イクサージュ目黒

[購入検討中さん]

ロケーションも交通の便もいいですし、人気物件になりそうですね。
まだ公式HPはオープンしていませんが、早い段階から情報交換しましょう。

物件URL：http://lions-mansion.jp/MA091124/

所在地：東京都目黒区下目黒3丁目711番1他（地番）
交通：東急目黒線 「不動前」駅 徒歩5分
　　　山手線 「目黒」駅 徒歩12分
　　　東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩12分
売主：伊藤忠都市開発・大京・京阪
施工会社：株式会社間組
管理会社：大京アステージ

[62: 物件比較中さん]

51さんのコメント「目黒の墓石」には笑えました。
墓地は見えるんですかね？
夜に現地を見たので気づきませんでした。
図面を拝見するとほとんどワンルーム、１ＬＤＫでも一人暮らしを前提とした間取りが中心ですね。
投資用なら確かによさそうな部屋もありますが
一方、供給過剰にならないか気になりますね。
不動前は高級賃貸マンションもあまってますし。
それでも説明会には出席する予定です。

ここ最近のモリモトシリーズはじめ
コソコソ売りはイヤですね。

[63: 匿名さん]

目黒の墓石はまんざらでもないようですよ。

知人に聞いたのですが、

現地は以前製薬会社だったようですが

その前は墓地で、お墓は移動されたそうです。

霊感が強い人は感じるんだそうです。

[64: 匿名さん]

そーだったんですね。。。やめておいてよかったです。

[65: 購入予定]

>63さん

私も気になったので営業に確認しました。
製薬会社の前はお寺の所有物でお墓とかで使っていた物ではありません。

隣のお墓と違うお寺です。ネット調べるとお墓の近くは資産が増えるなどと出てきます。
それに、お墓があると高い建物が建たずに良いようです。
不動前ですのでお墓の隣はしたかないと思います。

[66: 匿名さん]

>65さん
購入予定の方か関係者の方かはわかりませんが、
必死なのは十分に伝わってきますね。

ただ残念ながら分かっていたらパスするのが普通かな。

[67: 物件比較中さん]

私は全く霊感とかはありませんが、そういう話を聞くとやっぱりちょっと考えてしまいますね。。
それ以外の条件が全て良し！というなら検討の余地はあるのでしょうが、永住目的での購入を検討している私としては、本物件は違うかな、、と。
不動前は住みやすい場所なんですけどね。

[68: 匿名さん]

なんかモリモト物件ってそういうの多い気がする。
三軒茶屋のモリモト物件もなんかいわくつきだったと聞いたことがあるし。
（すみません、正確に何だったのかは分かりませんが地元の人は知ってるみたいでした。）

[69: 匿名さん]

私も霊感がないし、現在の住まいの近所にもお墓（お寺です）があるので、今回もあまり気にはしていませんが、気にする人は気にするでしょうね。
それよりも、投資用として購入している方が多いとなると、実際にどんな方がこのマンションに住むのかっていうことがわからないので、そっちの方が怖いかも。ファミリー向けの物件じゃないのでご近所づきあいも希薄そう。気楽といえば気楽だけど、マンションの管理組合とかってどうなるんでしょう？

[70: 匿名さん]

>>66

同感です。普通お墓は嫌悪施設で、資産価値としてはマイナス評価でしょう。それにお墓だって永久に移転せずにそこにある保証は無いから、高い建物が建つ可能性は０ではない。現在何があるかではなく、用途地域で判断すべきことなんだけどね。

[71: 匿名さん]

＞69

＞投資用として購入している方が多いとなると、実際にどんな方がこのマンションに住むのかっていうことがわからないので、そっちの方が怖いかも。ファミリー向けの物件じゃないのでご近所づきあいも希薄そう。気楽といえば気楽だけど、マンションの管理組合とかってどうなるんでしょう？

同感です。
以前、分譲のマンションに賃貸契約で住んでいましたが、自分の場合、管理組合の会合とかは殆ど出ていませんでしたよ。
そこは賃貸で住んでいる人が多く、人の出入り（引越し）も結構あったので、管理組合の会合に出てくる人は少なかったんじゃないかな。
そうなると一部の人間だけの意見で何事も進んでいってしまうことが多いので、ちょっと怖いですよ。

[72: 匿名さん]

>71

管理組合は区分所有者で構成されるものであって、賃貸住人（占有者）は別ですよ。ただし、賃貸住人は管理規約を遵守する義務はある（正確には、賃貸に出している区分所有者が、賃貸住人に管理規約を遵守させる義務を負う）。

複数戸所有している場合は別として、賃貸に出してる区分所有者は居住してるわけではなくて、賃料収入さえ入ってくればいいわけだから、住民自治である管理組合の運営には無頓着で管理組合総会に出席はおろか、委任状すら出さないみたいだから、投資目的のオーナーが多いと管理組合の運営に支障を与えるって言われてますね。

[73: 契約済みさん]

投資目的購入者が多い　≫　自分もそうですが、いまどきのマンションオーナーが自己の財産でもある不動産の管理に無関心である事も少ないと思います。自分の周囲のオーナーも収益を生む大事な財産なので熱心にやっています。

隣地に墓地がある　≫　自分も霊感はありません。が、人類の有史以来　どれほどの人が何処で亡くなって、どこにどれくらいの人が埋葬されたのか、あいにく不勉強で知りません。２３区内で墓がまったくない場所の住宅地はどこで、いくらくらいなのでしょう？　都心部ではどこで、いくらくらいなのでしょう？　また、京都や奈良のお寺のそばの方々はみんな霊感がないから、暮しているのでしょうか？

賃貸用に開発していた物件　≫　営業から聞いた床の厚みや壁の厚みは通常の分譲マンションと同程度の仕様のようです。二重床や二重天井も採用しているようです。そもそも、賃貸の仕様が落ちるのは、地主の大家さんが経営するマンションなのではないでしょうか？三井や住友でも賃貸マンションを所有していますが、悪い評判は聞きません。モリモトの賃貸でも、悪い話は聞いていません。

コンクリート打ちっぱなし仕上げ　≫　同じコンクリートうちっぱなしで８０年以上（当然メンテナンスをしながら）使用された建物もあります。

供給過剰　≫　人口１万人の町に２００戸の賃貸マンションが出来たら供給過剰ですが、都心部で２００戸の供給が過剰とはとても思えません。最近の豊洲のように同じエリアで１万戸も出たらやはり売れ残っていますが


目黒と言いながら不動前　≫　さすがに山手線５分であればあの金額はあり得ないでしょう。

間組の施工も高条件とは思えない。　≫　どちらであれば、ご満足されるのでしょう？　以前スーパーゼネコンの設計の人に聞きましたが、スーパーゼネコンの施工のマンションはやめたほうが良いと言われました。理由はスーパーゼネコンは１００億　２００億の工事は得意だが２０億～５０億の工事は経験が少ない（特にマンションは）ので準大手のゼネコンのほうがマンションに関してはノウハウがしっかりしていて施工もよいとの事です。

不動前だと急行が止まらない　≫　かといって、あえて　都心から離れて急行停車駅で購入する必要を自分は感じません。各駅しか止まらなくても山手線からひと駅の立地をマイナス評価にする意味はわかりません。

普通お墓は嫌悪施設で、資産価値としてはマイナス評価　≫　そのとおりです。個人の価値観なので、皆さん違いますが、自分はキャピタル狙いではないので資産価値より不動産としての利用価値を重視しました。

用途地域で判断すべきこと　≫　そのとおりです。ちなみにお墓を作ってはいけない用途地域ってなんでしたっけ？　また　自分の建物は高層で周囲は低層にしなければいけない用途地域ってなんでしたっけ？

話題豊富で注目されている様子も推察できる物件ですね。
それだけ、良い話も悪い話もたくさん出るでしょうね。
自分も昨年あたりから、（リーマンショック以降）価格が動いて都心の不動産で買い時な物件が出るのかなと思って少し注意して様子を見ていました。
これまでに１０件くらい見ました。どれも悪くないのですが、決め手に欠けて決め切れずにいました。

場所が最悪との評価がありましたが、自分は場所が気に入って契約しました。最悪と評価されたのはピンポイントでの話だと思いますが。
自分が評価できたのは、目黒区　不動前といえども徒歩５分　駅前に小学校があった事　毎日は使わないと思いますが、山手線の駅にも歩ける範囲（あの坂はびっくりしましたが）

なぜか、賃貸と分譲で分けて捉える傾向があるようですが、自分が考えるのは、賃貸の需要が高い街は住みたいけれど高くて買えない街。或いは、便利なので住んでいるが買ってまで住みたくない街。あのエリアは間違いなく前者だと思われます。賃貸入居する人も、懸念するほど心配な人は高い家賃を払って目黒区に住もうとはしないと思います。何回か、目黒線（以前の目蒲線というのもイメージはあまり良くないのでしょうねえ）を利用してみましたが、乗っている人や駅の雰囲気もいやな印象はありませんでした。

自分はこんなことを考えて決めました。
理解できる人はさっさと決めて、よい管理を心掛けましょう。

物件に関して気に入ったのは地下駐車場　地下駐輪場　地下ゴミ置き場です。
今まで見てきたマンションにはなかった点です。
自分の自宅周辺の規模の小さなマンションには、数年たつと大抵野ざらしの自転車があり、かごにはゴミが投げ込まれ、ポストにはゴミが入り、といった状況が多いのですが、この物件はその心配がいらないという点です。
管理も楽でしょうから、しっかりとした管理が期待できます。管理が良ければ資産価値も大幅に崩れる懸念もないだろうと思われます。資産価値より利用価値と思いますが、利用価値が高いものは資産価値も崩れにくいと思います。

あってるか分りませんが、自動車なら、西独の１０００万円以上の車より、２００万円の国産を買います。５人乗っての移動の手段としての機能は変わりません。乗り心地とか、ステータスとかの差はあるのでしょうが、２００万円で不満なら、国産の３００万円にします。
自分は非常に合理主義なので上記の結論になりました。

だめだった人は早く他を探したほうが良いと思います。

[74: 匿名さん]

墓地との位置関係で言うと隣地に墓地という物件ははっきり言って少なく希少である。
分譲に限らず賃貸でも隣りに墓地があるマンションにはわざわざ住もうとは思わない。

[75: 通りすがり]

いくらどんな理屈こねても
「公園に隣接！」と「墓地に隣接！」、
「エキ近１分！」と「ボチ近１分！」じゃ誰もが前者をとるでしょ。

却って見苦しいので黙って自分の選択に自信を持って住みゃいいのに。

[76: 購入検討中さん]

＞７３さん
私は登録だけして迷ってたんですが、
こんな考え方もあるのか、と参考になりました。

＞７４さんと７５さん
要はお墓が近いこのマンションは購入しないんですよね？

一概に◯◯だからダメ、△△だからいい、ということではなく、
最終的には諸条件とそれに対応する価格、
個人の価値観の折り合いがつくかどうかですよね。

契約まで時間もあまりありませんが、
慎重に考えて購入するかどうか決めたいと思います。

[77: 匿名さん]

73=76
でいいですか。

[78: 入居予定さん]

墓地がまったく気にならないと言ったら嘘になりますが、総合的にみて私もここに決めました。

決め手は、以下のとおりです。

○価格
　・他物件も多々見ましたが、あの価格帯でこのあたりに住めるのはかなりお得感がありました
○周辺環境
　・駅近5分で職場にアクセスがいいこと
　・周辺に緑が多いこと（林試の森公園散歩しましたが、子供からお年寄りまで遊びに来ていて、まさに都会のオアシスでした）
　・好きな街（私の場合は恵比寿・代官山）に自転車で行けること
　・周辺に保育園や学校が多くかつ安全性の高い住環境であること
　・目黒川に近いので洪水ハザードマップ確認しましたが、少し高くなっているようで浸水地域から外れていたこと
　・毎日の買い物が便利（オオゼキや武蔵小山の商店街も近い）
　・下町情緒溢れるかんじで年をとっても住んでみたい街だと思ったこと（林試の森公園に向かう途中の店にランチに入りましたが、私の持っていたマンションのパンフレットを見て、そこの店のおばちゃん達が「ここらへんは暮らすのにはよかばっかりよ～」と話してくださいました）
○建物・設備
　・隣接する建物との距離が離れていること
　・床暖房・換気設備が整っていること
　・大京の管理で特にセキュリティがしっかりしてそうな印象を受けたこと
　・高級感のある部屋のつくり
○資産価値
　・投資物件で探している方も多いように資産価値が高く、たとえば子供ができたり海外出張などで家を変える必要がでたときは賃貸化や売却が難しくないと考えたこと


なお、ちょっと気になったけれど黙認した点は、以下のとおりです。
○建物・設備
・打ちっぱなしコンクリートのメンテナンス
・ユニットバスタイプであること
・日当たり（低めの階なので）
○周辺環境
・（皆さんが気にしているように）墓地が近いこと・・でもお寺の雰囲気は寧ろ好きですし。そう気になりませんでした。

来年、こちらに引っ越すのがとても楽しみです。
もし、入居が決まった方がいらっしゃいましたら、ぜひよろしくお願い致します。

[79: 物件比較中さん]

私は散々悩んだ挙句、今回は見送りました。

78さんの挙げられた長所は確かに私にとっても魅力的でしたが、
黙認された部分は私にとっては気になる部分でした。
やはり人によって感じ方は違うんですね。
倍率はどれくらい付いたのでしょう？
ただ、
資産価値については、私は専門家ではないので単に根拠の無い想像ですが、こういったデザイン重視のマンションは賃料もやや高めでお金持ちかおしゃれな人が借りそうです。
ただ、そのような人たちは、次々とより新しいマンションを選ぶと思うので、ただ単に流行を追ったデザインマンションは年数が経つにつれ、賃料が暴落しそうな気がします。
そうなると、デザイン重視のあまり、使い勝手が悪く、借り手が付きづらいのでは？と考えていますが。

・・・ま、あまりいろいろ考え過ぎるとマンションなんて買えないですね。

[80: 匿名さん]

私も見送り組です。購入者の気分を害す可能性もある書き込みをするのもどうかと躊躇しつつ、検討中の方に参考になればと思い書き込みます。

墓とか管理組合とかの問題はもはや言うまでもないことなので、別の観点から。

私が一番気になったのは、売り主三社のうち、大京以外の顔がまったく見えてこないことが、アフターサービスに不安感を抱かせるという点です。残りの二社は、投資として金を出しているだけ、という印象があります。

彼らにとっては、マンションが売れて投下資金＋利益を回収できればそれで終わりですが、こちらとしては今後一生に関わる虎の子の資産。この意識の差は非常に大きく、問題を孕むと思います。
（ちなみに、ご存じの方もいらっしゃるかもしれませんが、京阪電鉄はこのところ価格が下がって妙味が出てきた首都圏の不動産に積極的に投資をしており、このマンションもその一環だと思われます。）


確かに、管理会社は大京系列ですし、アフターサービスも大京が責任を持って前面に出てくるとのことですが、しかし、出資比率で見た場合に、大京は主導権を持っていないという問題があります。（売り主の社名の並びからも明らかですが。）

仮に、建物に何らかの瑕疵があった場合、売り主には金銭的な負担が発生する訳ですが、出資比率が最大でない大京は、その費用負担問題について判断するにあたって、主導権を握れません。（これが、大京が自社一社で分譲するマンションとの決定的な違いです。）

しかし、一方で、購入者の交渉窓口は大京しかない。購入者は、売り主側の意思決定について主導権を持っていない大京相手に、遅々として進まない交渉を強いられることになる可能性があります。

無論、これはあくまでも建物に大きな瑕疵があった場合という、不幸なケースを想定した場合の話ですが、マンション購入という人生でも最大の買い物にあたっては、その不幸なケースも想定したうえで判断すべきというのが私の個人的な考えです。

まあ私の場合は、独身で焦ってマンションを買う必要もないため、お買い得なら買おうかなという程度の気持ちで検討を始めただけでしたので、確かに安いが、焦って買うほどお買い得でもない、という結論に至って購入を見送った次第です。（例の墓の問題等々も含めて総合的に考えた上で）

そんなこと考えすぎだろうという意見もあるでしょうが、そういう観点もあるかという程度で、購入を迷われている方の参考になれば幸いです。

[81: 物件比較中さん]

まあこの地区でこの価格ならお買い得だが、ある程度リスクが大きいことは覚悟しないといかんわな