プラウド白金台三丁目ってどうですか？その2

[匿名さん]

プラウド白金台三丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区白金台三丁目96番6他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「白金台」駅 徒歩3分
都営三田線 「白金台」駅 徒歩3分
山手線 「目黒」駅 徒歩15分
間取：3LDK
面積：70.00平米～100.83平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット


物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shirokanedai-3chome/
施工会社：竹中工務店
管理会社：野村不動産パートナーズ

[46: 匿名さん]

久しぶりにとても参考になるコメントを読ませて頂きました。

時間がないので、短く私個人の意見を言うと、ここは高すぎるというより、ほかの物件も含め野村不動産が高く設定しすぎているのではと思っています。

[47: まーさん]

私のコメントに賛同される方に一言。

私の意見はあくまでも、個人的な経験（まあそれなりに場数は踏んでおりますので、下手な不動産屋に比べれば豊富な経験といえるかもしれませんが）に基づく私見でしかありませんので、念のため。

安倍バブルがこのまま延々と続き、オリンピック後も日本経済が順調に推移すれば、もしかしたら本物件もまだお買い得だったと言うことになるかもしれません。そればかりは誰にも予測はつきません。（でも定借はやっぱりヤバい＝日本経済が順調でもです）

確かにこの界隈に適当なファミリー用の物件が不足しているのは間違いありませんし、私もこのエリアで物件を取得できたのは相当幸運に恵まれたことによるものです。（ただし幸運をつかむためにそれなりの努力はしました）

ただこのエリアは白金も含めれば（白金高輪駅最寄になりますが）新規供給の余地は相当にあります。坪単価としても前回のミニバブル前の時期には平均350万円を切っていたはずです。
今の安倍バブルがはじければ（私見では実態の裏付けがあるとは思えませんのでオリンピックを待たずはじけると見てます。）その程度にまで落ち着くのではと思っていますので、みなさんあわてずに時期を待たれるのが得策と思います。(保証は出来かねますが。価格はともかくもっと良質なものが供給される可能性は高いです。）

[48: 匿名さん]

確かに今は相場が高いからね。もし所有権ならこの物件の15-20%増しくらいで出してくるのでは？ そう考えたら、この物件が今の相場からかけ離れた価格設定とも思わないけど。これから東京オリンピックまでに出る都心、駅近、ブランドマンションの新築で所有権なんてそうそう出ないと思うけど。出ても相当に高額な価格設定になるんではないかな。

[49: 匿名さん]

15%ましで所有権でもやっぱ高い。ちょっと高すぎ。

時期の問題なんだろうけど。

確かに今後どうなるかは誰にもわかないとはいえ、2年、3年待って見るのもありな気が。

待っても高いままかもしれないが。

[50: 匿名さん]

結局、定期借地権をどう見るかですね。
人それぞれかも知れませんが、良く調べて下さい。
私は怖くて買えません。

[51: 匿名さん]

>>39
どこの銀行員だよ。不動産評価は収益還元だろ。

[52: 匿名さん]

金利が上がって、建築費が徐々に落ち着いてきたら必ずマンション価格の高騰は落ち着く。
本物件に限らず、今の好立地マンション価格は現在の経済環境を物語ってます。

[53: 匿名さん]

定借は割安感が相当無い限り止めておいた方が無難。　
デベは人件費・資材の高騰に便乗して購入者がどこまで付いて来るか価格を上げながら試しているだけ。今回は買いたい人が一巡したらその後を更に買い上げる人はいないよ。

[54: まーさん]

＞＞51

今でも鑑定評価は原価法、収益還元法、事例比較法を併用するのではなかったかな。
私が鑑定評価を勉強していたのは15年も昔の話ですが、基準が変わったとは聞いたことがないが。

でも自用物件なら原価法のほうが合理的だと思いませんか？
ま、収益還元だとしてもとても買える水準ではありませんが。

わたくしの周囲（同じマンションの所有者）でも、投資で検討したという人が3名いますが、いずれも見送りました。
問い合わせがいくら多くてもまな板に載らなくては話になりません。

[55: 匿名さん]

>>54さん

私もここを投資という点で見てみましたが、収益率は低く投資には向かないという結論です。
ましてや通常の住宅ローンではない事業ローン組むともっと大変です。

現金一括で調達しても年間維持コストとしては、
地代、建物部分固定資産税、管理費を家賃に上乗せして貸さないとだめですので、最初の
下駄の部分が高くて借り手がつきにくいという判断をしました。
（ざっくり見積もって小さい部屋でも初期は50万くらいで貸しても結構厳しいです。）

経過年数に伴って家賃を下げなくてはいけないリスクを考えると最初は強気にとらなくてはいけませんが、
強気の価格設定をすると借り手がつかないというジレンマにおちいるラインですね。

投資目的であれば、ここを買うよりも近くのビルを１棟かって貸したほうが利益の計算が
しやすいです。

ざっくりいえば港区で駅から近い新しいマンションで７０平米の物件を月３０万くらいのコストで住めるから
良いと割り切れる人は購入すればよいのではないかと。あとは手放すタイミングしだいで
はトータルのコストが上下しますが、そこは大きな賭けだと思います。

[56: まーさん]

>>55

至極まっとうなご意見だと思います。

確かに、無理をせずに(=全額キャッシュないしMAX50％ローンくらいで）購入可能な方で、自分の計算で賃貸を借りるより好条件だと思う方にはいいと思います。(将来的な値下がり等のリスク分析はシビアにされた方がいいと思います。私の過去の経験からも所有権に比べると値下がり率は相当急激だと思いますので）
ちなみに現職の銀行員の方がおられたら、中古の定借物件の担保評価はどのようにされてますか？後学のために教えていただければとても参考になります。

私が懸念するのは1億前後というのは普通のサラリーマンでもちょっと無理すれば何とかなる金額ですので、今のミニバブルの雰囲気にのまれて無理をする方がいるのではないかということです。あのバブルの時にはそんな例が多数あり、崩壊後の後始末でシビアな例をいやというほど経験しましたから。

所有権でこの立地ならなんとか立て直せると思いますが、事故ってしまった中古の定借の評価は大幅ダウンの懸念が大ですので自己破産の憂き目を見る恐れ大です。

ちなみに以前から日本の投資物件を探している中国人（中国の分譲住宅は土地は国有ですから定借にも抵抗がないかと思い）の友人(北京大学ご卒業のエリート）にこの物件の件を話してみたところ、”日本は土地も所有権だから買いたいんだ！”と一蹴されました。

”キャップレート1～2％でも買いあさる中国人も手を出さない定借物件”というのがどうやらオチのようです。

[57: 匿名さん]

>54
確かに。
せっかく高額マンション購入しているのに、人に話す時に、いやぁ〜でも定借なんですよ〜って言ってる人いますしね。

[58: 匿名さん]

東急ストア跡地、ドンキになるらしいね。

[59: 匿名さん]

住む方はファミリーが多いのかな？

[60:]

>>58
どこからの情報ですか？

[62: 匿名さん]

投資目的ではうまみが少ないとか、定借はリスクが高いとか、そんな事当然承知の上でそれでも住みたい、買いたい人が相当いるって事なんでしょうね。このスピードで抽選にもなって53戸売れてる事が全てを物語ってる。静かに残りも売れていくよ。やはり立地が良くて高台、駅近はいつの時代も強いよ。ここの価値は、そうは落ちないと思います。

[63: 匿名さん]

価値は落ちないって。。。⁇ 定借、時間の経過と共に加速度的に落ちるのに。
場所とかは勿論いいけど、結局本物件が所有権だったら手が届かない人が、良い判断をしたって自分に言い聞かせて購入しているんだろうな。

[64: まーさん]

前回のコメントで中古の定借の担保評価について現職の銀行員さんへのご意見を求めたのですが不勉強でした。

中古の定借物件のローンを扱うような銀行はほとんどないようですね。（どこが扱うのかはまだ調べきれていませんが）
この一点だけをとっても定借のいかにハイリスクであるかを物語っています。

そのリスクを取れる人が買うのでしょう。でも万一の時に次に買ってくれる人がいるかは別問題です。

[65: 匿名さん]

通常物件でローンが8割付くと想定した場合、定借だとその半分強しか付かないと考えた方がいいね。
売りにくくはなるよね、確実に。

[66: 不動産業者さん]

ま、まず購入した瞬間から、値上がり益とかは忘れ去った方がいいでしょう。