グランスイート神楽坂ピアース［旧：（仮称）神楽坂プロジェクト ］- アディダスジャパン旧本社跡地

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.kagurazaka3.tokyo/

＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区矢来町76-3ほか、78-2ほか
交通：東西線神楽坂駅から徒歩3分、都営大江戸線牛込神楽坂駅から徒歩5分
総戸数：北敷地61戸、南敷地57戸
間取り：1LDK～3LDK、42.26m2～113.81m2
入居：2016年1月末予定

売主：丸紅、モリモト
施工会社：大和小田急建設
管理会社：三菱地所丸紅住宅サービス


【仮称名称を物件名に変更しました　2014.11.5 管理担当】

[807: 匿名さん]

なんで

[808: 匿名さん]

神楽坂の良いところ
・高台
・山手線のほぼど真ん中
・店が多い
・路地裏も風情がある、但し場所によっては只の下町、少し外れると本当に只の下町
・風俗店がほぼ無い（ガールズバーとか少しはある）
・アクセスが良い
・名前自体に価値がある（と思われている）

神楽坂の悪いところ
・車が通行し難い
・大通りの歩道が狭い
・結構開発されているので眺望や日照の良い物件が少ない、あっても凄く高い
・物価が高い、江戸川橋まで降りると安い
・酔っ払い多数
・変な野村信者が近くに住んでいる

[809: 匿名さん]

ということは矢来町は繁華街の外れ且つ、高い建物がなく最高？

[810: 匿名さん]

広尾、六本木が良い。
ギラギラしたい。神楽坂とか親父臭い

[812: 匿名さん]

六本木や麻布十番は教育に悪い。広尾は宝クジ頼み。番町は何もなくて不便。恵比寿目黒は魅力的だけど、買えても70平米の極狭3LDK。などなど考えると、神楽坂の坂上辺りが落ち着いていて飲食店も徒歩圏内に山程あり、価格的にもぎりぎりサラリーマンでも手が届く感じ。もし数年前に戻れるなら、プラウド神楽坂やパークコート神楽坂レゼリアが駅近で予算的にも丁度だけど、それは無理なので当物件に決めようかな、って感じです

[813: 匿名さん]

もともと、目黒白金とかは田舎だからなあ。
僕には向いてない。

[814: 匿名さん]

金と欲望でギラギラした街港区。
田舎者の小金持ちの見栄とステータスの街目黒区、世田谷区。
貧困な街新宿区。
てなイメージがある。
千代田区買えるなら別だが、文京区はある意味最上位。

[815: 匿名さん]

ウチもまったく同じです。
私にとっては仕様は「いまいち」というより「普通」と思いましたが。
70平米代は予想の範囲内でしたし、思っていたほど高くはなかったという印象です。
でも、プレミアクラス、価格乗っけすぎに思えました。
このレベルで90平米代に1億5千万以上とか出す価値が見いだせませんので撤退です。
だったら、パークコートとかを選びます。
あと、道路が結構うるさいなと思いました。
ただ、それでもプレミアクラスを買いたい人はいっぱいいるでしょうし、70平米台の価格は悪くないし、素敵な神楽坂がすぐそばだしで、魅力はある物件だと思います。

[816: 匿名さん]

815です。
すみません、794さんへのレスのつもりで書きましたが、記し忘れてました。

[817: 匿名さん]

目黒区、世田谷区は田舎者の見栄っ張りのまち。
本物は千代田、文京、新宿。

南町や砂土原が最強

[822: 匿名さん]

８０８さんに同意。
神楽坂の良くない点で最も際立つのは近所に住んでいるヤバイ野村信者。すごく気持ち悪い。
あのアパート、ネットつながるんですね。迷惑だね。

[823: 匿名さん]

砂土原、北町、南町、若宮町が最上位。
次点が矢来町、横寺町、箪笥町。
だいぶ落ちて白銀町、東西五軒町、改代町、水道、中里、天神町。

[824: 匿名さん]

南町はエリートしかおらず世帯年収は3000万を平均で越えます。
矢来は昔から富裕層が多く外車の見れる町といわれていた。(Wikipedia参照)

[827: 匿名さん]

年収3000万の情報ソース出せ。
ウィキ見たら、南町は昔から高級って書いてたけど、自分で編集したんだよね？

[828: ご近所さん]

矢来町に外車が多いのは、新潮社のカー雑誌「ＥＮＧＩＮＥ」編集部があるためです。それも凄いのが見れます！名物編集長も良くお見かけします。近所を見渡した感じ、外車保有率は特別では無いと思います。

[829: ご近所さん]

北町、南町が高額所得者が多いのは納得です。ＳＢＩホールディングスの北尾会長をお見かけしましたし、警察門番付きの住居もありました。

[830: 匿名さん]

地歴的に位の高い人の多い場所ですね。
住むにも家柄や品格が求められます。

[831: 匿名さん]

>>781
>補足ですが、ルサンクのスレでは近隣反対運動がクローズUPされているが、この物件もものすごく近隣住民と現在ももめています。

他デベですが
新宿区市谷山伏町でも紛争になってましたね。
http://blog.goo.ne.jp/kunipica/e/257b9d655bc067d99db66290fa1ca1a6

文京区の紛争案件は
http://www.s-araki.com/WATCHING.htm
でも紹介されています。

[833: 匿名さん]

　神楽坂を文京区と勘違いしている人多すぎる。

[834: 匿名さん]

近いけれどね…
この辺りに勤めていたり住んでいたりしないと神楽坂は文京区と勘違いしちゃうかもしれないでしょう。
隣町って感じだから？？
とりあえずこの辺りだと通勤が楽になる人も多いんじゃないでしょうか。
そういう方の需要がありそうなエリア。

[835: 申込予定さん]

神楽坂駅前のチラシ配りに三菱地所レジの江戸川橋が加わったね。年末だし選挙だしお客さんが来ないのはわかるけど売れてないって言ってるようなもので逆効果だと思うな。ちょっとというかかなりひくわ。

[836: 匿名さん]

管理会社はどこがやるんでしょうか？

[837: 匿名さん]

>>836
公式の物件概要くらい読めないの?

[838: 匿名さん]

こんな時期に買って大丈夫なのかな？
いろんな意味で。

[839: 匿名さん]

やばいでしょう。ここも場所はいいけど坪単価420万は近年の神楽坂の相場考えるとさすがに高いです。というわけでリセール考えているなら手を出すのはリスク高いけど、永住ならいいんじゃないですか。

[840: 匿名さん]

いろんな意味で、っていうのは
レジデンス三田みたいなことを言っているのでは？

[841: 839]

価格の意味でなかったですか。失礼しました。

[842: 匿名]

南町のディアージュ最上階90㎡台後半１億３５００万位の部屋は売れたみたいだね。
検索しても出てこない。
【一部テキストを削除しました。管理担当】

[843: 匿名さん]

その価格で募集したかもしれないけど、成約価格が実際いくらだったのかはわからない
値引きするのが普通です

数千万値引きしたかもよ？

[844: 匿名さん]

なーーーんでまた南町プラウドといちいち比較するかなーーーーー。名前出す方、なにかコンプをお持ちですか？もう名前出さないで下さい。

[845: 匿名]

数千万値引き？あり得ないでしょう。
引き渡しから間もないのに、買った価格以下で、『今時』売り急ぐ阿呆がどこにいるか。

[846: 匿名さん]

838ですが、「いろんな意味で」っていうのは、まさにおっしゃるとおりレジデンス三田の件と、日本だけでなく世界経済がちょっと危うくなってきたことです。
そんなこと言っていたら、いつまで経っても買えませんよ・・・と言われそうですが。

[847: 不動産業者さん]

レジデンス三田は、パークコート以上の使用で販売していました。
施工不良は、人材不足の一言につきます。

昨年より解体現場で人が死んだ・施工ミスが発覚後をたちません。

今後もっと増える傾向にあります。

正直築浅中古の方がメリットあります。

[848: 匿名さん]

レジデンス三田、プラウド府中ともに野村メインの案件。
野村不動産による煽り販売、やっつけ施工のずさんな現状が明るみとなっている。
プラウド南町アパートも、レジデンスとほぼ同じ販売時期だった。まあここはその問題発覚以前からこの地区のダントツ最下層物件として処理が終わっているが。

[853: 匿名さん]

間取りの種類が様々ですね。
住民層も限定されず、いろいろな人が住むようになるんでしょうかね。

バルコニーは小さいので洗濯物は室内干しかしらと思ったら、ちゃんと物干金物が付いていました。

気になった間取りはS-Kr。
南向きという点と、キッチンが広い点と、リビング・ダイニングと洋室（3）をつなげたら広々とした空間ができて利用価値がありそうな点がいいかな。ルーフバルコニーに洗濯物が干せるのも便利。

首都高や幹線道が近くにないみたいですけど、このあたりは洗濯物を安心して干せる空気なんでしょうかね？

[854: 匿名]

南町ディアージュは最下層でも、95㎡1億3500万で売れちゃうんか～。さすが高級住宅街。買った人はこことも比較したんだろうな。

[855: 匿名さん]

なぜここでまた南町プラウドの名前を出すのかな。悪意しか感じません。南町プラウドを失礼な言葉でバカにした発言はいくつか削除されましたね、よかった。
もう名前を出さないでください。このマンションの検討者の質が下がる気がして、購入予定者として不愉快です

[857: 匿名さん]

有意義な情報交換をする気がないのに、他の特定マンションを悪く言いたいが為だけにここをチェックしてる暇な方がおりますね。大丈夫、そんな人は多分このマンションを購入しないと思います。他のマンションの話は他所でして下さい。

853様
矢来町に住んでいますが、空気が悪いという事はなく、むしろ都心にしては空気がよいような気がしてます。実際に住んでご自分で判断されるとは思いますが洗濯を干しても問題ないと思いますよ

[858: 匿名さん]

>>853
洗濯物を干すのがあなたではなく奥様ならばぜひ図面をご一緒に御覧ください。
洗濯機置き場から物干し台までのドアや部屋の数、ルーフバルコニーの出入り口が立ち上がり窓であること。
濡れた洗濯物を入れた籠を持っていくつかドアを開け、ある程度の距離を通り、
立ち上がり窓を上り下りして外干しすることが奥様のお体のご負担にならなければいいですけどね。

[859: 匿名]

そうなんです。悪意を持って、性懲りもない暇人が住み着いてるみたいです。

[860: 857]

このMGのすぐ裏に住んでいます。MGのお客様、若い方はほとんど見ませんね。あと小さなお子様を連れた方も私は今の所見掛けてません。(時間とタイミングが悪いだけでしょうが)
市谷小は越境ができないのでここらへんにしては規模の大きなマンションだからこの学区も人数増えてくれたら嬉しいのですが、どんなんでしょ

[861: 匿名さん]

洗濯物は、動線が悪いと干す以外に、雨が降ってきたりして半乾きを風呂場に干し直す時にも、ハンガーがかさばって面倒くさい。
あと、冬場は寒いので、室内でハンガーに掛けて、外に出す時も面倒くさい。
例えば、バルコニー部屋を子供部屋にした場合、いちいち勉強や睡眠の邪魔になりそうで気を使う。
それと乾燥機は繊維に悪いので、タオルぐらいしか使ってない。

[862: 匿名さん]

神楽坂なのでいいですね。すてきなお店などありそうです。
散策するのが楽しそうなエリアです。

洗濯物は浴室乾燥機もあると思うので、使い分ければいいかなって思いました。
設備や仕様はどうでしょうか。

[863: 匿名さん]

ここは本当に立地だけで買うマンションですねf^_^;

[864: 購入検討中さん]

西向きがメインのこのマンションですが、現在道路を挟んで反対側の広大な広さの矢来町ハイツ。
大分築年数が経っていますが建て直しなんてあるのでしょうか？
みずほBKが売却して再開発とかタワーなんか建つ事はないのでしょうか？

[865: 匿名さん]

建て替えは十分ありえますね。このご時世にあえて土地を手放すとも考えにくいですけど、もしそうなれば凄い規模になってこの地域のランドマーク物件になるでしょう。ただ用途地域を考慮するとここと同じ程度の高さで、タワーは無理ですね。南棟の西向き住戸には日照、眺望の影響がでる可能性があるので、心配であれば北棟や東向き住戸の方が安心かもしれません。

[866: 匿名さん]

ここ販売はいつ？

[867: 不動産業者さん]

>>865

総合設計制度による公開空地を設けてのタワー建設は考えられる可能性がありますね。

ただ、気にされるかどうかという問題かと思います。

[868: 匿名さん]

制度上可能でも周辺住民が許さないでしょうね。

[869: 匿名さん]

周辺住民が許さなくても制度上可能なことは
何でもやるデベがいる．．．それで紛争になる

>>831のリンク先をみるとわかる

[870: 匿名さん]

そういう物件はそもそも建てるかどうかで揉めて塩漬けになってますから。タワーじゃなくて普通に建てればいいのですから、みずから紛争を起こして不利益を被るデベはいないでしょう。

[871: 匿名さん]

新宿区って他の区より高さ制限とかが厳しいんじゃなかったかな

[872: 匿名さん]

新宿区は条例で「絶対高さ制限」が導入されているので、
西新宿とか富久とかの大規模再開発に限ってはタワーが建ったりするけど
普通にデベが建てるマンションとかは絶対高さ制限を超えて建てられないんじゃないかと

[873: 購入検討中さん]

このマンションと同じ位の高さのマンションが何棟も建つということでしょうか？

[874: 匿名さん]

商業地域は道路側の一部ですかね。ならば、この物件と同じようなランドプランになるんじゃないでしょうか。

[875: 周辺住民さん]

ここ不人気て聞きましたが。なぜでしょうか？
第一期20戸販売てほんと？

[876: 匿名さん]

不人気なんて話、初耳です。
もしそうなら、販売価格を下げてくるかな。
なら、手が届くかも。

って甘い幻想だろうな。
競争率かなり高いでしょう。
だから、モリモトは相当強気。

[877: 周辺住民さん]

価格は下がるかもしれませんよ。
第一期の戸数がぜんぜんだもの。

[878: 匿名さん]

販売戸数の根拠は？要望書も締切ってないと思うんだけど。

[879: 周辺住民さん]

売れても第一期は2～30戸て事でしょ。
人気あるエリアだから見にくる人多いけど物件がイマイチで高いからでしょ。

モデルルームもイマイチ。ある意味モデルルームて、夢のある仮想空間でなきゃいけないと思うんだけど、一度ビルを出てからモデルルームに移動。これで完全に仮想空間から現実に戻るわ。

[880: マンション投資家さん]

せっかく良い土地を仕入れたのに設計がダメよ～ダメ、ダメ！
天井高が２４０cm、外廊下、外廊下に窓有り、その下に室外機置き場。（図面を見ると該当の部屋が多い）
仕様はいいのに、こんな設計にしてしまって残念です。
まだ杭打ち段階なので設計変更できないのでしょうか？

[881: 匿名さん]

>>879

だから根拠は？ 人ごとみたいにいってるけどあなたに聞いているんですけど。

[882: 匿名さん]

要望書の数が少ないと、販売延期するのかな？

[883: 匿名さん]

素人投資家がいるようですが、ここの敷地の用途地域の特性から容積率を満たすように設計すると内廊下にするのは至難の技ですね。外廊下で窓なしにすると行灯部屋になりますけど。天井高はスラブ厚を優先したのでしょう。それでも厚みは標準的ですが。

つまり、立地はいいけど、設計には良い土地とはいいにくいのです。

[884: 匿名さん]

儲けようと思って無理やり１０階建にするから。

[885: 匿名さん]

結果、、丸紅は不人気物件ですね、モリモトが可哀想〜
価格も単価450超えかな〜

[886: 匿名さん]

>>884

既存不適格の
ル・サンク小石川の業者よりはマシでしょ

[887: 周辺住民さん]

881
何度でも書く、売れても2～30戸。

[888: 周辺住民さん]

ルサンク小石川は売れてる。

[889: 匿名さん]

>>887
正確な情報をお願いします。
極端な情報のため、信用できないのは、私だけでしょうか。

[890: 匿名さん]

>>887

何度でも書く、根拠は？

[891: 匿名さん]

>>889
ここは、抽選になると思います。

[892: 匿名さん]

要望書の状況聞いたらさすがに20戸はありえない感じだった。半分以上は1期で出ると思うけど。

[893: 匿名さん]

荒らしに構うと粘着されるよ

[894: 周辺住民さん]

半分以上？出るわけない。

[895: 周辺住民さん]

だって苦戦中だもの。

[896: 匿名さん]

仕様はいいっていうけど、この価格でこの仕様は普通です。むしろ当たり前。
だいたいエントランスのショボさ、見た目のダサさ、もうちょいなんとかならなかったのかな？
せめて9階建てで260くらいの天井高にしたら納得はできるけど、チョットね…。

[897: 匿名さん]

１０階建てを９階建てにしたら、単純計算で売価１割アップじゃないですか。坪４００が４４０になると客も検討から外すでしょう...
本郷弓町の物件は１４階→１３階なので、同列に考えるのは無理があるんじゃないかな。

見た目もっとグレード感があるテイストにしてほしかったのは同意。

[898: 匿名さん]

何だかんだ言っても、完売するね。
今なら売れまくる。特に希少性のある場所は。

[899: 匿名さん]

もう500万でも安ければ決めたいんだけどなあ。正式価格に期待してます。

[900: 匿名さん]

そんなこと言ってたらいつまでも買えないよ。

[901: 匿名さん]

このマンション背伸びして買おうかと思っているのですが前レスで資産性が無いと言っている人がいますがオリンピック後、価格が他のマンションより下がるのでしょうか？
その時期に高級老人ホームに入居する予定でここを売却予定なのですが。

[903: 周辺住民さん]

だったら最初から老人ホーム買えばいいじゃん。

[904: 匿名さん]

背伸びして買って、しばらくして売りたいなら、ここに限らず、今は諦めた方がいい老後が過ごせると思います。
手数料がいるので、上手くいってトントン。
ここに暫く住むメリットは生まれますが…
動機が不純とか、最初から老人ホーム買えとか、余計なお世話な輩は無視です。

[905: 不動産業者さん]

ここのメリットは神楽坂駅徒歩圏内

デメリットは強気すぎる価格

１０年以内に売却であれば旧価格の築浅中古です。
①このレスでも出ていたレゼリア　アディアージュは売れてしまいました。

現在のおすすめ物件①ヴィークコート加賀町南向き（旧価格の定価売りなのでお買い得）２パークハウス加賀町（ハイスペック　南向き最上階　旧価格の定価売り　今年築）　３仲ノ町パークハウス９３００万円（旧価格　ハイスペック　南向き最上階　築５年韓国人街の仲ノ町が問題点）

パークハウス北町　低仕様　
プラウド神楽坂　値段ふっかけすぎ

[906: 不動産業者さん]

沖さん・マスコミなどでも言われていることですが、購入できるのであれば、今買わないと来年の夏場からさらに新築物件は、上がります。つられて中古も上がります。

あと５００万ウンヌン言ってる人はいつまでたっても購入できません。

１億近い物件を、無理して買うのであれば、郊外か賃貸が無難ですがね。

[907: 購入検討中さん]

この物件はなんだかんだ言われても完売だよ。

[908: 匿名さん]

10年スパンで見れば、どう考えても今は高値づかみ。
そしてここは、かなり強気の価格設定。
でも、実需的に今すぐ必要な人はそれでも買わざるを得ないし、高値でも立地的にここがほしいという人もいるでしょう（仕様的にほしいという人はいないでしょう）。
価格とか、今後の不動産動向とかをあまり気にしなくてよくて、この場所が好きという人が買えばいいのでは？とシンプルに思いますが。

[909: 匿名さん]

坪400-420万くらいでしょ。ここ10年の平均的な相場から１割高いくらいだよ。ここらへん買うような人は気にしない程度に思えるけど。

[910: 不動産業者さん]

仕様は坪単価なみ

立地よし

道路沿いなので好みはわかれる

天高が低い
外廊下
設計悪い

値段が高い

こんな感じだな。

完売はするだろうけど
好きな方だけ買えば

[911: ご近所さん]

レゼリアと南町ディアージュが並列的に述べられているのがちょっと気に食わない。。

[915: 匿名さん]

そもそも一億以上の物件で外廊下、駐車場野ざらし(雨の時は濡れる

ありえない。

[916: 購入検討中さん]

外廊下、いやだなぁと思いました。

[917: 匿名さん]

レス違いで大変申し訳ないのですが、牛込柳町駅１分のウィルローズ市谷柳町のレスが閑散としていてこちらだと１駅違いなのでよくわかる方がいらっしゃると思いお聞きしたい事があります。
駅近で坪３３０万円だったので契約しましたが現地に行って今思うと道路拡張で更に騒音・排気ガスがひどくなるのではと懸念し始めてきました。（今更遅いですが）
契約金を解除して（５０％だったので）こちらにしようかと思うのですがどうでしょうか？
便利な場所なんですが環境はどうなんでしょうか？

[918: 匿名さん]

>915 そうなんですよね。 場所はいいんですが、仕様と駐車場みて一気にさめました。
90平米以上を希望しているんですが。。

[919: 匿名さん]

９０だと15000以上

他にあるよ。

[920: 周辺住民さん]

917
好きにしろ。

[921: 匿名さん]

＞918　大きく同意。　高級感のかけらもない。ここに1億5千万は投下できない。
築浅の質の良い中古をリフォームするのが無難。この地域なら。
グロスの70平米台極狭３LDKが狙いなら良いが、うちのコンセプトには全く会わないので無視。動向見るためにここはのぞいているが。

[924: 周辺住民さん]

年明けの第一期は３０戸？

[925: 匿名さん]

一人の周辺住民による怪情報が一人歩き。

[926: 匿名さん]

>>925
恐らく営業妨害では？
価格も含めて、再度見直しをしたほうがいいかも。

[927: 匿名さん]

確かに少し高いかな？

[928: 匿名さん]

車寄せがないのは仕方がないですが、せめて来客用の駐車場くらいは欲しいですね。
ディスポーザーの処理槽がエントランスホール内にあるのって大丈夫なんでしょうか？
９２０さんが本当に周辺住人さんならちょっと気が引けます。
来年の状況を聞いて結論を出そうと思っております。
平日に３回MRに行きましたが奥様らしい方が結構いました。
この辺の方なんでしょうか。平日にかかわらず混んでいました。

[929: 匿名さん]

どうしても今年ここが欲しいなら仕方ないですが、
来年から番町あたりの新築マンションの予定がたくさんありますし
１億以上出してわざわざ外廊下雨ざらし駐車場のマンションを買う必要があるのかな

[930: 匿名さん]

平日に3回も何しに行ったのですか？

[934: 匿名さん]

番町はここより、さらに2-3割くらい高くなるんじゃないですか？さすがに手が出ません。

[935: 匿名さん]

契約するんだったら３回ぐらい余裕で必要だろー

[936: 購入検討中さん]

イベントのスケジュール通りだったら3回以上は普通だけど、イベント無しの「平日に3回」という回数を言ってるの。

[937: 匿名さん]

最初にMRを見に行き、資料がそろってないので次回正式にお渡ししますで２回、次回大体の価格が出ます。で３回、その後コピーでない正式なパンフが先日郵送されました。よって３回平日にMRへ行きましたがイベントって何ですか？
来年は正式な価格がわかるので４回目。多いでしょうか？

[938: 匿名]

MRに行ってみたのですが、本当に天井が低いですね。
駐車場がちょっとって感じでした。。
間取りももっと良いものにできなかったのでしょうか？
なんだか残念です。

[939: ご近所さん]

此処なら昨年割高と言われたヴィーク神楽坂の方が魅力的かもな。神楽坂商店街も公園も飯田橋駅も全て徒歩圏内だし。
あと他に調べた感じだと、そのお向かいの三井は可也割安な感じ、時期的な理由かな、でも傾斜立地との睨めっこか。何を重視するかはまあ人其々ですね。

[940: 匿名さん]

まぁなんちゃって神楽坂ですがオーベルも出てきましたからね
狭い部屋しかないですが、ここよりはだいぶお安いでしょうし、選択肢があるのはいいことですね

[941: 匿名さん]

ヴィーク神楽坂って内廊下なんですか？

[942: 匿名さん]

オーベルですら内廊下だけどなぁ。まぁあれは廊下というよりエレベーターホールだけど。

[943: 匿名さん]

中里町と矢来町、どっち？
河田町にアトラスも建つよ。

[944: 匿名さん]

オーベルは神楽坂っていうよりは江戸川橋だしな。
奥神楽坂ってなんだよって思った。駅は近いけどね

[945: 匿名さん]

オーベルは確かに坂下の江戸川橋で2LDKしか無いけど
ワイドスパン・連窓サッシ・ガラスウォールウインドウ・スライドドアとか
同じ広さを買うなら間取りははるかにオーベルのほうがいい

[946: 匿名さん]

こことヴィークやオーベルを比較するのって、神楽坂という土地に疎い人たちだね。矢来町と白銀町ってのも地位に差があるけど、奥神楽坂笑とかもうギャグ？って感じ。

[947: 匿名さん]

そもそも矢来町だって神楽坂じゃないよ

[948: 匿名さん]

土地の格などはともかく同じ駅圏なんだから
比較することはおかしくはないな。

[949: 匿名さん]

地位はしらんが、白銀町のほうが神楽坂って感じはするけど。ほとんどの人がそう思うんじゃないかな。

[950: 匿名さん]

地位があっても中身が伴わないマンションじゃ魅力半減だな。

[951: 匿名さん]

アドレスによって地位が代わる！なんて話が何度も何度も何度も涌き出るのはこのスレくらいだよね。私も白銀町のが神楽坂のような気がするけど。詳しくない人にとっては小っせぇ話ですよ

蓋をあけて実際どれくらい売れるのか楽しみです

[952: 匿名さん]

白銀町って、昔貧困層が移り住んできた時に金持ちになれますようにって名付けた地名でしょ。ここ矢来町とか市谷◯◯町なんかの一流住宅地よりも神楽坂の繁華街に近いだけの崖そば立地を良しとする人って、田舎もん丸出しで恥ずいよな。

[953: 匿名さん]

>>952
東京土地のグランプリによれば、
白銀町の世帯平均年収は815万円のに対して矢来町は644万円。その昔話はもういいんじゃないの？

[955: 匿名さん]

>>953
必死過ぎるヴィーク住民乙w
東西線神楽坂駅あたりを神楽坂の中心だと勘違いしちゃってる白銀町五軒町民なんて、どうあがいても矢来町のお屋敷住まいの人々からは同列になんか見られないよ。

[956: 匿名さん]

地位を語る前に自分の言葉遣いや品性が恥ずかしいことに気づいてない矛盾。

[957: 匿名さん]

キャッシュで買えない、もしくはローンぎりぎりで買える
という人止めておいた方が。
買ったはいいが日々の生活レベルが貧相、なんて事に。
リーマンなら大手商社、メディア関係者くらいが客層じゃないか。

[958: 物件比較中さん]

>>957
外資金融も忘れずに。

[962: 匿名さん]

現金で5千万~1億くらい持ってる奴が買うのが丁度良い。
それくらいため込める年収が無いと無理だろ。

[963: 匿名さん]

まあ、無理でしょう。
東京の都心の中のマンションを買うのに、ちょっとばかりの小金を持っていなければ
ローンを組むにしても厳しいでしょうね。
販売価格はまだ未定ですが、そう安くは無いでしょう。
それにマンションが買えても維持が出来るか出来ないか。

[964: 物件比較中さん]

ここって平米数の割に部屋狭いですね。もう少し別の建て方できなかったのでしょうか

[965: 匿名さん]

早く間取りミタイヨー

[966: 匿名さん]

>>965
ホームページに間取りの一部分ですがでてます

[967: 物件比較中さん]

間取りは多様ですよ。
資料請求したらいかがですか？
無理やり詰め込んだマンションですから１億以上出さないと納得いく間取りは無いですね。
間取り・外廊下・低い天井・OOOOO　の４点が私にとってマイナスですが、それでも場所と利便性で購入予定です。
（OOOOOが一番嫌なのですが・・・）図面をよく見ている人でマンションに高級感を求める方は気がついていると思いますが。

[968: 匿名さん]

価格は高いだろうなと予測できるけど、
みなさんはもうご存知なんですか？
ホームページでも価格帯はまだ公表されていませんが。

[969: 物件比較中さん]

MRでだいたいの値段教えてくれるよ。

[970: 匿名さん]

○○○○○は物干金物かな？
洗濯物を外干しして良いマンション、となると
シャツとかパンツとかカラフルに風になびいて高級感のかけらも無い団地っぽい感じになる

まあ外廊下の時点でそこまで高級志向じゃないんですからしょうがないですね
どうしても洗濯物を日光に当てたい方もいますし

[971: 匿名さん]

>>964
バルコニーが狭い分、部屋まで入り組んでいるためでしょうかね？部屋の広さとバルコニーを足した大きさでいうと、他の物件より高いと思います。

[972: 匿名さん]

>>967
◯◯◯って何ですか？

[973: 匿名さん]

９７０・９７２さん　
あまり具体的に言うと削除されそうなのでハッキリとは言えませんが、高額な角部屋を購入してエレベーターを降り自分の部屋の玄関まで行く途中、外見の高級さとのギャップがわかると思います。
今時の新築マンションでは見たことがありません。

[974: 匿名さん]

>>973
室外機ですか？

[975: [男性 50代]]

神楽坂住人です。

ここの立地はとても良い、でも、天井高を含めた間取りがしょぼい・・・。さらに金額が高すぎるわ。
だから、すご～く残念。
ちゃんとした場所なんだから、しっかりと建ててほしかった。
物件名もださい。ちゃんと考えろよって感じ。
オリンピック後に、もとの相場に戻ると320万/坪かな。。。
立地勝負で住居用で買いたい人は、買ってもいいと思う。
私はやめときますが。

[976: ご近所さん]

エレベーターから外廊下を通って玄関まで行く間にあるものといえば、図面集を見る限り、消火器、でしょうか？

[977: 匿名さん]

人の価値観に左右され過ぎ。
自分を信じられないのかね日本人。

[978: 匿名さん]

とにかく間取りが残念。
外観も高級感がないし、億ションで外廊下はありえない。
せっかくの立地なのにもったいない。

[979: 匿名さん]

＞975　大きく同意。

期待していただけにがっかり。天井高、外廊下、雨ざらしの駐車場、専有部の低標準仕様、それに○○○、どれをとってもがっかり。立地命の物件。広い間取りの欲しい我が家は、あまりの期待外れに、MRからの帰り道は、夫婦二人で無言でとぼとぼ帰って来た。残念の一言。戦略価格の70平米台、若夫婦なら買っても良いかも。うちは広めの部屋の高価格と仕様のギャップに即却下。

[980: 物件比較中さん]

堀坂の環境を守れ
のポスターが
真ん前に貼られている物件よりは
マシではないでしょうか．．．

[981: 匿名さん]

>>980
自分の物件に貼られてるわけじゃないなら全く気にならない。他のネガはよそでやって

[982: 購入検討中さん]

近くの中古と迷っている
中古を差し引いても条件はよさげ
ただ新築いいよなぁ

[983: 匿名さん]

ここ、低仕様だから、神楽坂団地って感じだな。雨ざらしの機械式駐車場が丸見えだし、極狭３LDKだらけだしね。
１億5千越えの部屋なんて、それだけ出せるなら他買うだろ、普通。　低層マンションなんて相続税対策にもならんし、老人需要も見込めない。人気は出たけど、極狭70平米台買う人以外は、仕様みて撤退している人が多いんではないかな、９７９さんみたいに。　神楽坂は、探せば、低層の質の良い築浅中古出てくるから、そっちをリフォームして住むのもひとつの考えかな。

[984: 匿名さん]

今後の参考にしたいのですが、矢来町アドレスの築浅のオススメマンション教えていただきたいです

[985: 匿名さん]

中古で質の良い低層マンションは、1億越えも多く、この価格帯になると個人間売買もありうるので色々網を張っているしかありません、って不動産屋に言われた。そもそもサイト上に乗っかってくる物件も少ないそうで、相続、任意売却、競売等ででたものは業者がすぐに買って、リフォームして1-2千万のっけて出してもうれるそうな。HPで検索しているだけでは買えません、どや顔で言われた。

[986: 匿名さん]

それにしても、ここは残念物件になっちゃったな。場所はいいのに。

[987: ご近所さん]

>>984さん
築年月が平成25年4月の矢来町のプラウド神楽坂が中古で出ていますよ。今朝の新聞広告で5階70㎡超、坪408万円のようです。

[988: 匿名]

高い高いって、そんなに高いの？おいくら位？
70㎡と100㎡（プレミアム）。
天井は高い方がいいけど、なぜそこまで内廊下にこだわるのかわかりません。

[989: 匿名さん]

全プラン納戸がないです。

[990: 匿名さん]

>>981
モリモトでは
宮坂（千石三丁目・南大塚一丁目の辺り）

黄色いノボリが壮観です。

[991: 匿名さん]

>988 広い間取りは、1億5千万以上。仕様がいいならそれでもOK。いいならね。

[992: 匿名さん]

＞987さん 狭い部屋は探していません。最低で９５平米以上を探しています。最近出て売れたフナガワラマウントロイヤルなどのイメージです。あれは古いのでパスしましたが。

[993: 匿名さん]

＞９９０

確かに。
ぎりぎり豊島区南大塚のところですね。いつ着工するのやら。
個人的には買い換え候補です。

近くの文京区千石の銭湯跡地も開発しているけど、まだ更地に仮囲いだけだったような？


どちらも黄色いノボリ立ってますね。

[994: ご近所さん]

> 992さん
広めの物件かつフナガワラよりも築浅でしたら、市谷逢坂ハウスが結構前から売り出していましたが、こちらはもう検討済みですか？
http://www.daikyo-realdo.co.jp/buy/detail/MHE44561/

[995: 匿名さん]

994さん
検討済みです。管理費、修繕積立で9万以上、駐車場なしで駄目出ししました。

[996: ご近所さん]

> 995さん
95㎡はわずかに欠けますが、さらに築浅で市谷砂土原町パークハウスがありますね。立地・ブランドともに文句なしですが、こちらももう検討済みですか？
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

[997: 匿名さん]

>>993
ぎりぎり豊島区南大塚のところ↓
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=17500

千石の銭湯跡地↓　ですね
https://ja-jp.facebook.com/permalink.php?id=1386926611576174&story...

[998: 匿名さん]

>996さん
当然検討済みです。２LDKなので却下。
３LDK以上でないとダメなのです。
ネットで検索できるような物件は確認済みです。なかなか広い間取りは、出ものがありません。
だからここに期待していたんですよね。残念物件でした。

[999: 匿名]

土地を探して、家を建てればいいのでは。
マンションに拘るなら、条件を何か妥協しないと、中々見つからないでしょうね。この辺り新築で100平米以上の部屋数は、すごい少ないし。

[1000: 匿名さん]

>>995
ここの管理費は、コンシェルジュがいないのに、何故高いのでしょうか？詳細をご存知の方教えて下さい。

[1001: ご近所さん]

>>998
http://www.cc-sadohara.jp/modelroom.html
リフォーム済みのモデルルーム買ったら？物件自体は古いけど古く見えないし、かなり重厚感あるし、モデルルームだと最新設備になってるから、今出てる新築物件よりもかなりグレード高そう。

[1002: ご近所さん]

> 998さん
100㎡かつ3LDKなら、こちら↓も選択肢では？神楽坂駅徒歩6分と少し離れますが…。999さんの仰る通り、条件について妥協は必要でしょうね。
http://www.i-kagurazaka.tokyo/plan/qrtype.html

[1003: 匿名さん]

998です。

皆様ご親切にどうもありがとうございます。両方とも検討済みです。
インプレストコア神楽坂は、駐車場が存在しません。私の場合、妥協するとしても駐車場は必須です。
クレストコート砂土原は、1棟リノベーションに近いものなのですが、築28年で共有部水回り配管等はかえていませんから、専有部はきらびやかですがちょっと躊躇しております。候補のひとつではあります。100平米が14,120万円で検討したタイミングではでておりました。まだグランスイートの詳細が公開されていない次期でしたので、この新築の100平米前後にかけていたのですが・・おそらく年齢的には最後の購入になりますので、妥協と言っても限度がありますから、他の地域も含めて探し始めています。

[1004: 匿名さん]

次スレ立てました

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/551068/

[1005: ご近所さん]

>>998さん
ル・サンク小石川後楽園は？

争訟になっていて外しましたか

[1006: 匿名さん]

西日が問題ですが、S-Nrのタイプが気になります。

シューズクロークが広いこと、LDKが広いことは夫婦ともいいねと言っているのですが洋室2,3は狭いです。

洋室1は主寝室にするとして、2,3は子供部屋でベッドを置くだけになりそうです。
N-Rrだともっと狭くなりますから、やはりS-Nrの方がいいのかと感じたりします。