管理費・修繕積立金の見直し

[理事続投]

築3年
任期意中、最優先問題に取り組み
いまだに、管理費・修繕積立金の見直しがされておりません。
来期の理事会活動計画に見直しを考えております。

経験豊富な理事経験の皆様の体験談
アドバイスをお聞かせ頂きたくスレいたしました。
宜しくお願いいたします。

[2: 元理事]

①２年アフターは終えたのだろうか。終えてなければ、それが一大事。

②管理費の見直しは管理業務の精査（＝理解）から始まる。
　理事会単独で精査が困難ならば、別の管理業者に管理業務見積りを作らせるのが簡単な道筋。
　但し、道筋としては簡単だが歩き切るには相当の体力が必要。

③長期修繕計画は、作りなおされているのだろうか？
　販売時の長期計画などドンブリ過ぎて参考にならないし、徴収見直しの根拠にならない。
　管理会社が委託業務として作成するものはアテにはならないが、叩き台になる。

＞経験豊富な理事経験の皆様の体験談アドバイスをお聞かせ頂きたく
雑然とした体験談を書ける余裕のある理事がどのくらいいるだろう(笑
スレ主のマンションに具体的な問題がなければ、無意味(=無目的）に動くのは徒労に終わる危惧をする。

[3: 理事続投]

>>2

①最優先問題とは、正しくアフターサービス問題であり
交渉の結果、3年目も2年アフター同様のサービスを受ける事になり、
次期には大きな問題を残さずに済む予定。

②管理業務内容に関して、特別突出しているとは、思えないが
点検費用などが委託費に含まれている物もあり、不透明だと個人的には思っています。

③長期修繕計画に関しては、まったくチェックを行っていない。
正しく丼勘定であると思われるし、昨今の材料費・工賃の値上げが言われている中
4期目には、見直しは重要事項と考えています。

[4: 匿名さん]

まずは、管理費の見直しを最優先が良いでしょう。
不明瞭箇所に関しては、管理会社に詳細を提出してもらい
値引き交渉
値引き分は、管理費徴収減とはせずに、修繕費に回すのがベスト

その後に修繕計画の見直し、不足分は詳細を提示して
総会で審議するのが良いです。

値下げするのは簡単ですが、値上げにはそれなりの説明と組合員の納得が必要になります。

[5: 住まいに詳しい人]

一度目の修繕工事完了。
名前を”住まいに詳しい人”を選定しました。

最初は管理会社の資料に準じるケースが多いでしょうね。
積立金変更が2度ありましたが、実際は1度でよかったです。
余った額が相当あります。まぁ無事に工事すんだからいいのですが。
その後の処理がないのが問題なのです。見直し変更をまだしてくれてません。
数千万円も余ってるのですから。集めすぎじゃないの。
当然見直すべきでしょう。
管理会社さんの資料はいいかげんだってことが判明してます。
理事会さんには検討してといいましたが。5年置きに見直すそうで。
何とかしてほしいですよ。次期理事会にまた質問だわ。

[6: 匿名さん]

うちのマンションも10年目で修繕積立金の値上げが持ち上がったけど、
結局、値上げせずに、現在、20年目。
あの時、値上げしておけば良かったって後悔しています。
管理会社の試算では、倍にしないと足りないらしい。

こうならないように、頑張ってください。

[7: 万年理事]

築３年で値上げ？
今から値上げしなければならない根拠ちゃんと示せます？
最初の大規模修繕は分譲時に集めた基金で十分できるでしょう。
ただし、そのときには管理会社に丸投げでなく、工事内容と価格を十分吟味してください。
私は、修繕積立金を２倍以上に引き上げる議案を、ほぼ全票賛成で可決させた経験がありますが、築３年という新しい物件だったら提案出来ないですね。

[8: サラリーマンさん]

>>7
>築３年で値上げ？

スレ主は３年目で値上げとは書いていないだろ！？
見直しだろ？

管理費の値引き交渉、値引き分を積み立てにまわすとか？
万年理事の割には、実務不足？
ま〜その他大勢の理事の一人なら、実務経験は浅いのかもしれないが・・・

[9: 匿名さん]

管理費及び、積立金の見直しは
購入後早目にチェックする事は大切な理事会の仕事だと思います。

管理費に関しては、管理会社の言値計上されているでしょうし
積み立て関しては、ランニングコストを低く見せたいデベからすれば
安く設定するでしょう。
長期修繕計画の見直しともなると費用等も掛かるので
取り合えず、管理費のチェック、削減及び減額が出来た場合は
その分を積み立てに回すのが一般的だと思います。

長期修繕計画見直しに関しては、第一回目の修繕時の費用差を検証すれば
信頼度が計れると思います。

管理会社との契約で、修繕計画に関しても付随契約しているのであれば
こまめに、検討するのも良いと思います。

[10: 理事続投]

>>5
>積立金変更が2度ありましたが

2度とは、例えば第一回目の大規模改修までの10年余りに2度見直したと言う事でしょうか？
見直すにあたり、長期修繕計画も試算しなおしたのでしょうか？
それとも、単価、工事費の見直しのみだったのでしょうか？

[11: 入居済み住民さん]

もうダイブ前の質問ですが。。

築３年目で修繕費を値上げしました

修繕計画から逆算すると、
１０年後に倍にして、その何年後かに
一時金が必要が必要でした

計画でどれだけ必要かを説明して
では、倍を一時金か
今値上げとどちらを選びますか？と聞くと
「値上げ」で意見が一致しました

あせらず、計画する人
説明上手さんに説明して貰って
まとめる人と分業してはどうでしょうか？

[13: 入居済み住民さん]

MSを売りやすくするために
駐車場代無料のMSが乱立している
実際、管理費・修繕積み立ての主要な収入源である駐車場代が０なんだから
入居後、管理費・修繕積立金が上昇するのが当たり前
値上げをしなかったら、修繕資金がなく劣化しまくり
また、単純に管理費をあげると車を持っていない人は損

MS購入のアドバイス本には駐車場０円のMSは買うなとかあるからね
駐車場代が０はよく考えると、車を持たないと結局はもっている人にお金を上げているのと同じだよ
駐車場の固定資産や維持管理費用を無償提供しているってこと
皆さん気をつけよう。

[14: 匿名さん]

３年でしたら修繕積立金不足が予想されますので、長期修繕計画書に基ずく適正な修繕積立金にすべきでしょう。

[15: 匿名さん]

これまた古いスレを持ち上げられましたね。
よく見つけてくるなっと感心します。

＞MS購入のアドバイス本には駐車場０円のMSは買うなとかあるからね
知識武装をして、賢い選択をするのは大切ですが、
本の受け売りではなく、内容を理解した上で判断が必要ですね。

駐車場代０円でも、
　・一戸に１台分割当（専用権付き住宅）
　・敷地(土地)が広く固定資産税もたかが知れてる＜もちろん機械式ではない
　・賃貸又は投資用
などでしたら、妥当な場合もありますよ。

＞駐車場代が０はよく考えると、車を持たないと結局はもっている人にお金を上げているのと同じだよ
こういう発想は、「１階住居の人からもＥＶ保守料巻き上げてる」に繋がるので集合住宅には不向きでしょう。

[16: 匿名さん]

適正修繕積立金の決め方は、まず大規模修繕計画で３０年の工事費総額を計算します。
それから修繕積立金や専用使用料を必要経費を差し引いた残りを修繕積立金に加算します。（３０年間）

　　①３０年間の（大規模修繕積立金残高総額+専用使用料残額総額+積立金）
　　　大規模修繕積立金残の１年分と専用使用料残の１年分は平均でいいと思います。それを３０倍する。

　　①を３０年で割り、戸数で割り、１２ヶ月で割ってください。
　　そうすれば１ヶ月当りの１戸当りの修繕積立金が計算されます。
　　その額と現在の額を比較すれば、いくら足りないのかが簡単に分かると思います。

　要は、大規模修繕計画表があるかどうかだと思います。
　これがなければ研鑽できません。
　２５年で計画されているなら、それで計算すればいいでしょう。

　NO.5さんのいっている第１回目の工事終了後の残高があるのは当然です。第１回目の工事で全て
　やる訳ではないですから。
　１回目の工事は、外壁補修、屋上防水、ベランダのシーリング、網戸の張替え、廊下のシーリング
　窓のシーリングとかが主な工事だと思います。
　駐車場の大規模修繕、エレベーターの取替え、浴室防水、排水管の取替え、消火栓、電気工事とかは
　されていないと思います。その為の貯えも当然必要になります。

[17: 匿名さん]

そうそう、１６さんの言うとおりです。No.5の方が言われている残高はこれからの工事のアドバンテージ
とお考え頂き、より多く残っている方が今後の工事も滞りなくできるというわけです。

[18: 匿名さん]

計画は３０年で立てたとしても、実際の値上げは１０年先まで見越しておけば充分じゃないかと思います。
「２５年～３０年先に、これだけ工事費用がかかるから、値上げします」と言われても、余裕がある人はともかく、そうでない人はなかなか承認しずらいのではないでしょうか。

景気がいい時代なら、「余裕を持って貯めておく」というのが有り得たかもしれませんが、昨今の経済情勢ではそういう訳にはいかないのでは？と思いますが。

[19: 匿名さん]

>>18
第１回目の大規模修繕は１２～１３年目におこなわれます。そしてその工事は１２～１３年後又行われ、工事費
もそれぐらいは間違いなくかかります。
それ以外に１８年目、２０年目、２５年目に行われる工事が発生します。
値上げは早急にやらなくてもいいでしょうが、１年値上げが遅れればそれだけ短期間でその工事費を捻出しなければ
なりませんので、値上げ額が大きくなりますし、一時金の徴収も必要になってきます。
そうならないように前もって準備しておくことが必要でしょう。
修繕工事費は大規模修繕計画で３０年間でいくら必要だというのは分かっているのですから。計算すれば
１ヶ月当り１戸の修繕積立金がいくら必要かはすぐ判ると思います。
一度NO.16を参考にあなたの適正修繕積立金の額を計算してみてください。
それでシュミレーションされたらいいと思います。

[20: 匿名さん]

>>19
大規模修繕工事の例で言えば、例えば1回目の大規模修繕工事の実施前に、2回目の資金の手当まで考えなくてもいいのでは？と思いますけどね。
その時点では、1回目の費用も、あくまで試算な訳で、下手すれば現地調査無しの机上の計算だったりしますし。例えば、５～６年目に多額の費用を支払って調査・診断を実施したとしても、１２年目にどの程度劣化しているか、正確な予測はできませんしね。

それならば、1回目の大規模修繕の費用が確定してから（追加工事まで含めれば、竣工後になります）、その金額をベースにして2回目の大規模修繕工事までの資金の手当を考える方が、合意形成がしやすいと思いますけど。

[21: 匿名さん]

>>20
大規模修繕工事に修繕周期というのがあるのはご存知ですか。
屋上防水　１２年～　　外壁補修工事　１２年～　　鉄部　４年～７年　
シーリング改修工事　８年～１６年　　アルミ部改修工事　２４年～　浴室防水　２４年～
舗装改修工事　２４年～　給水設備更新工事　１８年～２４年
ガス設備取替え　１２年～２４年　電灯関係　２４年～照明器具　１２年～３２年
避雷針取替え　２４年前後　　エレベーター取替え　２４年～３２年　消火設備　１８年～　等々まだまだあります。

一回目の工事でどこまでやるかですね。しかし、その工事は２回目が必ずきます。
工事費は大規模修繕計画に全て網羅されてると思いますので、それを計算すれば大体の修繕積立金の予測はつく筈です。それでその金額まで値上げする必要はないと思います。状況をみて少しずつアップしていく方法もあると思います
大規模修繕計画の費用については、どこが見積もってもそんなに予測は変らないと思います。
一番大事なのは修繕周期です。１年工事を先延ばしするだけでもかなりの修繕積立金を抑えることができます。
それと、管理会社にバックリベートを取られないように研究することです。そうすれば、計画がそんなに大きく変ることはないでしょう。
ただ、最終的にどれぐらいの修繕積立金の値上げが必要なのかは計算して知っておく必要があるでしょう。

[22: 匿名さん]

>>20
あなたのところの修繕積立金の必要額（大規模修繕計画通りの工事をした場合の経費）は、１戸当り月いくらなんですか。
それに対して現在の修繕積立金はいくらですか。
それぐらいは知っていていいでしょう。すぐ計算できるのですから。