区分所有法第２６条第４項の趣旨と運用について

[Virgo]

区分所有法第２６条第４項について、某管理会社は次のように説明しています。
【区分所有法第２６条第４項に「管理者は、規約叉は集会の決議により、その職務に関し、区分所有者のための、原告叉は被告となることができる。」とあります。管理者には通常は理事長が該当します。通常は管理規約でそのように定めています。管理規約で管理者に職務権限内で包括的に訴訟追行権限を与えている組合もあります。このような規定のない組合の場合は、集会で個別の案件毎に授権を受ける必要があります。通常は普通決議でよいと思います。管理組合法人でない場合は、管理者が自己の名において訴訟の当事者となることができます。】

さて、そこで皆様にご教示戴きたいのは、管理者が組合員から提訴された場合、管理者が故意または過失により上述の手続きを経ずに（訴訟追行権限を与えられずに）被告として応訴した場合と、定められた手続きを経て（訴訟追行権限を与えられて）被告として応訴した場合とでは、何がどのように違うのでしょうか？

[5: Virgo]

前スレhttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46021/は、弁護士費用負担というお金の問題が絡み、本条項の本旨が見えてこない。
管理者が組合員から提訴された場合において、管理者は、訴訟追行権限を授権して応訴する自由と、それを授権せずに応訴する自由を有する。
原告・被告何れも、本条項の元において当然平等です。
訴訟追行権限を授権された管理者（被告）とそうでない管理者（被告）とは、何がどう違うのか？
本条項の本旨はどこにあるのか？今後の管理組合の運営に生かしていくために、ご教示戴きたい。

[6: 後期若年者]

>>05
前述した様に、管理規約を改正して、理事会による理事長（管理者）の暴走を食い止めることが第一義的問題でしょう。

[7: 匿名さん]

対外的には同じでありましょう。
いずれの場合も、お金が出ていく場合に、内部的にも的確な処置をしないと派生する様々な問題が出てきましょう。
ですから、追行権を持たない場合は簡単に大きな問題となりましょう。

そして、追行権を持たなくして代表になった者は、内部的には提訴される場合もありましょう。

[8: Virgo]

>>07

端的に言って、次の通りになりましょうか。

訴訟追行権が授権された管理者
①管理組合を代表して被告となることが出来る
②管理組合の名で弁護士と委任契約が交わせる。
③訴訟費用・弁護士費用その他裁判に要した費用を
管理費から出すよう管理組合に指示できる。

訴訟追行権の無い管理者
①管理組合を代表する被告にはなれないが、個人の責任において被告になれる。
②管理組合の名で弁護士と委任契約が交わせない。
③訴訟費用・弁護士費用その他裁判に要した費用を
管理費から出すよう管理組合に指示できない。

[9: 匿名さん]

すこし違いましょう。

訴訟追行権が授権された管理者
①○
②○
③×

訴訟追行権の無い管理者
①×
②×
③○

外部者から見れば、代表としての資質を持っていましょうが、内部的には認められていないでありましょう。
法律は犯していないが、社内規則を破って越権行為を行っているようなものでありましょう。

[10: 匿名さん]

補足でありましょう。

訴訟追行権が授権された管理者
③×　それはまた別の話

訴訟追行権の無い管理者
①×　管理者だから代表になれる。
②×　管理者だから交わせる

[11: 匿名さん]

訴訟追行権の無い管理者には予算もないでありましょう。

[12: Virgo]

>>9 & 10

訴訟追行権を得ずに被告となった管理者の支払い指示だけでは、管理組合の支払い指示とは言えない。とすると、管理組合集会（総会）の決議なしに実際に弁護士費用を送金した管理会社は、管理委託契約違反（善管注意義務違反）となりましょうか？管理委託契約書には、管理会社基幹業務の出納業務について、次の通り明記されている。【委託業務等に要する諸費用および管理組合の指示に基づく諸費用の支払い。】

[13: 匿名さん]

そうでありましょう。
ちなみに、私は前スレから同じ趣旨の発言をしておりましょう。

[14: Virgo]

①「プロの管理会社が管理委託契約に違反して、諸費用の支払いに応じる筈が無い。」と頑なに管理会社を信用する理事会が管理組合を運営していると仮定しましょう。
②訴訟追行権が授権されていない管理者（被告）の支払い指示だけ（当期予算案に計上されておらず、臨時総会で修正予算案が可決承認されたわけでもなく、弁護士と交わしたはずの委任契約書もない。）で、弁護士費用を支払ってしまう管理会社が実際に存在すると仮定しましょう。

①と②が結託して、区分所有法第２６条第４項の定めが反故にされたとき、遵法を願う一介の区分所有者に何ができましょうか？泣き寝入りする以外に！！

[15: 匿名さん]

平役員および理事長の経験者です。
私の経験から鑑みても起こりがちな事だと思います。

現状の体質は、また他の大きな金銭的問題を誘発しかねません。
とりあえずは、事を大きくして総会などで、理事会や総会の機能について話し合い、再発をけん制するべきだと思います。
その話し合いの中で、今回の結末（責任）もなんらかの方向性が出てくるかもしれません。

おそらくVigroさんは、今回の責任を取らせたいのだと思いますが、個人的には起きてしまった事の責任を最後まで追及するのは困難なのではないかと思います。
せめて再発しないように、みなさんの意識を高めて欲しいと思います。

[16: 匿名さん]

Virgoよ。>>①と②が結託して、区分所有法第２６条第４項の定めが反故にされたとき、遵法を願う一介の区分所有者に何ができましょうか？泣き寝入りする以外に！！


Virgoが原告となり、理事長と管理会社を民事で告訴すればいい。

[17: Virgo]

>>16匿名さん

何らかのご忠告と受け止めます。
管理会社には豊富なお金があり、顧問弁護士もついてます。恐らく総力を挙げて応訴するでしょう。一介の区分所有者など、ボコボコにされるでしょう。もちろん敗訴です。そのような愚行はいたしません。

[18: 16]

>>17

裁判をする価値はありましょう。
敗訴すると決まったわけではないことでしょう。

[19: Virgo]

>>15

>>私の経験から鑑みても起こりがちな事だと思います。

>>現状の体質は、また他の大きな金銭的問題を誘発しかねません。
>>とりあえずは、事を大きくして総会などで、理事会や総会の機能について話し合い、再発をけん>>>制するべきだと思います。
>>その話し合いの中で、今回の結末（責任）もなんらかの方向性が出てくるかもしれません。

>>おそらくVigroさんは、今回の責任を取らせたいのだと思いますが、個人的には起きてしまった事>>の責任を最後まで追及するのは困難なのではないかと思います。
>>せめて再発しないように、みなさんの意識を高めて欲しいと思います。

理事会に３度審議をお願いしたのですが、２年も前の理事会がやったことであること、会計報告は総会で既に承認されていることを理由に取り合ってもらえませんでした。
今年４月の定期総会で「管理委託契約更新案承認の件」を審議する際に、本件を例に管理会社の出納業務のあり方について質問したいと思います。ただ心配されるのは、時間が無いこと或いは会計報告は既に承認されてていることを理由に議長により質問を中断させられることと、管理会社が「答える義務はない」と突っぱねるのではないかと言う事です。そもそも定期総会とは、今会計年度と次期会見年度の質問しかできないのでしょうか？過去の会計処理についての質問はタブーなのでしょうか？本件を区分所有者全員で話し合う環境を作るにはどのような工夫をすればいいのでしょうか？ご教示いただけましたら幸甚です。

[20: Virgo]

誤字の訂正

>>19 の次期会見年度を次期会計年度に訂正致します。

[21: 匿名さん]

>>19
それは、総会のタイミングがベストなのでしょうか？
事前の質問や組合員ニュースでの公開質疑など、方法は他にもあると思いますが・・・

[22: Virgo]

>>21
>>それは、総会のタイミングがベストなのでしょうか？
>>事前の質問や組合員ニュースでの公開質疑など、方法は他にもあると思いますが・・・

組合員ニュース等の情報を発信するものは、何もありません。
理事会へは、質問状を出しましたが、３度目の督促で返事があり ２年も前の理事会がやったことであること、会計報告は総会で既に承認されていることを理由に取り合ってもらえませんでした。
理事会でフロアー懇談会なるものを２月開催するようなのですが、話し合う内容を大規模修繕計画に限定しており、他の内容はご遠慮くださいとのことです。総会以外に、公開質問する機会はないようです。

[23: 匿名さん]

×yzもこの質問には、ぐうの音も出ないようだな

[24: Virgo]

>>23
>>×yzもこの質問には、ぐうの音も出ないようだな

Who is Xyz ?