オーベル葛西べイパークス

[匿名さん]

詳しい情報はまだ公開されていませんが、とりあえずスレ立てます。


所在地：東京都江戸川区南葛西5丁目2-2（地番）
交通：京葉線 「葛西臨海公園」駅 徒歩13分
　　　東京メトロ東西線 「葛西」駅 バス15分 「コーシャハイム南葛西」バス停から 徒歩1分
　　　京葉線 「舞浜」駅 徒歩18分
売主：有楽土地
施工：長谷工コーポレーション

※タイトルを「（仮称）葛西臨海公園２計画」から「オーベル葛西べイパークス」に変更しました　副管理人2009/11/2

[1: 匿名さん]

調べたら、建設予定地は南葛西５丁目２番地のようですね。
地図で見てみると、中学校と小学校が隣接しているんですね。お子さんががいる家庭では便利かもしれないですね。
最寄り駅は葛西臨海公園駅のようです。徒歩だと18分位といったところでしょうか。
葛西臨海公園駅は確か、平日は各停しか停まらなかったような気がします。若干不便かな？？
朝の時間帯など、通勤時間帯なんかは結構送迎バスが欲しいかもしれなせん。
都バスの停留所がマンションの建設予定地前にあるみたいですけど、本数はまだ調べていないのでよくわかりませんが。。。
道路事情はどうなんでしょうか？混むようなら、自転車や徒歩の方が確実ですよね。。。

[2: 匿名さん]

葛西臨海公園駅まで徒歩１８分ですか。　結構、距離ありますね。　毎日歩くのは、ちょっとつらいかなぁ。
自転車も季節のいい時は、快適かもしれませんが、暑い日、寒い日、雨の日は、めげるなぁ。
通勤時間帯の送迎バス、いいですね。　都バスの料金より安い設定で。
でも、送迎バスの運行とかすると、結局管理費なんかに跳ね返ってくるのかな・・・・
やっぱり、バスで駅までってことかな。　都バスの本数がたくさんあればいいけど。　　
雨がひどい日は、車で送迎ってことになるかな。
そうなると、機械式の駐車場じゃなくて、自走式の駐車場にしてほしいなぁ。

[3: ビギナーさん]

最寄りの駅まで徒歩18分！
かなり距離がありますね。
葛西臨海公園の物件は徒歩10分以上の物件が多いみたいで
ここも例に漏れずという感じなのでしょうが
これで駐車場率が100%なかったらびっくりですね。
物件情報はいつごろ出始めるんだろう・・・
価格的にも駅遠な分お買い得価格だったりするのかな。

ところで南葛西５丁目２番地をgooglemapで見てみましたが、
西友南葛西店が一番近そうなスーパーでした。
日常の買い物的にはちょっと不便そう。
ただ、うまくすればディズニーランドの花火が見られる立地ですよね。
この点はちょっと魅力的かも。

[4: 匿名さん]

駅徒歩18分と言った立地から見て、比較的手頃な価格に
なりそうな気がしますね。
しかし、この辺の物件は車がないと本当に身動き取れませんね。
3さんの仰る通り、駐車場は、100％であって欲しいです。
便りの綱の都バスも、本数は少ないです。
また、よく渋滞に巻き込まれる為、通勤では自転車を利用する人が
ほとんどだと思います。
京葉線に関してはよく止まる・遅れる路線なので、通勤に限っては
結構苦労してしまいそうですね・・・。

[5: 匿名はん]

まだ何も分からないので、何とも言えないけども価格次第。

[6: 匿名さん]

ディズニーランドの花火は、今住んでるうちからも見えるけど見飽きました。

[7: 匿名さん]

ディズニーランドの花火、見飽きるほど見てみたいです。。。。
ここなら、葛西臨海公園の巨大観覧車も見れますかねぇ。
夜にライトアップされた観覧車は、とてもきれいですよね。
まぁ、ここの詳しい情報がまだないので、何階建てのマンションになるかによって、眺望は左右されると思いますが。
それに、たいして広い土地があるわけじゃないのでしょうから、駐車場は機械式かな？個人的には、平置きの駐車場がいいですねぇ。

ここの計画は進んでいるのでしょうかね？

[8: 購入経験者さん]

はい。景色って見飽きます　向かいの至近距離に建物があったら嫌だけど、なけりゃ景色が良くても微妙でも、そのうち見なくなっちゃいます　価格差にもよると思いますが、だったら安い方がいいんじゃないかと思います

[9: ビギナーさん]

東京都環境局で建築物環境計画書が公開されていましたので
リンクを載せておきます。
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/123_edogawa/09003...
こちらは9階建てマンションになるんですよね。
ここ周辺のマンションはそれよりも高層だと思いますので
ディズニーランドの花火や臨海公園の巨大観覧車は、
最上階でない限り期待できないのでは…と思います。
葛西臨海公園駅のあたりは緑も多いですし魅力的な
場所かなと思いますがやはり通勤の便が悪いという
意味では少し考えてしまいますよね。

[10: 匿名さん]

通勤だけではない。
日常生活でも不便ジャン。
自走式１００％じゃないなら坪単価１２０くらいじゃないと売れないでしょ。

[11: 匿名さん]

ディズニーランドの花火は慣れれば時報くらいの感覚です。
お客様には喜ばれますが。

[12: マンコミュファンさん]

>10
ないない！！＠１２０は超田舎の値段だ。
ここも田舎と言われればそれまでだけど、建築費だけで坪70万とか80万とかかかるんだから！

[13: 匿名さん]

原価割れでも売れないマンションは売れない。
東葉線の駅から１８分の江戸川区。
利便性は都区内では最悪レベルに悪いですね。
駐車場は１００％どころか一人１台必要な地方じゃないでしょうか。

[14: 匿名さん]

９階建ですか。。。
じゃぁ、ディズニーランドの花火や巨大観覧車は、きびしいかも？ですね。
周りは、もっと高層のマンションなのに、ここが９階しか建たないってことは、よほど、敷地面積が狭いのかな？
そうなると、駐車場は、出来るのかなぁ？出来ても、機械式でしょうね。
駅からも結構遠いし、車がないと生活には不便そうだし、何がここのマンションの売りになるのかな？
どのくらいの価格になるのかは興味ありますね。

[15: 匿名さん]

9階建のマンションだと、周りが14階建なので眺望は全く開けてませんね。
駐車場も期待できそうにないとなれば、さすがに検討から外さなければいけません。
この辺は車がないと不便ですからねー。
自転車があれば10分圏内に大型スーパーも結構ありますが、
スーパー以外はこれといった店がないですよね…。
娯楽施設も見当たらないし。
駅までは自転車で通勤するとしたら、駐輪場はどんな感じなんでしょう。
空きがありますかね？

[18: マンコミュファンさん]

ホームページがオープンしました。物件名は“オーベル葛西ベイパークス”。
http://www.o-kasai.jp/

[19: 土地勘無しさん]

HP見てみました。
「カイくんとリンちゃんの交換日記」って何？！と思ったら
周辺の環境や施設などについてブログ形式で紹介されていました。
葛西臨海公園駅から物件までの徒歩ルートが画像付きで掲載されていたのは
かなり参考になりましたが、夜間の一人歩きはちょっと怖そうな感じでもあり。
駐輪場の情報等はなかったので今後そういった情報も提供して欲しいですね。
ちなみにこの辺にお住まいの方は、日常の買い物は西友をご利用ですか？
週末には車でイトーヨーカドー、とか？

[20: 近所をよく知る人]

葛西臨海公園駅はレジャ－駅であって毎日の通勤駅としては不便です
駅中に数件テナントがあるだけで、暫く何もありません
夜間、歩いている人を見かけますが、人通りも少なく女性一人では危険です
特急や快速が停車しない上,各停の本数も少ないです(通過電車本数の方が多い位）
この辺りの人はほとんどバスで葛西駅を利用しています
葛西臨海公園駅徒歩18分などと使えない駅を徒歩圏内表示するのではなく、
葛西駅バス○分停留所○分が妥当と思います

[21: 19]

>>20さん

19です。
ご近所の方ならではの情報をありがとうございます。
“JR京葉線「葛西臨海公園」駅徒歩13分”よりも
“東京メトロ東西線「葛西」駅バス15分「コーシャハイム南葛西」バス停徒歩1分”
の方がリアルな経路なんですね。
勤務先までのアクセスも実は葛西駅からの方が楽なので、教えていただけて良かったです。
ちなみに葛西駅は駐輪場など充実しているのでしょうか？
荒天時はバスも良いですが、普段は駅まで自転車もいいかなと思いまして。

[22: 近所をよく知る人]

葛西駅は環七地下に巨大な駐輪場があります
1回：100円　通勤定期：1ケ月⇒1,900円 3ケ月⇒4,900円　
南葛西方面に行くバスも系統が多く,ｺ-ｼｬﾊｲﾑ行きの他に,
少し歩きますが,近くのなぎさﾆｭ-ﾀｳﾝ行という
系統もあるので使えるのではないでしょうか？
東西線は今年3月より平日は始発～9時台半ばまで
快速⇒通勤快速(浦安より各停)となり,葛西に停車するので
以前より本数が増え,朝の通勤も以前よりは楽になりましたよ
ﾋﾟ-ｸ時は2～3分に1本 (京葉線とは圧倒的に本数が違います）
混雑率は一定という訳ではなく,始発駅がどこかで変わってきますね～
西船橋発の通快or妙典発が狙い目　津田沼や勝田台発はかなり混んでいます




　

[23: 周辺住民さん]

すぐ近くに住んでおり、隣の小学校に子供が通学しているものです。
主人と私は、葛西臨海公園駅を通勤で利用しております。
京葉線は、確かに本数が少なく不便に感じる点もありますが、
慣れてしまえば、それほど、苦にはならないと思います。
大人であれば、徒歩15分くらいの距離でつきますし。（私はほぼ自転車ですが。）

直線距離は短いのですが、環状7号線と国道357号線がぶつかる道路の上に、
駅や、臨海公園へ向かうための歩道橋があり、その上を通って、
駅へむかわなければならないため、徒歩だと15分くらいかかってしまうのです。

話は変わりますが、葛西臨海公園駅を利用する方でも、本数が少ないことや、
風で止まりやすい不便な点があったとしても、東京メトロ東西線の葛西駅へバスで通えますし、
保険があるようで、安心なのではないでしょうか。

また、主婦目線から申し上げますと、日々の生活に必要な買い物に困ることはない地域です。
自転車で約5分くらいの距離に、スーパーだけで3件（西友（24時間営業）、新鮮市場、フジマート）、
ドラックストアであれば、マツモトキヨシ、ウェルパークの2件があります。

家具や、洋服も、自転車で10分くらいのところに、
イトーヨーカドーやHOMES（ホームセンターですが、スーパー、ユニクロ、西松屋、
ABCMART等も入っています）がありますよ。

また、お子さんに習い事を考えているのであれば、そろばん教室、英語教室、
ピアノ教室、進学塾等が、自転車（徒歩でも10分強くらい）で通える地域にあります。
また、付近の小学生は、コナミのスイミングスクールに通っているお子さんも多く、
毎日のように送迎バスが通っています。
これから、小学生、中学生になられるお子さんがいらっしゃるのであれば、検討してもよいと思います。
（ちなみにすぐ近所に区立保育園が2件、私立幼稚園も保育園よりは少し離れますが、2件ありますよ）

値段の予想ですが、この付近の3LDK中古物件であっても、3000-3500万する物件も多くありますので、
4000万前後はするのではないかと思っております。（不便そうな印象の地域のわりに高いのです）

[24: 近所をよく知る人]

南葛西が堀江町と呼ばれた頃から住んでおりますが、
お台場方面を除き,やはりバス利用で東西線葛西駅がメインですね～
平日7,8時台合計の都心方面への電車本数は
葛西駅：50本　臨海公園駅：11本
他線への乗換えも含め、圧倒的に東西線の方が便利です
最近、近所にヨ－カド－やホ－ムズといった大型店舗ができて
週末の買物には便利な地域になりましたよ

[25: 匿名さん]

HP見たら予定価格が出ていました。
３LDK（70平米）　3800万円〜
４LDK（78平米）　4200万円〜

23さん、すばらしい予想でしたね。
この辺りの相場はやっぱりこんな感じなんでしょうか。
暖房・ディスポーザ・食洗機などあったらうれし宅内設備は揃ってはいますが、駅からの距離や眺望面などいろいろ考えると、個人的には想像していたよりも高めな印象なんですよね（ちなみに土地勘はありません）。
販売予定時期は来年1月中旬、資料もまだですしMRオープンも年明けでしょうか。
実際の販売までの反響次第では、価格の下方修正などあったりする・・・のかな。

[26: 物件比較中さん]

HPによるとキッズコ－ナ－・カフェサロン・ライブラリコ－ナ－という共用スペ－スがあるようですが、
共用スペ－スの運用費は管理費から捻出されるので、毎月の管理費がどの位になるのか気になります
1㎡当たり200円位 = 占有部分80㎡であれば15,000前後が妥当と考えていますが･･･　

[27: 検討中]

この辺りの騒音や排気ガスの影響はどうなんでしょうか？

[28: 匿名はん]

こんなところに建ってたら相当うるせーんじゃねえの

マンコミュ、ウケルｗ

[29: 検討中]

価格は魅力的ですが、
確かにうるさそう・・
周りも中学校、小学校てどうなのでしょうか？
見学行かれた方いますか？

[30: 物件比較中さん]

>>29さん

元々南葛西が地元というのもあり、早速現地を見に行ってみました。

周りはガッチリ団地に囲まれ、小学校と中学校に挟まれ…
圧迫感が半端じゃないと感じました。

葛西ではディスポーザ付き物件が珍しいことや、
共用施設も割と充実してそうな面等、
物件そのものは非常に魅力的なのですが、場所が酷過ぎる…と思いました。

物件はとてもいいのに…なんだかとても「惜しい」です。

[31: 検討中]

騒音はうるさい、立地は圧迫されている、このマンションの魅力は何でしょうか。
価格的に気になっているのですが、考え直した方が良いでしょうか。

[32: 周辺住民さん]

この物件の南に壁のように立ちはだかるコーシャハイム南葛西（１３～１４階）によって
湾岸道路および高速湾岸線の騒音は、きちんとさえぎられています。
私はコーシャハイム南葛西に住んでいるので、この物件の前をよく通りますが、
昼夜にわたり、むしろ閑静な印象を持ちます。これは現地に行けばすぐご理解できるでしょう。
隣接する小学校・中学校からの音（歓声や校内放送を含む）は、きわめて限定的で、
雑然とした印象にはなりません。

それよりも、すでにご指摘のとおり
周囲はコーシャハイム南葛西や、その隣の都営住宅（少し小高い上にある１３階）によって
眺望は期待できません。窓を開けて見えるのは、１３～１４階だての団地のみです。
ディズニーリゾートの花火（通常約４分間）はコーシャハイム南葛西によって一切 見えません。

葛西行きの都営バスは、ほとんどがこの物件近くのコーシャハイム南葛西が始発なので
葛西から東西線を使うには便利です。

「自転車（約５分）で東京ディズニーリゾートに遊びに行ける家」として、
地方の親族にはアピールすることでしょう。
大晦日の０時には、東京ディズニーリゾートの花火がとても豪華に打ちあがるので
近くの土手に、この付近の住民がおおぜい見物に繰り出します。

[33: ご近所さん]

この物件の魅力は、ほぼ永久的に保障された「日当たり」ではないかなぁ。
他は、販売価格に反映されていますが、設備がそれなりに豪華であること。
部屋によってはTDLの花火が日によって見えるかも？ってとこも。
あと、質は価格相応ですが、激安スーパーがあること。

ネガティブな点は、売主が売り文句にしている近所の学校かなぁ。。。
食中毒があったり、不審者が乱入したりといった事件やインフルエンザの集団感染。
あとは噂ではありますが、上級生から下級生へのカツアゲがあったとか。。。
物件価格も高いですよねぇ。近所の賃貸は共益費込みで10万円未満で住める地域ですから。

[34: 周辺住民さん]

32です。
>>33さん、TDRの花火は
この物件内のどんな場所からも絶対に見えません。
それだけは断言できます。

国政選挙や地方選挙の投票所は、向かいの中学校なので便利ですね。

[35: 匿名さん]

>>33
というかこの９階建てが中学校に落とす日影や小学校に与える圧迫感が問題だと思いますが。
元々駐車場だったこの場所にマンションを建てるとはさすが長谷さん。

[36: 土地勘無しさん]

この辺りでこの値段って妥当ですか？
両サイド学校ってどう思われます？

[37: 匿名さん]

この物件の特徴（売り）って何なのでしょう？
駅から遠い、
ディズニ－と近距離ながら花火鑑賞はできない
特別な設備がある訳でもない
魅力な値段でもない
ヨ－カド-とホ－ムズが近い位かな～

[38: 匿名さん]

ブログに３連休の事前案内会の様子がアップされていますね。「満員御礼」とのことでとても盛況だった様子が伝わってきたので、のんびり様子見じゃなく、早めに行った方がいいのかなと少し気が急いてしまいました。ところで、南東向きと南西向きはどちらがいいと思われますか？西日のことを考えると南東向きの方がいいのかなという気もしますが、小学校のことや価格的なことも気になります。

[39: 匿名さん]

東南＞南西　広い＞狭い　角住戸＞中住戸　最上階＞2階

[41: 購入検討中さん]

やっぱり立地微妙で価格も高すぎですか？
購入検討中ですが、入居者少ないのも嫌だし少し経って値引きして売られていても嫌だし。。

[42: どら]

初めての投稿になります。

私は約15年間西葛西に住んでいたことがあり、現地(葛西臨海公園)のことはなんとなくではありますが知っていたので、今回この物件が販売されるにあたり検討してみたいと思いました。

先日の事前説明会にも参加をした今現在の感想を書きたいと思います。

（ポジティブ）
　・児童手当が多い江戸川区の物件であること
　・立地（公園が多い、学校隣り、角地）
　・スーパー激戦区
　・個人的には外観が好み

（ネガティブ）
　・かなり割高!！(2LDK 62㎡=3600万円、3LDK 67㎡=3900万円、4LDK 78㎡=4500万円、駐車場=2万円/月)
　・電車が少ない (葛西臨海公園駅の平日昼間の電車本数は約15分に1本)
　・バスが少ない (目の前にバス停はありますが、本数は少ないです。）
　・夜道暗い

（その他）
　・夜景や花火は期待しないほうが良いです。
　・担当者と話した感触ですが、当面は値下げ交渉に応じない強気な姿勢を感じました。


物件自体は気に入ったのですが価格がとてもひっかかります・・・
数か月前に南船橋駅付近の超大型物件を見たばかりなので、、、（3LDK 75㎡=2500万円、4LDK 85㎡=2800万円)

みなさんどう思われますでしょうか？

[43: 購入検討中さん]

私も西葛西・葛西に２０年近く住んでおります。とても環境が良くこの場所に一度住んでしまうとなかなか外へは出て行けません。

たしかに今回の物件、立地条件からして物件価格高いですよね。
といっても駅近くは高くて買えません。
葛西駅から徒歩１５分圏内でもこの価格よりも割高ですからね～。

ある程度の予算がある方はここにこだわらなくても良い気がします。
また小さい子供がいないのであれば小学校・中学校が
近い事、キッズルームの完備などがメリットにならないと思います。
多少この部分で値段を上げているような気もするので。

南船橋の物件安いですね。
やはり東京と千葉というところで大きく違ってくると思いますし、スーパーや公園の数、都内への交通の便など
総合してみるとこのくらいの価格差がでてしまうのでは
ないでしょうか。

[44: どら]

No.43 by 購入検討中さんコメント有難う御座います。

43さんの仰る通り、この物件は小さいお子様がいらっしゃらない方にはあまりメリットが無い、
むしろ割高となってしまう物件なのかもしれませんね。共有施設にはミニライブラリーもあるようなのですが、
一般開放時間が19時までらしく、会社帰りにライブラリーで勉強をしたいと考えていた私の希望は打ち砕かれてしまいました・・・


以下に前回の投稿以降に気付いた事を追記させて頂きます。

(ポジティブ)
　・大通りから少し離れた物件の為、騒音はほぼ聞こえない。
　・フジマート、マツモトキヨシ、SEIYU(のスーパー)が徒歩4分の位置に横並びにある。

(ネガティブ)
　・物件のメインエントランスの位置が悪い為、帰宅時に利用するのは裏口になると思われる。
　・葛西臨海公園駅前にはお店がほとんどない。（コンビニとファーストフード程度）
　・上に挙げた3つのお店以外、徒歩5分以内にはお店が見当たらない。(本屋さんがないのが辛いです。)
　・周辺には大型トラックの駐車場が多い。


（その他）
　・ペット飼育がOKな住宅のようです。
　・駐車場は住宅の半分の数が用意されるようです。
　・駐輪場は1家に2台分用意されるようです。
　・物件から観覧車は確実に見えません。


掲示板を見ていてフと思ったのですが、みなさんのご利用(予定)される駅はJR葛西臨海公園駅ではなく東西線の葛西駅なのでしょうか？　

もしそうだとしたら葛西駅は現地からとても遠いですし、なによりも朝の東西線の混み具合と言ったら都内でも上位１、２位を争うくらい凄い激混み具合だったかと思われるのですが。。。　改善されたのでしょうか？

ご存じの方お教え願います。

[45: 匿名さん]

東西線は昨年3月のダイヤ改正で、
中野方面はこれまで通過していた快速が通勤快速となり
葛西に停車するようになりました。
(平日のラッシュ時間終了まで）
本数が増え、多少は改善されたと思いますが、
時間帯にもよりますし、
始発駅がどこかによって混み具合は変わってきます。

[46: 匿名さん]

MR行かれた方、どのような印象を受けられましたか？

[47: 購入検討中さん]

先日いって価格表みせてもらったけど、駅遠にしては高いと感じました。
（4000前後の区画もあるけど、気に入った間取りは4500-5000位でした…）

[48: 匿名さん]

先日、現地見学会に行ってきました。土地勘はないのですが閑静な住宅地という印象を受けました。

ただ・・・
葛西臨海公園駅から徒歩13分で4000万台っていうのは割高なような・・
平日は快速止まらないですしね

あと小学校・中学に囲まれてるのは逆にどうなのか・・・

でも・・閑静な住宅地・スーパー近・充実の設備・・・ここを換算すると妥当な金額設定なのか・

どなたか近隣に住んでいる方いらっしゃたらアドバイスください

[49: 物件比較中さん]

皆さんの意見を参考に検討しましたが、
我家ではNGという結論になりました。
1、駅遠
　電車通勤者にとって駅遠は致命傷
　帰宅が夜11時過ぎる事が多く、バスがない
　(臨海公園ではなく、せめて東西線葛西駅13分であれば）
2、資産価値
　将来、売却の可能性もある為、この立地は厳しい
　やはりマンション需要の条件は駅近物件
　ここを選び、将来売却するとしたら立地が致命傷となりそう
3、環境
　TDLや臨海公園が近いのに、花火や観覧車がNG
（両方は望みませんが、せめてどちらか・・・）
　大型ス－パ－が近いですが、毎日行く訳ではないので
4、値段
　この立地にしては割高　

庭付き1戸建てという立地は良いと思いますが、
マンションとして押しのポイントがみつかりませんでした
　
　

[50: どら]

今週、第一期分譲価格表をもらう為に再度モデルルームに足を運びました。

モデルルームに行く前までの私達夫婦の気持ちは、
「予定価格のままでは割高過ぎて買えないが、正式価格で価格改定(値下げ)があれば・・・」と、
ささやかな希望を持っていたのですが、残念ながら正式価格でも割高なままでした。

価格例を挙げますと・・・
・67㎡(3LDK 4F) 3,830万円
・74㎡(3LDK 4F) 4,190万円
・80㎡(3LDK 4F) 4,540万円

高くないですか？？

一応周辺物件と比較をしておきたいと思い、先程Yahoo!不動産で、葛西臨海公園駅徒歩15分以内、
築5年以内の周辺マンション(中古)を検索してみたところ60㎡(2LDK 4F) 2,800万円の物件が見つかりました。

資産価値を考えず永住するのであれば良いのかもしれませんが、でもそれにしては狭すぎますよね。。。
この金額を出せば海浜幕張で100㎡超の新築物件が購入出来ますからね。

No49.さんと同じく私達も将来売却の可能性がある為、資産価値を考えた結果残念ながら我家でもNGとなりました。


(補足情報)
　・葛西臨海公園駅にあるお店は、NEWDAYS(コンビニ)とマクドナルドと日高屋(中華料理屋)の3店舗でした。
　・オーベルの販売員に近隣住民の利用駅を聞いたところ、葛西駅を利用する方が多いとのことでした。