住民板ユーザーさん1]

こちらも参考に…

[110: 住民板ユーザーさん8]

売却を検討されている方は、具体的にいつくらいからアクションを起こします？ やはり早い方がいいのでしょうか？

[111: 住民板ユーザーさん3]

>>110 住民板ユーザーさん8さん

既に動いてます

[112: マンション住民さん]

検討スレを見直しましたが、かなり早い段階（95レス目・2014年段階）で高架化の懸念が繰り返し書かれてますね。実際に線路側を買った方たちの何割くらいがそのリスクを知っていたのでしょうか。

[113: 住民板ユーザーさん1]

>>112 マンション住民さん

今年の立体交差化事業 素案説明会に参加するまで知りませんでした。
寝耳に水状態です？