レーベンハイムコンフォレスタ宇都宮(LVHC宇都宮）

[入居済み住民さん]

引渡しから約３ヶ月。皆さま住み心地はいかがでしょうか。
そろそろ、住民掲示板の時期かと思いスレッドを立上させていただきました。
情報交換よろしくお願いいたします。

[123: マンション住民さん]

来客用がきちんと機能していませんね。いつも同じクルマが止まっています。二台クルマをお持ちの方は外部に駐車場を借りて、いつもそちらに止めるようにしていただきたいものです。モラルを守って下さい。

[124: マンション住民さん]

教えてください。
このマンションってCS見られるはずですよね？スカパー入ったのですが、
受信状態が悪くまともに見られません。
他にスカパーご覧になってる方まともに見れてますか？？
管理会社に聞いても他にそのような意見が上がってないので、良くわからない。みたいです。。。

[125: 住民]

一年点検が近いですが、皆さん、不具合はありますか私は、押入の襖が一枚、途中から動きますん。あとは、網戸の隙間があります。

[126: マンション住民さん]

うちも何箇所かありますよ。

大したことないんですが…

洗面台の曇り止めのヒーター（オプションでつけた）が効いてない
リビングから玄関に入る扉：接合面テープのはがれ
脱衣所：床との接合面テープのはがれ
リビング：壁紙のはがれ
和室：畳とフローリング部分の合わせ面の木材はがれ

もしかしたら、補修の対象にならないかもしれませんが、買いといた（笑)


しかし、時の経つのは早いものですね。
もうすぐ入居1年ですか。。。

そういえば、ポスト横の掲示板に「マンション相談室」かなんか、電話相談できる日があるとのっていたような？

うろおぼえですいません。

[127: マンション住民さん]

うちも修繕はほとんどないです。

そういえば、ちょっと前にベネステーションとかいう厚い冊子が送られてきましたが
みなさんは使っていらっしゃいますか？うちは、一切使っていません。
これも費用がかかっているのでしょうか？そうであればもったいないと思うのですが。

[128: マンション住民さん]

ベネステーションとかいう厚い冊子は一回もつかったことがありません。
優待宿泊施設よりもネットで調べたほうがいい条件のものがでてくるので
何か優待なのかわかりません。

あと名前は忘れたのですが、ネット上で管理組合専用ページのようなものが
あったと思いますが、あれって使っているのですか？？
あれも費用が発生してますよね？？

[129: 住民さんＡ]

うちもベネステーションの冊子
全然利用していません。使い方も面倒だし・・・

ホームページありましたね～
存在さえ忘れていました。

[130: マンション住民さん]

そういったものにもお金かかってるんじゃないですかね。

なんかもったいないですね。

次ぎの総会はいつあるんですかね？

[131: マンション住民さん]

総会は、9月だったと思います。

[132: マンション住民さん]

御本丸公園のサーパスは管理費８千円くらいらしいです。

うちのマンションも５千円くらい削減できるのではないでしょうか。

総会のときに提示される予算案は昨年ベースのものがでてくるでしょうから

否決したらどうなるのでしょうか。

[133: 匿名さん]

ずいぶん安いけど狭い間取りのでは？　友人（御本丸公園ではない）宅の場合、75平米位で11,000円ほどらしいです。修繕積み立ては4,000円位。

[134: マンション住民さん]

ネットを検索していたら管理費について興味深い記載がありましたのでご紹介します。
確かに納得させられます。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

あなたのマンションでは、管理費に月額１万円以上を支払っていませんか？

あなたが管理費に少しだけ疑問や興味を持ったとします。
そこで何も考えず、ただ単純に管理会社に「管理費を安くして！」
と頼んでも適当にあしらわれておしまいです。「この金額で精いっぱいなんですよ。」
その後には、「ちょっと上の者と相談してきます。」と時間延ばしをされ、管理会社の
フロントマンによるいつもの手である「理事の任期切れ作戦」が実行されます。

なぜ、管理費を適正な価格に引き下げることができないのか？
下げることができたとしても、管理費の削減幅が小幅なのはなぜか？

それは管理会社の収益構造をまったく理解していないからです。
私の考えを率直に言ってしまえば、本屋に並んでいるたくさんの
マンション管理関連本は、小難しい事が書いてあっても、管理費削減の具体的な方法
に関しては、全く役に立ちません。

マンションの管理費を下げるために、必ず通る2つの関門があります。

1つめの関門は、情報不足です。
どこにも情報がないので、こんなものかと諦めざるを得ない状況になっています。 インターネット上
には断片的な情報がありますが、全体像をつかむには膨大な時間がかかってしまいます。

管理会社って何社あるの？
管理費の相場は？
管理人、清掃員の給料は時給いくら？
POG契約って何？

とにかく情報がないことには、何も始めることはできません。

[135: マンション住民さん]

続きです。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
2つめの関門の方が、もっとたいへんです。
言いにくいことですが、あなた方、つまり理事会や区分所有者一人一人の集まりである管理組合の
問題です。誰かが管理費を下げよう、管理会社を変えようと言い出したとたん、次のような否定的な
意見が大勢を占め、おそらくあなたは孤立するでしょう。

一般的なものは・・・
管理費を下げたら見えないところで手を抜かれ、管理の質も下がるのではないか？
今の管理人・清掃員さんはよくやってくれているから、別に管理会社を変えなくてもいいんじゃない？
今の管理会社は、このマンションが建ってからのことをすべて知っているから、管理会社を変えるのはリスクが高い。 もしも、管理の質が下がるのであれば、それを指摘するだけです。 何度指摘しても直らないようであれば、もう一度管理会社を変えればいいのです。全然、難しいことではありません。

先日も、ある管理会社の方と話をしました。
私「なぜ、管理組合の人は、今の管理会社が最高だと思いこんでいるんでしょうね？」

管理会社「さあ、何が何だか分かんないんですけど、とにかく信頼されているんですよ。おかげで助かっています。
少しぐらい管理費が高くても管理の品質がいいから、と誰も気にしないんです。親会社の分譲業者が毎年数十棟も
好採算の物件を供給してくれるんで、他の管理会社の縄張りまで荒らして安値受注することまでは考えませんね。
お互いの首を絞めることになりますからね。管理会社同士の横のつながりも結構あるんです。この地域はうちは少
ないから、あなたのところでやってくれとかね。」

そして、最終的にはいつも管理組合側の問題に行き着きます。 管理組合さえ正当な評価さえしてくれたら、この
ような管理会社はすぐに消えてなくなるのに・・・。

[136: マンション住民さん]

part3

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

実は、マンション管理と似たような業界があります。それはビル管理（ビルメンテナンス）業界です。仕事の内容は
ほとんど変わりませんが、内情はまったく違います。ビル管理はオーナーが会社が多く、基本的にコストにシビアです。管理会社がどこであろうと、質にそれほど差がないことは良く知っていますから、安いところに発注し単価は大幅に下落しています。もしも手抜き管理をしていたら、すぐに管理会社を変更します。

一方のマンション管理は、オーナーが1年任期のマンション管理をあまりご存じない個人の合議制であり、コストについてはほとんど話題にのぼりません。とにかく、任期中の平穏無事だけを願っています。このため、各種の管理業務単価は高止まりしたままになっています。

管理会社が手抜き管理をしていても、一切チェックをしていません。各種点検報告書をじっくりチェックするのが面倒なのです。例えひどい管理をしていても、何度も管理会社にチャンスを与え、改善してくれるのを辛抱強く待ち続けます。その間に理事の任期が切れてしまい、管理会社はホッとします。

また、理事会役員とは違い、区分所有者の方はなぜか管理人・清掃員のウェイトを過大評価しています。直接目に見えるところだけを評価しているのです。管理会社によっては、区分所有者のご機嫌を損ねないため、そちらの方だけを重視しているところもあります。しかし、マンション管理の重要性から言えば、それらはどちらかと言えば枝葉末節的な事です。

それよりも、建築・設備点検内容やフロントマンの理事会へのアドバイスの方がもっと重要です。各種書類を理事長に送りつけるだけであったり、報告もせず管理員室に書類を保管しているようではダメなのです。理事会の場で会計報告がされ、滞納者への対処履歴などがちゃんと書類で報告されているか、また、点検箇所のうち不具合があった部分について、毎月適切なアドバイスをしているかどうかが問われるのです。

[137: マンション住民さん]

part4

さらに、大規模修繕工事や中規模工事を管理会社自身が受注することによるコストの不透明性といったよくある問題が生じないようにしているかどうか、管理会社の方針の方がもっと重要です。基本的に管理会社は管理費と工事で利益の大半を生み出していますが、一方の管理費は定額ですからもう一方の工事受注に力を注ぐ傾向にあります。十年に一度しかない大規模修繕の受注は、他社に絶対譲りたくはないのです。

それに、 過去のことをすべて知っているべきなのは管理組合です。管理会社ではありません。改正マンション標準管理規約にもちゃんと書いてありますが、管理組合の業務として「修繕等の履歴情報の整理及び管理」が規定されています。

今の管理会社は、今までの情報、特に建物に関する個別の修繕履歴をすべて、管理組合に書類で提出し、誰でも分かるように保存してくれていますか？

今の答えがYESでなければ、将来にわたっても同じことが繰り返されます。 つまり、管理組合だけは何も知らず、管理会社のやりたいようにされてしまいます。

「そろそろ、この設備は交換が必要ですね。」
「そうなんですか。では交換しましょう。」

「傷みが激しくなってきましたから、大規模修繕をしましょう。 弊社 はマンションが建ってから今までのことをすべて知っていますから、大規模修繕もお任せください。」

「そうなんですか。ではお任せします。」

松下電器の創業者、松下幸之助は言ったそうです。
「3％原価を下げるのは難しいが、30％下げるのは簡単だ！」

発想の転換、何もない状態から考えるゼロベース思考が必要なのです。 ゼロベースで物事を考えられないため、多額の無駄な管理費や工事費を今なお支払い続けなければならないのです。

ここで松下幸之助に倣って、正しい質問をしてみましょう！

今、新築マンションを購入して、あなたが2～3千社にも上る多数の管理会社の中から、1社を選ぶ立場であったなら、今の管理会社を選びますか？

[138: マンション住民さん]

なんかすごいですね。

なんだか住民が団結しないと難しそうですね。

とりあえずは、会員情報誌のようなものとネット上の管理サイトのようなものは

使っていないので削減してほしいですね。

[139: マンション住民さん]

総会は7月12日みたいですね。

重要事項説明が事前にあるようですが、何をやるのでしょうか。

[140: マンション住民さん]

こんばんは。

私は議案の方をしっかりと、話し合いたいと思います。

とりあえず、マンションコンシェルジュは解約するみたいですね。

費用は大したことないけど、こういうこともしていかないと。

ところで、玄関ポストの掲示板に貼ってあった、駐車場の器物破損の件は解決したのでしょうか？

確かに曲がっている場所がありましたね…

[141: マンション住民さん]

そうですね。

予算に費用のかぶった内容のものがいくつか見られますね。

予算案をみていると、無理やり管理費等の収入を使いきろうと予算を組んでるようにみえます。

[142: マンション住民さん]

重要事項説明は管理委託契約更新の内容の説明をするのものだと思います。

契約内容をみると定期委託業務費は昨年と同じ金額ですね。

普通このご時勢で同じ金額で再契約なんてありえないですよ。

契約交渉の場が総会しかないことや相手が住民の集まりで意思統一が難しいから

なにげなくこんな金額を提示してくるんでしょうね。