プラウド白金台三丁目ってどうですか？その2

[匿名さん]

プラウド白金台三丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区白金台三丁目96番6他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「白金台」駅 徒歩3分
都営三田線 「白金台」駅 徒歩3分
山手線 「目黒」駅 徒歩15分
間取：3LDK
面積：70.00平米～100.83平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット


物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shirokanedai-3chome/
施工会社：竹中工務店
管理会社：野村不動産パートナーズ

[195: 匿名さん]

まあ個人リートぐらいに思って資金運用できる方ならとにかく減価償却がはやいので早期に転売すればよいですね。このあたりはタワマンと同じですね。

[196: マンション投資家さん]

>>193
どうしてそんなこと言い切れるのでしょう。

先日もパブコメ意見募集のあった東京都の新ガイドライン案をみれば都が本気であることは明らかでしょう。
高輪側は旧議員宿舎跡地の取得で用地問題はほぼ決着でしょう。
白金台側も予定地のかなりの部分が公園やUR所有地になっており、いずれは実現するものと見られます。

野村は地権者に当分来ないといって70年にさせたのでしょうけれど、思いのほか早く実現して大恥をかかなきゃいいけど。
いずれにしても70年後には間違いなく実現しているでしょうから、その時地権者は更地で返ってくる土地を高度利用できるんですね。どのみちメリットは地権者が一人占め！

[197: 匿名さん]

＞１９４

それって、都心の優良立地にあって（ここは、環状４号の延伸なければ、結構良い方の立地だと思いますが）、かつ、何らか特徴があるところだと思います。例えば、

①広い（120平米くらい～）、かつ、リーズナブル（坪300前後）。
→最近、広いマンションは少ない、かつ、都心一等地の広い新築は非常に高い。

②借景や植栽が豊富。
→この価値は説明不要

③１階で専用庭付き
→子持ちに喜ばれる。

④有名私立小の近くで閑静（で広い）
→小学校は徒歩で、という（名門私立小に通わせるような富裕層の）ご家庭の流入は毎年一定数あります。

加えて、総じて、容積率に余裕があって（＝建替えの許容性が相応にある）、平置き駐車上なんかも豊富にある。

つまり、今のマンションにないメリットがあるからこそ、古くても売れるのだと思います。

さて、ここはどうか？

[198: 匿名さん]

高輪側は既に動きがあり、地元では環状４号線延長を周知の事実として捉えています。

[199: 周辺住民さん]

このあたりの住環境はよく知っているので、この物件も検討対象になり、申し込みまでしましたが最終的には見送りました。
そこで一つ気になったのが、この物件が乾式壁であることの説明は販売担当からはなかったと思います。
前に”検討者は当然そんなこと知っている”というようなコメントがあったのですが、私を含め普通のレベルの検討者は、”低層マンションの戸境壁は当然湿式でしょう”というのが常識だと思います。まさか乾式などと思いもよりませんでした。

[200: まーさん]

あらためてガーデンフォレストの板を見直していたら定借の本質をついた的確なコメントがありました。
”定借は地権者の利益のためにある”
その導入の経緯からしてまことにその通りでした。

従って大多数の（地権者ではない）一般ピープルからは見向きもされず、導入後20年以上経過しても定借分譲マンションは全国ベースでも20,000戸程度の供給に過ぎず、いわば絶滅危惧類型です。

国土交通省もとうとう匙を投げたらしく平成21年まで続けていた実態調査の公表を取りやめてしました。
”国土交通省にも見捨てられた民間定借マンション”(地権者が公共の場合だけは調査継続公表しているようですが、こちらもきわめて低調です。）というのが結論です。

[201: 匿名さん]

確かに数年前ですが原宿の一等地にバブルの後ぐらいに建てられた定借物件が中古で出てて坪300以下で安いなと思ったら地代管理料？？が月8万超と書かれててドン引きした記憶がありますね。
それでも賃貸で貸すなら固定資産税を考えるとそんなもんかなとは思いましたね。
個人的には一等地でもド田舎でも箱の解体準備金は大差ないと思うので立地と作りが良ければ貸せると思います。

それに30年目ぐらいには早々に高層マンションへの建て替え話がくると思いますがその時には多少の追い金で所有権を得られるんじゃないでしょうか？
不測の事態で家を処分せざるを得ない場合は二束三文でしょうが立地がよければすべてうまくいきますって。

[202: 匿名さん]

>>
多少の追い金で所有権を得られる、ってどういうこと？？
二束三文になっちゃったら上手くいかないじゃん。

[203: 周辺住民さん]

>>201
これがもしかしたらこの物件のほんとのディープな裏事情？
迷っている人には耳打ちしているのかな。私にはしてくれなかったけど。
でもこれって、ほんとだとしても地権者とデべには二度おいしい話というだけだよね。人を馬鹿にしすぎ。

[204: 匿名さん]

相変わらず想像力たくましく盛り上がってますね～

[205: 匿名さん]

≫No.201
環状４号の道路延伸で、上手くいけば用途地域が第１種中高層住居専用地域から商業地域にかわり、容積率も現行の300％から500％にUPされ（総合設計制度使えば容積率900％までいくか？）その余った容積を使ってデベがマンション建て直しですか。30年後に立て直しの場合、定期借地だと底地権と借地権割合はどうなるのかな。でも、そんなに上手くいくかな。

[206: 匿名さん]

>>205
ここ買ってる人の半分ぐらいはそれも見込んでると思う。

[207: マンション投資家さん]

>>201
>>205
いよいよ苦し紛れなのか、ポジ側は話が詐欺まがいになってきましたね。
表でこんなことやったら明らかに業法違反でしょうから、こういうところで風評を流して人気回復を図ろうとしているのかな。でもこんなでたらめな話成り立つわけないのに。
所有権ですら建替えなんて容易ではないのに、普通借ならまだしも定借の建替えなんてハードル高すぎ。多少の追い金で済むはずもない。
しかもここは道路付けが悪い（環4は南西側）ので、北側（たぶんそのまま一中高の二種高度）の日影規制やら考えれば相当な腕力を使わない限り条件の良い建物は難しいでしょう。今のプラチナ通りの現状から見て、用途も一種住居（日影規制有）がせいぜいで港区の基本方針から考えてもここが商業地域とされることはまずあり得ない。

[208: 匿名さん]

地権者が70年の期間を延長することはあり得ないでしょ。70年後に土地が更地で返ってくれば良いのです。　そうすると建て替えなんて不可能。　容積率が上がれば地権者には利益があるが、定借マンションの所有者には何の恩恵も無い。
ポジは以前は良い環境で70年住めれば資産価値はどうでも良いような主張が多かったですが、今度は資産価値が30年後に跳ね上がるかのような妄想にとらわれ始めている。

[209: 物件比較中さん]

>>208
その通り！
定期借地権を理解しておらず、
妄想の世界で盛り上っている。
話しにならない！

[210: 匿名さん]

いいじゃん。あんまり細かいこと言わないでよ。
ネガだって9割は妄想なんだから。

[211: まーさん]

>>210
とうとう悲鳴に近くなってきましたね。
”ネガの9割が妄想”を具体的に立証願います。

まあ、スラム化だの貸せないだの一部は想像もあるかもしれませんが。
でもその恐れは確実にあります。築38年ものを城南のブランドエリアで所有するものの実感。
そのリスクを冒して所有継続しているのは、容積率に余裕があり将来化ける可能性があるから。

旧耐震は円滑化法改正でさらに敷地権の価値が上昇確実と思います。
目ざといノムさんならこんな無茶な定借スキームは早く見捨ててそちらを目指されるべきかと。

[212: 匿名さん]

え？70年後に土地が返ってくることを期待？
そんな先まで所有者は待ちますかな？

ここは法人所有だから用途が変わってバカ高く売れるとなれば借地権は変更になる可能性がありますよ。
その場合管理組合は上箱の所有権プラス地権者、デベとの割と美味しい条件交渉があるんじゃないかな。土地の所有権より利用価値ですよ。

ただしそんな雲を掴むような話しで高値投資するのはリスキーこの上ない。

[213: 匿名さん]

>>211
そういうことは先ず自分の主張を立証してから言いなよ。まーさん。

[214: 匿名さん]

今朝の日経にでていたけど、建て替えたマンションの平均は、約４０年だって。

日本で、築７０年は厳しいですよ。