新築マンション初年度管理委託費の査定願います

[入居済み住民さん]

今年９月に新築物件を購入し、入居した者です。
先日、管理組合より、来年度の管理委託契約についての資料が届き、それに基づき、臨時総会を行うとの事です。
その中に、管理委託費についての記載がありました。
２００戸（２棟＋共用棟）のマンションの初年度管理委託費が、4700万円/年ですが、世間相場な価格なんでしょうか？
ちなみに、管理会社は、デベ系です。
よろしくお願いします。

[2: 住まいに詳しい人]

管理委託費には明細があるはずです。
少なくとも、委託作業項目が列挙されているはず。
（基幹業務(会計等)、管理業務・・・など）
それを示してもらわないと判断がつきません。

[3: 匿名さん]

月額約２万円／戸ですね。平均（１戸当たりの）専有面積が８０〜９０平米ならそんなところでしょう。

[4: 入居済み住民さん]

管理委託費だけで１戸あたり月２万は高くないですか？
月で約４００万、委託内容にもよるけど高すぎでしょう
常時２-３名の常駐管理＆委託内容が多いのであれば理解できますが

[5: 管理費見直し経験者]

皆さん信じられないでしょうが、１部上場していても未だに管理委託費の明細が無い管理会社があります。
初めてのマンション購入者は経験不足な方が多いので疑問に思わないのでしょう。

スレ主さんへ
No.02 〜No.04 さんの言われているとおりです。
おおよそでよいのですが、管理委託の内容（エレベータ保守、駐車場保守、植栽、排水管清掃などを含むのかなど）・平均分譲価格・平均面積・建物階数・地域を教えてください。
それにより具体的にコメント出来ると思います。


分譲２年後に管理費、積立金を大幅に見直し、管理費を大幅ダウンしその分を積立金へまわした築４年目マンションに住む同じ疑問を持った者です。

[6: 近所をよく知る人]

延べ床面積（平米）×170円〜200円あたりで交渉したら？

[7: ３年目理事]

初年度ですからねぇ．．管理会社＋現場スタッフも手探り状態ですし、ましてや管理組合が機能していない状態でしょう？

まずは実務や運用開始してから、無駄な部分をけずるか交渉するかをお薦め。

以下のスレもご参照
　管理委託費ズバリいくらですか？
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46134/

[8: スレ主]

皆さま、ご教授頂きましてありがとうございます。
大変参考になりました。
自分自身で査定することができそうです。

[9: 近所をよく知る人]

机上の数字を出すのも面倒だが、
実現するのは比較にならない位大変ですよ。
分かりやすく言うと、査定より先にやるべきことがあると思います。

[10: 匿名さん]

現在理事をしています。管理費等を見直したいと思っておりますが、どうしてよいやら・・
管理委託費一戸あたり年間８万円。管理人は日勤で一人、後は清掃員が午前中一人です。定期清掃・昇降機保守・駐車場保守・日常修繕・保険等はまた別です。これって高くないですか？

[11: 近所をよく知る人]

月\6,666/戸だから高くないと思う。

[12: 匿名さん]

>>10
定期清掃・昇降機保守・駐車場保守・日常修繕・保険等を入れたら月１万円／戸くらいか？
２Ｋや１ＤＫばかりだったらかなり高いな。

[13: スレ主]

すみませんが、もうひとつ教えてください。
現在住んでいるマンションですが、空き室が1割（20戸）程度あるのですが、現在の所有者である販売業者は、売れるまで空き室の管理費を支払う義務があるのでしょうか？

[14: 匿名さん]

管理規約や売買契約書に特段の規定がない限り、あります。

[15: 近所をよく知る人]

うちは管理規約に販売業者が支払うって書いてありましたよ。

[16: 匿名さん]

デベ系の管理会社の委託管理費は住民の無知と無関心を知っていて儲け放題の会社が多い。
親会社の天下り費用などを稼ぐ会社が多い。

管理費の相場は簡単に試算できます。

まず、委託契約の「業務仕様書」を見てください。
次に、各業界のＨＰから概算する。

○事務管理業務費・・・・・会計業務は会計事務所のＨＰから
○管理員業務費・・・・・・自分の所の管理員の人件費を試算する
○清掃業務費・・・・・・・人数×時間×時間給×130%
○建物・設備点検検査費・・仕様書から日数想定×６万円(資格者日当)
○その他特殊なもの・・・・それぞれ

私たちのマンション(財閥商社系)は上記試算をもとに値下げ目標を決め、会計、業務の精度から交渉に入りました。
その結果、委託業務の質・量は落とさなく三分の一、約二千万の委託費削減をすることができました。(５万円/年/戸)
その他の管理費削減を含めて年約３千万円の駐車場使用料全額を管理費会計から修繕費会計に変更できました。
なお、コンサルタントは使っていません。
有志の理事でやりましたがマンション管理士・業務主任の試験教科書はかなり駆使しました。

[17: スレ主]

＞＞１４，１５さん

一般的に、販売業者に支払う義務があるんですね。ありがとうございます。

＞＞１６さん

非常に参考になりました。ありがとうございます。デベ系の管理会社は、直感的に費用が高いと感じたのですが、やはりそうですか。

[18: 匿名さん]

確かに、マンション管理において、動いている人ベースでコストを考えてみれば、ざっくりしたイメージはわくと思います。

朝から夕方までの雑務をこなしていただく、60才ぐらいのオジサン管理人に時給1500円で10時間やってもらって15000円、それが30日で45万。夜間の警備員に時給2000円の10時間で20000円、それが30日で60万。週三回の共用部分の掃除で、掃除のおばさんに時給1000円の1回2時間で2000円、3人でやってもらって6000円、それが月に15日として9万円。ここまで贅沢に人を使って合計114万。
あとは、新品の壊れるはずのないエレベータや立体駐車場設備の点検に1回5万づつかけて、月あたり10万。
つまり124万×12月=1488万
これに、あとは年１回の植栽15万、当初はメンテコストが発生するはずのない給排水設備や消防設備に点検に年１回20万づつかけて40万。

以上、合計して1543万。管理会社の利益を乗せて、おおよそ1800万。
こうなれば、200戸で、一戸あたり年間9万。月あたり約8000円の管理費が実現し、残り12000円は毎月修繕積み立て金に積み立てて、年14.4万、20年で288万を各戸が積みたて、マンション全体で約5.7億円を貯めることができちゃう。

でも現実には、マンションができてから最初の15年間の最もメンテコストの発生しない時期に管理費としてとられてしまい、修繕が必要となる築25年経過した時点で必要な修繕費が蓄積されておらず住宅金融公庫から必死になって借りてメンテを行うといった悲惨な事態が結構、発生する。

つまり、最初の15年間の理事会の動きしだいで、年金のたっぷりある豊かな老人マンションになれるか、自分の蓄えだけでは生きてゆけない生活保護マンションになるかのマンション人生が決まることになるわけです。

くれぐれも理事会は受けているサービスへのコスト意識を高く持って、マンションライフが快適になるようがんばりましょう。

[19: もうすぐ理事卒業予定]

規模が大きくなるに連れ、また最近の付加価値サービスが豊富になるほど、適正管理費の計算は困難（比較材料しだい）ですね。

大きな割合を占める人件費を計算する時は、本人へ支給される額の1.5倍ぐらいで計算しないと全て「割高」に感じるかもしれません。
休み無しで毎日１０時間働いてくれる人などいないし、２名交代勤務にしたら当人の最低収入を保障しないと、今時採用するのは困難です。

更に常駐者の「質」を期待するなら他マンションより待遇良くしないとダメでしょうね。
理想的には居住者や組合員で、管理員業務や清掃まで持ち回りにすれば最小限の管理費で収まるけど．．．．それは実現しまい(笑