現金払いよりローンを組んだ方がお得なのですか？

[とみ子]

先週金曜日、2,000万円の中古マンションの購入契約をしてきました。
今更ですが、不動産無料相談に問合せたところ「現金一括より少しでもローンを組めば、合計200万円もお金が返って来るんですよ！」とアドバイス頂きました。
詳細については全く無知でわからないのですが、毎年年末に還付されるそうです。
決済日まであと３週間もない今から、仲介業者さんに「やっぱりローンを組みたい」と申し出ても大丈夫でしょうか？
それとも、そんな必要はないのでしょうか？大変焦っております。

[10: ぴょん吉]

ファイナンシャルプランナー１級の資格を持っていますので、いろいろな相談にのることがありますが、一方で、多くの方が税金や運用についてあまり興味を持たれないのが残念に思えることが多いです。もし、下記の内容をご参考にして頂ければと思います。

【200万円の根拠（勘違いの部分があり、実際は少ないです。）】
住宅取得控除は、平成18年に入居される場合、１〜７年目は年末の住宅ローン残高の１％、８〜１０年目は０．５％分の税金が1年目に確定申告することで戻ってくるものです。

（ちなみに、住宅取得控除を受けるためには、50㎡以上（登記簿上）＆10年以上の借入期間、その他の条件をクリアしないとだめです。）

（200万円というのは、１〜６年目の１％を勘違いし、１〜１０年目とし、残高　２０００万円がずっと続く前提になっていると思います。）

仮に年末の残高が１年目　２０００万円、２年目　１８００万円、・・・・、１０年後の残高　０万円とすると、１〜６年目　20万＋18万＋16万＋14万＋12万＋10万＝90万円、７〜10年目　4万＋3万＋2万＋1万＝10万円、で合計　100万円　税金が還付されることになります。（但し、還付税額の上限は支払った所得税額になります。）

【借入金利と運用金利】
今の金利では、例えば、当初金利優遇（初めに金利優遇幅が大きいもの）を使えば、５年固定（１０月適用分）で、東京三菱　１．７５％、みずほ　１．６％の金利で借入ができます。

そうすると、仮に２０００万円を銀行借入して１０年返済にした場合、
仮に東京三菱であれば、実質的な負担金利は　0.75％＝1.75％-1.0％（1〜5年目の場合）
（但し、金利は、毎月の残高に対してかかりますので、実際は多少違いますが）になります。
http://www.mof.go.jp/jouhou/kokusai/kojinmuke/index.html
9月に発売された個人向け国債（５年もの）では、年率１．１３％（税引後０．９０４％）に
なっていましたので、仮に２０００万円運用すれば、０．９０４％−０．７５％＝０．２０４％
と運用益が出ます。（要するに、手取の運用益が０．７５％を超える運用が出来れば、金利に関しては必ず得をできるということです。）

【手数用と安心料】
一方で、３＆４のアドバイスの通り、手数料（ローン・抵当権設定）がかかる点、金利の問題があり、手数料、抵当権設定費用は持ち出しになりますので、もし、余裕資金が十二分にあるということであれば、現金で買う方が良いかもしれません。

ただ、住宅購入後、手許資金があまり残らない場合、今後、何かあり、お金が必要になった場合に、上記（東京三菱　１．７５％、みずほ　１．６％・・・）のような低い金利でお金を借りることは
一般的には皆無です。

万一、冠婚葬祭等のイベントで急なお金が必要になったり、病気になった場合を考えると、
私の場合、個人的にお金を手許に残しておいた方が安心かな？と思っています。

上記の個人向け国債（5年もの）は当初、2年間解約できないので、銀行で取り扱っている
定期預金等のキャンペーンものでの運用の方が安心感は高い気はしますが・・・

【結論】
金利の点から言えば、運用金利を考えれば、５年固定の住宅ローン（最初に優遇幅が大きいもの）を
利用し、５年 or ６年経過した後の１月（年末の残高に１ or 0.5％なので、金利がもったいないように思えても、9月末等、年末に近い時期に固定金利期間が終わっても、年末までは我慢して返済しない方が一般的には良いと思いますので・・・）に全額繰上げ返済する。
（5年の固定が終わった時点の借入金利の水準にも依りますが・・・）

その間は預金等（リスクの少ないもの）で税引き後、（借入金利−１％）以上で運用すれば、損はしないで済みます。

一方で、抵当権設定費用、ローンの保証料を安心料として払ってもいいか、払いたくないか？で
住宅ローンを組むかどうか検討するべきだと思います。

個人の価値観にもよるものですので、私としては、お客様には強要せずに、上記の判断のもとで選択していただくようにしています。ご参考になりましたら、幸いです。