駐車場の値段設定

[匿名さん]

駐車場の値段設定についてお聞きしたいです。
地上入り口からシャッターで地下へ自走した先にゲートつき地下立体3段（上段4台、中段3台＝一番出し入れしやすい、下段4台)X10セットほど- 中段は左右のみ動き、上と下は左右上下に2回動いてゲートが開くタイプ
地上露天20台ほど（チェーンゲート入庫）
のマンションです。
現況ですべて15000円均一なんですが普通上中下、地上と別々の賃料をつけておられる所が多いようにも思います。いま駐車場の値上げを話してるのでいい機会だから賃料に差をつければと考えています。
たとえば
地上20000円、地下上段18000円、地下中段22000円、地下下段15000円とか。
周辺の月極露天駐車場は平面で20000円程度が相場のようです。

どのくらいの差をつけてるもんなんでしょう。皆さんどう思われますか？

[2: 匿名さん]

機械式の上中下の高さは同じなのでしょうか？
ともあれ、値上げの決議は難しいので、がんばってください。

[3: 01]

>02
ありがとうございます。
機械式の高さは同じです。機械式だけを考えると、やはり中段は高めに、その次上段、その次下段と考えるのですが。後はどの値段幅にに地上を入れるかです。　ご意見ください。

[4: 匿名さん]

駐車場料金、機械式でも高いんですねぇ。
うちのマンションは、屋内平置き15000円、屋外平置き11000円。
機械式は、格安です。屋内屋外とありますが、場所によって3000円〜8000円。
近隣の月極め駐車場は15000円〜20000円です。

[5: 匿名さん]

マンションの駐車場使用料は基本的に管理費・修繕積立金と同じ性質のものです（マンションによって微妙に違う）。屋外の機械式は機械の取替えなどメンテ・修理費用が馬鹿にならないので長期修繕計画をよく見ておくべきです。いくらステンレスでも10年、15年すればさびが出てくる。
したがって、管理費の追徴版と考えておくべし。機械式の屋外が8千円以下だったりすると将来値上げしないとやっていけないという意見を聞いたことがあります。

[6: 匿名さん]

ステンレスの機械式はないでしょう、ステンレスって鉄の
よりかなりコストアップらしいですよ、サビよりも可動部がダメになりますよ。

[7: 01]

皆さん立体の上中下段はそれぞれ別々の値段でいいと思われますか？　いかがでしょう？

[8: 理事さん]

郊外でも都心でも機械式駐車場のメンテナンス費用は同じようなものですね。
3万円の駐車場と8千円では、後者はほとんどメンテナンス、将来の交換費で
消えてしまいそうです。
問題は駐車場利用料金がどれだけ、修繕積立金に繰り入れるかです。
都心のマンションは駐車料が高く、設置率が50％以上なら管理組合の財政は
豊になりますが、郊外で設置率100％でも機械式が80％とか、利用料が1万円未満だと
将来的には厳しいでしょうね。

[9: 理事さん]

機械式駐車場と平置き駐車場では、当然平置きのほうが便利ですね。
でも平置きだと駐車台数が限られるので機械式を設置します。
>>04さんのマンションみたいに、便利な平置きを高くして機械式のメンテ費用等に組み込むのが多いと思います。
当然機械式でも、車を出すのに差があるようでしたら価格差を出してもいいと思います。

[10: 理事さん]

駐車場の値段設定は難しい問題ですねぇ〜。

昨年竣工のうちのマンションは以下のように設定されています。
（全て機械式です）

地上1段目　（ハイルーフ対応）13000円
地上下2段目（全高1550以下）　12000円
地上3段目　（全高1550以下）　11000円
地上4段目　（ハイルーフ対応）11000円
参考：近隣月極駐車場　12500円

駐車場は全戸の８０％分、全高1550以下区画の契約率は約６５％
ハイルーフ対応区画の契約率は１００％でキャンセル待ち状態。

駐車場収入は１００％管理費に組み入れられ、年度末に余剰があ
る場合、修繕積立に編入されます。（予想編入率３０％前後）
一方、機械式駐車場単独での修繕計画では、7500円／1台の積み
立てが必要になっています。

現在の問題は、最初駐車場の場所を抽選で決めたのですが、当然
1段目が1番人気で、全高が高い車が溢れている状況から、全高が
低い車は空いている他区画へ移動してもらえないか？との声があ
ります。

管理組合としては、既得権を剥奪するのは困難であり、1段目は
全高の他、利便性と言う点も考慮する必要があるので、価格差を
より増やして行く方向で検討中です。
また、未契約部分は来客駐車場（有料）として運用しています。

今後は、建物の長期修繕計画と合わせ見直しが必要になって来る
と考えています。

[11: 理事さん]

100％かどうかによっても違いますが３段の中段が地上面であれば
中段を中心に上下各５千円程度差をつけてもよいのではないでしょうか。
私は今地上４段地下２段（地上１段目がゲートだけ空ければ入出庫可）に
いますが地上面以外はそれほど時間変りません。故障時にゲートさえ空けられ
れば入出庫可能な地上面を使っている方はうらやましい限りで５千円程度のさであれば
利用したいです。

[12: 理事さん]

すみません、１１です。先の駐車場で最上段（地上４段目）を使用中です。

[13: 理事さん]

例えば、機械式の地上1段目が13000円として、地下2段目がいくらなら不便さを我慢して移動できますか？

[14: 01]

みなさんご意見ありがとうございます。
13さん
9000円だとどうでしょう？

[15: １３]

01さん、ありがとうございます。
実は、私もぴったんこ同価格を予想していました（笑）

[16: 01]

なるほど。　みんな同じぐらいの感覚なんですかね。　安心しました。

うちは、最初に述べた4種類（地上平面、地下入庫の上中下）以外に、同じ地下入庫でも上下2段のみ（上中下設定のとこは上下段のパレットが出庫までに左右と上下に2回動くのに対して上下2段のみの所はパレットが上下1回動くのみで出庫できる）の2種類があり、トータル6種類です。
地上：
露天、しかし高さ制限なし。出庫はゲートのみ。
地下3段上段：
地下から入庫で雨関係なし。出庫までパレット2回稼動。地上出口にシャッターあり。駐車位置は上段
地下3段中段：
地下から入庫で雨関係なし。出庫までパレット稼動なし。地上出口にシャッターあり。駐車位置は中段（上段車両の下）
地下3段中段：
地下から入庫で雨関係なし。出庫までパレット2回稼動。地上出口にシャッターあり。駐車位置は下段（上中段車両の下）
地下2段上段：
地下から入庫で雨関係なし。出庫までパレット1回稼動。地上出口にシャッターあり。駐車位置は上段
地下2段下段：
地下から入庫で雨関係なし。出庫までパレット1回稼動。地上出口にシャッターあり。駐車位置は下段（上段車両の下）
というとこです。
問題はこれが現在すべて同額なのです。

[17: 匿名さん]

あと地下の高さ制限はすべて同一です。
皆さんどれぐらいの差をつけます？？

[18: 匿名さん]

あえて差をつける必要があるんでしょうか、
数年に１回抽選会をやれば・・・？

[19: 匿名さん]

＞駐車場の値上げを話してるので・・・
単純に今の賃料にいかに上乗せできるか
の話しであれば利用料の決定要素としては
以下の項目で構成されていますので
まず必要総収入を算出して足りない部分を
需要率に比例して上乗せすればよいのでは
と思います。
①　　駐車場施設償却費、修繕費
②　　駐車場の管理事務費
③　　駐車場敷地の固定資産税
④　　近隣の相場（設置率100％や需要率＜供給率の場合は関係無し）　
⑤　　需要率等

[20: 01]

皆さんありがとうございます。
19さん、おっしゃるとおりですね。それと、どう位置により上乗せ幅を差別化できるかを考えています。

[21: 匿名さん]

あと時折見るのが、賃貸で出すとき、元の所有者（部屋を貸す側）が自分の契約していた駐車場をそのまま部屋の賃貸者に引き継ぐケースです。　あとは、例えば、老夫婦が住んでて高齢になり、子供が後から同居して親の使っていた駐車場をそのまま使っているケースとか（これは微妙かもしれませんが、駐車場の主たる使用者が誰かと言う点からすれば一度管理組合に使用権を返納すべきかもしれません）。
皆さんどう思われますか？

[22: 匿名さん]

>>21

駐車場使用契約書次第ではないでしょうか。
うちの場合、契約書に「区分所有者または、同居する親族の使用」と謳っています。
「賃貸にだす場合は、賃貸にだした区分所有者の駐車場契約は消滅する」とあります。

[23: 匿名さん]

>22
私のマンションも同様ですがどうも賃貸業者が入れ知恵をしてごまかしている場合があるようです。

[24: 匿名さん]

＞２１、２２、２３
　スレ違い

[25: 01]

スレ主ですが構わないと思います。

[26: 匿名さん]

家は、何故か地下平面よりも地上平面の方が何故か高いんです。
出入口は同じゲート。

普通逆じゃないかって意見もありましたが、最近多発している豪雨の関係で
地下を避ける傾向があるとか。

地下のほうが暑さや寒さ、雨降りの時に便利なはずですが。。。
はやく逆転して欲しいものです。

[27: 匿名さん]

>22
うちのマンションは組合員（所有者）本人名義の自動車にしか
駐車場の貸与をしないと、駐車場細則に規定しています。
（実際には、組合員と同居の親族名義まではＯＫとしています。）
以前、組合員が転居してその親戚が賃貸人となって駐車場の申し込みを
したことがありましたが、管理組合で話し合った結果
賃借人と同等であるという理由で、申し込みを却下しました。

契約する際に、理事長宛に車検証の提出をもちろん義務付けています。
第三者への又貸しを防ぐ目的として、こんな規約になっています。

駐車場がたくさん余っているのならともかく、不足気味であれば
賃借人に貸して、所有者である組合員が順番待ちなんておかしなことです。
中古を買った人も、所有者になるんですから。

何事にも、厳しいぐらいの管理規約の方が住民層の質の維持には
好都合だと思います。

[28: 匿名さん]

居住者ではなく、マンションの区分所有者のみが駐車場を利用できるの
ですか？駐車場が不足しているとはいえ、ちょっと不思議な規約ですね。

[29: 匿名さん]

>>28
書き方が悪かったですね、
組合員（所有者）でかつ居住している人限定です。

近隣相場の70％程度（28,000円平均）と安いので、賃借人にまで
広げれば、借りたい人はいくらでもいるわけです。
所有者でも順番待ちで、外部に40,000円前後支払って借りている人もいるわけですから
こういった、駐車場細則になったんです。

一番便利な棟内駐車場ですから、近隣相場まで値上げするというご意見も総会で
出るのですが、過去の流れからなかなか議決されません。
管理組合の収入だけを考えれば、マンション以外の人達に4万円で貸せば
収入は上がるのですが、セキュリティーの問題もあるので、難しいですね。

[30: 匿名さん]

2007年度4月からという事で、公開オークションすれば良いじゃないですが
区画１０１ですが100円からはじめます・・・・というふうに

[31: 匿名さん]

何もわかってない人だ、駐車場が管理組合にとって
どういう位置づけなのか・・・・・・
立候補して理事をやったらいいと思うよ

[32: 匿名さん]

>>29
>組合員（所有者）でかつ居住している人限定です。

了解です。

>所有者でも順番待ちで、外部に40,000円前後支払って借りている人もいるわけですから
>こういった、駐車場細則になったんです。

駐車場が不足気味で、外部より安いとはいえ、比較的高めの駐車料金だから
できるのでしょうね。機械式かどうか分かりませんが、そのくらいの駐車料金だと
修繕金もまかなえるような感じでしょうか。
賃貸化が進んだりすると、区分所有者でも意見が分かれてきそうですが。

[33: 匿名さん]

敷地内の駐車場は、住人が使用するもので外部の駐車場のように利益を追求する物ではありません。
駐車場の維持管理、敷地の使用料、管理費の充填等に使用するものですので、必要以上に高くする必要はないと思います。
＞近隣相場まで値上げする
では、裕福な方優先と言っているようなものです。

うちでは近隣の相場が機械式含めて3.5万〜4万です。
敷地内の駐車場は平均2.3万ぐらいです。しかし稼働率が１年経っても60％位でしたので（現在築２年）、いきなり管理費が赤字でスタートしてしまいました（駅近物件のため車所有者が少ない）。
そこで近隣に3.2万で貸し出すようにして、やっと黒字転換したところです。

ですから、役員をしていると値段を上げたいという気持ちは充分に解りますけどね。

[34: 匿名さん]

うちの場合、問題は
１．地下立体上中下段、および地上すべて同じ値段-各20台ずつぐらい、計約80台
２．駅近、年寄り多く、空きは結構あり
３．地下中段、および地上に使用が集中、地下上下段の使用者が中段への移動を希望して順番待ち中
４．地下中段、および地上の使用者が実質的な使用者の変更があっても特定の駐車位置の使用権を管理組合に返納せず、賃貸者に引き継いだり、あとで同居し始めた子供に使用させる例がある
５．管理組合会計のために値上げの話がある
６．これらを踏まえて、この際、地下立体上中下段、および地上の値段を変えようと考えている

と言う状況です。安いので地下中段、および地上を（不正に）使用している連中が出てくれればと言う目論見もあります。

[35: 匿名さん]

>>33
駐車場設置台数は、販売上で効果があります。
駐車場料金は安く、設置率は多く、管理費、修繕積立金は安く
というのが、最も販売する上でインパクトがあります。

2年で稼働率60％とは、完全にデベの販売戦略の被害に遭いましたね。
管理組合が赤字スタートとは聞いたことがありません、駐車場の料金設定以外にも
大規模修繕等で、これから大きな問題が出てくる可能性もありますね。
棟内駐車場を外部に貸すのは、究極の選択でせっかくのセキュリティーに
問題が発生の可能性もあり、中古マンションとして資産価値の低下を
招くのではないでしょうか。
中古購入者は「管理がしっかりしていないマンション」と判断しませんか？

極論を言えば、住民にとって一番便利な場所なのだから近隣相場よりも
高額でも借りる人はいるでしょう、管理組合の赤字を早期解決するのなら
全部を外部に月極として貸すことですね、但し一台でも外部貸しがあると
全体に税金が掛かりますよ、福利厚生の範囲を超えて商売になりますから。
駅近で自動車を持つことは、裕福の証拠なのですから応分の負担をしてもらって
当然ではないでしょうか。

不当に安い駐車場料金が値上げできない管理組合は、結局修繕が後回しになるか
値上げしなかった期間の、修繕積立金と管理費を
将来大幅値上げするしかなくなりますよ。

[36: 匿名さん]

＞２５＝スレ主
　スレ主が「構わない」とかじゃなくて、やたらスレが伸びるのを避けるため。
　別スレを立てるべき！！

[37: 匿名さん]

あげ

[38: 匿名さん]

うちのマンションは今駐車場が(機械式)10台中9台が空いています・・値段が高く住人も外で借りています。うちもですが・・・・私は3月に中古でマンションを購入し引っ越して来たのですが管理組合もどーなってるのかよくわからず先日も管理会社に電話して近隣の相場にあわせて欲しいと電話しましたがあまりいい対応ではありませんでした値段設定は誰がするものですか??すいません何もわからないので教えて下さい。まだ越してきて総会などもなく悩んでますww

[39: 匿名さん]

>>38さん
中古で購入されたのですよね？
10台中9台が空いてるのを放置（危機感がない？）されてるＭＳは、やはり組合費や修繕計画にも疎いと推測します。
結局、組合員＝買われた38さん含むがどっかで大きく負担することになります。
理事会は月例で行われていると思いますので、一度理事の方に直接相談されては？
駐車場の賃借料／維持費／長期での補修費など、結局はマンションを買われた方々の負担になるものです。
外部に借りてる方々も、空いてるための未収金や使ってもいない駐車場の保守費を負担してることになるんですけどね．．．

それと余計なお世話を承知で．．．文末に「ｗ」を付けられるのはクセでしょうか？
真剣に相談されてるのか？とちょっと疑心してしまいます。

[40: 匿名さん]

＞＞38
駐車場の値段を決定するのは管理組合です。
管理会社とか管理人さんの位置づけが、賃貸とは違いますね。
組合員（オーナー）と管理会社の直接交渉という機会は
あまりないんですね、何でも管理組合を通さないと。

[41: 匿名さん]

ご意見ありがとうございます。はい中古で購入しました。「w」はついクセで・・すいません
私も空いていると保守費や修繕費に影響があると思いでも月例では理事会が行われてる様子がなく一応9月に理事会を開きそのあと総会があるみたいです。いろいろ教えていただきありがとうございました

[42: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[43: 匿名さん]

一住民が管理会社にクレームをしているのに、会計担当理事が取り上げる事自体がルール違反です。

[44: 匿名さん]

そのクレームが管理会社の社長に行っているんだったら、その会社の管理態勢を疑った方がいい。

[45: 匿名さん]

賃借人に又貸しするのは禁止している管理組合がほとんどではありませんか？管理組合は是正に向けて迅速に対処すべきです。部屋の賃料設定にも大きな影響があり揉め事になることは間違いないと思われますが役員さんはがんばってください。直接当事者に交渉しにくければ、賃貸を仲介した不動産業者に相談してはいかがでしょうか？駐車場の又貸しが管理規約や使用細則に反することを知っているはずですから仲介業者自身のトラブル回避のため仕方なくなんらかの対応をしてくれるかもしれません。仲介業者が不誠実な場合でも別の方法で是正は不可能ではありません。揉め事を嫌がる役員さんしかいなければ黙認状態が続いて賃借人・賃貸人ともに既得権と考えるようになり時間の経過とともに解決がより困難になると思います。

[46: 匿名さん]

>>43
>>44
>>45
スレは３年前の話しなんだけど．．．．もちろんわかっているんでしょうが。
言いたいことあっても、せめて「SAGE」る配慮はほしいかなぁ。