現金払いよりローンを組んだ方がお得なのですか？

[とみ子]

先週金曜日、2,000万円の中古マンションの購入契約をしてきました。
今更ですが、不動産無料相談に問合せたところ「現金一括より少しでもローンを組めば、合計200万円もお金が返って来るんですよ！」とアドバイス頂きました。
詳細については全く無知でわからないのですが、毎年年末に還付されるそうです。
決済日まであと３週間もない今から、仲介業者さんに「やっぱりローンを組みたい」と申し出ても大丈夫でしょうか？
それとも、そんな必要はないのでしょうか？大変焦っております。

[9: 匿名さん]

安直ってのは、現金購入かローン組むかという事ではなくて
住宅取得控除を「うまい話すぎる」と勘違いしてしまってる事を言ってるのさ。
それに釣られるかどうかは別としても、実情を知らなさ過ぎ。

[10: ぴょん吉]

ファイナンシャルプランナー１級の資格を持っていますので、いろいろな相談にのることがありますが、一方で、多くの方が税金や運用についてあまり興味を持たれないのが残念に思えることが多いです。もし、下記の内容をご参考にして頂ければと思います。

【200万円の根拠（勘違いの部分があり、実際は少ないです。）】
住宅取得控除は、平成18年に入居される場合、１〜７年目は年末の住宅ローン残高の１％、８〜１０年目は０．５％分の税金が1年目に確定申告することで戻ってくるものです。

（ちなみに、住宅取得控除を受けるためには、50㎡以上（登記簿上）＆10年以上の借入期間、その他の条件をクリアしないとだめです。）

（200万円というのは、１〜６年目の１％を勘違いし、１〜１０年目とし、残高　２０００万円がずっと続く前提になっていると思います。）

仮に年末の残高が１年目　２０００万円、２年目　１８００万円、・・・・、１０年後の残高　０万円とすると、１〜６年目　20万＋18万＋16万＋14万＋12万＋10万＝90万円、７〜10年目　4万＋3万＋2万＋1万＝10万円、で合計　100万円　税金が還付されることになります。（但し、還付税額の上限は支払った所得税額になります。）

【借入金利と運用金利】
今の金利では、例えば、当初金利優遇（初めに金利優遇幅が大きいもの）を使えば、５年固定（１０月適用分）で、東京三菱　１．７５％、みずほ　１．６％の金利で借入ができます。

そうすると、仮に２０００万円を銀行借入して１０年返済にした場合、
仮に東京三菱であれば、実質的な負担金利は　0.75％＝1.75％-1.0％（1〜5年目の場合）
（但し、金利は、毎月の残高に対してかかりますので、実際は多少違いますが）になります。
http://www.mof.go.jp/jouhou/kokusai/kojinmuke/index.html
9月に発売された個人向け国債（５年もの）では、年率１．１３％（税引後０．９０４％）に
なっていましたので、仮に２０００万円運用すれば、０．９０４％−０．７５％＝０．２０４％
と運用益が出ます。（要するに、手取の運用益が０．７５％を超える運用が出来れば、金利に関しては必ず得をできるということです。）

【手数用と安心料】
一方で、３＆４のアドバイスの通り、手数料（ローン・抵当権設定）がかかる点、金利の問題があり、手数料、抵当権設定費用は持ち出しになりますので、もし、余裕資金が十二分にあるということであれば、現金で買う方が良いかもしれません。

ただ、住宅購入後、手許資金があまり残らない場合、今後、何かあり、お金が必要になった場合に、上記（東京三菱　１．７５％、みずほ　１．６％・・・）のような低い金利でお金を借りることは
一般的には皆無です。

万一、冠婚葬祭等のイベントで急なお金が必要になったり、病気になった場合を考えると、
私の場合、個人的にお金を手許に残しておいた方が安心かな？と思っています。

上記の個人向け国債（5年もの）は当初、2年間解約できないので、銀行で取り扱っている
定期預金等のキャンペーンものでの運用の方が安心感は高い気はしますが・・・

【結論】
金利の点から言えば、運用金利を考えれば、５年固定の住宅ローン（最初に優遇幅が大きいもの）を
利用し、５年 or ６年経過した後の１月（年末の残高に１ or 0.5％なので、金利がもったいないように思えても、9月末等、年末に近い時期に固定金利期間が終わっても、年末までは我慢して返済しない方が一般的には良いと思いますので・・・）に全額繰上げ返済する。
（5年の固定が終わった時点の借入金利の水準にも依りますが・・・）

その間は預金等（リスクの少ないもの）で税引き後、（借入金利−１％）以上で運用すれば、損はしないで済みます。

一方で、抵当権設定費用、ローンの保証料を安心料として払ってもいいか、払いたくないか？で
住宅ローンを組むかどうか検討するべきだと思います。

個人の価値観にもよるものですので、私としては、お客様には強要せずに、上記の判断のもとで選択していただくようにしています。ご参考になりましたら、幸いです。

[11: とみ男]

＞決済日まであと３週間もない今から、仲介業者さんに「やっぱりローンを組みたい」と申し出ても大丈夫でしょうか？

については、「ローンを組んで購入する必要がある」ということにすれば、一般的には大丈夫なんじゃないんですか。難しいとしても、最近は銀行の審査も迅速にしてもらえるため、銀行に事情を話して早く審査してもらえれば、決済に間に合うのでは？

どうしても、審査等が間に合わなければ、決済日の変更等もあるかもしれませんが、仲介業者さんには仲介料も払うわけですし、そうならないように、頑張ってもらっても良いような気がします。

[12: 匿名さん]

>>10
＞仮に２０００万円運用すれば、０．９０４％−０．７５％＝０．２０４％と運用益が出ます。
２０００万だと年に約４万円の儲け。５年間で約２０万円ぐらい？。
詳しくは分からないけど、あるＨＰにある借り入れ２８００万の場合。
公庫／1590万円、25年返済　民間ローン／1210万円　30年返済：約４４万円
民間ローン：民間ローンのみ、2800万円借りる場合（30年返済）の借入費用は約62万円。

条件により違うみたいだけど、借入費用は２０万を超えそうな感じがする。
２０００万をもっといい利率で運用できるなら得かもしれないけど、普通の利率のものでは得とは
言えそうにないと思う。

[13: 匿名さん]

>（借入金利−１％）以上で運用すれば、損はしないで済みます。

素人として単純に思うんですが
抵当権設定費用、ローンの保証料も含めて損をしないようにしないと
おかしくないですか？

（借入金利−１％）以上で運用し、その益が（抵当権設定費用＋ローンの保証料）を上回れば
損をしないですむ。

2000マンのローンだと保証料だけでも６０万円くらいしませんか？

[14: 匿名さん]

10さんの記載だと単に金額の損得のことを言っているわけでなく、安心料を払っても良いかどうかということなんじゃないでしょうか。

12さん,13さんの言うとおり、保証料等諸費用はかかると思いますので、1円も損したくないなら、現金で払ったほうが当然、良いですよね！

10さんの言うように、現金を手許においておくことに価値があると思えば、ローンを組むという選択肢もあるということでしょう。

10さんも必ずしもニコニコ現金払いを否定していないように思いますが・・・

[15: とみ子]

皆様の話し合いを読ませて頂きまして、大変勉強になりました。
色々とむずかしいのですね。
結局のところ、ローンを組む方が出費が多い、とわかりましたので、
現金にしたいと思います。

[16: 匿名さん]

スレ主さんに関してはそれでいいと思います。

[17: 匿名さん]

ローンを組んで金銭的に得することがあるとしたら、
団信に入っていた債務者が亡くなって、
その後の支払いをしなくて済むことくらいでしょうか？
でも、家族が亡くなる方の方が辛いですよね。

[18: 匿名さん]

ＦＰです。
ズバリ答えましょう。
ローンを組んで１８年度末時点でのローン控除をもらって、年があければ一括繰上返済でいいでしょう。
１１月、１２月分は利息払っても2000万のフルローンで最大20万までの年税分の還付金のほうが大きいのでは？

諸費用など含めてメリットが少ないなら見送ればいいんです

[19: 匿名さん]

>>18
20万円の税額控除と諸費用を比較すればメリットはほとんどないか
むしろ足が出ると思う。

[20: 匿名さん]

うんうん
保証料も繰上げしても手数料とかでかなり差し引かれて返ってくるし。
一括返済の場合、通常の繰上げ返済分とは別の手数料がかかる銀行もあるし。

１８さんて、FPって、Fackin' Planner？

[21: 匿名さん]

ほんと「ＦＰ」と前置きして何だよそのコメントは・・・
住宅ローンを組んだ方が得をするケースの方がごく稀だという事を理解した上でのアドバイスとは思えません。

抵当権設定費用　　５万円
金消契約印紙代　　２万円
繰上げ返済手数料　３万円
ローン申込手数料　５万円
保証協会保証料　　５万円（最初は数十万円の負担。一括返済時に還付されるので実質負担額）

ローンの種類にもよりますが、コレだけで既に２０万円の負担があります。
また一般的な「元利均等方式」での返済の場合、当初の返済額に占める利息の割合は７割程度です。
毎月１０万円の返済としても、２ヶ月だけで１４，５万円の利息を払う事になります。

これでも「メリットが少ないなら」なんて言えますか？
まあ、本当は「ＦＰ」の資格は持っていないと思いますが、無責任なアドバイスですね。

[22: 匿名さん]

私は、3,000万の預金があり、3,000万のマンションをローンで組みました。
東京スター銀行の預金残高連動ローン
住宅所得控除
色々な税金を計算して・・・
一括で支払った後の預金残高も考慮して・・・
ローンに決めました。
パターンは千差万別で良いと思いますが。

[23: 匿名さん]

２０００万を１５年ローンで組んでいますが（２年返済み）、８年後の住宅ローン減税が終わった後に、残高を一括返済すれば、それなりにお徳なんですね。

当たり前ですか。
あまり考えたこともなかったので、このスレ勉強になりました。

[24: 匿名さん]

住宅所得控除を期待するなら返済期間を最大に設定し
借入れ残高の1%を出来るだけ高くする。
控除対象期間が終了したら、一気に返済する方法もありでしょう。

[25: 匿名さん]

そして１９へ戻る

[26: 匿名さん]

ローンを組んでもうけようとすること自体、間違っているということなんだね。

[27: 匿名さん]

数々の優遇措置(助成金・補助金etc)は貧乏人のためにあります。
その助成金や補助金などの制度はあまり表に出ずもらうのにも一苦労ですが、
税金などの取られるほうは黙っていても取られます。

貧乏人であるかないかは書類だけの世界ですので貧乏人のふりして優遇措置を受けるだけ受けて
化けの皮を剥ぐのも一つの手かと思います。

その意味で18さんの提案もあながち間違っていないように思いました。

[28: 匿名さん]

>>18に対して指摘されたのは、
20万円の控除を受けるのに34万円のコストがかかる様な提案は無責任だということですよ。

住宅ローン控除自体はありがたい制度なので、ローン利用者や、現金購入予定の人でも
資産運用できる人は活用すべきと思います。


ただ、スレ主さんみたいな（現金があって資産運用も考えない）人でも >>22にある
東京スター銀行の検討は面白いと思います。これは金銭メリットが出ます。
創業間もない点やビジネスモデルが好みに合わなかったのと、物件に抵当権をつけられる
心理的な部分で私はパスしましたが。