阪急が分譲する宝塚市山手台【Part11】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart11です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/353532/

[401: 匿名さん]

できるかどうかは、街の付加価値や魅力などを考えて、出店しやすい仕掛けを阪急がちゃんと用意するかどうかでしょうね。

スポットとして人気のある山手台北公園から連なる（今、北公園の東側沿いにあたらしくつくっている曲線道路の延長線上）眺望の良い高台で、人口はそれほど多くなくとも、それなりに交通量のある（ゴルフ・行楽等、新名神関係、中山台、夜景目当て等、走り屋、＊＊等）幹線道路から一本入ってすぐの所なので、じゅうぶん成立する条件ではあります。

[402: 匿名さん]

夜景が綺麗なスポットにはティッシュやらゴムやらが散乱してんだよね

[403: 入居済み住民さん]

これだけ子供が沢山いるのに、小児科がない！！！
住みにくい街です。

[404: 匿名さん]

大阪から18kmで夜景が綺麗だから小児科まで欲張るなってことなんじゃない？

[405: 匿名さん]

>>386
クラレ（かつてクラレには不動産・デベロッパー事業があった）です。
造成工事や設計などは大林組。

はっきりいって、このまま阪急が主体となって開発した最後の大規模分譲地である山手台の
最終最大となる4工区が、「普通以下」のビューノやクレアスに毛が生えた程度に終われば
日本中のお手本どころか、宝塚市内、いやすぐ隣の、昭和の住宅不足時代に開発された
中山台にすら総合的な完成度で劣る恥ずかしい失敗乱開発という評価になりかねませんよ。

現時点でも中山台に負けている点は多いです。

・豪邸（建築費用1億円以上）の総数、比率
中山台（数十軒）＞＞＞山手台（数軒）

・高額納税者数（納税額1000万円超）
中山台（50世帯以上）＞＞＞山手台（数世帯）

・緑豊かで質の高い住環境に寄与する100坪超大型宅地の総数、割合
中山台（140区画以上、最も標高の高い桜台7丁目は緑の回復に配慮して平均150坪超）＞＞＞山手台

・タウン内の生活インフラ（買物、医療、金融、公的機関）
中山台＞＞＞＞＞＞山手台

・上場企業役員数
中山台＞＞＞山手台

・年商10億円以上オーナー社長数
中山台＞＞＞山手台

・上場企業オーナー一族世帯数
中山台＞＞＞山手台（0世帯）

[406: 匿名さん]

中山台は山手台同様に山を切り開いた斜面地ながら、スーパー、小児科含め各種医院、歯科、動物病院、薬局、フィットネスジム、プール、テニスコート、郵便局、銀行、ATM、図書館（分室）、市立会館、飲食店、個人店舗、喫茶店、ケーキ屋、交番、消防署（消防車、救急車）など、最低限ではあるが一通りのものがタウン内にある。

[407: 匿名さん]

山手台が中山台に勝っている数少ないポイント

・街路樹が美しく緑豊かなメイン幹線道路の景観、美しさ（ただし南部のみ）、電動自転車が使える緩やかな勾配の蛇行設計

・大規模メイン公園の質やセンス（山手台北公園、中央公園の質の高さ）

・初期山手台のこだわりの造成（御影石擁壁、電線地中化、石畳遊歩道、幅広グリーンベルト、コミュニティ道路、物理ハンプ、デザイン照明⇒ただし市内全LED化で撤去）

[408: 匿名さん]

山手台には山手台の、中山台には中山台の良い所がある。
山手台はこれからの街なので、完成度は現時点で中山台に負けていると思う。
ただし、山手台は素晴らしい街であることには間違いない。
例えば、誰が見ても、タマスマには全ての面で勝っているでしょ？

[409: 匿名]

宝塚山手台の完成形を早く見てみたいものです。

[410: 匿名さん]

無医村

[411: 入居済み住民さん]

病院、銀行、美味しいパン屋、スーパー、バスの増便.路線追加はマストでしょう。

生活が不便にもほどがありますよ。

[412: 匿名さん]

>>411
車でいけばいいだけ。

[413: 匿名さん]

死ぬまで車に乗れる健常者は少ないですからね。

永住地のスタンダードだの、日本中のお手本だの豪語しておいて、隣タウン以下や普通以下じゃ言い訳できない。

[414: 匿名さん]

>>413
宝塚市のアンケートで、今後も現在の街に住み続けたいかという問いで、山手台が宝塚でトップだったと思うので、実際の住民は、満足してるってことでしょう。不満言ってるのは、山手台を買えない人か、よほど山手台の一人勝ちが気に入らないのか、何年も貼り付いて頑張ってる競合業者だけ(笑)

[415: 匿名さん]

>>414
全くその通りですね。
山手台が買えなくて、タマスマートとかを買った人が妬んで言っているのでしょう。

[416: 匿名さん]

>>413
車が運転できなくなったら、バスで行けばいい。

[417: 匿名さん]

>>408
いや、タマスマ茨木（茨木市山手台新町）は3000万円台前半の超低価格販売という制約が圧倒的に厳しい中で、相当頑張ってるよ。

住民専用シャトルバスでJR東海道本線の快速駅直通でアーバンネットワークにアクセスできる点は確実に山手台より上だし、大阪（梅田）にも京都にも都心へドアツードア35～40分以内のWアクセス。

電線地中化（幹線道路のみだがそれでもこの価格帯で実現したのは快挙）、タウンセキュリティ（警備車両巡回、24時間録画防犯カメラ、夜間警備員待機）、歩行者専用緑化遊歩道など、まさに今の何一つ売りが無いコストダウンの山手台が見習うべきような事を実現している。

価格帯が安すぎるので、さすがに何もかも実現というわけにはいかないが、安易なコストカットによる利益追求のみに走らず出来る事を精一杯やっている事例として、むしろ阪急山手台関係者はタマスマ茨木の爪の垢をせんじて飲むべき。

[418: 住まいに詳しい人]

>>414
それ情報が古いよ。

居住意向調査で山手台の「住み続けたい」のパーセンテージが市内の中学校区でトップだったのは、平成18年のアンケートで、その数年後の最新のアンケートでは山手台の「住み続けたい」は10ポイント以上も急降下して、他の多くの中学校区（売布、逆瀬台、西山、仁川、末広etc）を下回っている。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01010102000000-H24ancate-...

ようするに、居住意向調査において山手台が「住み続けたい」トップだったのは、まだ山手台の入居が始まってから10年ちょっとしかたっていない「山手台中学校区のみ新築から10年程度の住民だけで構成されていた特殊な時期」の話であり、これはローンで大金払って家を買った人が、損してまで簡単に引っ越したくない（十数年で売却すると、建物はまだまだ使えるのに建物価値は殆ど無しで買い叩かれるので大損する）という当たり前の心理による影響であり、別に山手台が宝塚市内の他の地域より満足度が高かったわけでもなんでもなかったという話。

[419: 匿名さん]

>>417
タマスマはバスが無いから、シャトルバスがあるんでしょ？

[420: 匿名]

むしろそのアンケートの調査報告書から読み取れるのは、山手台が街開きから僅か18年程度で

街開きから45年超で築35年以上のそろそろ寿命（建替え時期）をむかえる家だらけで尚且つ

居住者の高齢化とも相まって、利便性の高い場所への住み替え希望者が増加していて当然の

オールドタウンである中山台と、殆ど誤差程度しか変わらない数値にまで落ちているってのは、

よほど山手台が課題や欠点だらけの街で、住民の不満も大きく、暮らしにくい住みにくいと

感じている証拠だろうね。

[421: 匿名さん]

>>418
>>420
ちょっと分析力無さすぎだよ(笑)
それって一番左の紫の数字だけ見てる？山手台の数字が減ってるのは、右の「分からない」と「無回答」が増えているだけ。そりゃ入居して直ぐは分からないでしょ。
「転居したい」と答えた2色を足した数値は、山手台が唯一10%以下で宝塚市内でトップだね。「分からない」と「無回答」を除いた比率計算は自分でやってくれ。

[422: 匿名]

山手台にはとても満足していますよ。

[423: 匿名さん]

入居してすぐはわからないですと？
わからないけど試しに４千万出して住んでみる人が増えたということですかね
まあ否定は出来ませんが

[424: 匿名さん]

>>423
４０００万じゃ住めないから。

[425: 匿名さん]

>>411
さすがに銀行や総合病院や大規模スーパーの山手台への出店は期待薄というかありえないでしょうね。

ケーキ屋、パン屋、レストラン、カフェ等ならロケーション的にありえます。
事業主である阪急のまちづくりの工夫や努力や仕掛け次第でしょうね。

買物等は一通り何でも揃ってる川西界隈までタクシーで片道1800円ぐらい。往復で3600円。
月に10回川西方面に買物でタクシー使っても月36000円。年43万。
車所有するより良いかもしれない。

今後は超高齢社会でリタイア層を中心にそういう需要は増えていくだろうから
需要増加に対応できるタクシーの待機場所を山手台北部に用意するべきだろうね。

もちろん路線バスの利便性改善や、路線の拡張ニーズへの対応（JR中山寺アクセスなど）も必須だけど。

[426: 匿名]

>>420
たった5年で「住み続けたい」が

82.2%（2006年）　→　72.9%（2011年）

と約10%も低下しているのは宝塚市の他地域には見られず山手台のみですから言い訳ができませんし
明確に理由があっての事なのは間違いありませんね。
年々悪化する渋滞状況や幹線道路の騒音、いつまでたっても便利にならない街の利便性の低さ、
不便であまり生活施設が揃っていない阪急山本駅までしか出られないバス路線、
理念を守らず陳腐化してどんどん安っぽくなる開発、などが原因なのはほぼ間違いないでしょう。

次回の調査では、まさかのオールドタウン中山台以下もありえますよ。

[427: マンコミュファンさん]

思っていたほど満足度が得られなかった、期待はずれで生活する上で不満が結構多いと感じている住民が多いからこそ、転居希望（山手台に家買った事を後悔しているレベル）に加えて「分からない」や「無回答」が増加傾向で、自信を持って明確に「住み続けたい」と言える住民が減っているんだよ

まちびらきから僅か20年足らずで、昔からある街より定住意向が下回りはじめているのは深刻

[428: 匿名さん]

>>427
だから、まだ街が完成してないから。

[429: 匿名さん]

>>426
下がった訳じゃ無いでしょ。相変わらず理解力がない人達だね。

[430: 匿名さん]

>>428
このままチープなコストダウン路線で、あと数年大量分譲して街が完成したところで
せいぜい渋滞や教育環境などが深刻に悪化するぐらいで、今より良くなる要素ゼロだけどね。

事実上の最終メイン工区である4工区が、ちゃんと理念を守っていたこだわりの初期山手台も
超えるような余程素晴らしいものでない限り。

[431: 匿名さん]

住み続けたいかどうか判らない人が増えた町なんだね

[432: 匿名さん]

路線価10万そこそこで50坪強で2000万に建坪20坪ちょいなら2000万も出しゃ家建つんじゃないの？

[433: 匿名さん]

中山台は上場企業のオーナー社長だけでも数人住んでるし、山手台よりずっと金持ちに選ばれてるね。

山手台はもうちょっと頑張るべき。

[434: 匿名]

山手台はサラリーマン向けの分譲地でお願いします。

[435: 匿名]

子育てサラリーマン世帯向けの、何の変哲も無い単なる郊外ニュータウンは、関西で不足どころか既にもう余っていてこれから大量に余る時代だから、今わざわざ山肌を大規模破壊してまでつくる意義や正当性が微塵も無いね。

最低でも、他に無い明確な付加価値や特徴や希少性や差別化が無いとお話にならない。

あと中山台は山手台以上に、典型的な大阪都心に勤めるサラリーマン世帯向けに開発された昭和ニュータウンだね。
その中山台ですら、山手台北部ほどコストダウンじゃないし狭小区割りじゃないし悪い意味で画一的でもない。

[436: 匿名]

阪急本線の沿線上で大阪平野に面した新しい大規模分譲地って宝塚山手台しかありません。
他では得られない貴重な立地ですから今後も子育てサラリーマン向けの分譲をお願いいたします。

[438: 匿名さん]

＞436さん

＞阪急本線の沿線上で大阪平野に面した新しい大規模分譲地って宝塚山手台しかありません。

＞他では得られない貴重な立地ですから今後も子育てサラリーマン向けの分譲をお願いいたします。


そうですね、新規では二度と得難い貴重な立地なのですから子育てファミリー世代でも庭付き一戸建てが無理せず手に入るように工夫・配慮して欲しいものです。

[440: 匿名]

「建築家の家」なんかにしても、山手台南部や中山台のそれは、ハウスメーカーや工務店では
満足できない施主が、こだわりの建築を建てるために建築士事務所に設計を頼んでいるケースだけど
山手台北部は「予算を安く抑える為に」建築家に頼んでいる家だから、まるで目的が正反対で
ありえないほどチープな家になってるｗ

建築家（設計事務所）が建てた家

山手台南部
http://www.archish-g.com/works/onestory/1279.html
http://www.yokouchi-t.com/portfolio_details.php?id=125

中山台
http://blogs.yahoo.co.jp/semidalion/GALLERY/show_image.html?id=4414025...
http://blogs.yahoo.co.jp/semidalion/GALLERY/show_image.html?id=4414025...

https://goo.gl/maps/BWjE9
http://blogs.yahoo.co.jp/semidalion/GALLERY/show_image.html?id=4413689...
https://web.archive.org/web/20090502002530/http://www.kouyoujutaku.com...
（土地面積1046.58㎡、建物面積789.78㎡）

http://k-atelier.main.jp/works/700/
http://db1.kitera.ne.jp/building/data/nikkei/1991/A0911204-2150.htm
（上は芦屋と表記されているけど中山桜台の間違い）



山手台北部　
http://growdesign.jp/e39619.html


ｗｗｗ

[441: 匿名]

予算4000以内ですからね。

子育てファミリーには手頃な戸建てですね！

[443: 匿名さん]

>>442
なぜ？

[444: 匿名さん]

子供は車運転しないだろ
しょぼい公園と家しかないんだぜ
遠くまで塾とか行かされた日にゃクッソつまらん小中時代になるだろが

[445: 匿名さん]

>>436
実に頓珍漢で無知な意見ですね。

全く逆ですよ。

大阪平野に面した一般サラリーマン向けの大規模住宅地は、中山台や逆瀬台や茨木山手台等を
中心にもうとっくに宅地が余り出していますし、これから膨大な空き屋空き地が余って
大・家余り、宅地余り時代が避けられない事が社会問題になっています。

そんな中で、本来景観保全の対象で開発禁止区域であった大阪平野から丸見えの貴重な山肌の緑を
削るからには、家余り時代になっても50年後100年後も評価される
「日本中のお手本となる美しいまちづくり」をすると約束して開発可能地域に変更させたのが
阪急宝塚山手台です。

つまり、わざわざ家あまり時代の直前に、かけこみで大阪平野から丸見えの山の自然を
破壊しまくって、今新品であることしか取り柄が無い一世代限り使い捨ての
「何の変哲も無い子育てファミリー向けのコストダウン新品分譲地」
にして売り逃げする大義など1ミリも無いのです。

[446: 匿名]

※436
大阪平野に面した阪急沿線でとにかく予算が少ない新築一戸建て希望ならなんでタマスマ買わないの？
4000万以下どころか3500万以下で買えますよ。
それに理念を破ってコストダウン50坪狭小路線に走っている山手台北部がそんなに大好きなら、なんでビューノやクレアスを買わないの？
絶賛するコストダウン狭小路線のビューノやクレアスを買うわけでもなく、渋滞の悪化やそれに伴う居住環境の劣悪化が避けられない状況で、今後の開発もコストダウン狭小路線を継続して安売りで区画数を最大化して一気に大量販売してほしいなどといっている時点で、非検討者、非住民による愉快犯的な悪質な煽りなのは誰が見ても明らかですよね（笑）
本当の検討者や住民なら、自分の街の陳腐化や安売りやコストダウンや一世代限り使い捨て突貫分譲や渋滞の深刻化や世代の偏りや小中学校のパンクを望むわけがありませんから。

[447: 匿名さん]

いくらネガキャン頑張っても、良いものは売れる。購入者も色々勉強してるからねえ。山手台がこれ程売れてるってことは、それだけ価値が有る物件ってこと。精々ネガキャン頑張ってね。殆ど意味無いけど(笑)

[448: 匿名さん]

>>399
電線地中化や化粧型枠擁壁なんて彩都の4000万円台半ばの建売（ガーデンテラス）ですら採用している。

この程度もできないなら開発自体を中止もしくは中断するべきだろうね。

ただでさえ復興や公共事業等の影響で建設費用、特に労務費（人件費）が高騰している状況で、山手台の評価を決定付けるといっても過言ではない最終最大の工区の工事着工を強行したのだから、良い街をつくる事よりも、早期の撤退を優先したと疑われても仕方の無い状況。

[449: 匿名さん]

本当に阪急に良識があれば、ここ数年あまりにもハイペースで大量供給して宝塚の山手バス便エリアの宅地を過剰供給に陥らせて需給環境を悪化させ下落させた事や、このままだと渋滞が致命的に悪化する可能性がきわめて高い事や、小中学校のキャパシティが危機的な状況などへも配慮して、東4丁目の工事の着工は数年は遅らせていたはず。

「日本中のお手本」「いつまでも色あせない世代を越えて愛されるまち」を実現する上でも、高騰した工事費用の相場が確実に落ち着くと予想される2020年頃まで待ったはず。

しかしそうはせず、待たなかったのは、理念を守りまちづくりの理想を追求するよりも、コストカットしまくって安っぽい開発にしてでも、家余り時代が本格化する前までにぎりぎり山手台の販売を完了して撤退する計画を優先したとしか考えられない。

[450: 匿名]

タマスマって路線バスないからシャトルバスですよね。
本数少ないですし、いつ打ち切りになるか分かりませんよね。
私は宝塚山手台のほうがいいですね、阪急オアシスあるし。公立幼稚園出来たし。
タマスマがよければアナタがどうぞ。