管理委託業者が区分所有者で有ることについて

[のんきな管理組合役員]

管理組合の役員をしてます。
過去６年間に渡りマンション管理適正化法に沿って管理規約・使用細則・管理委託契約
等の変更を行いましたが、その過程で現行管理会社の適正化法違反事実が発覚いたしま
した。
適正化法に基づき、国土交通省に申し出を行いましたが、管理会社が当該組合の区分所
有者で有ることにより法の適用除外であるとの回答を得ました。
早い話が管理会社に委託して総合管理を行っていると考えておりましたが、区分所有者
による自主管理との結論です。
ここで皆様にご回答を頂きたいのですが、倒産した朝日住建系やH工務店等で売り出さ
れていた２４時間住み込み管理のタイプや管理会社が管理事務室以外に区分所有者とし
て、組合に所属するマンション（管理組合）はどれくらい有るのでしょうか。
良ければ投稿を御願いします。

[5: のんきな管理組合役員]

ご返答ありがとうございました。
なにが問題かとの質問がありましたが、どのように回答して良いか・・・
まず管理組合役員の方が大半だと思います。
XYZさんご指摘のように区分所有者に管理会社がいる場合、適正化法大２条７号ただし下記により法の適用除外となると適正化法にうたわれておりますので、民法上の契約書において変更訂正を行えても、適正化法上は自主管理業務についての委託契約となり、適正化法の庇護は有りません。
３年目の理事さんのご指摘通り、当該管理会社の違反事実については、分別管理が適正化法で決められていても、法適用除外の自主管理ですので分別管理をする必要は無いとの結果になります。
私どもも管理会社を変えました。
管理会社の意向手続きにおいて発覚した事実として皆さんの管理規約にも明記されておりますが、管理費・積立金を先払いになっていませんか？
私どもの管理会社は、竣工当時より管理をしており１２月の入居に先立ち１１月に管理会社へ直接振り込みこれは１２月分としていると書面に記載されております。
しかるに各年度毎の決算報告書において、預かり金としての表現は無く
管理会社としての決算報告を組合会計報告として提出しております。
この件を含めて、管理会社変更を決定したのち国交省に申し出を行いましたが上記回答を頂きました。
NO4.の方の場合ですが、個人としての区分所有者が法人に変わった段階で
適正化法の庇護が受けれなくなる可能性が有るとの回答を頂いております。

[6: 04]

>>05さん
とても恐ろしい(^^ゝ抜け穴ですよね！
うちのＭＳでは、じつはデベロッパー（売り元）の会社名義の部屋があります。＜直接は影響ありませんし、逆にＭＳの維持に対して区分所有者として協力してくれます。

管理会社名義にオーナーが変わるのを特にチェックしてませんでしたので、スレ主の解決にお役にたっていませんが、大変参考になりました。
ありがとうございました。

尚、スレ主のところは相手が法人化しているのであれば、まずは契約書有りきですし、対処の仕方もあると思います。

[7: 匿名さん]

横スレですみません。
マンションを今回初めて購入し、入居までしばらく間があるので
ここでいろいろ勉強させていただいています。

適正化法ってなんですか？別スレ建てた方がよければ、いってください。

[8: XYZ]

ご丁寧な説明に感謝します。結論としては一般の管理会社に変更したわけですね。
＞まず管理組合役員の方が大半だと思います。
分譲会社が、管理会社の従業員にも販売したものと想像しますと、役員は過半数でも、総会では過半数の賛同を得て管理会社の変更をした訳ですから立派です。ただ、管理会社の従業員を区分所有者の中に抱えることは、デメリットもありましょうがメリットもある様に思うのですが。
でも序でに教えて下さい。その他にも問題点があったから管理会社を変更したのでしょうが、分別管理不履行と管理費等の先払いの問題は、管理契約書の中で更新時に要望通りに変更出来た問題ではなかったのですか、と言うのは、管理会社を変更出来た位ですから。これらの変更が不可能だったから管理会社を変更したのなら良く分かります。

[9: のんきな管理組合役員]

3年目理事へ
当初は私どもも区分所有者として協力をしていただいておりました。
６年ほど前に適正化法案が提出された後に水道利用料金の差額を組合利益として報告せず、管理会社が着服している事実が発覚し、それ以後区分所有者としての協力は一切無く、ごく普通以下の管理会社と変身いたしました。
先ほど法の庇護が無くなるとコメントいたしましたが、付け加えますと高層住宅管理業協会の管理費等保証事業の八日管理費・積立金の保証についても適正化法除外会社がお小なっっている場合適用されない可能性も有ります。
（高層住宅管理業協会については、国交省と見解は異なり苦情解決業務を現在していただいております）
まずは、管理会社が堤出してくる会計報告に疑惑が無いかを確認される方がいいと思いますよ
突然オオカミが羊の皮を脱いで、襲っても羊飼いは助けてくれません。
適正化法については高層住宅管理業協会を参照ください。
http://www.kanrikyo.or.jp/

[10: 07]

09=スレ主さんへ

お返事ありがとうございました。
ＨＰ見に行ってきます。

[11: 06]

詳しい人に相談し見解聞いてみました。
＞適正化法に基づき、国土交通省に申し出を行いましたが、管理会社が
＞当該組合の区分所有者で有ることにより法の適用除外であるとの回答を
＞得ました。
＞早い話が管理会社に委託して総合管理を行っていると考えておりました
＞が、区分所有者による自主管理との結論です。

とのことですが、
　◆マンション管理適正化法第二条（定義）七項
　「マンション管理業　管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で
　　業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションにつ
　　いて行うものを除く。）をいう」
のかっこ書きの部分を根拠にされたのなら、それはおかしいという意見でした。
問題となるのは業としての契約関係にあるかどうかの判断すべきであり、区分所有者等が自主的に無報酬で行っている場合は、業ではないので適用外と言っているに過ぎない。逆に言えば、一部の区分所有者が管理会社であり、管理業務を有料で「業」として行うのであれば、適正化法にのっとった行為であるべき。
っとの見解でした。

スレ主さんは国土交通省からの回答をもらっているようなので、ひっくり返すことは難しいのかもしれません。
その場合、旧管理会社が行った「適正化法違反」と思われる事実が、管理組合に不利益をもたらしていれば、逆に区分所有法または管理組合からの賠償請求（民事）で問える部分もあるのではないかと思います。

[12: のんきな管理組合役員]

ありがとうございます。
お知り合いの詳しい方のご意見は当方でも国交省に申し出を行いました。
各地方の整備局により「業」としての認定が異なるようですが、国交省本省での見解は区分所有者が行うものについては、「業」としての認定には該当しないとのことで、なんだか矛盾がありますが・・・・
確かに管理業務を有料で「業」として行うのであれば、適正化法にのっとった行為であるべきなのですが、「業」の定義が他の建築士法や建設業法のように明確にはされておりません。
ひっくり返すのではなく、明確にしたいと考えております。
言い換えれば、このような事例が他にあれば、適正化法が施行された平成１３年より、摘要除外の会社が堂々と営業を続けられると法が認めている事実を皆さんに知っていただきたいのと、現実にどれくらい被害を受けられる管理組合があるかを知りたく考えております。
各種解説本を参考に致しましたが、私どものように明確な結論が出ている事実を知っていただきたいと考えてレスを立ち上げました。
ご指摘の民事訴訟については、現在総会を開催して区分所有種の方に問うよう検討をしております。
多数のご意見と実態の書き込みがありますようお願いいたします。

[13: XYZ]

＞問題となるのは業としての契約関係にあるかどうかの判断すべきであり、区分所有者等が自主的に無報酬で行っている場合は、業ではないので適用外と言っているに過ぎない。逆に言えば、一部の区分所有者が管理会社であり、管理業務を有料で「業」として行うのであれば、適正化法にのっとった行為であるべき。
っとの見解でした。

間違いです。
「業として行う」に該当するか否かについては、営利目的を要さず、また、反復継続的に事務管理を行っているかどうか等の個別の事案を総合勘案して判断すべきであること。・・・・・（施行通達５１号）
前にも書き込みましたが、管理事務の本来の主体である区分所有者が、当該マンションについて行う管理行為については、その適用が除外されるというのが、法の趣旨です。

[14: のんきな管理組合役員]

XYZさん
国交省の回答を貼り付けます。

質問
K地方整備局のHPより業の定義が明記されており『営利目的を要さず、また反復継　続的に管理事務を行っているかどうか等の個別の事案』を総合勘案して判断されます。
①総会での説明を行っている
②契約書の署名、業者登録番号の記載がある
③主任者等の法規制の遵守の振りを行っている
④管理業協会との保証委託契約の締結を行っている
⑤平成３年度より１４年度まで管理人仮眠室の賃借契約が有り平成８年度までは管理会社社長個人名義になっており組合とし第２条７号但し書きは認識をしていない
回答
管理会社の業務が適正化法に基づくマンション管理業に該当するかについては、適正化法第２条第７号に基づいて判断されるものであり、お問い合わせの①から⑤の事実により左右されるものではありません。
専門の方がお調べいただいたと考えますが、上記回答より考えますと、今まで専門の方（おそらく大多数のマンション管理士・管理業務主任者の方）の解釈と法を実行する国の解釈がこれほど違う事実をご理解いただければと思います。

[15: XYZ]

＞専門の方がお調べいただいたと考えますが、上記回答より考えますと、今まで専門の方（おそらく大多数のマンション管理士・管理業務主任者の方）の解釈と法を実行する国の解釈がこれほど違う事実をご理解いただければと思います。

回答は、２条７号括弧内の区分所有者が自分のマンションの委託管理事務を行う場合であるので、どの様な契約であろうが、適正化法の管理業ではなく、従って、管理業者ではないとの法解釈です。
小生もはじめから施行通達５１号を根拠に下記コメントした様に、回答は当然の帰結と思います。
「管理会社が管理組合の管理者に選任された場合は適正化法の適用を受けますが、管理業務の本来の主体である区分所有者がそのマンションについて行う管理行為はその適用が除外されると云うことでしょうが、誰が管理会社であろうが、問題あれば、契約でその点を変更するか、要すれば管理会社そのものを変更すれば良い事ではないでしょうか。」

[16: 入居予定さん]

法律は難しいので、解説してあるサイトを教えてください。
１つは見つけました。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20010803p4000p6.html

うちはデベが入居後の管理会社でもあるマンションです。売れ残りはでるのが必定の情勢です。管理規約の容認事項にも書いてあるように、販売未了の住戸がある場合は、管理組合設立後も販売しますし、賃貸やモデルルームに使用することを容認することになっています。当然デベであり、管理会社でもあるデベが区分所有者になる状況となりますので、そうすると、適正化法上は区分所有者の自主管理というのが国土交通省の見解というわけでしょうか？

何か適正化法に違反することをしても、この法を根拠に裁けないということですか？素人には難しいです。

[17: XYZ]

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行について
(国総動第51号)平成１３．７．１３．[定義、マンション管理業、法雑則関係等](PDF形式)
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/fudousan/kanri/sekoutuutatu2.p...
マンションの管理の適正化の推進に関する法律関係
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/fudousan/kanri/kanrigyou-index...

[18: 入居予定さん]

ありがとうございました。しかしよくわかりません。
スレ主さんの場合の水道料金の着服は，横領で刑事告訴するということにならないのでしょうか？

管理会社が区分所有者でもある場合，
国土交通省の見解は，「区分所有者による自主管理であり
マンション適正化法での管理業者の
第四節　監督
（業務停止命令）
（登録の取消し）
ができない。悪い業者を処分できない」
ということでしょうか？

今ひとつわかりません。
デベが管理会社も兼ねるマンションはたくさんあり，
売れ残りの区分所有者になってるとこはたくさんあると
思うのですが。

[19: 入居予定さん]

主要なご発言をまとめてみたのですが，
以下でよろしいでしょうか？

管理会社が区分所有者でもある場合は，

>分別管理が適正化法で決められていても、法適用除外の自主管理ですので（管理会社は）分別管理をする必要は無いとの結果になります。

>高層住宅管理業協会の管理費等保証事業の八日管理費・積立金の保証についても適正化法除外会社がおこなっている場合適用されない可能性も有ります。

>（管理会社に勤務している人が区分所有者になっている場合）その個人としての区分所有者が法人に変わった段階で適正化法の庇護が受けれなくなる可能性が有るとの（国土交通省）回答を頂いております。

（私の疑問）管理会社に勤務している人個人としての名義になっている場合，その方個人の本当の財産の場合もありますが，会社の処理の１方法として形式的な場合もあり得ますね。会社社長の個人名義ならどうなるんでしょう?

>国土交通省回答
管理会社の業務が適正化法に基づくマンション管理業に該当するかについては、適正化法第２条第７号に基づいて判断されるものであり、お問い合わせの①から⑤の事実により左右されるものではありません。

＞国土交通省回答は、２条７号括弧内の区分所有者が自分のマンションの委託管理事務を行う場合であるので、どの様な契約であろうが、適正化法の管理業ではなく、従って、管理業者ではないとの法解釈

私の物件のようにデベが管理会社でもある場合で売れ残りがある（あるいは他物件用にモデルルームにしている，賃貸のオーナーになっている）場合，
管理会社が区分所有者にならないように，
１）管理会社を別の子会社などにしてもらうか
２）個人名義の区分所有者にしてもらうか（社長個人名義は？ですが）
３）全く別の管理会社に変える
４）とにかくどこかに買ってもらって区分所有がないようにしてもらう
かしかないのでしょうか？
入居契約で少なくとも最初はデベ兼管理会社と契約です。

[20: XYZ]

＞スレ主さんの場合の水道料金の着服は，横領で刑事告訴するということにならないのでしょうか？
理事長などの役員が水道料金の着服をしたのと同じ扱いです。

＞悪い業者を処分できない」ということでしょうか？
区分所有者の仮面をかぶった管理会社は、残念ながらその通りです。
しかし、監督適用がないことで、違法を行う場合は、当然に管理会社との契約改定なり管理会社そのものの変更を管理組合の総会決議で出来ます。しかも総会の普通決議です。

＞デベが管理会社も兼ねるマンションはたくさんあり，売れ残りの区分所有者になってるとこはたくさんあると思うのですが。
それがどの様に問題なのですか。分譲販売と管理は同一会社であっても別の問題です。

>分別管理が適正化法で決められていても、法適用除外の自主管理ですので（管理会社は）分別管理をする必要は無いとの結果になります。
違法ではないですが、分別管理は管理契約の協議事項ですので、交渉次第で法律の通りでも、どの様にでも出来ます。

＞（私の疑問）管理会社に勤務している人個人としての名義になっている場合，その方個人の本当の財産の場合もありますが，会社の処理の１方法として形式的な場合もあり得ますね。会社社長の個人名義ならどうなるんでしょう?
区分所有者の資格に制限はありませんので、個人もあり法人もあり得ます。
要は、管理会社が区分所有者であるか否かで決まります。

＞私の物件のようにデベが管理会社でもある場合で売れ残りがある（あるいは他物件用にモデルルームにしている，賃貸のオーナーになっている）場合，　管理会社が区分所有者にならないように，・・・。
既述通り。

[21: 入居予定さん]

お答えありがとうございます。

>>デベが管理会社も兼ねるマンションはたくさんあり，売れ残りの区分所有者になってるとこはたくさんあると思うのですが。
>それがどの様に問題なのですか。分譲販売と管理は同一会社であっても別の問題です。

スレ主さんの場合，最初の管理会社がいわゆる悪徳業者で，罰せられるとしてもマンション適正化法以外の法でですよね。

デベが管理会社も兼ねるマンションで，売れ残り等で区分所有者のままだと，もしそれが悪徳業者なら，スレ主さんとこと同じように，罰せられるとしてもマンション適正化法以外の法でといういみで同じということをいいたいのです。もちろん悪徳業者は少ないと思いますので，デベが管理会社も兼ねるマンションで，売れ残り等で区分所有者のままでも，ほとんど大丈夫とは思いますが，適正化法上は国土交通省の見解でいえば，
「区分所有者による自主管理」になるということでびっくりデス。

[22: XYZ]

＞デベが管理会社も兼ねるマンションで，売れ残り等で区分所有者のままだと，もしそれが悪徳業者なら，スレ主さんとこと同じように，罰せられるとしてもマンション適正化法以外の法でといういみで同じということをいいたいのです。

当該マンションの区分所有者ではない管理会社は適正化法に従い、
宅地建物取引業者は宅地建物取引業法に従うことになります。

[23: 入居予定さん]

当該マンションの区分所有者でもある管理会社は
自主管理だから、従う法律がないということですね
（一般的な法はともかく）

[24: XYZ]

その通りです。区分所有者は区分所有法により共有部分の管理義務があり、この区分所有者がたまたま管理業者ですので管理適正化推進法の適用から除外されますが、管理組合との管理委託契約を遵守するのは勿論ですが、下記の６条をはじめとする区分所有法を遵守する義務、民法６５６条（準委任）、６４３条（委任）以下の委任規定を遵守する義務があります。
（区分所有者の権利義務等）
第六条 区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。