世帯年収１０００万円〜２０００万円の方、いくらの家を買いますか？(その３）

[匿名さん]

その２スレッドが１０００件を超えましたので、
その３を作成しました。

物件額、ローン額、年齢、家族構成、夫婦合算割合、その物件の購入理由など
情報交換をしましょう。

[401: 396]

あと、日本語の勉強不足だな。
読み難いよ。
千円（単位）とか書かないとな。

[402: 匿名さん]

節税メリットは俺が体感している。ここ数年所得税はゼロだ。
悔しいのは他の節税策が効いて所得の割りに納税額が少ないことだが。

よく読んでほしいのは、節税の話からこの話始まってないということだ。
俺は３７３だ。

[403: 匿名さん]

年金対策どうしてる？マンションとか買ってないか？って話したらてめえが
勝手に赤字で賃貸するなんて＊＊沙汰だとかからんできたんだぞ。

だいたいなぁ。いくら金持っていようがいきなり買いたい時に好立地の
賃貸物件優良中古なんかてにはいりゃしないんだよ。
自分買って貸しながら持ち続けて残債払うだけで高利回り物件に化けるのを
待つ。そもそも年金の話をしているんだぞ。

出口？そんなの考えない保有ってものあるんだよ。なにしろ団信ついてるから
妻子にも喜ばれるし。
だが、借入金の３割のキャッシュというのは、黙っていたら残債自体が減るし
流動資産は普通に運用すれば増えるわけだから。

[404: 通りすがり]

節税節税ってねぇ。。
税金くらい払おうよ。金持ってんでしょ？

[405: 匿名さん]

＞だけど、これだけじゃ、節税メリットがさっぱりわからん。
お前も年収１０００万以上なら一回ぐらい確定申告してみろよ。マンション買ったなら
ローン控除で白色申告の用紙ぐらい書いただろうに
忘れたか？
所得金額の③だ。
減価償却費ってのは帳簿上の損金。つまりだな。マンション投資した５０００万だの３０００万だのの物件コストを４７年間とか１５年間とかで随時費用計上するのさ。
実際は、もうはらっちまってない金だ。本当は初年度ききなり５０００万費用にたてたいところだが
それでは初年度が多すぎる。経年で費用にたてて損金計上する。実際はどこにも出て行かない金。
名目上の支出。
こんなもん会社員なら誰でも知ってるぞ。君、中学生だろう？

[406: 匿名さん]

＞４０４、悪いが老後に資金の話をしている。
むりやり節税の話させられてるんだ。わかってくれい

[407: 匿名さん]

＞税金くらい払おうよ。金持ってんでしょ？
金はないって、借金のほうがずっと多いってば。
借金してまで住宅賃貸して世の中のために役立っているから
税金が安くなるんだよ。

[408: 匿名さん]

新築ワンルームマンション投資は割の合わない高リスク投資だというのが結論。
サラリーマンや素人が手を出してどうにかなるものではない。

http://profile.allabout.co.jp/ask/column_detail.php/42433

http://money.goo.ne.jp/column/failure_story/08/0530.html

[409: 匿名さん]

おつかれ
誰がワンルーム持っているって書いた？

[410: 匿名さん]

別にあんたと話してないから。
一般論だよ。

[411: 匿名さん]

俺と君しかおらんだろ。

[412: 匿名さん]

記事には、なぜワンルームが転売しずらいのか理由が書いてない。
理由は簡単。銀行ローンがつかないからだ。
銀行はワンルームの担保価値をゼロとみなしている。だから何所も融資しない。
ノンバンクの高い金利でしか融資はつかない。
いまどき３．４％の変動金利払う馬　鹿はおらん。
にもかかわらず、いまだにワンルームデべは生きながらえている。
それは、一回カモになったやつが手放した物件を買いたたいてキャッシュの
ある客に転売したり、管理と称して何もせずに毎月客から１万なにがしかの
金をせしめていたり、さらにはサブリースで新築のおいしい時期だけ１５％
ぶっこ抜いていたりする。

引用コラムは逆を書いているが、新築ワンルームの想定家賃は実は相場
より安い。安いから平気でサブリースを受けられる。

だから、銀行が融資してくれる１ＬＤＫ以上の物件にしなくちゃダメなんだよ。
そんなの土地のないサラリーマン大家なら誰でも知ってるよ。

[413: 匿名さん]

しかし節税即新築ワンルームという連想がすでに時代遅れだな。

[414: 匿名さん]

>>412
担保価値は０じゃないよ。
ただ、銀行の評価額と販売額がかけ離れているから融資しないんだろ。

[415: 匿名さん]

ということはワンルームでも返済がすすめばアパマンローンで借り替え出来るということか？そんな銀行あるか？鼻から相手にしないと思っていたよ。

[416: 匿名さん]

ワンルームマンションの供給数を後押しする、投資家・REIT・デベ・施工会社（設計事務所）は軒並み廃業すべし。
日本の都市環境を破壊する、アクシスオブエービル（悪の枢軸）。

[417: 匿名さん]

せめて、イーブルと書いて欲しかった。

[418: 匿名さん]

イービルが正しいのでは？

[419: 匿名さん]

年金生活者にはデフレは歓迎すべきもの。年金額は一定でも価値が毎年増していく。
インフレと消費税率引き上げが一番まずい。
リスクヘッジには、ローンを組んで繰り上げ返済しないままキャッシュフローがプラスになるように持っていればインフレで借金の実質価値が目減り。株が上がればそれで残債返済もよし、不動産が上がれば売って年金に補てんもよし。

[420: 情けないさん]

己のことしか考えてないのか？
はやくこの世を去りなさい。。。

[421: 匿名さん]

と言うより経済の仕組みわからないだけでしょ。

[422: 匿名さん]

子供が巣立った今はどうやって夫婦が他人の経済的負担にならずに
今後生きていくかまじめに考えているだけじゃよ。
どこかで頓死しても団信が効いて遺族に結構な資産が残る。これも
また面白い。ほんに不動産は面白いもんじゃて。

[423: 匿名さん]

今年初めて年収1000万越えました。世帯年収は2000万ぎりぎり越えません。私は子供手当てもらえますか？住宅ローンはあと850万です。

[424: 匿名さん]

>>422
お年寄りが「○○じゃ」という話し方をするのは、まんが日本昔話の世界だけ。

こんなところで買い煽ってないで、自分の会社が潰れた後の事を心配したら？

[425: 匿名さん]

>>415
銀行の査定額との差額を自己負担するか差額分の共担を差し出せば都市銀または地銀のアパマンローン借り換えは可能ですよ。

[426: 匿名さん]

まんが日本昔話ですか、懐かしいです。

[427: 匿名さん]

呼ばれたようじやの。
ワシが退職金もろうた会社つぶれたら、ワシにも責任あるみたいな気がしてくるじゃろ。かい煽り？
違う違う。ノウハウの無償提供じゃよ。

[428: 匿名さん]

え？共同担保でノンバンクくそ金利、2％台にできるんだ。まさに驚嘆だ。明日銀行いこうっと。

[429: 匿名さん]

え？別にいいんだよ。俺はね。ただ返済表みて、いまだに元金返済より利払いが多いのが腹立つ。ていうか、残債が一向に減らんのだよ。

[430: 匿名さん]

ホント、ノンバンクくそ金利だよねぇ。
元金の２倍くらい金利と保証料で取られてる。

[431: 400]

いつの間にかどんどん進んでるが、結局節税メリットを語れる奴はいないってこと？
減価償却費云々とか書いてる奴がいたが、はっきり言ってアホだな。
減価償却の意味わかってる？
価値が年々無くなって、最終的には無価値になるってことだよ。
そこが現生と違うとこなんだよ。
だから、減価償却って実際出て行かないのに経費に計上できるおいしい部分じゃないんだよ。
インフレならお金の価値が下がるんでモノで持ってる意味もあるが、デフレじゃ真逆なんだよ、モノの価値が下がるんだよ。
その辺全く理解してない奴がアホなこと書いてたけど。
結局節税目的で赤字不動産を所有するのは大ば　か者のすることだよ。

[432: 匿名さん]

>>431

こいつ本物のＢＡＫＡか？

[433: 匿名さん]

431は、中学生だったな。
キャッシュフローは黒字。税引き後利益が赤字 。ここで言う税引き後とは通算後の所得税でなく賃貸事業の部分な。

[434: 匿名さん]

まあ、想定賃料で借りてくれる人がいなければ
キャッシュフローでさえ赤字になりかねないが・・・

[435: 匿名さん]

銀行からローン借りる時に、空室率１０％、相場家賃よりかなり安い賃料の事業計画書かせられるんよ。
それと、自己資金は2割は突っ込んでるから投下資本の回収も考えないとな。
賃料下落より心配すべきは長期の空室。いやなのは、端境期で退室する店子だな。
かれこれ15年やってるけど物件選びと入居審査さえしっかりやれば通常は気楽な投資だと
思うよ。・・・ていうか年金原資だからね。
出口は考えない。というか相続だな。

[436: 匿名さん]

＞賃料下落より心配すべきは長期の空室。

知人の持ってる部屋で、賃借人に不幸な事故があって１年以上空室になったことがある。
詳しくは言えないが、当時はニュースでも取り上げられ、現場は騒然となったらしい。
１年以上経ってリフォームして借り手がついたらしいが、重説で賃借人にきちんと説明しているかは不明…。

[437: 匿名さん]

重説で事故物件の説明は１回目までは義務。
火事には保険あるが、自殺には保険ないよね。自分の貸室でなくて建物他の部屋って
こともありうる。
最近じゃ大島てるとかあるあし、みんなうるさい。
ワシは経験ないがもし出たら、全面改装の費用は遺族からもらうよ。迷惑かけてんだから。
あとは業者に委託してものすごい低家賃で定期借家で貸す。店子一代すぎたら普通に
募集だ。
出現率はきわめて稀だがリスクには違いないな。
他に事故物件のことで聞きたいことあるかな？

[438: 匿名さん]

そもそも誰も聞いてないんだけど・・・

[439: 匿名さん]

ナイスツッコミじゃな。あんた関西人じゃろう？

[440: 匿名さん]

子供手当て、所得制限なし！！

やったーと思ってる小市民て俺だけ？
2000万で切られたら、ギリギリアウトだから嫌だなーと思ってたんだけど。

[441: 匿名さん]

ワシも共働きだったけど節税しないと損じゃよ。

[442: 431]

>>433
驚くべき頭の悪さだな。
君本当に成人してるの？
幼稚園からやり直した方がいいよ。
まず人の言う事をきちんと聞く。
その話を理解したうえで、自分の意見を言う。
ってか、自分がアホだということをまずは自覚すること。
これが一番大事だ。

[443: 匿名さん]

君こそ確定申告したことないじゃろ。デフレがあと何十年続こうがわしゃこまらんが、そんなことは有り得んじゃろ。
不動産投資はインフレヘッジでやっちょる。老後のカネを貯蓄で20年もとうが、住宅ローンの繰り上げ返済しようがてめえの勝手じゃがﾞ、年収1500万なら流動資産とマイホームだけじゃ老後の資産は貯まらんじゃろ。
カネ借りてまで博打うてとは言わんよ。知らないものは博打にみえるだけ。たた、どんな資産も運用せな増えん。
デフレだから現金ためこむのが強いというのは所得の低い人間にのみあてはまる。年収増えたら5000万のカネはすぐ貯まる。それを自宅の購入にぜんぶあてても何のメリットもない。そもそもローンが借りられる属性があるうちにカネがカネを生む仕組みをまなんでおくのもよかろう。そうおもったまでじゃが、ひとの懐具合を見て法を説けということらしい。

[444: 匿名さん]

見栄を張って豪邸に住む必要もなし。
老後のために投資用不動産は必要だよね。

[445: 442]

不動産投資を否定してませんよ。
節税と称して赤字出して、所得還付されることに意義があるようなレスするアホにアホと言っただけ。
しっかり利益をとれる投資にしないと意味ないってことを言いたいだけ。
あと、不動産は事業だよ、株とかFXとかのペーパーの投資とは少し違う。
生臭い人間関係が背後にあるからね。
だから、管理会社があるって考えも甘い。
最後は賃貸人と賃借の間でのみ解決可能なんだよ。

[446: 匿名さん]

>>445

所得還付だろうが赤字になろうがキャッシュフローがプラスになればべつにアホじゃ
ないだろ？もちろん出口戦略は必要だし投資とは１００％思うとおりになるわけじゃない。
キャッシュフローがマイナスになったら勝負に負けたという話。

税制は毎年変わるから、過去のセオリーが通用しないのだけは確かだけどね。

ところで>>445は確定申告したことある？ローン減税だろうが医療費控除だろうがなんでも
いいけどね。年収１５００万くらいあれば紙一枚書くだけで数万違ってくるよ。
別に税務署に行く必要すらない。いちどやって還付受けたら節税に励もうと思うはずらよ。
いくら税金はらっているか年に一度把握するのは金融リテラシーを向上させるためにも
基本中の基本だと思うけどね。

[447: 匿名さん]

あと付け加えるだけに投資というのはいろいろあるし、不動産投資だって現物だけじゃない。
ワンルームもアパートもあるしビルだってある。どれがいいかというよりは人により向き不向き
があるだけ。

現物は生々しいよ。だから面白い。株やＦＸは決まった価格でしか購入できないけど
不動産はすべて相対。割高をつかむ可能性もあるし、割安ゲットもできる。
情報格差が多い分裁定取引の機会も多いよ。

まあ好き好き、本業が忙しすぎたり頭でっかちのネット番長には向かないかもねｗ

[448: 匿名さん]

やっとまともな年収1500万が現れたようじゃな。

[449: 匿名さん]

あくまで実務筋による法的根拠のない情報だが、
個人事業者で同じ年収なら副業がある方が税務署の調査が入る可能性が高いらしいよ。

[450: 契約済みさん]

某地方都市
夫　1938万円（勤務医師）39歳
妻　0万円　　専業主婦　39歳　
子 二人　５歳、３歳

物件　土地　１８５０万～親から無利子で借りて年２００万づつ返済予定（融通効く）
　　　戸建注文住宅　５０００万（諸費用も込みで）
ローン　５０００万（２０年、１０年固定）頭金０円～仮審査済
資産　キャッシュ　７００万　現物株８０万
　　　分譲マンション（２００４年新築購入現在入居中、３７５０万、ローン完済）

皆さんにうかがいたいのは、今住んでいる分譲マンションですが、みなさんなら売却するか、賃貸に出すかということなんですが。

売却メリット：売却するとしたら予想価格２５００～２８００程度とかんがえていますが、そのぶん繰上げ返済にまわし、初期の金利が高い部分を圧縮できます。又、居住用住居売却税制の変更が今回なかったようですので、売却損の部分の税金が還付されます。

賃貸メリット：予想賃料１５～１７程度と考えていますが、いままで書かれてきたように、ある程度のインフレと退職後のリスクヘッジになると考えています。ただし、これは事業ですので不確定要素が多く、リスクもある程度理解しております。

みなさんならどうしますか？
　

[451: 445]

>>446
キャッシュフロー＝税引き後利益＋減価償却費
キャッシュフローが黒で利益が赤ってことは減価償却費分だけが＋ってことだね。
減価償却は前ににも書いた通り価値の目減りの事なので、減価償却費が丸丸残れば＋－は０になるので、所得税還付分得になる、と理論的には言える。
しかし、こうなるには減価償却の期間中空室もなく、家賃値下げもなくという厳しい前提が必要。
現実的には難しいこと、ってより絶対ムリ。
家賃値下げ、空室はキャッシュフロー自体の赤字に直結するよ。
だから、そもそも節税目的の不動産投資はアホだって言ってるの。
今、いい利益出してる物件ですら、将来どうなるか定かでないってのに、今利益出せない物件背負ってどうすんの！ってことだ、わかった？
脳内君の欠点は現実的に考えられないことだね。

[452: 匿名さん]

＞450
旧マンションが駅近物件や人気地域物件であれば、
今後の値崩れリスクや空室リスクが低いため、
賃貸を優先して考えた方がよいのではないでしょうか。

また、新マンションのローンの繰り上げ返済については、
住宅ローン減税の恩恵を考慮し、慎重に検討すべきでしょう。

ただし、この先行き不透明な時代に固定資産を持つこと自体がリスクだと
考える人もいますので、最後は個人の価値観の問題だと思います。

[453: 契約済みさん]

>>450
451さんの言う通り住宅ローン減税の恩恵は受けるべきだと思う
自分も似たような状況だが地元地銀と相談し、35年変動を金利優遇
0.8%で借りてその間資金運用を3%位で考えてます。
10年経って未だ低金利ならあと数年運用を続けて繰上げ返済の予定で居ます。

[454: 匿名さん]

地方都市ならマンション下落間違いなし。即売却が吉。

[455: 匿名さん]

>>451
>キャッシュフロー＝税引き後利益＋減価償却費
>キャッシュフローが黒で利益が赤ってことは減価償却費分だけが＋ってことだね。
恐るべきガス頭め。
そうじゃないよ。実際の収支では毎年１８７万程度の黒字が出ている。
減価償却というのは、帳簿上の手法だが、先般話したとおりに４８６万出ている。
税引き後利益＝キャッシュフロー－減価償却費
だから、キャッシュフローが１８７万の黒字でも確定申告では２９９万のマイナス所得に
なる。
なにしろ、自己資金は２０００万円程度で残りの借り入れ分は店子が払ってくれる。
だからいくいら家賃がさがろうが、空室が出ようが投下資本は１０年以内に回収。
あとは各物件の空きごとに内装改修とかするだけでいいわけ。

＞減価償却は前ににも書いた通り価値の目減りの事なので、減価償却費が丸丸残れば＋－は０に＞なるので、所得税還付分得になる、と理論的には言える。
あーあ、全く意味不明なことほざいていやがる。

誰が還付の４０万など目的でやっておるか。還付あわせたら年 ２２０万のインカムになって
いるぞ。これは空室リスクのための準備金としてとっておくのじゃよ。

それと君、皆が「君は確定申告したことあるか？」という質問しているのだから
正直にしてませんと答えることだ。

[456: 匿名さん]

わかっているとは思うが借りれ金返済は、事業収支とは直接関係ない。
借入金金利だけが「費用」であって元金返済は「資産の取得」のようなもの
だからインカムが元金返済にまわるのはＢ／Ｓ上の話。

[457: 451]

>>455
まず、日本語から学び直しだな。
何がいいたいかさっぱりわからん。
反論してるつもりなのかな？
でも、いってることは同じ。
要は減価償却費が増えればキャッシュフローが増えるってこと。
なにしろ以降は意味不明だが。
前にも書いたがアホなんだから、アホなことを自覚して彼我の違いをまず明確にして、彼の主張のどこが我の主張と違い、我の主張の優位性を論理的に明確に主張しなけりゃ意味ないんだよ。
今のままではダメダメ君だな。

[458: 匿名さん]

↑もう相手しない。確定申告はしたことあるのか？

[459: 匿名さん]

>>458

やめときな。>>451こそ脳内なんだから。
確定申告すらしたことないやつにいうだけ無駄だよ。
もしかしたら年収１０００～２０００万ですらないかもしれない。

おそらく>>451は電話営業のワンルーム業者に無駄な恫喝でもして
その後しつこく職場に嫌がらせの電話でもかかってきたんじゃないの？

電話営業なんて軽くスルーすればいいのに、しつこく議論でもしたん
じゃないのｗ

[460: 匿名さん]

話を根底から覆すようだが、おまえら全員年収1000〜2000万円もないだろwww

そんな奴は、こんなとこに来ない・・・

[461: 匿名さん]

>>460

ふふふ。なんでそう思うのかな？

[462: 匿名さん]

世帯年収がギリギリ1000万越えな人達が集まってるのでは？

そういう私も単独では800
あわせ技で1300ちょろ(笑)

[463: 匿名さん]

ワシは給与１３００万円、不動産収入５４０万円だが。

[464: 匿名さん]

>>460

>そんな奴は、こんなとこに来ない

自分がスレチガイだということを露見しちゃって（笑）
うちは1900万だけどふつーにのぞいてますよ。
最近は、ごく少人数による投資関係の知識ひけらかし＆ののしりあいばかりでつまらない。
スレタイトル以外の話が長引く場合は別板へ！

[465: 匿名さん]

>>463

うちも同じようなものです。給与が約1500万、不動産のグロスの収入が700万くらい（所得は400万くらいだったかな）。不動産収入なんて税金払うためにやっているようなものです。

[466: 匿名さん]

いくらの家を買うか？なんて愚問だよね。
その人の考えによって違うとしか言えないし。
自分はフツーの家でいいよ。
老後が心配だから家にお金かけようとか目一杯ローン組もうとか全く思わないし。

[467: 匿名さん]

>>466

>自分はフツーの家でいいよ。

「フツーの家」とは、いくらの家？世帯収入は？年齢と家族構成は？頭金にまわせる貯蓄の額は？
「フツー」の感覚が人によって違うから、いろいろな考えを読んで参考にする。
それがここの目的なのでは。
本気で「愚問」と思ってるなら、こんなページにこないはず。興味があるから見てるんでしょ。

[468: 匿名さん]

年収が1500万位、手取りが1500万やったらもっと立地のいいとこ買えるのになあ。

[469: 匿名さん]

>>468
手取り1500万になったら、手取り3000万あればもっと広い家が買えるのになあ。って思うのかも。
実際の手取りはいくら？

[470: 匿名さん]

400万です。

[471: 匿名さん]

>>470

年収200万の人間から見たら「自分の倍」だ。
それで満足できるならそれで。
満足できないなら年収増やす努力するのみ。
ただし、買いたい家については該当年収のスレッドで語ってくれ。

[472: 匿名さん]

年収5000万ですが、ほぼ毎日のぞいてますよ
暇ですから

[473: 匿名さん]

>>472
2500万弱の納税　ご苦労様です。

[474: 匿名さん]

インフレの未来からお客さんがいらしたようでｗ

[475: 匿名さん]

務めでございます。472

[476: 匿名さん]

50歳の年収2000円より30歳の年収1000万円の方がはるかに希少。
年収自慢するならせめて自分の年齢も公表しなよ。

[477: 匿名さん]

31歳　年収1100万円
実家　芦屋市、別途タワマン自己所有

[478: 匿名さん]

↑実家はお金持ちっぽいけど、年収は普通だね。

[479: 匿名さん]

お金持ちというほどでもないですが、実家は事業用・非事業用を含め不動産を評価額25億円ほど所有しています。

[480: 匿名さん]

地味じゃん。

[481: 匿名さん]

36歳　年収5000万円　実家　西宮市
上に同じく別途大阪市内にタワマン自己所有

[482: 匿名さん]

みな自慢げだけど？不思議？１９歳にも程遠いのに。

[483: 匿名]

マンションをもう一軒買って引っ越そうかと考えていますが、
今持ってるマンションを売るか、貸すか迷ってます。

今のマンションを人に貸せば、新しいマンションのローンを払っても
少し手元に残る計算になります。
売って新しくマンションを買った場合は、頭金とあわせて、新規に組む
ローンはごく僅かです。

どっちがいいのでしょうか？

[484: 匿名さん]

関西人は見栄っ張りの法螺吹きが多いんですかw？

[485: 匿名さん]

別に２０代でも３０代でも年収５０００万や１億の知り合い結構いるよ。
その反面、年収２００万や３００万の人も知ってる。
類は友を呼ぶで、同レベルの人間は集まるよ。
だから、知ってる者は理解出来るが、知らない者は理解出来ないから、すぐ嘘とか想像とか理想を書いているとか言うが滑稽だね。

[486: 匿名さん]

マンションをもう一軒買って引っ越そうかと考えていますが、
今持ってるマンションを売るか、貸すか迷ってます。

今のマンションを人に貸せば、新しいマンションのローンを払っても
少し手元に残る計算になります。
売って新しくマンションを買った場合は、頭金とあわせて、新規に組む
ローンはごく僅かです。

＞どっちがいいのでしょうか？
まず、買ってみたら？
持ったまま買えるのなら買えばいい。売らないと買えないなら売るしかない。

＞今のマンションを人に貸せば、新しいマンションのローンを払っても
＞少し手元に残る計算になります。
貸してから考える。
狙う価格で借り手がいるのか。思い通りの値段で売れるのか。
高く借りてくれるなら貸しておけばよし。空いたときに売ってもよし。
どうせ譲渡益などでないだろうから、いつ売っても税金は同じ。
ところで今のマンション、ローンは完済してますよね。

[487: 契約済みさん]

＞＞４８６
今持っているマンションが、５年以上居住していたマンションかどうかで
譲渡損の部分の税金が大きくかわってきますよ。

[488: 匿名さん]

おお、そうが「譲渡損」があるわけね。こりゃ面白い。
でも適用は今年１２月末譲渡までだったような気が・・・

[489: 匿名]

483です。

売却した場合、譲渡損が少し出るかもしれません。
でも、税金の還付は微々たるものでしょう。
逆に売却で利益が出ても、3000万まで控除されますよね？

今のマンションのローンは完済してます。
また、売らなくてもローンで次のマンションは買えます。

売らずに賃貸に出した場合、結構儲かる（次のマンションのローン代くらいは賄える）
気がするのですが幻想ですかね？
これを繰り返すと所有物件が少しずつ増えていくことになりますが？

[490: 匿名さん]

>>489
入居者が途切れなければね。
誰かが常に借りてくれる賃料とか立地であるかどうかが問題。

[491: 匿名さん]

>>489
自宅が、賃貸の好立地でかつ中古価値が今後も目減りしないなら、売らずに貸すべき。
新規物件は、自己資金多めに、借りれ金４０００万以下で選ぶ。
なにしろ賃借人がいないときは、管理費と修繕積立金、固定資産税で月々５万は出て行く。
２０万円のローンを固定金利２．８％で借りて２０万円毎月支払うくらいが安全だろう。

問題は、課税がきついこと。ただでさえ年収が多いのだから、このうえ家賃収入（不動産所得）
が加わると大半が税金で持っていかれる結果に。
今１２００万の年収で２５万の月額賃貸収入があれば１５００万の収入で、控除は基本的に
変わらない。
もちろん費用は不動産収入から控除できるし減価償却費も計上できるが、購入不動産と違って
借入金金利などないから経費が少なすぎる。大黒字。キャッシュの実入りが少ないのは
実際やってみればわかる。それと流動資産じゃないから生活で資金ショートしそうなときに
そなえて、賃貸物件を担保に７００万くらいの極度額でフリーローンを作っておくべき。

売った金の半分で１Ｌを２室とか３室買うほうが税金上は有利だろう。でも住んだ家をいつまでも持って貸してる人はお金持ちには多いね。
会社持っていたら古いマンションを会社に安く貸して会社が転貸する方式もいいと思う。

[492: 匿名さん]

＞２０万円のローンを
→３８００万円のローンを

[493: 匿名さん]

おそらくは、ローン枠がありあまってるだろうから、あと中古の１Ｌのひとつくらいはいい場所に
見つけて買える。少しでも節税の足しになればいい。
長期的にみて負債のない賃貸物件を持つことはキャッシュフローは常に健全。半年程度の空室は
トータルでみて痛くも痒くもない。税金だけがもったいない。
老後のストックにと考えるなら、税金分も「借入金返済」という形でストックして税金で
垂れ流さないようにすべきだ。

[494: 匿名さん]

　　　　　　３８００万円で売った場合　　　　　　　　貸した場合

支出　　　仲介手数料１３２万円　　　　　　　　　空室時の管理費＋修繕積み立金　固・都税ほか

収入　　　０　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ローン２０万円／月

税額の増　　　－ローン控除　　　　　　　　　　　　総合課税の所得増分の課税

資産の増　　　　キャッシュ差分の貯蓄　　　　　　旧自宅の時価評価分　

[495: 匿名さん]

結局あまりメリットないでしょ？
自己所有のマンションなんか人に貸してもさ。
税金が増えるだけ。

[496: 匿名さん]

>>486
不動産管理会社を自己設立して会社が貴殿の物件を買い取りする。
その後、会社から収入の少ない配偶者等へ役員報酬という形で賃料収入を移転する。

賃貸貸しを希望のうえ課税所得1800万円/年を超えているなら、上記の方法が税金上は有利に働く。

あるいは、自己所有は変更せず設立した不動産管理会社に管理を委任する形をとり、管理料（賃料収入の数％）を支払う。
ただし、不動産収入が年間300万円程度ではこの方法は使えない。

[497: 契約済みさん]

居住用財産の譲渡損の特例はもともと今年の１２月までの予定でしたので
、自分も適応になる可能性があり、どうなるか（継続するか）注目していました。
財務省のホームページに国土交通省からの要望一覧および税調の議論が掲載されています。
その後の税調の議論でもこの特例の廃止に関しては話題にも上っていなかったので
どうも来年度も継続のようです。
仮に減価償却後、１０００万の譲渡損がでるとして１０００万×その人の税率が戻ってくるので
５年以上住んでいる人はもし売却するとしたらこの特例を使うと１００万単位で戻って来ます。
居住用マンションを売却する方は是非覚えておいてください。

[498: 匿名さん]

減価償却費分が譲渡損から引かれることも忘れないで。

[499: 匿名さん]

>>498

減価償却費は関係ないよ。
譲渡損＝購入額－売却額です。

[500: 契約済みさん]

>>499
僕の持っている税金の本では
売却損の額＝譲渡対価ー取得費（家屋について減価償却費相当分を控除）

となっておりますが、減価償却費分は関係ないのでしょうか？