オーベル葛西べイパークス

[匿名さん]

詳しい情報はまだ公開されていませんが、とりあえずスレ立てます。


所在地：東京都江戸川区南葛西5丁目2-2（地番）
交通：京葉線 「葛西臨海公園」駅 徒歩13分
　　　東京メトロ東西線 「葛西」駅 バス15分 「コーシャハイム南葛西」バス停から 徒歩1分
　　　京葉線 「舞浜」駅 徒歩18分
売主：有楽土地
施工：長谷工コーポレーション

※タイトルを「（仮称）葛西臨海公園２計画」から「オーベル葛西べイパークス」に変更しました　副管理人2009/11/2

[51: ご近所さん]

地元に住んでいます。この辺りに住むのであれば生活のほとんどが自転車となりますね。
現在葛西から自転車で15分弱のところに住んでいますが特に不便さを感じません。慣れだと思います。

また、マンションは小学校側ですので中学校よりは騒音は気にならないのではないでしょうか。
運動会など大イベントの時やその練習時は少し気になると思いますが。

小さいお子さんはキッズスペースを有効活用できますし、これから小学校、中学校に通われるお子さんが
いらっしゃる方には良い物件ではないでしょうか。

デメリットは、葛西駅が遠い事、それに対して価格が割高。
そこだけだと思います。
それに対して他のところでどれだけのメリットを感じられるかが決めてになると思います。


環境は良いと思います。
この近辺は葛西でも1番、2番を競う安いスーパーが集まってます。
イトーヨーカ堂、ホームズはいろいろあって楽しいところです。

湾岸沿いは、船橋ららぽーと、イクスピアリ、豊洲、お台場とショッピングモールがたくさんあって
車なしでも遊びにいけるところが私にとってはメリットだと思っています。

将来、葛西臨海公園駅や南葛西が栄えてくれれば資産価値は期待できるのですが・・・
その辺り期待できますかね？！

[52: 物件比較中さん]

南葛西で育ちました。むしろ葛西以外知らない者です。
臨海公園駅が今後栄えることはあり得ませんよ。
臨海公園そのものが避難区域になっていて公園はこの先も変わりようがないこと、
駅を見てもらえればわかりますが、あれ以上店舗を出す場所もありません。
事実、私が７歳の頃にあの駅が出来てから今までずっと、なーんにも変わってません。

「京葉線沿線の駅」（舞浜とか新浦安とか東京駅とか）に用がない限り
普段使いの駅は断然メトロが便利なので、京葉線はあまり使いません。
オーベルから臨海公園駅までの道も、夜暗い場合は怖すぎると思いますから、
バスを利用することになると思います。
したがって、同じくバスを使用するなら葛西駅の方がよほど便利だということです。

ただ、そういうのと関係なく
色々と都内の新築物件を見てきた私にとって、この物件の価格を初めて知ったとき
「安っ！」って思いました。
いくら駅から遠いと言っても、葛西を知らない人からすると千葉と勘違いされるような僻地だとしても
２３区内ですよ。腐っても鯛です。
ディスポーザ、食洗機、キッズルームなどの設備が充実している点、
葛西地区には今まで１件もそういった物件はなかったので
希少であるにもかかわらず、この値段は安いと思いまいした。

隣の江東区など、葛西よりも西の地域では
この価格でこの設備のマンションには住めません。

[53: 物件比較中さん]

ちなみに>>49さん

もうNGという結論が出たいうことで、今更言っても仕方ないかもしれませんが
私の夫も毎日終電帰宅です。

東西線で通勤しているのですが、帰りは葛西ではなく西葛西駅で降りると
都バスの「深夜バス」というのがあり、それに乗って帰ってきます。
但し、料金は通常の２倍の400円です。
通常価格の200円分は定期が通用しますので、定期を持っていれば差額の200円で乗れます。

この物件の最寄りバス停であるコーシャハイムへも通っていますよ。

[54: 匿名さん]

葛西、新浦安辺りで物件探しをしています。どこのマンションも駅から遠い割に価格が高値のところが多いように感じます。新浦安のマンションも検討のうちに入れてきましたが、土地柄的にというか…地元住民さん達の話を聞いていると何となく自分には合わないような気がしてしまって、こちらで探してみることにしました。基本的に通勤では車を使う為、ここの苦である駅遠はクリアなのですが、やはり価格が少し高く感じますね。ディスポーザや食洗機が標準でついているから仕方がないのかな…

[55: 匿名はん]

No.54さん

ディスポーザは24時間ゴミ出しOKなマンションであれば不要な設備だと思いますよ。
また、このマンションは駐車場の値段が高めです。
総住戸100%の駐車場もありません。車が必須の場合、駐車場の抽選にもれたら大変ですよ。
この辺のことも考慮して、マンションを探してみてはいかがでしょうか？

[56: 物件比較中さん]

こちらの物件気がかりなのは管理費と修繕積立金が高い気がします
やはり共用施設があることからでしょうか。
スタートの金額が高いのでこの先数十年先いったいいくらになってしまうのか心配ですね。

そして食洗機標準でついているのはうれしいのですが
結構寿命短いです。５年もしたら洗浄効果も落ち、もし壊れてしまったらそれにあうものを購入しなければ
いけないので後々高くつきそうな気がします。

部屋の内装や雰囲気はとってもいいです。

[57: 購入検討中さん]

駐車場が５０％以下というのが気になります。
入居を考えている方々は車を所有している世帯が多いのでしょうか。

周りの駐車場はこの物件から視界で確認できない距離にしかないので
抽選で漏れたら最悪です。

ここを契約する世帯の車所有率が気になっています。

[58: 匿名さん]

55さん
54です。レスありがとうございます。公式HPで駐車場に置ける台数と価格、見てきました。総戸数135戸に対して駐車場は66台なんですね。50％以下ですか…ここは車を所有される方は多いのでしょうか…気になりますね。価格も18000円～19000円とけして安くはないですね。この辺りは全体的に駐車場料金は高いのでしょうか？我が家ではTDLから近いBay Area付近でのマンションの購入を考えているんです。他も探してみた方が良さそうですね。ありがとうございます。

[59: 匿名はん]

近い駐車場でオーベルの敷地から200m程度でしょうか。
南葛西の駐車場は税込みで\15,000～\21,000程度かと思います。
ただし、周辺の都営住宅や公社も駐車場不足ですので、
希望の場所を見つけるのは困難かも？
車が必須でない限りは、この際 車を手放すのも手かもしれませんね。

[60: 匿名さん]

この近辺は、駐車場不足なんですか。。。
通勤に車を使うわけでもないですが、ここは、駅までそこそこの距離もあるので、なにかと車があるほうが、便利な場所かと思います。
今も、車には結構依存した生活をしているので、車を手放すことは難しいですね。
でも、駐車場の抽選にもれた時のことを考えるとちょっとこわいです。
車を所有しているご家庭のほうが、多いような気がするんですが。

[61: 住まいに詳しい人]

ディスポーザーのない生活なんて考えられない。
マンション買うなら絶対ディスポーザー付きがいいですよ。これは後付けできませんから。
三角コーナーなんて不潔きわまりない。

[62: 匿名さん]

共用スペ－スは管理費で運営されますから、
設備充実＝管理費は割高
常に活用する共用スペ－スであれば割高な管理費でも納得ですが、
例えば：幼児がいない家庭にキッズスペ－スは不要ですから、
無駄な出費が居住している限り永遠に続く事になります。
「我家は幼児がいないのでキッススペ－スは使用しません
その分、管理費を割引いて下さい」という訳にはいきませんので。
根拠はなく管理の内容にもよりますが、1㎡あたり200円
（80㎡なら16,000円）を越えると自分では高いな～と感じます。　

[63: 物件比較中さん]

検討をやめました。

(理由)
1、 駐車場が50%以下である事。(敷地外も厳しい)
2、 何も駅から遠い不便な『臨海公園駅』物件を買う必要がない。
3、 立地のポテンシャルが低い。(不動産価値として疑問)
4、 1年後入居の物件なので先が見えない。
5、 東西線で完成していて値引してくれる物件を検討。


以上の結論に達しました。

個人的な意見ですが・・・

[64: 購入検討中さん]

うちも何年かして売却する時に困りそうだから検討外した

買いたい人はもう半年とか1年待てばいいよ
捌ききれなくて最後は1割か2割は値下げするだろうし

[65: 匿名さん]

検討中ですが・・・
・日々の買い物に困らない。
・小、中学校が近い。
・落ち着いた住宅地。
・ＴＤＬに近い。
・公園に近い。
でも、
・駐車場は、５０％以下。周辺も駐車場不足。
・駅から遠い。
・ＴＤＬの花火は見えない。（これは、大した理由になりませんが）
・価格が割高。
いろいろ天秤にかけていますが、どうも、決め難い。
捌ききれなくて、値下げするのを待つのも手ですかねぇ。

[66: 匿名]

間取りや階数等にこだわらなければ、様子見でもいいかも。
購入タイミングって難しいですね…。

[67: 匿名さん]

まだ検討から外してませんが、我が家でも駐車場の件で悩み中です。駅から遠いのに、駐車場が50%以下である事。←このように考えている人が多い＝車を所有している世帯が多い。マンションの駐車場を利用できないとなると、周辺で駐車場を見つけなくてはいけないが、都営住宅や公社も駐車場不足ということで希望の場所を見つけるのは困難以前の問題で、置く場所が見つかるかどうかがわからない。
見つからない割に（見つからないからこそなのかもしれんが）駐車料金が割高。悩みますね。

[68: 匿名さん]

ディズニーランドが近いな～なんて、ミーハーな理由で、ここも検討物件なのですが、やはり、我が家も車は手放せそうにないので、駐車場に関しては悩ましいところですね。
駐車場のことを気にしている方々は、結構多そうですね。

第一期は、即日完売。人気だったんですね。
あまり、悩んでると買い逃しますね。
土曜日からは、２次のモデルルームがグランドオープンだし、駐車場の抽選に当たるように願うしかないのかなぁ。

[69: 匿名さん]

駐車場が5割ってほんとちょっと少なすぎますよね。駐車場の抽選に当たるように願う前にどうせハズレるだろうって後ろ向きに考えてしまいそう。まあ、車がなくても徒歩3分のところに西友もあるし、自転車を利用すれば「葛西リバーサイドモール」や「ホームズ」があるから日頃の買い物には困りそうもないですけど。ここは駐輪場は1戸につき2台確保できるんですね。だからかな？ショッピング施設の紹介のところに（自転車約6分）って書いてある。車よりも自転車をアピール。

[70: 購入検討中さん]

私も購入を検討していますが、

やはり駐車場が少なすぎることと、

価格が場所のわりに高いのがきになります。

もし、敷地内駐車場の抽選にもれでもすれば、

住宅ローン　+　管理費（修繕積立金含）　+　施設外駐車料金（約￥20,000）

となり、とても割高な感じがしてしまいます・・・。

ですから最近は、南葛西の築浅中古マンションも視野に入れ探しています。

三○の○ウスのホームページにこのあたりの優良中古物件が

結構出ているので比較検討しております（検討されている方はご覧になってみては）。

今は金利がとても低いので、

来年入居物件と現在の金利底値時期の優良中古物件で悩んでおります・・・。

[71: 購入検討中さん]

ここの営業に「駐車場たくさん用意しても実際の利用率って6～7割程度だから十分ですよ」って
言われたけど駐車料金が安ければちゃんと埋まるしそれが売りになったのに。
こんな立地なんだからちゃんと考えて設計してくれよ。

ここだったら平井のアクラスのほうが全然良さそうだ。

[72: 匿名さん]

ふむふむ。「駐車場たくさん用意しても実際の利用率って6～7割程度だから十分ですよ」本当にそうなのか？って、ここの掲示板を見る限りでも十分に疑ってしまいますね。
ここってどちらかというとファミリー向けの物件だと思うし、いまどき自家用車を1台も所有していない家庭なんて少ないと思うけどな。我が家でも今現在、休日用と通勤用で2台所有しているけど、ここの購入を機に1台処分しようと考えています。2台置けたとしても駐車場料金が高いですし。

[73: 匿名さん]

小・中学校と学校が近いと安心ですね～。
買い物も自転車で6～7分だとベビーカーではなかなか厳しい距離ですが、
子供がある程度大きくなってしまえば便利な環境だと思います。
ここって、駐車場が少ない事を理由に断念する人も多いんでしょうね。
これは完全にデベ側の計算ミスですね。

[74: 物件比較中さん]

駐車場の件について、我が家を担当してくれている営業さんが
「車が必要なのって、お子さんが小さい時だけで、大きくなってしまえばそれぞれが自転車を所有しますよねぇ？
　車が必要だと感じる期間って案外短いものですよ。そんなに車必要ですか？」とか言って
暗に「駐車場のことがそんなに気になるなら車を手放せば？」と言われているようで、非常にムカついた。

我が家は車を手放す気は一切ないので、その旨を伝えたら
「じゃあこの物件を諦める勇気も必要ですよ～」だって。

第一期完売したからって、営業の態度がそれまでと一変して
横柄なのですごく感じ悪かった。

周辺のマンションの利用率は低いからってのは実際にそうだったとしても
ただの言い訳にしかすぎない。
５０％以下はやっぱり、目論見を誤りすぎだと思う。

[75: 匿名さん]

>「車が必要だと感じる期間って案外短いもの」
>「じゃあこの物件を諦める勇気も必要ですよ～」
ちょっと！その営業さんめちゃめちゃ感じ悪いですね～。
確かに子供が小さい時って車が必要。でも車って子供だけの
為に考えているものではないですよね。「そんなに車必要ですか？」
って、どの口がそれを言うんだろうって思ったら何だか腹が立ってきます。
近場にモールとかもあって確かに商業施設は充実しているけど、、、
けど、やっぱ自転車よりも車だろ！

[76: 匿名さん]

そこは、「お客様の状況が変わられましたら、是非またご検討下さい」だろ！！(怒)
言い方ひとつで全然違うのにね。
「子供ってそのうち歩くようになりますよね、ベビーカーって、そんなに必要ですか？」と
言われてるようなもんじゃない？無かったらその数年間、確実に死ぬって。

[77: 匿名さん]

人によってライフスタイルは違うのに　「そんなに車必要ですか？」　とか腹が立ちますね。
自分の価値観や環境だけで判断して、お客様の事情や希望を何も考えてないと思います。
売れれば良いとのエゴが丸出しのディベからは買いたくないですね。
客の要望を全て満たす完璧な物件なんて無いんだから、事実を伝えて後は客に判断さすしかないだろ。
「じゃあこの物件を諦める勇気も必要ですよ～」なんて、
この物件に興味を持ってMRに、時間を掛けてわざわざ来て頂いたお客様に言うものですか？失礼過ぎます。
私も営業をしていますが首を傾げたくなります。
普通は「ご希望、要望に合わなくて残念です。」とかが当たり障りの無い言い方。
お客様の希望に出来るだけ沿う自社の他物件情報を提供するとかがサービスだろ。

[78: 周辺住民さん]

交通事情について説明させていただきたく思います。
葛西臨海公園駅まで徒歩13分ではなく、15～20分です。また、葛西臨海公園駅は平日は各駅停車しか止まらず、朝ラッシュ時は下りの本数が多く、夕ラッシュ時は上りの本数が多いという不思議なダイヤになっています。土曜・休日は武蔵野快速のみ停車（京葉快速は通過）します。詳しくは時刻表をご確認ください。また、東京駅まで13分も日中の時間で、ラッシュ時は毎日3～5分の遅れがあります。新木場駅・八丁堀駅の乗換は比較的楽（3～5分）ですが、東京駅ではどの線に乗り換えるにも10分は必要となります。
葛西駅は通勤快速（平日の朝ラッシュ時上りのみ）の停車駅となっています。混雑は激しく、積み残しも発生し、ダイヤが過密のために遅延も多発しますので、葛西臨海公園駅利用より、余裕をもった通勤が必要です。
マンションすぐ近くにバス停（コーシャハイム南葛西）があり、葛西駅-葛西臨海公園駅（葛西21系統）、船堀駅-葛西臨海公園駅（西葛26系統）が都営バスで運行されています。葛西21系統は葛西駅-コーシャハイム南葛西の折り返し便がほとんとで、コーシャハイム南葛西-葛西臨海公園駅を走るバスは、平日・土曜の朝夕と休日の日中のみの運行です。西葛26系統は平日・土曜・休日ともに日中のみの運行です。かなり大回りな経路で便数も1時間に1本なので、利用しにくいです。葛西21系統で葛西臨海公園駅までの所要時間は5～7分、葛西駅までの所要時間は15～17分です。
以上ですが、便利から不便かは閲覧者の方の判断に任せます。

[79: 物件比較中さん]

>>78
なんで買う訳でもないのにご近所だってだけで同じ事わざわざスマッチにも書き込むの？
やっぱ・・・（略

[80: 匿名さん]

最近の売れ行き情報求む。

[81: 匿名]

半分くらい花がついてました。
東西線側と比べるととても安く感じますね

[82: 匿名さん]

78さん
交通機関の詳細情報をありがとうございます。
ホームページの通勤シュミレーションには、乗り換えも充実していて都心へのアクセスが良いように
書かれていますが、実際は混雑や遅延に苦労させられそうですね。
バス便本数についても、参考になりました。

[83: 考え中]

標準装備は全然問題なし！だと思いました。
ただ交通の便を考えると
ちょっとうーん…ってなります。。周りが静かな分
夜の帰り道が人通りが少ないのは仕方ないのでしょうかね…マンションの周りはスーパー学校が近くにある為、生活には困らなそうですが毎日電車を使うとなると考えてしまいますね

[84: 匿名さん]

カイくんとリンちゃんの交換日記(ブログ)なるものを見つけ、初めて見てみましたが、
販売状況が写真入りで投稿されてましたね。
3連休前の3月19日の段階で、花の数は5割強くらいでしょうか。
今週末は第1期2次の販売ですね。今回は13戸が販売されるようですが、
即日完売となるでしょうか。

[86: 匿名さん]

京葉線と東西線を比べれば、やはり東西線。
S・A氏の「江戸川区・葛西エリアファミリーマンション市場」という有料レポートには、はっきりとサンクタスがいいと書いてありました。ということで、検討をあちらに乗り換えます。

[87: 匿名]

８６さんサンクタスはサンクタスで色々問題ありですよ。一部借地権がありますし……

[88: 匿名さん]

葛西臨海公園は快速がとまらないので朝は1本逃すと待ち時間が結構あります。(10～20分)
葛西駅のほうが本数は多いです。
混み具合としては京葉線(東京方面)は新木場で結構下りるので1駅我慢すればましかな～と。東西線(中野方面)はかなりの混みます。

大きな公園も多いし、ディスにーランドやイクスペアリに自転車で行けるのは良いです。
ディスにーランドの花火が見えたりしたら良いんですけど、周りに既に高いマンションがあるのでその辺は望めなさそうですね。部屋によっては見えるのかな?


マンションは車を持っている人や、車を持ちたいとなると駐車場の数が少ないのできついですね。

[89: 匿名さん]

IKSPIARI、いいですよね！
特に、毎月開かれるワークショップが趣味にジャストマッチングしている為
全部を受講したいくらいです。
手芸店はビーズが豊富だし、生活雑貨のお店もたくさんあるので
1日中いても楽しいです。

[90: 匿名さん]

チャリでいけるけど、かなり遠いけどな。
普通の一駅ってかんかくじゃあないな

[91: ご近所さん]

目の前の橋を渡るだけ。チャリで実測８分。

[92: 匿名]

昨日ハガキが来ましたが１期２次も即売だったようです。

[93: 匿名さん]

今日は海抜ゼロ地帯のニュースがしきりに報道されてるけど、
この辺りは大丈夫なのでしょうか？
例え高層マンションに住んでいても浸水でライフラインが止まり、
エレベーターが止まり、水道も出なくなるそうです。
いざ水害に遭えば住民は一ヶ月以上非難する事になるそうですよ。

[95: 契約済みさん]

95戸売れましたね。続けて即日完売！思ったより人気でビックリ！このマンション避難地区内に建ってるんですね。http://www.city.edogawa.tokyo.jp/kurashi/moshimo/bosai/saigaishien/haz...
自宅が避難地区？(＾▽＾)

[97: 物件比較中さん]

建築会社が構造の説明会を行ったようです。
http://www.o-kasai.jp/blog/2010/02/11/
こちらで見ると地盤沈下や液状化とか大丈夫なように書いてありますよがどうなんでしょうね?

南葛西の六価クロムは掘削と三価クロムへの還元がされたような話を聞いたことがあるのですが、やっぱり危険なんですかね。。。
実際のところどうなんでしょう?　誰か詳しい人います?

[99: 匿名]

まーまー。
ここで液状化発生したら、その時東京は皆それなりの打撃をくらってるよきっと。
どっちにしても発生する可能性と確率な話なわけで、そういうの気になって仕方ないなら安全で平和(と誰かが言っているような)な地域に行くと良いよ。