ローレルコート・クレヴィア尼崎駅前【旧称：(仮称)JR尼崎駅前・直結プロジェクト】

[匿名さん]

「ローレルコート・クレヴィア尼崎駅前」が販売されます。
総戸数131戸(店舗5区画）のマンションです。
2014年11月販売開始予定です。

駅直結というか？駅ナカマンションって感じですね。

http://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/hanshin/amaekimae/

所在地：兵庫県尼崎市潮江1丁目811番
交通：東海道本線（JR神戸線）・JR東西線・JR宝塚線「尼崎」駅徒歩１分
売主：近鉄不動産株式会社　伊藤忠都市開発株式会社　株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：近鉄住宅管理株式会社

【物件情報を追加しました　2014.8.17　管理担当】
【タイトルを正式名称へ変更しました。　2014.10.28　管理担当】

[1: 匿名]

ほしいぃですぅ。絶対、買いますぅ。

[2: 購入検討中さん]

尼崎今とてもあついね！

[3: 匿名さん]

駅にあまりにも近すぎてアナウンスや貨物電車の騒音に悩まされそう
わざわざ、猫の額のような土地にマンション建てる必要があったのかな？
店舗も入るようだし、それなら商業ビルにでもすればよかったのに

[4: 匿名さん]

駅から１分はわかるけど・・・あの狭い場所に建てるか？
J尼はあついと思うけど、あまりも節操がない。
駅のホームからは丸見えだろうし、駅を利用する通行人も多い。
駅から近けりゃ何でもOKならそれも良いと思うけどね。

[5: 匿名]

いろいろデメリットはあると思いますが、
JR尼崎駅徒歩1分に魅力を感じる人は、
黙って買っちゃう物件でしょう。

[6: 匿名]

ついこの間、DCが駅5分の駅近マンションで売り出して今度は駅直結１分

購買層は違うにせよ、断然こちらの方が便利だもんね。

ただどんなレイアウトなるかにもよるけど、低層階はアウトだな。

[7: 匿名さん]

おそらく1階2階は店舗と駐車場と駐輪場で
住居は三階以上になると思う
そうなるとワンフロアー13戸くらい無いと計算が合わないんだよね
あそこにそんな広さあるかね

[8: 匿名]

そうなると、かなり厳しい構造設計やな
いずれにせよ、狭すぎる。

[9: 匿名さん]

建築確認も下りてるわけだから、設計の心配までは大きなお世話でしょ。

[10: 匿名さん]

隣のセントラルに通ってますが、電車の騒音、ホームからの目線はかなりきついと思いますよ。
丸見え、丸聞こえ、プライベートやセキュリティはかなり？でしょ。
よほどの事がないと建築確認は大概おりますよ。

[11: 匿名さん]

以前、都内で似たような立地のマンションに住んでおりましたが、
最近は、昼も夜も外から部屋の様子は見えないのに、部屋の中から外の景色はよく見える
不思議なミラーカーテンわがままプライバシーレースカーテンなるのもがあるので、
丸見えなんてことにはなりません。

音に関しては、事業主も対策を打ってくると思いますが、
それでもどうしてもとなると、内窓プラウドといった二重窓をつけるという手もありますね。
上層階からホームが視界にはいることはありませんし、
仮に3階住居でお見合いとなっても、
向こうからこちらがみえることはなく、
こちら側からだけ、人間ウォッチングができます。
なんてことない景色より、
変化があるぶん個人的には面白みがありました。

電車好きなひとには特にいい部屋かも？

[12: 周辺住民さん]

皆さんの見解とても参考になります。

問題は音と光とプライバシーですね！

ペアガラス云々音は完全喧しいでしょうね。

価格予想はおおよそどのくらいでしょうか？

[13: 匿名さん]

＠200万/坪なら諦める。
＠175万/坪ならやっぱり諦める。
＠150万/坪なら検討。
＠125万/坪なら衝動買いレベル。

[14: 匿名さん]

DCとそう変わらない価格だとおもいます。

[15: 匿名]

潮小学校のレベルや雰囲気はどうですか。

[16: 匿名]

尼崎の校区になにかを期待してはいけません。
ただ、最近は、こういう分譲マンションが多く建ってきていますので、
段々良くなってきているとは思います。
ただし、そう簡単にはなかなかってところでしょう。

[17: 匿名]

とりあえず、周辺環境についは、
DCのスレッドを読めばほとんど同じような内容だと思います。
(ただし、読むのも嫌になるぐらいの荒れ具合ですが)
ただのループになるので、その手の話題は避けましょう。
なにかと荒れる元です。

このマンション特有の内容となると、
駅からの距離や方角、向き、広さ、間取り、価格
共有部分ってところだと思います。

[18: 匿名さん]

予兆でツボ210マソ
反応が悪ければ200までは落とすんだとさ

[19: 匿名さん]

駅にあれだけ近いのにDCと一緒とかありえる？？

[20: 匿名]

施工が激安マンションの長谷工ですし、
建ぺい率80%、容積率500％の土地ですから、
どう考えても高級路線のはずがありません。

ただし、購入層の平均所得はかなり高いはず。
というのも、富裕層が資産運用狙いで必ずターゲットに入れてくるマンションだからです。
尼崎駅1分の分譲貸し物件となると、
いくらでも借り手がつきます。

[21: 購入検討中さん]

尼崎には住みたくないわ。

[22: 匿名さん]

じゃあこのスレにくるなw
何が購入検討中じゃw

DCと同価格は絶対にあり得ません。
当たり前のことですが、駅直結と徒歩5分とでは土地値が違います。
また、賃貸時や売却時の価値も全く違います。

坪200、大サービス価格でも180でしょう。

[23: 匿名さん]

ですが、容積率はDCより２割増しなんですよ？

[24: 匿名さん]

ごめんごめん、２割以上増える計算ですね。

[25: 匿名さん]

DCが出来る時にはここの情報は漏れていなかったのでしょうか？

[26: 匿名]

漏れていたというか2つとも近鉄が事業主なんですから、
当然判っていたはずですし、
DCが完売するまでは、絶対にこのマンションの広告を打つことはできなかったでしょう。
DCが売れないと困りますからね。
ただ、土地取得の情報は役員クラスの上層部のみで、
末端の営業まで知らなかったと思います。
ましてや販売代理の営業マンが知らされているはずもなく・・・

[27: 匿名]

用途地域はなんでしょうか。工場が多そうですが

子供がぜんそくですと厳しい環境でしょうか？

[28: 検討中の奥さま]

現地はたしかDCのマンションギャラリーでしたよね？
ある意味灯台下暗しですね
もし空地のままなら尚警戒していたでしょうから
しかしここを作ったことで尼崎の再開発もひと段落するのかな？

[29: 匿名さん]

あと気になるのはエレベータの数だな
高級物件でもない限り130戸だと1機に収められる可能性が高い
実際DCも北棟は130戸あたりに1機だしね
ただそうなるとラッシュ時にエレベータが行った直後とかだと
オーバーでなく玄関からロビーまで10分近くかかってしまうこともありえる
15階建てだし2機は絶対欲しい

[30: 匿名]

>>29さん

それは同意ですね。
ただ、このマンションは、どう考えてもキツキツで建ててくると思いますので、
一基じゃないですかねー？店舗も入るし、高級路線は絶対無理。

一基となると階段も使える下の階のほうが人気が出るかもしれませんね。

[31: 匿名さん]

EVの数によってどこら辺の高さが人気出るかってすごく変わってきそうですよね。
1基だとやはりマンション内での駅へのアクセスを思うと低層階の方が断然有利になってくるから
交通面重視の人だと下の方が合理的に思えてくるのかも。
トピ主さんが駅ナカマンションって書かれていてなるほどなと思いました。
本当に駅までの道中とか心配しなくてもええというのはアリだなぁ。

[32: 匿名さん]

ここは即完売しそうですか？
余り尼崎のエリアについて不学なもので
1番小さい間取り希望で投資用で考えています

[33: 匿名さん]

末端の営業マンや販売代理の方もご存じなハズです。
引き渡し後の物件なので、次にここで出ますなんて言いません。商売ですからね。

さて物件についてですが、尼崎とはいえ新快速停車駅直結は住むにも貸すにも非常に魅力的で、是非欲しいマンションの一つです。（当方単身者です）電車の音もこれだけの駅近なので許せます（笑）
コンパクトタイプはいくら位になるのでしょう。ホームページの資料請求欄は～2000万円がありましたが、送付されてきたアンケートは～3000万円が一番安い項目になっていました。事前案内会は9月20日からのようです。残念ながら旅行の予定を入れてしまってるので参加できませんが、またここで教えて頂けると助かります。

エレベーターは3台欲しいですね。廉価仕様になってないことを祈ります。

[34: 匿名さん]

送られてきた資料みると板状のL字型ですね
イメージバースみるとここから花火は見えるんでしょうか？
サッシは是非T4でお願いします

[35: 匿名さん]

エレベーターは2機がベスト、3機はコスト高ですよ

[36: 匿名さん]

コスト高って…。40戸強に1台ですよ。130戸だったら1戸あたりのコストも大したことないと思いますが。折角の駅直結物件なので、エレベーターでもストレス感じたくないなぁ。

[37: 匿名さん]

ペデストリアンデッキには4階ぽいですね
エレベーターは一機あたり65戸なら問題ないよ
15階建てならなおのこと
エレベーターは管理費高くなるから2機で十分

[38: 匿名さん]

これで、DC、パークは・・・ですね。

駅直結なだけに人気は出るでしょう。

それにしても、やることがエグイ。

[39: 匿名さん]

15階建てならエレベーター2基は法的に絶対つけなあかんから、間違いなくついてます。でなきゃ違法建築ちゃう？

[40: 匿名]

そうなんや？じゃあ２基つくんちゃう？
問題解決やんか。

[41: 匿名]

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/soudan/mansion/detail/MMSUq102401402200...

古い記事ですが、
こちらによると台数に決まりはないみたいですね。
（記事が間違っているとかその後法律が改訂されたとかなら別）

[42: 匿名さん]

15階で一機なんてなんぼでもあるけど？
どこからそんな情報でてくるんだ？

[43: 匿名さん]

エレベーターの数は50～80世帯に1基が適正数とされています。物件を選びはじめのころは
エレベーターの台数は多ければ多いほど便利と思っていたのですが、維持費や修繕費などが
かかってきてしまうんですよね。そうなるとギリギリでもいいのかなと。
そこまで長くエレベーターを待つ事もそうなさそうだし。この駅の近さ、立地は資産価値も
下がらなそうないい物件ですね。

[44: 匿名さん]

31m超えると非常用エレベーターが必要じゃんね？？

[45: 購入検討中さん]

31m超えは非常用エレベーターが必要です。なので2台は確保されているとは思います。
今住んでるマンションは50戸でエレベーターが1台なのですが、朝は待ち時間が発生してます。私も3台欲しい派ですね～。

[46: 購入検討中さん]

№45です。
すみません。訂正します。
非常用エレベーターは、31m超でなく31階建超でした。。

[47: 検討中の奥さま]

東南の角部屋だとデッキを行き交う人の流れを上から見下ろすことができますかね？
朝のひと時、優雅にコーヒーでも飲みながら、
そうやって窓の外眺めてみたいですわー
そうなるとあんまり高い階はパスだなぁ。

[48: 匿名さん]

>>東南の角部屋だとデッキを行き交う人の流れを上から見下ろすことができますかね？
朝のひと時、優雅にコーヒーでも飲みながら、
そうやって窓の外眺めてみたいですわー

見下ろすことは充分できると思いますよ。
優雅なコーヒーは美味しいと思います。

朝のコーヒー飲んでる貴方の姿をルネタワーから見下ろして
優雅にコーヒーをお飲みになっている方もいるでしょうね。

[49: 匿名さん]

31mでしょ。その次は45m、60mで基準がかわる。

31階建てかどうかで基準が違うなんてきいたことないぜ！

[50: 匿名さん]

31mで非常用？
10階建てで2機？
聞いたことないわ

[51: 匿名]

この辺りで中学受験をするお子さんたちは
どちらの塾へ行かれているのでしょうか。

浜や日能研など探してみましたが宝塚まで
行かないとないようです。

それとも中学受験はしないのでしょうか。

[52: 匿名さん]

三宮まで出れば問題解決。
よりどりみどりですよ。

[53: 匿名さん]

消防のはしご車が 31Ｍまでしか届かないので、それ以上の建物では 消防隊の救助活動のため非常用エレベーターが必要。

[54: 匿名さん]

ついでに消防法上、１１階建て以上（３１メートル超）のマンションに防炎処理されていないカーテンやカーペット・ジュータンを持ち込むことは、１階であろうと法律で禁じられています。

[55: 購入検討中さん]

ここはルネとかよりやっぱり価値があるの？
値段次第だけどアミングの中古とかでもいいような気もするけど皆さんどう考えますか？

[56: 匿名さん]

アミングとか持ち出すのはやめてほしい。

[57: 購入検討中さん]

なぜ？

[58: 匿名さん]

だってアミングだから。

[59: 購入検討中さん]

アミングは人気ないんですね
見たことないもので…

[60: 匿名さん]

ルネとかとは比較にならんでしょう。
結局、ここは駅ナカマンションが最大の売り、それ以上でもそれ以下でもない。
狭い土地に最大効率で15階建てのマンションを販売し最大利益を稼ぐだけ。
緑遊新都心計画に当初から組み込まれていたマンションと緑遊新都心の街びらき
に乗じて販売するマンションでは比較にならないと思いますよ。

[61: 購入検討中さん]

というとは飛び抜けているということですね
貴方も買われるのですか？

[62: 匿名さん]

15階建てか…
長谷工だし高級路線はないね

[63: 匿名さん]

いくら駅ナカでもここはいらん
なんか、しょぼい

[64: 匿名さん]

直結プロジェクトとありますが、直結だから、駅に直結する計画なんでしょうね。
でも駅とマンションは繋がるのは、条件としても好条件だと思いますね。
でも駅と繋がっていれば、外出時は、外に出なくて済むし、なにか特別な感じで良いですね。

[65: 匿名]

↑なんちゅう文章…

[66: 匿名さん]

JR尼崎の夜は少し怖いで、
下に降りなくてすむのはありがたいですね。

[67: 匿名さん]

それなら買ったらあかんのと違いますか

[68: 匿名さん]

地面に降りたらアウトとか屋根が無くなったらアウトの縛りで
日々の生活を楽しめばいいんちゃうのん？

[69: 匿名さん]

間取りが気になります。どんな感じになるのでしょうか？
やっぱりゆったり広いというわけにはいかなそうですよね？

[70: 811番地]

>>69さん

この間、送られてきた資料には
70平米台と80平米台の2つのザックリした
間取り案が掲載されてましたよ。

今月あるモデルルーム準備説明会？では
もう少し詳しい内容わかるかも。

[71: 匿名さん]

駅まで徒歩1分は良い条件ですよね。
でも、まだどんな仕上がりでいくらかというのが明確ではないから
絶対にココという決め手には欠けるかも。

[72: 匿名さん]

駅から徒歩1分、電車で5分で大阪駅は良い！
ただ、尼崎の治安が気になる。

怖いイメージが先立つので、住人の人にどんな感じか聞いてみたいところ。

[73: 匿名さん]

72さん

そういう質問なら尼崎駅前マンションのほかのスレッドでいくらでもありますよ。
そちらを参照ください。
わざわざ荒らしたいわけじゃないでしょ？
その手の質問は必ず荒れますからね。

ここは、頭のいい人が買うマンションでしょうね。
頭のいいひとは合理的な判断ができるし、
条件にあえば、決断が早い。

決してうだうだ言いません。

[74: 匿名さん]

そうですね。
尼崎の治安がどうのこうのという話はDCやパークハウス等周辺の掲示板で散々トークされているので、今更ここで話題にあげられても、同じようなネタしか上がってきません。

[75: 匿名さん]

新快速停車の駅前立地。
価格は＠200万/坪ぐらいするのかなぁ。

[76: ご近所さん]

最狭住戸、日当たり無、条件悪で2900万円台～かな。あくまで客寄せ住戸として･･･。実際の中心価格帯は4000～5000万円台を予想。最高値はルーフバルコニー付で6000万円オーバー！。坪200オーバーは確定でしょ。

[77: 匿名さん]

それでは売れないでしょう

[78: 匿名さん]

もしその値段出すなら、ルネタワーの中古にするけどね。
駅の構内放送、電車の音なら、ここと同じぐらいだろうし駅前条件なら
さしてここと変わらないでしょう。
だとしたら、物件規模や先々の資産価値を考えれば無理やり建てるここよりまし。
それに、歩道に挟まれ人通りも多いと何かと物騒じゃない。

しっかし、坪200万はすごいね。
ちょっと前なら、J尼駅前で坪150万ほどでしょう。

[79: 匿名さん]

市内で一番土地の高い場所です。
ここの地価は西北と同価格です。

[80: 匿名さん]

事前案内会はなかなか予約が取れませんね。
瞬間蒸発で売れちゃうかもな。

[81: 匿名さん]

まー即完売でしょう。
値段にもよりますが、利便性はピカイチ
へたすりゃ、グランフロントより大阪駅には早く着くんじゃない。

[82: ご近所さん]

アンケートチラシを見てご予算の欄を見れば価格帯がわかる。アンケートチラシ反響によって若干価格調整はあるけど、総事業費は変わらないから坪２００万円超は確定と見るべきでしょうね。

[83: 匿名さん]

尼が綺麗な街並みになって生まれ変わるのはいいが、
駅近に高層マンション多すぎて
眺望が微妙にならないか疑問に思います…

[84: 匿名さん]

>>81

同感です。しかも座ったままで！

[85: 匿名さん]

J尼北口周辺もいまやマンションばかり、利便性が最大の売りだけど
緑遊新都心のなかでも格差が出ちゃうよ。

潮江１丁目が最低条件、あとは規模、階数でしょうね。

ここは、最低条件はクリアー
規模、階数はかなり？

しかし、ここを売り出す前にモデルルームだった物件は辛いな
その他はクソミソだけど

[86: 匿名さん]

ところで店舗は何が入るのでしょうか？

[87: 匿名さん]

ここは防音が気になるわ
南はT4,東はT3希望

[88: 物件比較中さん]

大阪市より西側ではピカイチですね！ただ値段が？

[89: 匿名さん]

結局、いくら？

２３０万/坪までなら出すよ

[90: 匿名さん]

>89さん　＠２３０万までですか・・・

20坪で4600万ですか。
私のような庶民には手が届かないステージです。はぁ・・・

[91: 匿名さん]

230万/坪にしても最上階、角部屋は無理だろうね。
ここは、グランフロントより実質的には便利。
電線地中化、歩車分離、総合防災地区・・・
ここに関しては、尼のマイナスイメージが通用しない勢いを感じる。
オリンピックに向けて東京がこれから取り組むことを既に実現している。

ただ難を言えば、J尼北口の限られた狭い場所に開発が集約されすぎ、南口やその他周辺
地域との差が大きく浮いた存在感となっている。

[92: 不動産業者さん]

所詮は尼、価格次第やろな。坪２３０万て・・・煽りもエエとこや。
尼の需要の要因は「価格」が全て、不動産はイメージ商品でありブランド商品でもある。
「そんなに金を出すならもっとエエとこを選ぶわ」と言うのが一般的な感覚。

[93: 匿名さん]

宝塚の山手にそびえたつ巨大なマンション群、かつては大手商社が絶景を売りにした億ションだった。
かたや、今は亡き阪急ブレーブスのホーム球場周辺は犬、猫でさえ近寄りがたいところ。

いまや、億ションは土砂災害指定区域、雪がふれば陸の孤島。
犬、猫でさえ避けて通った球場跡地は、いまや関西人気NO.1。
クルマの時代が去ってスマホが流行り、人の価値感は大きく変わった。

時代錯誤のブランドは捨てられる。

[94: デベにお勤めさん]

そのエエとこがないから、困ってます。
マンションの購買マインドは、とにかく便利なとこです。
あそこは、山手ではなく山の上マンション、そんなとこ今時流行りません。
もうしばらくすれば、多〇ニュータウンのように老人だらけの廃墟でしょ・・・
関西は駅、ショッピングセンターがセットで近い場所はもうありません。
だから、ここは最後のお宝物件かな～？
でも、建設資材、人件費は高騰してるし、消費税もアップとなれば個人所得
が伸び悩む昨今、悲しいかな価格が全てと言えないのですよ。
我々は泣く泣くリノベーションで価格を抑えていますが、このあたりはそれでも
中古市場が薄く厳しい現状です。

[95: 不動産業者さん]

建設資材高騰、人件費高騰は長い目でみれば一過性のものであり、売り手側の煽りの常套句。
高くなれば、買い手側に脱落者続出で売れなくなるだけ（それでも食いつくバカが居るのも事実だが）
購入検討者は家がない訳では無い、時期は選べるものですわ。
私は資金運用先難で困って居るけど、決して今の高値警戒圏での不動産購入はしない。
無知な素人が高値で買い上がるのには困ったもんですけどね。
いずれその咎めが来たとき、私がハゲタガの如く安く買い取る事でしょうな。

[96: 匿名さん]

投資、投機の話題になっちゃたね。
その業界じゃないけど、オリンピックまでは高値は続くんじゃないの？
デフレ時代が長かった分、インフレ傾向も長いかと思うけど。
ド素人の考えだけど、上の方々がおっしゃることは織り込み済み。
少子高齢化、収入格差が進んでも、とりあえず住むところは困らないでしょう。
でも、快適な暮らしをおくれるところとなれば、まったく別の話
格差社会は進んで、過疎化、繁栄化も明確になっていくでしょう。
今迄のように、皆が平等ではなくなっちゃった。
私ならここを含め国内の不動産に投資するより海外に目を向けるけどね。
時すでに遅しだけど、国内なら東京しかないよ。

[97: 投資家]

もし坪230万なら投資物件にはむかない。
1.賃貸坪0.8万/月×12か月＝9.6万円（表面4.17%）
　１０年賃貸すると　9.6万×１０年＝96万（インカムゲイン）-ａ
2.そして売却、坪３割減で計算　230万×70％＝161万（キャピタルゲイン）-ｂ
3.仮の儲けa+b　96万+161万＝257万　（257万-230万＝27万　最大利益）
4.税金および管理費等で　27万以上かかるよ。
　これではボランティアです。実質は、損失が発生します。

[98: 不動産業者さん]

２３０万が１６１万なら、キャピタルゲインではなくキャピタルロスやん。
それと、金利が抜けとるな。多くの人は今の低金利が当たり前の様に思ってるが
いずれ反転するよ。
ここの検討者にアドバイスするなら、借り入れは「固定金利で」と云う事やね。
今は裁判所は閑散としてるが、金利が上がれば又忙しくなるやろ。

[99: 匿名さん]

投資家に不動産業者？？？
どこの誰かもわからんやつが、２３０万／坪なんて大ぼら吹いてそれに
踊らされくだらん計算と評論やね。

近い将来裁判所を騒がしてるのは、どこの誰やろ？？？

[100: 匿名さん]

投資の話が出てきますが、投資目的で購入される方が結構いらっしゃるのでしょうか？
駅から近く利便性は良さそうですが、夜間の騒音などはしそうですね。
どちらかというと単身者向けという感じでしょうか。