駐車場の値段設定

[匿名さん]

駐車場の値段設定についてお聞きしたいです。
地上入り口からシャッターで地下へ自走した先にゲートつき地下立体3段（上段4台、中段3台＝一番出し入れしやすい、下段4台)X10セットほど- 中段は左右のみ動き、上と下は左右上下に2回動いてゲートが開くタイプ
地上露天20台ほど（チェーンゲート入庫）
のマンションです。
現況ですべて15000円均一なんですが普通上中下、地上と別々の賃料をつけておられる所が多いようにも思います。いま駐車場の値上げを話してるのでいい機会だから賃料に差をつければと考えています。
たとえば
地上20000円、地下上段18000円、地下中段22000円、地下下段15000円とか。
周辺の月極露天駐車場は平面で20000円程度が相場のようです。

どのくらいの差をつけてるもんなんでしょう。皆さんどう思われますか？

[2: 匿名さん]

機械式の上中下の高さは同じなのでしょうか？
ともあれ、値上げの決議は難しいので、がんばってください。

[3: 01]

>02
ありがとうございます。
機械式の高さは同じです。機械式だけを考えると、やはり中段は高めに、その次上段、その次下段と考えるのですが。後はどの値段幅にに地上を入れるかです。　ご意見ください。

[4: 匿名さん]

駐車場料金、機械式でも高いんですねぇ。
うちのマンションは、屋内平置き15000円、屋外平置き11000円。
機械式は、格安です。屋内屋外とありますが、場所によって3000円〜8000円。
近隣の月極め駐車場は15000円〜20000円です。

[5: 匿名さん]

マンションの駐車場使用料は基本的に管理費・修繕積立金と同じ性質のものです（マンションによって微妙に違う）。屋外の機械式は機械の取替えなどメンテ・修理費用が馬鹿にならないので長期修繕計画をよく見ておくべきです。いくらステンレスでも10年、15年すればさびが出てくる。
したがって、管理費の追徴版と考えておくべし。機械式の屋外が8千円以下だったりすると将来値上げしないとやっていけないという意見を聞いたことがあります。

[6: 匿名さん]

ステンレスの機械式はないでしょう、ステンレスって鉄の
よりかなりコストアップらしいですよ、サビよりも可動部がダメになりますよ。

[7: 01]

皆さん立体の上中下段はそれぞれ別々の値段でいいと思われますか？　いかがでしょう？

[8: 理事さん]

郊外でも都心でも機械式駐車場のメンテナンス費用は同じようなものですね。
3万円の駐車場と8千円では、後者はほとんどメンテナンス、将来の交換費で
消えてしまいそうです。
問題は駐車場利用料金がどれだけ、修繕積立金に繰り入れるかです。
都心のマンションは駐車料が高く、設置率が50％以上なら管理組合の財政は
豊になりますが、郊外で設置率100％でも機械式が80％とか、利用料が1万円未満だと
将来的には厳しいでしょうね。

[9: 理事さん]

機械式駐車場と平置き駐車場では、当然平置きのほうが便利ですね。
でも平置きだと駐車台数が限られるので機械式を設置します。
>>04さんのマンションみたいに、便利な平置きを高くして機械式のメンテ費用等に組み込むのが多いと思います。
当然機械式でも、車を出すのに差があるようでしたら価格差を出してもいいと思います。

[10: 理事さん]

駐車場の値段設定は難しい問題ですねぇ〜。

昨年竣工のうちのマンションは以下のように設定されています。
（全て機械式です）

地上1段目　（ハイルーフ対応）13000円
地上下2段目（全高1550以下）　12000円
地上3段目　（全高1550以下）　11000円
地上4段目　（ハイルーフ対応）11000円
参考：近隣月極駐車場　12500円

駐車場は全戸の８０％分、全高1550以下区画の契約率は約６５％
ハイルーフ対応区画の契約率は１００％でキャンセル待ち状態。

駐車場収入は１００％管理費に組み入れられ、年度末に余剰があ
る場合、修繕積立に編入されます。（予想編入率３０％前後）
一方、機械式駐車場単独での修繕計画では、7500円／1台の積み
立てが必要になっています。

現在の問題は、最初駐車場の場所を抽選で決めたのですが、当然
1段目が1番人気で、全高が高い車が溢れている状況から、全高が
低い車は空いている他区画へ移動してもらえないか？との声があ
ります。

管理組合としては、既得権を剥奪するのは困難であり、1段目は
全高の他、利便性と言う点も考慮する必要があるので、価格差を
より増やして行く方向で検討中です。
また、未契約部分は来客駐車場（有料）として運用しています。

今後は、建物の長期修繕計画と合わせ見直しが必要になって来る
と考えています。

[11: 理事さん]

100％かどうかによっても違いますが３段の中段が地上面であれば
中段を中心に上下各５千円程度差をつけてもよいのではないでしょうか。
私は今地上４段地下２段（地上１段目がゲートだけ空ければ入出庫可）に
いますが地上面以外はそれほど時間変りません。故障時にゲートさえ空けられ
れば入出庫可能な地上面を使っている方はうらやましい限りで５千円程度のさであれば
利用したいです。

[12: 理事さん]

すみません、１１です。先の駐車場で最上段（地上４段目）を使用中です。

[13: 理事さん]

例えば、機械式の地上1段目が13000円として、地下2段目がいくらなら不便さを我慢して移動できますか？

[14: 01]

みなさんご意見ありがとうございます。
13さん
9000円だとどうでしょう？

[15: １３]

01さん、ありがとうございます。
実は、私もぴったんこ同価格を予想していました（笑）

[16: 01]

なるほど。　みんな同じぐらいの感覚なんですかね。　安心しました。

うちは、最初に述べた4種類（地上平面、地下入庫の上中下）以外に、同じ地下入庫でも上下2段のみ（上中下設定のとこは上下段のパレットが出庫までに左右と上下に2回動くのに対して上下2段のみの所はパレットが上下1回動くのみで出庫できる）の2種類があり、トータル6種類です。
地上：
露天、しかし高さ制限なし。出庫はゲートのみ。
地下3段上段：
地下から入庫で雨関係なし。出庫までパレット2回稼動。地上出口にシャッターあり。駐車位置は上段
地下3段中段：
地下から入庫で雨関係なし。出庫までパレット稼動なし。地上出口にシャッターあり。駐車位置は中段（上段車両の下）
地下3段中段：
地下から入庫で雨関係なし。出庫までパレット2回稼動。地上出口にシャッターあり。駐車位置は下段（上中段車両の下）
地下2段上段：
地下から入庫で雨関係なし。出庫までパレット1回稼動。地上出口にシャッターあり。駐車位置は上段
地下2段下段：
地下から入庫で雨関係なし。出庫までパレット1回稼動。地上出口にシャッターあり。駐車位置は下段（上段車両の下）
というとこです。
問題はこれが現在すべて同額なのです。

[17: 匿名さん]

あと地下の高さ制限はすべて同一です。
皆さんどれぐらいの差をつけます？？

[18: 匿名さん]

あえて差をつける必要があるんでしょうか、
数年に１回抽選会をやれば・・・？

[19: 匿名さん]

＞駐車場の値上げを話してるので・・・
単純に今の賃料にいかに上乗せできるか
の話しであれば利用料の決定要素としては
以下の項目で構成されていますので
まず必要総収入を算出して足りない部分を
需要率に比例して上乗せすればよいのでは
と思います。
①　　駐車場施設償却費、修繕費
②　　駐車場の管理事務費
③　　駐車場敷地の固定資産税
④　　近隣の相場（設置率100％や需要率＜供給率の場合は関係無し）　
⑤　　需要率等

[20: 01]

皆さんありがとうございます。
19さん、おっしゃるとおりですね。それと、どう位置により上乗せ幅を差別化できるかを考えています。

[21: 匿名さん]

あと時折見るのが、賃貸で出すとき、元の所有者（部屋を貸す側）が自分の契約していた駐車場をそのまま部屋の賃貸者に引き継ぐケースです。　あとは、例えば、老夫婦が住んでて高齢になり、子供が後から同居して親の使っていた駐車場をそのまま使っているケースとか（これは微妙かもしれませんが、駐車場の主たる使用者が誰かと言う点からすれば一度管理組合に使用権を返納すべきかもしれません）。
皆さんどう思われますか？