駐車場代を修繕費に

[入居済み住民さん]

築４年マンションです。
屋外にシャッターゲート付、
地下に自走式立体駐車場があります。
前回の総会で理事のほうから、
駐車場代のストックがかなりたまっており、
これを大規模修繕費にまわすと提案がありました。
億単位のストックだとか。
その場では、駐車場借りていない人が得する、不公平だと
いう人が現れ、今後検討するということで話は終わりました。
今年も総会が行われる中で、
また話が出そうなんですが、
駐車場代の積み立てが、駐車場の補修にて使い切れない
場合、基本設定金額を見直しは当然のこととし、
余った分はこれまで支払った金額で割り振って返金すれば
いいような気がしますが、そんなわけにはいかないのでしょうか？
私は大規模修繕費にまわすのに賛成ですけど。
みなさんお知恵をお貸しください、

[30: 匿名はん]

>>23
＞自分が中古物件を検討する際、それまでの修繕積立額など検討項目で優先順位高いかい？
高いです。修繕積立額や月々の額の多寡は管理状態に直結する問題ですからね。
立地が良くても修繕積立金不足が目に見えているようなマンションは安くても買いません。

＞また、自分の物件を売る際に、それまでに積み立てた積立金を販売価格に乗せられると思う？？
一般論ですが、修繕積立金が十分に確保されているマンションは管理状態が良く、資産価値が保たれていますので、周辺相場より高く評価され高く売れます。
逆も然りで、修繕積立金が不足しているマンションは管理状態が悪く見劣りします。当然に資産価値は下がり、周辺相場より低く評価され安くしないと売れません。
すなわち、修繕積立金の多寡はマンションの資産価値（中古価格）に反映されますので、実質的には販売価格に乗せられることとなります。

[31: 万年理事]

>>23（＝>>20？）
＞そもそも、ほとんどの修繕計画では経年数に比例して月額積立額の増額や一時金徴収がある。
＞それは入れ替わった組合員全体では公平とはいえないよね。

確かに、分譲時には基金（一時金）拠出があり（その代わり月々の積立額は低い）、その後は状況や管理組合の判断により月額改定や一時金徴収があったりなかったりします（「経年数に比例して増額や一時金徴収がある」は誤りで個々の管理組合の判断による）。

このため、積立月額が増額される直前、あるいは一時金が徴収される直前に売った人は得をして、買った直後に増額や一時金徴収があった人は損をしており、不公平だと言いたいのでしょうけど、その認識は間違いです。

なぜなら、買い手は購入時に、過去の大規模修繕履歴、建物の管理状況、修繕資金積立額等を確認し、それらの情報から将来の積立月額の増額や一時金徴収の可能性をも勘案した上で、譲渡価格について納得した上で売買契約に至っているからです。

すなわち、区分所有者が変わる場合であっても、様々な将来リスクについては譲渡価格で調整が図られた上ですべての権利義務が承継されているのですから、分譲当初からの区分所有者と中古で購入した区分所有者との間に不公平が生じることとはなりません。

[32: 匿名さん]

スレ主さん、これまでの意見を参考に出来ますでしょうか？

[33: 匿名さん]

ところでスレ主。
一番大事な管理規約にはどう書いてありましたか？

[34: 匿名さん]

スレ主ではありませんがこのスレは勉強になります。

[35: 匿名さん]

>> 一時金徴収は、初期段階ならいざ知らず、ある程度年数たっては、事故災害以外、その原因は長期修繕計画書の不備で一般的ではありません。

はじめから何年目に何十万円徴収とか計画に組み込んでいるマンションもありますよ。

>> 一番の問題はこういったことをマンションを買ってから
>> 気づかされることなんだよなぁ。

そういう勉強もせず数千万円の決断をする人もなかにはいるんですね。

>> 駐車場台を修繕費に組み入れる予定でデベに仕組まれていたのかな？

逆に、駐車場無料ですからと言って販売代金が実質数百万円安いと考えられますよと騙すデベもいますね。そのお金はデベの懐にはいりますが、駐車場代は管理組合のものになり将来の自分の資産の価値工場に使えます。

[36: 匿名さん]

＞はじめから何年目に何十万円徴収とか計画に組み込んでいるマンションもありますよ。

修繕積立金は、長期修繕計画書に基づいてその金額が決まるものです。
この長期修繕計画は、普通決議で更新可能です。一般には５年ごとに更新の要否を検討してます。
従いまして、一時金徴収は、滞納の原因となりますので更新はいつでも可能です。

[37: 匿名さん]

>>36

いいたいことがよくわからない。

>> 一時金徴収は、初期段階ならいざ知らず、ある程度年数たっては、事故災害以外、その原因は長期修繕計画書の不備で一般的ではありません。

に対して一時金徴収は計画の不備とばかりは言えないということを書いたのですが。

よい計画ではないので一時金ではなく毎月の積み立て金を増額したほうがいいとは思います。

[38: 匿名さん]

マンションの修繕技術も日進月歩。
配管の交換などがその一例ですが、20年後、30年後がどうであるか予測がつきません。
また、15年で交換予定のものが30年使えたり、逆に30年使えるものが20年でダメになったり。

これらの不確定要素をすべて飲み込まずに、時期が来たら改めて検討しましょう、というのが修繕計画の一時徴収金ですよ。

10年後に100万円徴収されるというのなら計画の不備とも言えますが、20年後に30万円だったら、20年先の計画を煮詰めるより「みなさん大事に使って下さいね」という方が先ですよ。

[39: 匿名さん]

＞10年後に100万円徴収されるというのなら計画の不備とも言えますが、20年後に30万円だったら、20年先の計画を煮詰めるより「みなさん大事に使って下さいね」という方が先ですよ。

５年毎に、チェックしてるのだがね。

[40: 匿名さん]

一時徴収もひとつの方法です。
５年ごとにチェックしてＯＫ（区分所有者が納得）しているのなら、不備ではないでしょう。

[41: 匿名さん]

＞一時徴収もひとつの方法です。

愚作です。

[42: 匿名さん]

一時徴収は私も愚作だと思います。

いきなり修繕費に数十万いると言われてどう思うか？
予定外のお金を用意するのはどうでしょうか？
払えませんといわれる方がいるはずです。
延滞であればいいですが未納になるのでは？
一戸の未払いや延滞を認めたら次々なります。
修繕費だけでなく、駐車場、管理費となり管理組合崩壊につながると思います。

[43: 元理事]

＞いきなり修繕費に数十万いると言われてどう思うか？
いきなりじゃないんですけどね？(^^;

最近の新築マンションでは、段階的に管理・修繕費が値上げしていく計画がデフォじゃありませんか？
１つには、売り元さんが購入者の当面の不安を和らげる目的もあるでしょうし、
ローン完済や年収アップを想定したものかもしれません。

一番の問題は、段階的値上げの計画があっても、組合員のほとんどが直前まで忘れていることですね。

[44: 匿名さん]

>42
>一時徴収は私も愚作だと思います。
>
>いきなり修繕費に数十万いると言われてどう思うか？
>予定外のお金を用意するのはどうでしょうか？
>払えませんといわれる方がいるはずです。
>延滞であればいいですが未納になるのでは？
>一戸の未払いや延滞を認めたら次々なります。
>修繕費だけでなく、駐車場、管理費となり管理組合崩壊につながると思います。

長期修繕計画に基づく一時徴収なんだがな。

[45: 匿名さん]

＞長期修繕計画に基づく一時徴収なんだがな。

能力のない行き当たりバッタリの区分所有者集団？

[46: 匿名さん]

10年後、20年後の工事なんて、見積もりも取れないけどな。

[47: 万年理事]

たとえ計画的であっても、一時金はやめた方がいいと思います。
数十万円から住戸によっては１００万円を超える額になると、一人残らず全員がすんなりと拠出してくれる可能性は低いです。
かつて私が住んでいたマンションでも、一度は総会で大規模修繕の実施とあわせて一時金徴収が決議されたにもかかわらず、請求書が来たとたんに騒ぎ出す人たちが出てきたことから、急きょ一時金徴収が中止され、結局、大規模修繕そのものが中止に至ったことがあります。
普段は管理に無関心で総会に出てこないのに、高額な請求書が来たとたんに騒ぎ出したりする人が必ずやいるのです。
もし徴収が中止されなかったら多額の未収金が発生していたと思います。一時金は危険です。
（ちなみに当時はまだ私は理事ではありませんでした）

[48: 匿名さん]

＞10年後、20年後の工事なんて、見積もりも取れないけどな。

一人で考えてもね、勉強しろよ。

[49: 匿名さん]

↑なにこの粘着