アルコープに駐輪ってホントにダメ？

[悩める理事]

乱立する自転車スレに、また一石。
管理組合の理事になってしまい、考えさせられています。

アルコープに自転車を停めている人が少しずつ増えてきており、
管理組合宛に、「きちんと取り締まって欲しい」という要望がありました。
アルコープを駐輪禁止とすべきか否かについて、
まずは理事会で揉んだところ真っ二つ！

考えれば考えるほど、哲学的になってきてしまい、
「『共同の利益・良好な環境』ってそもそもなんだろう？」等々
自分としての結論を出せずに困っています。

さて、それでは本題。
「あなたが理事なら、本議案に賛成？反対？そしてその理由は？」
本音、建前、スジ論、暴論、異論、etc. お願いしますm(__)m

（以下、ご参考までに状況など）

取締派の主張：
１　資産価値が下がる
２　避難時に危険
３　駐輪場料金を払っている人に比べて不公平
４　とにかくみっともない！！

容認派の反論：
１　投資目的の所有者がネットやマスコミで言ってるだけ
２　自分の玄関を塞いで困るのは自分自身なので、自己責任
３　駐輪場使用権を持った上でアルコープに置いているので問題ない
４　これくらいの利便性は認めてやって何が悪い！！

状況：
１　規約・細則に、「アルコープに私物を放置してはいけない」云々とは書いていない。
２　自転車置場細則に、「自転車はすべからく自転車置場に置くべし」云々とは書いていない。
３　「道路その他管理組合が禁止する場所に、駐輪・駐車すること」は明確に禁止されている。
４　管理組合として、「アルコープに駐輪禁止」という決議はしていない。
５　駅から徒歩１５分、ファミリー中心１００世帯弱、駐輪場約１５０台（２段ラック式）
６　アルコープにもエレベーターにも、自転車は完全に納まる
７　容認派の主張３番は、調査の結果、ごく一部の例外を除き事実だった。
８　組合発足１年以内であり、年度単位での予算執行実績はまだない。

（長文失礼しました）

[2: 悩める理事]

すいません、わかりにくいですね。
「本議案」とは、「アルコープを駐輪禁止場所に指定すること」です。
よろしくお願いします。

[3: 匿名さん]

賛成→アルコープに駐車禁止

反対→アルコープに駐車容認

ということかな。たしかにスレッドとしてはわかりにくい。

[4: 匿名さん]

状況を拝見しましたが、アルコーブに自転車を置くことは規約上ＯＫみた
いですね。
それをひっくり返して、禁止にしようとするのはエゴのような気がします。

アルコーブ駐輪禁止派の方にそれをも押して禁止にすべきなのか今一度確
認をする必要があると思います。

それでも禁止にしたいと言うなら、総会での議決でしょうか？

[5: 匿名さん]

うちならアンケートとって多数決で決めるな。
その際、アルコーブに自転車を置く事に「賛成」か「反対」かの
シンプルなアンケートなほうが曖昧さを排除できる。
ついでに希望自転車数もとって、駐輪場が足りるかも確認する。

あと、反対派の意見に「エレベータや廊下が汚れる」ってのよくあるよね。

[6: 匿名さん]

>>04

規約でグレーなので、理事会としては白黒つけたいのでは？
白黒つける＝総会決議となるでしょうね。

私なら「"アルコーブに私物置いてもよい"を規約に乗せる」を議案に
だして否決させて、事実上・記録上「置くことは容認されていない」
状況をつくるってやってみたいと思いますが、どうでしょうか？

[7: 匿名さん]

　当方では、管理規約の建物使用細則で、アルコーブへの駐輪禁止は謳われておりませんが、自転車は指定の場所以外には置いてはいけないと明記されています。
　管理組合の判断としては、自転車置場にまだ余裕もあるので、現段階ではアルコーブへの駐輪はNGととし、違反者へは駐輪場契約（月額200円）を促しております。（全世帯の7％程度が違反中）
　今後の対応ですが、管理組合として一番気にしているのが、避難通路の確保です。
大きな地震発生時には、自転車くらいなら確実に廊下へ吹っ飛んで来ますので、単純に、多数決で決めて良いものかどうか、、、。ちなみに、当区域の消防署からは、アルコーブへの駐輪自粛要請も出ています。

[8: 匿名さん]

>>06
それを意図して議決議題にあげてるのがバレたら理事会メンバー
に総スカン食いません？
そんなことでマンションに住みにくくなったら本末転倒なような。

[9: 04]

こんな感じで進めてみてはどうでしょう？

１．理事会内部で議論した内容を全組合員に公開する。

２．全組合員に意見確認を行う。
　　・アルコーブ駐輪可否（←あくまでもアンケートで議決はとらない）
　　・なぜそういう意見であるのか。
　　・考えられるそれぞれのメリットやデメリット

３．総会前にアンケートの内容を全組合員に公開する。

４．総会にて
１）アルコーブ駐輪禁止を要求する者と、禁止に反対する者の代表者に
　　意見の発表をしてもらう。
　（アルコーブ駐輪禁止の代表意見は起案者かそれに順ずる人にやらせる。
　　尻込みするようなら議決自体を行わない。）

２）以下の３つの意見もとに当日議決を取る。
　　・理事会の議論した内容
　　・事前アンケート結果
　　・アルコーブ駐輪禁止を反対する者と禁止をしようとする者と代表意見

[10: 匿名さん]

変な小細工は状況を悪化させるだけだ。決を急がず論を重ねる場を設けるのが一番いいのだが。

[11: 06]

（スレ主ではありません）

>>08

そんなに住みにくくなるとは思えないけど...

どちらかいうと、口うるさい住民多いみたいだから
「駐輪場以外共有部分に置いてはだめ」が通りそうな気もするけど
迂回した提案の方がよいかと思った次第です。

[12: 匿名さん]

>>09

・理事会の議事内容は基本的に公開（議事録など）
・通常は総会（臨時も含む）を開催しないと議決にはならない

別に賛成派・反対派の代表者意見なんて総会の進行上は不要だと思う。
強いていうと、議案の中で事前に各意見を記載して「理事会としては
賛成（or反対）の議案をだす事とした」でないと話進まない。

まぁ　賛成・反対討議するなら、理事会開催時に意見言いたいヒトを
募るとか、分科会作って別審議にするとかだけど、
「アルコーブに置く・置かない」なら理事がどっちにもっていきたいかで
議案だして、それが通るかどうかで終了だよ。

[13: 匿名さん]

アルコ−プがどういう位置づけにあるかで決まります。
理路整然といきましょう。
容積不参入であれば、まず法的解釈から共用部です。
共用部・廊下・階段等に私物を置くのは消防法上不可です。
共用部の専用使用部分として使用料を払っているル−フバルコニ−
や専用庭と異なり、使用料が発生していない限り、当然のごとく
専有部分に含まれていないので、共用部分の専用使用部分として
の専用使用権は発生していないと理解できます。
登記上、法的区分上どうであるのかを突き詰めればおのずと正解は導かれる。

[14: 匿名さん]

使えないねアールコープは、
やはり専用ポーチがいいよ。

[15: 12]

ごめん。13のいうとおりだね。
私の書いたのは専用ポーチでやるべきことねん。

[16: 匿名さん]

共用部に私物を置くことが消防法で禁じられているっていうのは初耳だな。
一般的なバルコニーはどうなる？洗濯ものも干せないのか？

できれば消防法の何条の何項か教えてくれないだろうか？

そんで専用ポーチとアルコーブの法的な違いは？
どちらも共用部だと思うけど。

[17: 匿名さん]

そもそもアルコーブ（マンションの玄関前で、外壁面から少しくぼんだ形になっている
空間のこと。玄関ドアを開け閉めするときに共用廊下を人が歩いていてもぶつからない。）
に自転車を置けるほどのスペースってありますか？
うちのマンションでは、共用廊下に面した窓下のスペースにエアコン室外機置き場があり、
更に置いてあったとしても、三輪車や共働き世帯が使用した夕食宅配サービスの箱位です。
専有使用権が認められているベランダならまだしも（物置設置とかはＮＧだけど）、
共用部分には極力、私物を置かないのが区分所有法でもあり、モラルでもあると思います。
隣が置いているなら、うちもとなっては歯止めが効かなくなりますし。

[18: 匿名さん]

最近の物件は、自転車くらいは軽く置ける広いアルコーブがあるところ
が多く、それが問題を大きくしています。
首都圏西部で人気となった某物件では、そこを第2のベランダのように、
ガーデニング等で装飾する使い方を推奨するような販促が行われており、
これを見た方は、自身の別物件でも、広いアルコーブがあればいろいろ
使い道があると、夢を膨らませて入居されてもおかしくないと思いました。
うちのマンションでも、強風時に、ポーチに置いた自転車やラティス、
鉢植えなどが倒れ、廊下に散乱していることあります。
さらに、バイクを置いている人も居たりして、、、
アルコーブの広さもほどほどの設計にしてもらわないと、後で管理組合
がたいへんです。
規則があってもなくても、やる人はやる世界ですから。

[19: 匿名さん]

>>13
>>容積不参入であれば、まず法的解釈から共用部です。
容積不参入かどうかが問題ではなく、資産区分上の問題。
（逆に、容積参入されている共用部だってある）

>>共用部・廊下・階段等に私物を置くのは消防法上不可です。
これは表現上あまり正確ではない。（事実上その通りではあるけど）
理由はあとで書きます。

>>使用料が発生していない限り、当然のごとく専有部分に含まれていない
共用部の専用使用には、必ずしも「使用料」がともなう訳ではありません。
すべては規約・使用規則・細則しだい。

[20: 19]

>>16
>>できれば消防法の何条の何項か教えてくれないだろうか？

横レス失礼。
お節介かもしれないが調べてみた。

　消防法第８条１項 → ttp://www.houko.com/00/01/S23/186.HTM#s4

端的に言うと、ある一定規模以上のマンションには「防火管理者」を
選任し設置する必要があり、防火管理者はそのマンションについて
消防防災計画を作成し、消防署等に提出しなければならない。
その防災計画の中で、「居住者に求められるルール」も定められる。
共用部（専用使用部分）に関する「避難経路の確保」もそのひとつ。

同法第８条の２の４には、そのものズバリ「避難経路にモノを置くな」という
記述があるが、この防火対象物には共同住宅が直接謳われていない。
（あなたもそこで誤解しているのかもね）
ちなみに消防計画書のサンプルはこちら。第６条をご参考に。
ttp://www.mansion.mlcgi.com/download/form_fire_plan.doc

>>一般的なバルコニーはどうなる？洗濯ものも干せないのか？
緊急時に避難経路を確保できる範囲であればＯＫ、という
運用的な考え方があるのだろう。
（そこを否定していては、誰もマンションでの生活などできない）
バルコニーの物干し金物が可倒式になっているとか、避難ハッチの直下には
物干し金物が付いていないとか、ＡＣ室外機は避難経路の有効幅員が
600㎜確保されていれば縦置きも可とか・・・・すべて類似した話だと思う。
ちなみに建築基準法では「２方向避難の確保」が義務付けられているので
バルコニーもその１つとして必須。
「洗濯物も干せない！」という反論はよく聞くが、以上を知っていさえすれば
決して出てこない言葉だと思う。

>>専用ポーチとアルコーブの法的な違いは？
「ポーチ」と「アルコーブ」の言葉としての定義は割愛しておこう。
法的に差があるとすれば、貴方が書いている通り「専用」とされているかどうか。
（言い方を変えれば「専用アルコーブ」なんて事例もある）
専用使用権が設定されていれば、規定範囲内で私物を置く事は許可される。
資産区分上はあくまで共用部なので、その資産を損なうような行為は不可。

・・・管理規約は法的に定められ、認められたマンションのルールではあるが
内容的にはあくまで「紳士協定」的なものだと、個人的には思う。
法の精神・ルールの精神を理解しなければ、まさに「馬の耳に念仏」です。

[21: 匿名さん]

話がおかしい。

>共用部の専用使用部分として使用料を払っているル−フバルコニ−
>や専用庭と異なり、使用料が発生していない限り、当然のごとく
>専有部分に含まれていないので、

専有部分に使用料が発生することはない。登記上も個人の所有部分。
使用料が発生する場合があるのは、共有部分の専用使用部分。

＞共用部分の専用使用部分として
＞の専用使用権は発生していないと理解できます。
＞登記上、法的区分上どうであるのかを突き詰めればおのずと正解は導かれる。

使用料と専有使用部分かどうかは関係ない。売買契約書、重要事項説明書、管理規約
などで定義されている。