東京代々木ニューステイトメナーってどうですか？

[管理担当]

東京代々木ニューステイトメナーについての情報を募集しています。
こちらは住人の方専用の掲示板になります。
管理組合や生活一般の話など、何でも語りましょう。

所在地：東京都渋谷区代々木2-23-1（住居表示）
交通：山手線 「代々木」駅より徒歩6分
売主：フェアレーンズ
施工：東海興業
階高：14階
総戸数：892戸
竣工時期：1976年04月
分譲時坪単価：199万円

[9: 匿名さん]

ちなみに4/27理事会では大規模修繕する方向で理事会の意思統一が画策される模様
総会決議事項だから臨時総会召集しようとしてたが間に合わない見込み
おそらく夏の総会で確実に決めてこようとするはず
所有者なら丸2日前までに申請すれば傍聴可能
流れを変えられるチャンスはそう多くはない

[10: 住民板ユーザーさん7]

>>9 匿名さん
はじめまして。
問題ある理事会のようですが高齢者なのでしょうか?だったら不謹慎ではありますが時間
の問題?立地は抜群ですよね。

[11: 匿名さん]

所有者の方でしょうか？
高齢とは言っても、数年がかりの大規模修繕が終わったばかりでは
建て替えましょうという話にならないですよ。
そこから数年寝る話になります。それが二、三回続けば軽く十年経ってしまいます。

また大規模物件は工事費用も高額となりキックバックがあれば馬鹿にならない額です。
建て替えてしまえば虎の子はなくなる。甘い汁は何度でも吸いたいものでしょう。
ある種、誰か任せ理事志望者のいないリゾマンと同じ状態です。

[12: 匿名さん]

所有者でない方が儲け話を期待して探りを入れたいのかもしれませんが
美味しい情報は洩らしません。私が書くのは、やる気になる所有者の出現を期待してのこと。
楽してラッキー、はない。

[13: 所有者]

私もあまりに酷い理事会に黙って居られなくなってきました。ここのコンプライアンスは今時本当にあり得ないです。当たり前だけど所有者のための理事会でなければね。もう充分楽しんだ理事の皆様、いろいろ発覚する前にお辞めになった方が良いです。このマンションが好きなら、所有者でシェアしてもっと良くしていく。それができる物件じゃないですか。
立候補したい気持ちはあるけれど関わったらこっちまで頭がおかしくなりそう。

[14: 匿名さん]

> いろいろ発覚する前にお辞めになった方が

特にリゾートマンションとかで、理事の管理費使い込みは時々報道に出ますけど
裁判になって懲役何年って後日談は滅多に見ませんよね。
考えてみれば大抵、発覚した時点で金は使ってしまってる。
返済能力がなかったら刑事罰に問えたところで返って来ません。
おまけに高齢者となったら最悪獄死、みたいな寝覚めの悪い話になるけど
最大のポイントは、そこまでやって仮に金が戻ったとしても
「みんなの金に戻るだけで個人の手柄にはならない」からです。
言わば無給で憎まれ役やれという話だから誰もやらない。

特にここは数年前、所有者宛の印刷物で当時の女理事長が
「（既に辞めてる）特定理事による使い込みがあった」と書いてましたよね？
追及したいが手立てがない、お力を貸してください、とあったけど
その後やり過ぎた女理事長は理事自体も落とされて、その後は誰も話題にもしません
（本人自身も問題人物だったので正義が歪められたって話ではないです。落とされた理由は他にあった）。

不正の手法もだんだん洗練されて来るでしょうから、簡単に尻尾を出すはずがありません。
単純な横領ならまだしも工事発注先からキックバックとかなら素人は立証さえ無理です。

この体質改善に打開策はただ一つ、問題人物の排除とメンバーの入れ替えしかありません。
だから幹事からの書面に立候補者募集とあったわけです。

気持ちはある、何か言いたいけど理事入りは嫌って人では山ほどいても状況は変わりません。

[15: 匿名さん]

マンション売却を容易に、外壁劣化など新基準　国交省　

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA1242G0S1A510C2000000/

基準の見直しは2020年6月に改正したマンション建て替え円滑化法にもとづく。
簡易な修繕では改善が難しい老朽マンションについて、10月にも公示を改正して年内の一部施行をめざす。
新基準案では耐震不足に加え、鉄筋のひび割れや腐食で外壁などが落下する危険がある場合や、
吹き抜け構造で防火扉が設置されていないなど防火対策が不十分なケースも、所有者の8割以上の合意があれば売却できるようにする。
建て替えを後押しするため容積率の緩和条件も拡大する。


敷地売却も全員合意→4/5で可能になるのは画期的

[16: 匿名]

ニューステイトメナーはそこらの新耐震マンションよりもよほど堅固に作られており、あと数十年は軽く持ちそうだとの建築家の見立てを聞いたことがあります。また大規模修繕からまだ日も浅いため　早期の建替えはそれほど期待してません。

ただ、他の例を見ても建替えは議題に上がってから決議に10年以上を要すこともあり、老朽化が進んだ時分に考えてもすでに遅いので、長期的な目標設定や素案の検討くらいはしても良いんじゃないかとは思います。

過去に建替えの素案を作ったものの途中で頓挫した理由として、一部の私腹を肥やす理事の抵抗、事務所利用の所有者の保証問題、戸数が多いための合意形成の困難さなど伝聞レベルでは聞いてますが、詳細な経緯を知りたいところです。

[17: 匿名さん]

所有者の方でしょうか？

10年少々前に計画が頓挫したのは各戸追加負担金が必要になるからでした。
素案発表された総会にいましたが、当時の値段で各戸1戸買い増しする程度の金額でした。
こんな案ならやらない方がマシだ、と紛糾して終わった経緯があります。

近年、複数デベに打診してますが回答は変わりません。
つまり（今でなく10年後だったとしても）
追加負担を許容しない限り、追加施策の容積率ボーナスでもなければ同じ話になるかと

[18: 匿名]

なるほど、追加負担発生が主な原因だったんですね。
ありがとうございます。

それにしても、10年ちょっと前なら代ゼミタワーもできていたし、当時の時点でも容積率にだいぶ余裕があると聞いてましたが、建て替え費用をカバーできるほどではなかったということですね。

ただ、マンション建て替え等の円滑化法改正などで、現在のほうが容積率緩和の特例も増えて受けやすくなってるのに10年前と今でデべの回答が同じというのはおかしな話ですね。

私は所有者ですが、事務所として利用してるので今建替えられても困るのが正直なところです。ですが建て替えという話になったらなったで面白そうだとは思ってます。

[19: 匿名さん]

公開の場であんまり詳細書かない方がいい気もするんですが
特定理事の利益誘導が原因で建て替え出来ないみたいな早合点も良くないなと。
容積率には余裕あるはずですよ。ただ、高層が建てられるかと
800戸の建築費まで賄えるかは別の話でしょう。1R規制もありますし。

これだけ大きい土地だし周りは高いビルばかりなんだから
持ち出しなく建て替え出来るはずだという思い込みで止まってしまってる所有者が多過ぎる。

10年前より建て替えし易くなってるのに回答が同じはおかしい、とは私も思います。
が、容積率緩和を引き出すには行政を含め交渉が必要です。
一律条件でなく個別交渉になりますし、すぐに回答がもらえる話でもありません。

10年前には天王洲を手がけたコンサルを、年間何百万も払って雇っていました。
理事会は話を進める気がないのに、なかば建て替え希望の所有者対策、
みたいな感じでしたから呆れたものですが仮にその気でも無料で稼働する業者はいません。

数社当たったデベロッパーにしても、普通なら建て替え推進決議程度は可決してなければ
相手にされなくて当然ですが、中には高層化の青写真を作ってくれた会社もありました
（決議前に手弁当で設計図書いてくれるというのは異例と思います）。

が、その会社にしても提示出来るのは緩和する前の、元々の容積率前提に過ぎません。
憶測で膨らませて期待させたら後々訴訟になり兼ねませんし、
交渉が始まってもいない状態では緩和前を基準にするしかありません。
まだ推進決議前ではお宅に決めるかもしれないから緩和の規模感探ってよ、
と言って受けるデベロッパーはないでしょう。

結局のところ容積率自体が増える奇跡でも起きない限り、状況は変わらないということです。
仮に10年後にしろ建て替えを考えるなら、必要な作業は所有者各自が
「高層化は出来る、但し負担金がかかる」認識を持つこと。
その上で有償が前提となる容積率緩和交渉にGOサインを出すこと。
当然、建て替え推進決議の採択が必要ですし、これ以外にないのだと思います。
過去10年間の理事には、10年も何やってたんだと言いたくなりますが、
1戸買い増しするほどの金がかかるならやらない方がマシ、
と判断したのは10年前の所有者なわけです。

事務所使用されてるとのこと、実はすでに顔を合わせてるかもしれません。
8月末の総会にはぜひ出席なさってください。
やりたい放題だった現職理事長は、形勢不利を察知してか出馬自体見送り（！）と聞きます。
散々勝手やって遁走、に怒り心頭な所有者たちが穏便に勇退させるはずがありませんから
相当に紛糾するはずです。大規模修繕凍結、駐車場収入返金、建て替え推進決議発起
まで行けたら上首尾と思います。お会い出来るのを楽しみにしています。

[20: 匿名]

確かに、ワンルーム規制で一戸当たりの専有面積を今の規模でというのは無理ですね。それに、決議前の引受先も決まっていない段階で特例まで加味した具体的な数字をデべが出すかと言ったら、それも難しいということもわかります。

建て替えではないですが、別の場所に所有するマンションが再開発にかかったときも、具体的な案が出てきたのは準備組合ができデべなど事業協力者が決まった後でした。

建替え問題とは別にしても理事会や今後の運営については改善していかなければならないことには変わりないと考えますので、8月の総会には出席しようと思っています。宜しくお願い致します。

[21: 匿名]

>>19 匿名さん
貴重なお話ありがとうございました。

[22: 匿名さん]

少々、突っ込んだこと書き過ぎてしまったかもしれないと反省しておりました。
建て替えを止めたい、はたまた建て替えを餌に新たな所有者獲得と価格上昇を願う理事
（やる気がなくても議事録に建て替えの文字を入れるのは
それ目当てに買う奴がいるからだ、と堂々と口にする現職理事が本当にいます）
が見たら血相を変えて特定に走りかねない内容ですので
時期を見て削除するかも知れません（ネットに触ってる気配すらない理事
※再開発目白押しの新宿物件の理事やってて逆にどうして気にならないんだろう、
と不思議になるレベル　が大半ですのであまり心配してませんが笑
そうする前にぜひ一人でも多くの所有者が現状を知って、単なる理事会不信でなく
正しい問題意識を持つ一助になれば、と思っています）。

ここであれこれ言ってても話は進みませんから所有者は総会や説明会、出来れば月一理事会
（事前予約で傍聴可能です）に参加して理事会がどういう方向に進もうとしているのか、
誰がまともで誰が問題か見極めた上で行動しないと徒労に終わります。
誇張でなく理事各人の人となりを知るのに私も結局10年近くかかりました。
年一、長くて四時間程度の総会だけでは、各人の腹のうちが分かるわけもないんですよね。

最後に少々気になるニュースがありましたので添付しておきます。
渋谷区は17年振りの用途地域変更を計画してるとのこと（明日発表）
https://www.city.shibuya.tokyo.jp/assets/kusei/210615_tokushu_web_bara...
容積率が増えれば万々歳ですが、減った場合は前提条件が変わるわけですから最悪白紙です。
もちろんまだ素案ですので確定ではありませんが、該当地域に当たらない保証はありません。
代々木四丁目は軒並みダウン。二丁目は大丈夫と考えるのは楽観的に過ぎる気もします。

[23: 住民さん1]

新宿西南口再開発計画発表。
https://shinjukuwspj.com/

[24: 住民さん1]

政府は分譲マンションの建て替え条件を緩和する検討に入る。所有者の賛同割合の引き下げなどを柱に区分所有法の改正をめざす。
建て替えに必要な賛同を現在の「5分の4」から、共用部の変更や管理組合法人の解散などを決める場合と同じ「4分の3」かそれ以下に引き下げる

https://www.nikkei.com/article/DGKKZO78324430Q1A211C2MM8000/

[25: 住民さん1]

これは………

[26: 通りがかりさん]

以前こちらに住んでいました(^-^)
とても大好きな物件です！
所有している皆さんが羨ましいです！
経済面で、賃貸でも住めなくなってしまったので非常に残念です(_ _)
理事会など、いろいろあるのですね、、
大好きなニューステイトメナー、良い部分はそのままで悪い部分は改善し、素敵に新陳代謝されますように！

[27: 匿名大臣]

ニューステートメナーが外部貸し付けしている駐車場収益に対して管理組合に税務調査が入ったという噂を聞きましたが、どうなったかご存じの方はいませんか？

[28: 匿名]

再生方針決議、可決されましたね。