管理費滞納者への対応・対策

[怒りの会計理事]

築約３５年のＨ１９年度管理組合会計理事です。
当方は各階の区分所有者が１年交代で理事を務め、毎年７月末に総会があり任期満了になります。

実は、当方管理費滞納金額が、Ｈ２０年４月末時点で約２００万円あります。
就任当初から既に１５０万強あり、徐々に増え続けこのままではいけないと
理事・管理会社担当者・他一名で毎月滞納者宅を訪問していましたが、
居留守を使われたり逆切れされたり、訳の分からない論法をまくし立てられたりと、
尋常ではない状態が続いています。
確証がないと言われればおしまいですが、友人知人や近所に教えてくれる限り聞いて
みましたが、こんな滞納金額のところはありませんでした。

滞納金額に因縁をつけられる事も多々あります。その都度、請求書を再発行しても、
「インチキだ！」「届いてない」「見てない」「管理会社に電話したら振込依頼書を送るからお待ち下さいと言われたが届かない」「振込先が分からない」「ちゃんと入金してます！銀行に確認して！」などありもしない事をしゃーしゃーと言われます。
だいたいが威圧的高圧的で、こちらの言い分には耳を貸しません。

プライバシーだの個人情報保護法問題を取り上げられて、何度も滞納者の張り出しを
決行しようとしましたが、断念せざるを得ませんでした。
しかし、理事が１年交代である事や滞納金額が住民に知られない事を知っている
悪質滞納者たちは、今の引継時期が過ぎればしばらく静かになるとふんで
ほくそえんでるに違いありません。

私のうがった見方ですが、悪質滞納者はほぼペットを飼い、自転車・バイクの駐輪場も複数契約し、外には音が出ない立派なインターホンをつけておられます。
生まれ育ちなのか、人間としての道徳的な教えを受けてこられていないのか、
とても理解出来ない言動・行動の連続でこの１年眠れない日々が続きました。

管理会社は引落し出来なかった区分所有者に対して請求書を発行したものを
私宛に送ってくるので基本的には会計理事が動く事になっています。
こちらから問い合わせたり依頼しないとまず動いてくれません。
管理組合の滞納金額が増えようが管理会社のあずかり知らない事なのでしょうか？

管理会社は順序だてて、内容証明郵便を出したりしていますが、訪問時も
「取立て屋ではないですから」と滞納者に厳しく詰め寄ると言う事はありません。
裁判になったとしても、裁判費用は管理費から出る事になるでしょうし、
私は住民として管理費をきちんと払ってるいるものにも滞納者や滞納金額を
知る権利があると思います。総会議事録では誰なのかが明記されていないので
よっぽど興味が無ければ目に止まらないのが現状です。

老朽化したマンションの大規模修繕工事も控えていますし、このままだと
いけないと思いながら、どんな方法があるのか分からず歯ぎしりしています。
ただ、張り出しをするとしたら、それなりのリスクも予測されますし、
仕事をしながらの理事にどこまで出来るのか、良い知恵をお教え下さい。
切羽詰まっています。よろしくお願いします。

[614: 入居済み住民さん]

こんな会社があることご存じですか？口座振替システムの会社を通して集金された方が安心で、安くていいのでは？
例えば、ＮＳＳ日本システム収納株式会社・アプラス集金代行サービス・さくらケーシエス（三井住友系）ほかあり、
自分達や管理会社に任せる時代ではないのでは？経理は「奉行」からシステムを作れば入出金管理・毎月の収支・決算等出来ますよ。ご検討を。

[615: 匿名さん]

口座振替しない人に滞納が多い。

[616: 匿名さん]

口座振替にしても滞納はなくなりませんが。

[617: 匿名]

地道に日参するのがいいと思うよ。
毎日毎日支払い請求に行けば、当然他の住民の目撃する事になり掲示するのと変わらない効果がある。
なんにせよ一度滞納が膨らんでしまったら、それなりにこっちも汗をかかなきゃ回収出来ないと心得よ。

[618: 元理事長]

総会に滞納者を呼び住民みんなで説教をしても一向に埒が明かないので、理事長が内容証明を送りましたら、相当にビビったみたいで滞納者が、その日のうちにすっ飛んで来ました。

理事長のところに手土産を持って謝罪に来ましたが、土産も謝罪も不要だから管理費を即座に払って下さい！と告げました。

それから払うかどうか様子を見て、まだ払わないので告訴に踏み切りました。
結果、払ってくれましたから告訴は固いと確信しました。

[619: 匿名さん]

作り話は聞き飽きました。
寝ぼけてますか？
おじいちゃん。

[620: 匿名]

>>618
参考にしたいので内容証明の文面を教えて下さいまし。

[621: 匿名さん]

>620さん
内容証明郵便の書き方については、「内容証明郵便」で
検索すれば、記入例とかもあるので、簡単に作成できますよ。

[622: 匿名さん]

滞納に対する予防と、少額訴訟、支払い督促のやりかた、
裁判所から支払い命令がでたのに、支払ってもらえない場合の
対応策等をまとめてここに書き込むかな。
給料や家賃の差し押さえ等までについては、全て弁護士は不要だよ。
誰でも簡単にできることだからね。
費用も、5,000円もあれば十分だし。

[623: 匿名さん]

給料の差し押さえが素人に出来るわけないだろうが。
正確な勤務先や給料額が分からずにどうやって差し押さえるんだ？

[624: 匿名さん]

給与の差し押さえはどうするの？

[626: 匿名さん]

会社休んでマンションの訴訟関係の仕事出来るの？
しょっちゅう休んでるとリストラされるよ！

[628: 匿名さん]

お爺さんはもう寝る時間だぞ。

[629: 匿名さん]

給料の差し押さえをするときは、裁判所が十分
検討してその額を決めてるよ。

[630: 匿名さん]

給料差押されたら人事部にマークされて会社にいられなくなるだろう。
「あそこの会社の社員は管理費滞納するような人間を雇ってる」と社評を損ねる。
そんな社員を会社は雇わないと思う。

[631: 匿名さん]

滞納しているぐらいで、会社は首にはできんだろう。

[632: 匿名さん]

給料の差し押さえがあっても、公表はしないからね。

[633: 匿名さん]

個人情報保護法違反になるからね。

[634: 匿名さん]

滞納対策としては、まず規約を作成することからやらなければなりません。
遅延損害金、訴訟費用の負担、駐車場の契約破棄等を。
そして、滞納者については、理事会で管理会社に報告をさせ、催促状況を
把握する。
ある程度の時が経過したら、内容証明郵便の活用をしていく。
６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払い督促の手続きをとる。

[635: 匿名さん]

滞納者リストは理事長宛に届くはずだが。
まっとうな管理会社なら理事会で公表はしない。
理事長には渡すので、あとはそれをどう活用するかは理事長判断。

[636: 匿名さん]

差押ぐらいで会社は首にはならないだろうけど
請求債権目録を見れば、
マンションの管理費滞納であることは一目瞭然。
差押命令の正本は、会社の代表者宛だから
会社の評価にはプラスには鳴らないだろうね。

給与の差押自体はそれほど難しくないけど
（図書館で民事執行関係の書式集を借りれば良い）
やっかいなのが「どこの従業員なのか」を確認すること。

昔と違って、最近は子会社はおろか派遣とか当たり前だから
ある会社の営業所などに毎日通っていても、
その会社に直接雇用されている従業員かどうかがわからない。

[637: 匿名さん]

そうなんだよね、給料の差し押さえや預金の差し押さえをするには、
自分で調べて提出しなければ、裁判所はしてくれないということ。

[638: 匿名さん]

滞納金の催促は、同じ住民だからやりにくいんだよね。
てもシビアにならないといけないよ。
だって理事なんでしょう。

[639: 匿名さん]

マンションがある限り、滞納問題は必ず出てきます。
現状は問題なくても、将来的には、リストラにあったり、会社が倒産したり、
病気になったり、離婚したり、何が起こるかわかりませんから。
それは、マンションのグレードには関係ありません。

[640: 匿名さん]

それはそうだろうね。

[641: 匿名さん]

だから、滞納金に対する細則をしっかり決めておき、
誰が理事長になっても、基本が変わらないようにしておくべなんです。

[642: マンンション管理セミナー代表]

可なりひどい滞納者ですね。法律はこんな人には甘くないです。先ず、「マンション管理士」や「弁護士」に相談する方向で、「管理組合役員」が中心になって、滞納者とのやり取りを書面にして、まとめておきます。録音があればそれも準備しておきます。「書面」にまとめることが非常に重要です。困っている組合のために、立ち上がって「小グループ」の「見直し委員会」を立ち上げました。「無料」でやっております。「個人情報」については気にすることはありません！連絡先を教えて下さい。

[643: 匿名さん]

滞納者を理事会で公表しないとはね。
それぐらいは、個人情報義務違反にはならないよ。

[644: 匿名さん]

滞納者については、理事会の時に、監理会社に報告させればいいんだよ。
そして、理事会でどうするかを検討していくべきだよ。

[645: 匿名さん]

滞納は、同じ住民だから、催促しにくいよね。
だから、先延ばしになる傾向があるんだね。

[646: 匿名]

>>649
理事が役割として
『滞納回収担当』
とでもなっていれば知る必要があるが、単なる理事は滞納者の個人情報を知る必要がない。
逆に知ってどうすんのよ？

[647: 匿名さん]

649ってまだ書き込まれてないよ。
理事が滞納者をしらなければ、一体誰が知るんだよ。

[648: 匿名さん]

>646
当然催促するんだよ。
当たり前だろう。
それが理事の役割でもあるよ。

[649: 匿名さん]

滞納する者は、個人情報を唱えるんだね。
自分たちのお金をはらわない者がいたら、誰だか知る権利は
当然あるだろうよ。

[650: 匿名さん]

理事会では、毎回管理会社が資料を配っているよ。
部屋番号と名前、それに滞納額を。

[651: 匿名さん]

理事もしくは、区分所有者は、滞納状況を把握する権利がある。

[652: ずっと前理事長]

総会の予算案では、滞納を認めるような予算案を作ることはないはずです。
その予算案が認められれば、それを執行するのは理事会の業務です。
それを元にすると、理事が滞納者の氏名を知り、支払いを督促するのは当然のことです。
滞納金を徴収するのは管理組合の業務です。
決して管理会社の業務ではありません。
管理会社はその代行業務を行うのが仕事です。
管理費には、弱いとは言いながら先取り特権が認められているのは、
組合内では税金の次に優位な扱いを受けているからです。

[653: 匿名さん]

督促をする為には当然誰がいくら滞納しているか知る必要があります。
理事全員が知るなら理事全員が督促活動に携わる事が前提になります。

[654: 匿名さん]

>653
それはないでしょう。
滞納金は、区分所有者全員に影響がでるものです。
それを、しらされないなんて、どう考えてもおかしいですよ。
会報で、部屋番号と滞納額ぐらいは報じてもいいぐらいです。

[655: 匿名さん]

滞納は厳しく取り立てる。管理費徴収に不公平があってはならない。

[656: 匿名さん]

理事長が動くかどうかでしょう。

[657: 匿名さん]

「滞納者は色々金銭的事情があるのだから、あまり厳しく取り立てるのはどうか？」
と理事会で発言した理事がいた。
すると理事長が「お前は理事不適格者だ、即辞表出せ！」と怒鳴りつけた。
それ以来、その理事は理事会に出てこなくなった。辞表で出ていない。

[658: 匿名さん]

>>657
理事の滞納を許容する発言は禁句だろう。
毎月規約通り払ってる組合員をなんと心得ているのか？
理事不適格者の烙印を押されてもやむを得ない。

[659: 匿名さん]

>>657
その状況だと滞納者がいるようですが、事態打開に理事長が何をしてきたかが問題にされるべきです。理事長が理事会で怒鳴っても滞納金が減るわけではありません。

[660: 匿名さん]

>>659
訴訟と駐車場強制解約を３名に対して理事会決議をとり、
理事長が電話・訪問で督促しまくって３名とも完済させた。

[661: 匿名さん]

さすが理事長、取り立て屋だね。

[662: 匿名さん]

そのくらいやらなければ滞納者は減らないよ。

[663: 匿名さん]

理事会で滞納者に関する審議してても、
「管理会社はたるんどる！」と発言するアホ理事がいる。
すると理事長が「滞納管理費の債権者は一体誰だと思ってるのか？」
と理事に窘められてる。
この理事は自分が債権者であることを知らないアホであった。