ジオ流山おおたかの森

[西初石住民]

6月上旬モデルルームオープン　同時期に駅徒歩1分の『プラティーク　ヴェール』も販売開始。
みなさんはどちらを選びますか？？
　FRを買えなかった人などでかなり注目を集めそうですが・・皆様いかがでしょうか？

管理会社 株式会社阪急ハウジングサポート
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定
管理費 9,970円～14,050円
修繕積立金 6,100円～8,590円
修繕積立基金 274,000円～387,000円
管理準備金 9,910円～13,960円

駐車場台数 111台
駐輪場台数 220台
バイク置場台数 17台

設計：ティ・アイ・エー・デザインオフィス
監理：ティ・アイ・エー・デザインオフィス
施工：新日本建設
売主：阪急不動産
販売代理：東京建物不動産販売　アンカーズ

[2: 匿名さん]

流山はＦＲの揉め事が気になり、最近検討していません。
また雰囲気はいいけれど、私にとっては使えそうな店舗が入ってないＳＣも気に入りません。

ＦＲの成功例があるだけに、相当カン違いした値付けするんだろうという興味はあります。

[3: 購入検討中さん]

柏の葉で、小学校がえらい遠かったことがネックになったので、ここには期待してます（すぐ近くに小学校があるみたいだし・・・）。

[4: 匿名さん]

気になるのはＦＲのスレで、こちらともう一つの物件は商業圏で何が立つか分からないからと
けなすというか優位性を語る書き込みがあったことですね・・・ちょっとケチが付いたようで
嫌な感じでした。

[5: 匿名さん]

まぁ、みんな自分のマンションが一番いいと思っているだけさ。気にしない気にしない。
っていうか、ＦＲは問題が勃発して、正直、買わなくてよかったという感じだしね。
すでにＦＲに優位性はないでしょ。

[6: 匿名さん]

FRの掲示板で自分のマンションを褒めるとデベ扱いされます。
契約者のほとんどは、資産価値50〜90%減と認識しているようです。

[7: 匿名]

いまＦＲの掲示板で投稿している契約者少ないと思いますよ。
資産価値５０〜９０％減というのは感情論でしょう。
スティグマを考慮してもせいぜい１０％程度ではないですか？
ジオも造成地なら注意が必要ですね。

[8: 匿名さん]

↑掲示板を間違えてますよ！
No.992さん
『UPPER EAST Part6』のスレが出来てますよ。

[9: 匿名さん]

確か土壌汚染が発覚して以降わりと最近の書き込みでしたよ。
大規模でないのも劣るということでしたね。

[10: 購入検討中さん]

　実際にいくらぐらいになるのでしょうか？
今のところパークシティより若干安い程度・・80㎡で3700万前後
坪150万くらいでは？と想定しているのですが・・80㎡で3600万前後ぐらいでしょうか？
皆さんどう思われますか？　プラティークはパークシティ同等レベルの価格では？と想定してます。
まあデベロッパーと施工業者を考えればこの辺が妥当のような気がしますが・・・
いかがでしょうか？やはり世間的には三井ブランドは強いですから・・・

[11: 匿名さん]

10さん
ここは土地を高く仕入れているのでその金額ではデベは赤字必至です。
価格面ではジオがパークシティ同等、駅からの距離で条件の良いＰＶがそれ以上という感じなのでは？
ここは目の前を高圧線が通っていることが気にならなければ駅から適度に離れていて良い環境だと思います。

[12: 匿名さん]

いくらで買ったのでしょう？　どこで分かるんですか？
おおたかってまだまだ土地があいてますが、ほかにも計画あるんでしょうかね？

[13: 匿名さん]

12さん
ソースはここです。ちなみに入札で決まっています。
http://housing.ur-net.go.jp/kakuchi.asp?CHIKU=111&BANGO=03

他に計画があるかはここから検索できます。
http://housing.ur-net.go.jp/

おおたかエリアは区画整理中ですので、現時点では売却される保留地が計画地と見るのが妥当です。
大地主が土地を手放すことがあれば別でしょうが。

[14: 匿名さん]

リンク先間違えました。
http://housing.ur-net.go.jp/kakuchi.asp?CHIKU=111&BANGO=05

[15: 匿名さん]

14さんありがとうございます。
入札価格はちょっとわからないのですかね。というかこんなページがあるとは勉強不足でした。
とりあえず自分でも調べてみます。

[16: 匿名さん]

パークシティ並みの値段ならここは買いでしょうか？
まあ資産価値は下がらないとは思うけど・・・
今後はもっとこのあたりのマンションは値段が上がってくるのでしょうか？
個人的にはここをずっと前から狙っていたので、何とかして買いたいのですが・・・
前面道路も３２ｍ道路ですから、１階でも日当たりはいいとは思います。
ここって結構人気が出そうな気がするんですよ・・・どうでしょうか？

[17: 匿名さん]

ここのチラシで小学校がすぐ近くといったうたい文句を見たけど、
確か小山小学校は区画整理で別の場所へ移動予定のハズ・・・

[18: 匿名さん]

移転予定地はジオのすぐそばですよ。
墓地の向こう側だったはず。

[19: 匿名さん]

坪単価１５０万でも赤字？　ずいぶん高い値段に思えますけど。

[20: 匿名さん]

確かに。それで赤字って坪単価いくらで買ったのですか？＞１１さん

[21: 匿名さん]

ジオとプラティーク、
どちらも、土地の販売価格がＦＲよりも高いはずなので、
物件価格もＦＲより高いのは間違いないと思われます。

ＦＲの板でどなたかが、ジオは4000〜6000万と書かれていましたが。。
一番狭い部屋が67.28平米、最低価格が4000万円だとすると、
坪単価は最低でも195万！？
買いたい人は集まるかも知れないけど、買えない人もたくさん居るのでは？
まあ、買える人は買えるのでしょうけど。。

[22: 匿名さん]

実際本当のところ知りたいですね。ＦＲのほうが土地は高かったってことも
あるかもだし。

[23: 購入検討中さん]

4000万から6000万はプラティークだと思いますが・・・それもどうだか・・・
ジオの近くに霊園がありますが、この辺のマイナスイメージはありますか？
坪単価190万！！はありえないと思いますが・・・せいぜい150万から160万でしょうおそらく
現実的に八潮徒歩3分のマックスタワーよりも高いとは考えにくいし・・・
次の守谷駅も徒歩2分で坪140万くらいだったと思いますし・・・
ましてやタワーマンションでもないですから・・

[24: 匿名さん]

販売センターに営業さん入ったみたいだよ。

[25: 購入検討中さん]

事前案内会の案内が来ました。皆さん参加しますか？

[26: 匿名さん]

参加します。
おおたかに何度も行くのが面倒なので
プラティークと同じ日にしたいのだが。

[27: 購入検討中さん]

ＦＲは坪単価どれくらいだったんでしょうか？

[28: 匿名さん]

平均坪単価は１６０万円。
ちなみに３３００万円台が最多価格帯。
平均価格は４０００万くらい。広さの平均は８３㎡。

[29: 購入検討中さん]

早速の回答ありがとうございます。

それより低くならないかなぁ・・・。

[30: 匿名さん]

あっちのほうが公園ある分条件よかったからなるかもよ。
まあ分からないけど。

[31: 購入検討中さん]

この物件、前に何が建つか気になって下見に行きました。
三菱地所が所有しており、テナント募集していました。ついでに建物の予想完成図が載っており、６階建て？位のジオ側に段々になった建物でした。これで、前に建物が建っても大丈夫！って思うわけがなく、三菱地所が様子を見て商業店舗有りのマンションを建てるのではと不安になりました。

[32: 購入検討中さん]

事前案内会のお知らせが届いたものの、ちょっと様子見でほおっておいたら、逆に向こうから連絡がきました。
６月９、１０日の土日は既に全部予約で一杯だそうで、１６日（土）も６〜７割くらい埋まってるらしいです。
仕方がないので、まだ全時間帯が選べる１７日（日）に予約を入れてもらいました。
結構皆さん、すばやい動きですね。
こりゃ、プラティーク ヴェールも早いとこ電話したほうがいいかな・・・。

[33: 匿名さん]

そろそろ資料を取り寄せなきゃ、と悠長に構えていたら、そんなに埋まっているのですね！大変だ・・・ジオとプラティークとＦＲキャンセル物件と、じっくり検討しなくては・・・・

[34: 購入検討中さん]

いよいよ直前内覧会ですね・・・
どんなもんでしたか？？値段とか報告お願いします・・
ちなみ私は明日いきます！！

[35: 匿名さん]

たたたたた高すぎません・・・・？？？
事前内覧会心待ちにしてて、今日わくわくしながら行ってきたんですけど、正直へこみました。。
皆さんこのくらいで予想してました？
私が甘かったのかしら・・・・・。
FRより安いかも、なんてとんでもなかったですね。

[36: 匿名さん]

35さん
大体どれくらいか教えて下さい。

[37: 購入検討中さん]

南西の７５㎡の３LDKでどれくらいですか？

[38: 購入検討中さん]

金額は南西76㎡で3700万・・
南東71.8㎡で3700万くらいでした・・・
はっきり200万は高いといっておきました・・
おそらく少しは安くなると思いますが・・・
私は立地と諸事情があるので購入するつもりです・・・
80㎡になると4000万を軽く超えてますね・・・
流山おおたかの森に固執される方はこれより今後あがる可能性も
否定できないし、金利、消費税ＵＰなどを考えると・・・
私は営業さんにも購入意志を伝えました。。でも高い・・・
この金額が上限とのことなので、おそらく下がるはず・・・
ちなみＭＲの部屋は南西の角部屋で4800万です・・

[39: 匿名さん]

現地を見てきましたが、東側道路が４車線の幹線道路であり、夜間は車が高速で走り、また、交差点
が近くにあるため、赤信号で停車後の発車時のエンジン音が結構うるさいだろうと判断しました。
今は交通量がそうでもないでしょうが、将来交通量が増えれば窓を開けて寝られないだろうと思い一目で購入をやめました。
初夏や晩夏の夜に窓を開けて風を入れて寝られない田舎の物件買う意味は無いと判断しました。

[40: 匿名さん]

きらびやかな内外装や現存する周辺施設だけ見て判断していると将来えらい目にあいますよ！
将来の開発計画や用途区域の種類なども調べて、周辺道路の将来交通量や高層建築物建設の
可能性まで考えてから買うか買わないか判断しましょうね！

[41: 購入検討中さん]

ちょっと高いですね。ただし客の反応を見ているというのが正直なところでしょうから、実際はもう少しは安くなると思うのですが。。。建物としては普通ですが、確かに設備はそこそこ充実していると思います。もっとも我孫子では同設備でここよりも２〜３割程度安いとおもうので、購入するかどうかはおおたかの森周辺の再開発を信じて期待できるか、このあたりに特別な利便性を感じるかでしょう。個人的には正直この値段では厳しいです（坪１７０以上とは思えない）。

[42: 匿名さん]

南向きがないのが残念じゃないですか？？

[43: 購入検討中さん]

実際にMRで値段を聞いてドン引きした人は多いと思いますので
おそらく値段は下げないといけないという話にはなるのでは？
　実際坪160万でも高いと思うし、普通に計算して坪175万ですからね
どう考えても坪10万は多めに出しておいて、様子を伺っていると思います。プラティ−クと大して変わらないという点も？？といった感じですし・・・まあどうなるのでしょうね・・実際は坪１６８万くらいにさげて、妥協するのでは？

[44: 匿名さん]

南東側は４車線の幹線道路、
南西側の隣の敷地には賃貸マンションが決まっていますね。
38さんが書いてくれているのは一番下の階の価格であり、
階が上がるごとに価格も上がっていくので、
ほとんど4000万とか5000万ばかりの部屋です。
3300万からで2LDKのタイプがありますが、ウチは3LDK以上が
ほしいので合いません。
以前から検討していましたが、
上記の価格なら一戸建ても買えそうなので、
もっと選択肢を多く持って再検討することにしました。。

[45: 購入検討中さん]

値段が高い理由を聞いたのですが、おおたかの森の地価の上昇とそれにもましてクオリティーの高さを強調していました。地価の上昇をもっと強調されると思っていましたが予想外でした。意外と頭打ちなのでしょうか？今週の東洋経済にそのあたりが掲載されているようなので早速明日見てみます。それにしてもディスポーザーや浄活水器が坪単価を上げているって言われてもね。

[46: 匿名さん]

地価上昇は都心エリアに限定されてきたんじゃない？
郊外の主要なマンション購買層ってやっぱり普通のサラリーマンでしょう。そのサラリーマンが買えない様になったらそもそもさばけなくなるから、やっぱり現状がマンション坪単価としての限界ってことじゃないかな。容積率から割り当て可能な間取り/戸数のおおよそが出せるので、必然的に地価も過剰な高騰とはならないと思います。
バブルのように茨城まで行かないとサラリーマンが買えない…ってなったら本格的なバブルだけど、さすがに皆さん過去を勉強してそこまでは行かないと思う。そもそもバブルと今の決定的な違いとして、収益還元法による物件の適正価格が逆算できるので、余程のメリットが無いとデベもむやみに価格は上げられないでしょう。というかすでにおおたかの森周辺は収益還元法からは説明できない価格帯に突入していますが…（つまり"危険"という意味）。

[47: 匿名さん]

ここのMRに今週末予約を入れているのですが、もう行かれた方の感想や情報をもっと聞きたいです。
私は広い部屋が希望なのですが、最高値の部屋でいくらだったのでしょうか？その間取りについても教えて頂けると嬉しいです。

[48: 購入検討中さん]

週末行ってきました。
同じ日に駅前のプレティークも見てきました。ＭＲは両方とも１タイプのみ。オプションだらけでは無く、標準でもまずまず充実していると好感が持てましたが、正直ちょっとお高めでした。ジオは６階の南東向き８６㎡で４，６００万円。プラティークは８階南東向き８５㎡で４，６００万円台。個人的にはジオはかなり期待していたので、３０日の価格発表までに値下げ検討して欲しいと思っています。

[49: 匿名さん]

８６㎡で４，６００万円 → １７６．５万円／坪
高いのう！
仮に１７０万円／坪に下がったら → ４，４３０万円
むむぅ。

[50: 匿名さん]

高いですね・・・
まだMRには行けてないのですが、値段を聞いて正直テンション下がりました・・・
とりあえずこことプラティークを見てから、
FRのキャンセル物件も考えてみたいと思います。

[51: 匿名さん]

住戸内のしつらえは
プラティークヴェールよりも
そしてフォレストレジデンスよりも
良いと感じました。
住まう人のことを一応考えていそうだということが
モデルルームを見て感じ取れました。
これが阪急不動産のジオブランドクオリティ？

これからジオとプラティークをご覧になる方は
最初にジオを見て、その後プラティークを見ると
両者の特徴（特長ではない）が良く分かると思います。
具体的には、、みなさん実際に見てみてください。

営業さんの対応は、
ジオのほうは誠実そうな対応、
プラティークのほうは買う側を煽る感じ、
でした。
まぁ、あくまで私についてくれた営業さんのことですが。

ただ、いくら良くっても、
高くて買えない、買う気が無くなってしまっては
どうしようもないんですけどねぇ。。