管理費等の金額を一律にできないか？

[匿名さん]

管理費・修繕積立金の額を各戸一律にしているマンションはあるのでしょうか？
現在一律でないことに不満を感じる方はいませんか？

面積で額が決まるのは、区分所有法に、
>規約に別段の定めがない限りその持ち分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用
部分から生ずる利益を収取する。
とあるからなのは分かります。

でも共用部分から生ずる利益を持ち分に応じて収取しているのだろうか…と疑問
に感じました。払う時は持ち分に応じ額が違い、利益を受ける時は持ち分に応じ
ず一律に利益を受けているのではないでしょうか？
そのへんがよくわかりません。

また、「規約に別段の定め」があれば、持ち分に応じなくてよい…という事だと
思いますが、規約を変更して一律にした管理組合様があれば教えてください。
なお当方は、どうしても一律にしたい…と強い思いがあるのではなく、疑問に
感じ始めた…というレベルでの質問であります。

[182: 匿名さん]

訂正願い　Ｎｏ１８１

「実歳を実際に」　　末尾「　ならえます。を　なられます。」に訂正お願いします。

[183: 匿名さん]

＞区分所有法３０条第３項による衝平化の点と実歳の委託管理会社の管理費等の算出根拠がすべて一式として各戸単位で積算されており、必ずしも面積を根拠としてないことから一律徴収もありうると考えるます。

どのような区分のマンションか分かりませんが、管理会社の算出の管理費等を区分所有法の原則の床面積で月額金額を試算することが必要です。
まず分かることが、管理会社が区分所有権を有する場合はその部分の負担割合が他に比較して割り安になっていること、各区分所有者簡に、月額５００円から１０００円の差が出る場合が多いです。
これを公示してごらんなさい。特に、婦人連の反応に「一律徴収もありうると考えるます。」と暢気なことは言っていられないことになりましょう。

＞また現在の必要経費は便宜上徴収された管理費より寄付金も各戸あて町内会費も支出され、投票権は各戸一律の現状は、異常であると考えますが皆様如何お考えにならえますか？

管理費より寄付金、町内会費を支出するのは、その総会の決議は無効です。
規約や総会決議は。「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項」に限られます。

（議決権）については
第三十八条　各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第十四条に定める割合による。
で、別段の定めは、この原則と著しく違うことは許容されていません。1戸1議決権はほぼ同規模の住戸の場合は計算の便宜の理由から認められても、議決権は所有権の持つ所有物の自由な管理・使用・処分権能ですから持分に比例して、かつ、計算に便宜に表現されるのが当然であり、所有権の割合を捨象した割合は区分所有法や民法の趣旨に添う方法ではありません。
単純に1戸1議決権では実質的に少ない面積の人が多い面積の人と同じ投票権を持つような結果となり衡平とは言えません。

[184: 匿名さん]

>>183
>区分所有法の原則の床面積で....
あ、いつのまにか分譲価格割りの主張はやめたんですね。

>管理会社が区分所有権を有する場合はその部分の負担割合が他に比較して割り安になっていること
また妄想ですね。

>>181
持分比率でいくと、２倍以上の差はありますか？
あと、ワンルームかファミリーかだと簡単ですが、持分比率が無段階的にあると、１票と２票の線引きは実際問題としては困難ですね。

町内会費や寄付金は、何を根拠として（規約、住民協定、慣習など）徴収されているのか明示して下さい

[185: 匿名さん]

>>183
＞>区分所有法の原則の床面積で....
＞あ、いつのまにか分譲価格割りの主張はやめたんですね。

ご説明しましょう。区分所有法は民法の特別法です。本来民法は下記のように管理は持ち分価格に従い過半数で決し、その持ち分に応じて管理費用の支払い、負担を負うことからきているのです。ですから区分所有法の床面積割合は、この持ち分価格＝分譲価格を基礎に規定されたことを理解出来ていないようですね。
民法（共有物の管理）
第二百五十二条 　共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
（共有物に関する負担）
第二百五十三条 　各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
２ 　共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる。

＞>管理会社が区分所有権を有する場合はその部分の負担割合が他に比較して割り安になっていること
＞また妄想ですね。
いいえ、具体例を挙げたまでです。

[186: 匿名さん]

＞あと、ワンルームかファミリーかだと簡単ですが、持分比率が無段階的にあると、１票と２票の線引きは実際問題としては困難ですね。
お気の毒ながら、標準管理規約の下記の別表が理解できないのですね。
別表第5 議決権割合
住戸番号 議決権割合
○○号室 ○○○分の○○
○○号室 ○○○分の○○
○○号室 ○○○分の○○
○○号室 ○○○分の○○
○○号室 ○○○分の○○
・ ・ ・ ・
・ ・ ・ ・
・ ・ ・ ・
・ ・ ・ ・
・ ・ ・ ・
・ ・ ・ ・
・ ・ ・ ・
・ ・ 合計 ○○○分の○○○

[187: 匿名さん]

>>×yz
持ち分価格の意味を理解していないんだな。
頭が弱いとは思っていたが、そこまでとは思わなかった。

[188: 匿名さん]

＞持ち分価格の意味を理解していないんだな。頭が弱いとは思っていたが、そこまでとは思わなかった。

反論出来ない人の常套セリフですね。

[189: 匿名さん]

反論もなにも、既に議論済みの話題です。蒸し返しはやめましょう。
法令、標準管理規約の規定を「唯一至上」として機械的に適用するのは「合法ではあっても不適当でない」場合もあり、法の趣旨と法の委任規定、その他社会通念上妥当な範囲で、管理組合が主体的に総意をもってそのマンションの実情に合った適切な規約を定めることが可能です。

この点については、例えば下の判例でも次のように明言しているところです。
「区分所有法３８条は，規約による別段の定めを明文で許容しており，議決権配分をどのようにするかは，区分所有者の自治に任されている。」
「区分所有法は，（中略）当該区分所有建物の具体的事情から要請される規制については，すべて区分所有者の自治に任せているものと解することができる。」
（H13.10.16 京都地方裁判所 平成９年（ワ）第１０４４号 修繕積立金等請求事件）

[190: 匿名さん]

189です。
（誤）「合法ではあっても不適当でない」場合
（正）「合法ではあっても適当でない」場合

[191: 匿名さん]

>持ち分価格＝分譲価格
まるで分かってねぇ（笑）

[192: 匿名さん]

＞法令、標準管理規約の規定を「唯一至上」として機械的に適用するのは「合法ではあっても不適当でない」場合もあり、

標準管理規約は何ら拘束力はないことは自明のこと。
しかし、区分所有法、適正化法などの法律は遵守義務があることも自明、そこに「規約による別段の定め」が可能であっても、法律規定の原則と著しく相違した規定は、社会通念上妥当とは言えない。裁判例（判例は最高裁の裁判例）では、法人組合員と個人組合員との間で管理費などにつき１．７倍もの差を設けた規約及び集会決議につき目的、差別方法が不合理であって、一部の者に不利益な結果をもたらす時は、私的な団体自治の範囲を超え、民法９０条（公序良俗）の規定違反で無効としたものがある（東京地判平2.7.24判時1381号83頁、東京地判平14.6.24判時14.6.24判時1809号98頁）。

＞法の趣旨と法の委任規定、その他社会通念上妥当な範囲で、
＞管理組合が主体的に総意をもってそのマンションの実情に合った適切な規約を定めることが可能です。

上記の様に、任意規定なるものは存在しないし、法律の原則から著しく乖離した規約を例え総意を以ても定めることは出来ない。
区分所有法３０条３項が平成１４年に追加改正されたのは、規約は「区分所有者間の利害の衡平」が図られるように定めなければならないとし、これに違反する当該規約は無効と判断される。これは平成１４年以前の既存規約にも適用される。

[193: 匿名さん]

持ち分価格＝分譲価格

[194: 匿名さん]

三種類の間取りの実例での試算
三種類の区画床面積に関係なく一律、管理費等の月額合計２万円、各区画３０戸あると仮定し、これを床面積割合で円単位まで試算すると次の通りとなる。
床面積に無関係に管理費等を同額にすることは、床面積の小さい区画が過払いとなり、その規約は衡平ではない。
試算１
３LDK　床面積　125.9　m2　23,114円　　3,114円　不足
３LDK　床面積　107.78　m2　19,787円　　213円　過払い
２LDK　床面積　　93.14　m2　17,099円　2,901円　過払い
試算２
３LDK　床面積　73.43　m2　21,531円　1,531円　不足
３LDK　床面積　72.30　m2　21,199円　1,199円　不足
２LDK　床面積　58.90　m2　17,270円　2,730円　過払い

[195: 匿名さん]

>>194
だいぶ遠くまで独りで行ってしまわれたようですが、
＞床面積に無関係に管理費等を同額にすることは、床面積の小さい区画が過払いとなり、
そのと〜〜〜りです。

でも議論は、管理費が共用部や建物の管理人件費に使われるなら専有面積比率より、使用頻度や居住人数などでの公平性があってもいいのじゃないか？っというとこから始まってます。

[196: 匿名さん]

>>192
＞上記の様に、任意規定なるものは存在しないし、法律の原則から著しく乖離した規約を例え総意を以ても定めることは出来ない。

誰がそんなことを書いてますか。委任と任意とを取り違えてるのは論外としても、著しく乖離した規約を定める話など誰もしていない。相変わらず議論オンチのくせに演説したがる人が多いですね、ここは。どうせXYZでしょう。

[197: 匿名さん]

>>×yz
議論に負けるとあさっての方向に向かう癖はどうにかならないのだろうか。

>反論出来ない人の常套セリフですね。
これもう聞き飽きた

>持ち分価格＝分譲価格
笑

[198: 匿名さん]

＞No.195 by 匿名さん

>>194
＞だいぶ遠くまで独りで行ってしまわれたようですが、
＞＞床面積に無関係に管理費等を同額にすることは、床面積の小さい区画が過払いとなり、
＞そのと〜〜〜りです。
＞でも議論は、管理費が共用部や建物の管理人件費に使われるなら専有面積比率より、使用頻度や居住人数などでの公平性があってもいいのじゃないか？っというとこから始まってます。

試算例で示したように、月額一律２万円での最大６０００円や４３００円もの差を無視するような、負担割合の原則を大きく逸脱することはできません。
管理費等の負担割合を一律同額としている管理組合は、一度は試算して情報公開すべきです。
「使用頻度や居住人数などでの公平性」は、区分所有法の負担割合の原則に許容される範囲ではありませんし、情報公開した際には少数の脆弱意見になりましょう。管理規約は「衡平」を図るが、「公平」を図る努力規定はありません。
ましてや、「使用頻度の公平性」はエレベーター維持費の一階居住者の負担義務は当然、「居住人数の公平性」は持分に応じての負担とは矛盾しています。


＞No.196 by 匿名さん

>>192
＞＞上記の様に、任意規定なるものは存在しないし、法律の原則から著しく乖離した規約を例え総意を以ても定めることは出来ない。
＞誰がそんなことを書いてますか。委任と任意とを取り違えてるのは論外としても、著しく乖離した規約を定める話など誰もしていない。相変わらず議論オンチのくせに演説したがる人が多いですね、ここは。どうせXYZでしょう。

＞法の趣旨と法の委任規定、その他社会通念上妥当な範囲で、管理組合が主体的に総意をもってそのマンションの実情に合った適切な規約を定めることが可能です。
の内の「法の委任規定、その他社会通念上妥当な範囲で、管理組合が主体的に総意をもってそのマンションの実情に合った適切な規約を定めることが可能です。」と言う任意規定はないと言うことです。

「区分所有者の自治に任されている。」を高らかに歌い上げていましたが、「著しく乖離した規約を定める話」でなければ大変結構なことです。

[199: サラリーマンさん]

>>198
やっぱ、頭も言葉も固すぎるなぁ。
このスレに意見してる人の多くも現行の「持分による割合」は理解していて、可能性について意見交換してるのに・・・

例えば、共有施設や設備をもってる物件では、その設備の利用に応じた使用料をとることも多い。
通常の管理費からＥＶ管理費を分離して、使う推定頻度を基準に使用料として徴収することは不可能（違法）？
例）ＥＶの管理に要する費用が、１ヶ月１０万として
　　１Ｆ居住者・・500円（ほとんど使わない）
　　２Ｆ居住者・・1000円
　　　　〜
　　10Ｆ居住者・・5000円
　とか。

頭固い198は、ゲストルームなどが共通管理費から出費され、利用回数などに応じた使用料が徴収されることには疑問もたないのかな。

[200: 匿名さん]

198
＞「法の委任規定、その他社会通念上妥当な範囲で、管理組合が主体的に総意をもってそのマンションの実情に合った適切な規約を定めることが可能です。」と言う任意規定はないと言うことです。

任意でもなんでもなく、「規約による別段の定め」を認める法の規定を適用する際の考え方を記したまで。どこがおかしいのですかね。
「妥当な範囲」「適切な」でなく、例えば議決権なら２倍未満が望ましい、とか具体に書いてないから駄目、とでもいうのですか。いい加減、意味不明な「反論もどき」はやめて頂きたいものです。

[201: 匿名さん]

＞例えば、共有施設や設備をもってる物件では、その設備の利用に応じた使用料をとることも多い。

当然です。標準管理規約を例にすれば、使用者が特定される専用庭や駐車場などの対象物件は使用細則を作り使用料も規定し、当然にその使用料はその管理に当てるほか、修繕積立金にも積み立てることを規定している。
一方、EV管理費は、使用が特定される性質のものではなく、その存在自体が共有資産価値を有するものであるから、その管理費、修繕費は区分所有法の原則で負担すべきで、使用料の形式での徴収は出来ません。

＞通常の管理費からＥＶ管理費を分離して、使う推定頻度を基準に使用料として徴収することは不可能（違法）？

この発想は、分譲業者や賃貸しマンションのオナーの営業政策で、所有権のない場合には適切な基準であっても、共有物のEVは持分に応じて負担に任ずるべき共用部分です。

[202: サラリーマンさん]

>>×yz
いいかげん可哀想だから教えるけど、>>194の計算が間違っているからみんなから頭が悪いって言われてるのに気がつけよ。
まず>>194の計算をやり直せ、話はそれからだ。

[203: 匿名さん]

もうちょっと柔軟性をもって、他人に優しい言い回しができれば、その知識も生かせるのに。

世の中の学者さんでも、研究成果を以下に他人に理解してもらえるか？が一番大事。

他人が理解（認知）できない知識は、正直無駄・自己満足の世界。

[204: 匿名さん]

ＥＶ管理費を利用頻度で徴収するなら、
１Ｆの花壇や樹木の管理費は大部分を１Ｆ住人が払うべきですな。
高層階からは見えないから。

[205: 匿名さん]

>>204
引き篭もりなら、その理由付けも正当かも。

どんな発案にも反対＆粗探しだけする組合員が必ずいますね♪

[206: サラリーマンさん]

>>204
釣りにマジレスしてどうする

[207: 匿名さん]

＞まず>>194の計算をやり直せ、話はそれからだ。

ヤジは止めて立証しましょう。話はそれからですね。別に野次馬の話は期待しておりませんが・・・。

[208: サラリーマンさん]

反論出来ない人の常套セリフですね。

[209: 匿名さん]

＞＞「法の委任規定、その他社会通念上妥当な範囲で、管理組合が主体的に総意をもってそのマンションの実情に合った適切な規約を定めることが可能です。」と言う任意規定はないと言うことです。

＞任意でもなんでもなく、「規約による別段の定め」を認める法の規定を適用する際の考え方を記したまで。どこがおかしいのですかね。

いいえ、具体的には区分所有法３０条３項に規定されております。

[210: 匿名さん]

．．．．また、卓上の法律議論で終えるのか．．．このスレも。

[211: サラリーマンさん]

>>209
キミの好きな区分所有法に照らし合わせると、>>194の例は実現不可能なのだが？

[212: 匿名さん]

209
＞具体的には区分所有法３０条３項に規定されております。

分かってますよ、いちいち。何様ですか、あんたは＞xyz
ここは法廷でも司法試験の口頭試問会場でもない。「法の委任規定、その他社会通念上妥当な範囲で、管理組合が主体的に総意をもってそのマンションの実情に合った適切な規約を定めることが可能」は、「そういう任意規定はない。正しい表現はこうなる」と言いがかりをつけねばならんほど、議論の流れの中で誤りなのか？荒らすのもいい加減にしなさい。

[213: 匿名さん]

＞「法の委任規定、その他社会通念上妥当な範囲で、管理組合が主体的に総意をもってそのマンションの実情に合った適切な規約を定めることが可能」は、「そういう任意規定はない。正しい表現はこうなる」と言いがかりをつけねばならんほど、議論の流れの中で誤りなのか？荒らすのもいい加減にしなさい。

簡単に言いましょう、原則はありますよと言うことです。

[214: 匿名さん]

>>209
＞キミの好きな区分所有法に照らし合わせると、>>194の例は実現不可能なのだが？

何故でしょうか？
区分所有法は、区分所有関係で団体的拘束を受け、第二組合の設立も認めないので好きではありません。

[215: サラリーマンさん]

>>214
管理費を面積比に改正するには何をしなければならない？

[216: 匿名さん]

>管理費を面積比に改正するには何をしなければならない？

管理規約に共有持分の規定と管理費、修繕積立金の金額の算出割合の規定。

例えば
各区分所有者の共有持分（敷地及び付属施設、共用部分の別）は、別表に掲げるとおりとする。
管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする。

[217: 匿名さん]

213
＞簡単に言いましょう、原則はありますよと言うことです。

原則があるから「規約による別段の定め」となる。こんな当然のことを他人が知らないとでも思ってるわけですか。恐れ入ります。
普通の社会人なら「老婆心ながら自戒も込めて、〜こういう基本は押さえておく必要はありますね」くらいでさらっと補足するところを、いちいち上から目線で「間違い」を指摘しにかかり、しかも自分のポリシーに固執し、それ以外を認めない（というか理解できない）から無用に場が荒れる。議論の不得手な荒らしと言われる所以です。

[218: 匿名さん]

＞原則があるから「規約による別段の定め」となる。こんな当然のことを他人が知らないとでも思ってるわけですか。恐れ入ります。

無原則に規約を設定することは出来ないと言うことです。

[219: サラリーマンさん]

>216
そうですね。
それでは、それらの考えに実効性を持たせるには何をしなければいけないか分かりますか？

[220: 匿名さん]

＞それでは、それらの考えに実効性を持たせるには何をしなければいけないか分かりますか？

考えではなく、具体的にコメント済み。後は、区分所有法の強行規定による。

[221: サラリーマンさん]

>>220
計算して紙に書いただけでは、ただのメモですよ。

[222: 匿名さん]

＞計算して紙に書いただけでは、ただのメモですよ。

強行規定を理解できない人の登場はご遠慮願います。

[223: 匿名さん]

＞無原則に規約を設定することは出来ないと言うことです。

当然のことでしつこく絡みスレを荒らす人の登場はご遠慮願います。

[224: 匿名さん]

＞当然のことでしつこく絡みスレを荒らす人の登場はご遠慮願います。

反論出来ないと「絡むとか、荒らすとか」しかコメントはないのでしょうか？

[225: 匿名さん]

224
反論しきってるし、それを貴方が理解できないだけです。
理解できずに誤った（あるいは的外れな）コメントを執拗に繰り返すのに呆れ注意されると「反論できないと・・」のコメントを一つ覚えのように繰り返す。
いい加減にしたらいかがですか。＞xyz

[226: 匿名さん]

１．区分所有法の管理費等の負担原則
区分所有法第３０条第３項「各専有部分及び共用部分又は建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設（これらに関する権利を含む。）につき、その形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに各区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、各区分所有者の利害の衡平が図られるように定めなければならない。」
専有部分の床面積の割合によって共用部分の持分割合が決まり、共用部分を管理維持する費用、例えば管理費や修繕積立金の負担割合つまり負担義務が決定される。
区分所有法第１４条１項「各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による」。
同法第１９条「規約に別段の定めがない限り」持分に応じて共用部分の管理に必要な費用を負担。
従って、第３０条第３項で不衡平な管理費等を定めた規約条文は無効であり、通常の住居用マンションについては衡平を図るため、一部有利な管理費等が規定されている規約条項は原則として無効となる。
２．不衡平な管理費、修繕積立金の是正法
規約に管理費等が具体的に書かれている場合、規約変更の手続きでは、区分所有法第３１条第１項は「区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議」を必要としていますからその手続きが必要。
一般には、規約に共用部分の持分割合、それに応じた管理費等の負担割合を規定して特別決議する。
と共に、各区画別（２LDK,3LDKなど床面積別）の管理費等の具体的な月額金額は、経済状況、経年劣化に順応出来るように、規約に基づく細則の取り扱いとして普通議決する。

[227: 匿名さん]

xyz
しつこい。原則は誰も分かってるっつーの。いい加減、的外れで荒らしてるだけなのに気付け。
おまえが関与してる管理組合でも嫌われてるんだろな。

[228: 匿名さん]

"ツリー質疑応答マンション管理士　XYZ" でググると興味深い掲示板が。（キャッシュで見れる）
２００２年当時は温厚なフロントマンって誉められてるけど、この掲示板の同名者は温厚どころか傲慢、攻撃的で話が通じないし、別人かもね(笑)

[229: 匿名さん]

＞No.227 by 匿名さん
＞xyz　しつこい。原則は誰も分かってるっつーの。いい加減、的外れで荒らしてるだけなのに気付け。おまえが関与してる管理組合でも嫌われてるんだろな。
＞No.228 by 匿名さん
＞"ツリー質疑応答マンション管理士　XYZ" でググると興味深い掲示板が。（キャッシュで見れる）２００２年当時は温厚なフロントマンって誉められてるけど、この掲示板の同名者は温厚どころか傲慢、攻撃的で話が通じないし、別人かもね(笑)

具体的なコメントには具体的に反論をお願いします。
荒らし、個人、いずれも無関心で、コメントの内容にのみ関心があり、間違ったコメントは今後も正して行きます。
貴方も行き詰まったら感情的にならずに、温和しく引き下がることも必要です。

[230: 匿名さん]

225ですが
＞反論しきってるし、それを貴方が理解できないだけです。
＞理解できずに誤った（あるいは的外れな）コメントを執拗に繰り返すのに呆れ注意されると「反論できないと・・」のコメントを一つ覚えのように繰り返す。
の具体的指摘には具体的に反論願います。

＞具体的なコメントには具体的に反論をお願いします。

その貴方の「具体的なコメント」とやらが的外れで議論の流れから浮いてることを指摘してるだけなのに、なぜコメントの中身に「具体的反論」などする必要がありますか？教科書的なことに反論してもしかたありません。
相手の言う趣旨を理解せずに、そういうひとつ覚えを言うから相手にされないのです。
自分が浮いてるだけじゃなく他人に迷惑をかけてるのがどうしても理解できないようですね。
お気の毒としかいいようがありません。