管理費滞納者への対応・対策

[怒りの会計理事]

築約３５年のＨ１９年度管理組合会計理事です。
当方は各階の区分所有者が１年交代で理事を務め、毎年７月末に総会があり任期満了になります。

実は、当方管理費滞納金額が、Ｈ２０年４月末時点で約２００万円あります。
就任当初から既に１５０万強あり、徐々に増え続けこのままではいけないと
理事・管理会社担当者・他一名で毎月滞納者宅を訪問していましたが、
居留守を使われたり逆切れされたり、訳の分からない論法をまくし立てられたりと、
尋常ではない状態が続いています。
確証がないと言われればおしまいですが、友人知人や近所に教えてくれる限り聞いて
みましたが、こんな滞納金額のところはありませんでした。

滞納金額に因縁をつけられる事も多々あります。その都度、請求書を再発行しても、
「インチキだ！」「届いてない」「見てない」「管理会社に電話したら振込依頼書を送るからお待ち下さいと言われたが届かない」「振込先が分からない」「ちゃんと入金してます！銀行に確認して！」などありもしない事をしゃーしゃーと言われます。
だいたいが威圧的高圧的で、こちらの言い分には耳を貸しません。

プライバシーだの個人情報保護法問題を取り上げられて、何度も滞納者の張り出しを
決行しようとしましたが、断念せざるを得ませんでした。
しかし、理事が１年交代である事や滞納金額が住民に知られない事を知っている
悪質滞納者たちは、今の引継時期が過ぎればしばらく静かになるとふんで
ほくそえんでるに違いありません。

私のうがった見方ですが、悪質滞納者はほぼペットを飼い、自転車・バイクの駐輪場も複数契約し、外には音が出ない立派なインターホンをつけておられます。
生まれ育ちなのか、人間としての道徳的な教えを受けてこられていないのか、
とても理解出来ない言動・行動の連続でこの１年眠れない日々が続きました。

管理会社は引落し出来なかった区分所有者に対して請求書を発行したものを
私宛に送ってくるので基本的には会計理事が動く事になっています。
こちらから問い合わせたり依頼しないとまず動いてくれません。
管理組合の滞納金額が増えようが管理会社のあずかり知らない事なのでしょうか？

管理会社は順序だてて、内容証明郵便を出したりしていますが、訪問時も
「取立て屋ではないですから」と滞納者に厳しく詰め寄ると言う事はありません。
裁判になったとしても、裁判費用は管理費から出る事になるでしょうし、
私は住民として管理費をきちんと払ってるいるものにも滞納者や滞納金額を
知る権利があると思います。総会議事録では誰なのかが明記されていないので
よっぽど興味が無ければ目に止まらないのが現状です。

老朽化したマンションの大規模修繕工事も控えていますし、このままだと
いけないと思いながら、どんな方法があるのか分からず歯ぎしりしています。
ただ、張り出しをするとしたら、それなりのリスクも予測されますし、
仕事をしながらの理事にどこまで出来るのか、良い知恵をお教え下さい。
切羽詰まっています。よろしくお願いします。

[225: 匿名さん]

　↑
うまいなー、この流れのつくれる方、脱帽！

[226: 匿名さん]

今日は涼しいよ！
いい加減な投稿はいらないから、いい加減に真面目に仕事しろよ、暇人ニートめ(-_-#)！

[227: 匿名]

>>222
うちのマンションではこれまで所謂「滞納者」は出ておりません。
最初の口座引落の日にたまたま残高が不足していて、２回目に引き落しになることは何回かありましたけど。
やはり、区分所有者の質の問題は大きいと思います。今だったら銀行の審査に通らないようなローンを組んでいる人はいませんから。
因みに「理事長」経験者です。

[228: 匿名さん]

＞最初の口座引落の日にたまたま残高が不足していて、２回目に引き落しになることは何回かありましたけど。

ウソは欠かない事、2回目の引落しと言うのはありません。
規約上26日振込日とすると、銀行は引落し不能扱い。組合は滞納スタート、
その後の入金は単なる不規則振込に過ぎません。

[229: 匿名]

御免ね。引き落しはファクタリング会社に委託してあるから、銀行は関係ないんだな。

[230: 匿名]

当然、原則は前月末までに納めることになっているけど、月が変わってからも５日と１０日（か１５日）の２回引き落しをかけてくれる。
うちのマンションではそこまでの範囲は運用上、滞納とは扱わないことにしている。

[231: 匿名さん]

滞納者に請求を強める以外の具体的な方法を箇条書きにどなたか出来ますか？
私は全てのレスを読む時間がありませんのでお願いします。ごめんね・・

[232: 匿名さん]

本を読みなさい。

[233: 匿名]

横着者

[234: 匿名]

・掲示

[235: 匿名]

意外と年収が多い高級マンションの方が滞納が出やすいんだよ、会社経営者が多いから仕方ないかも知れないが…不景気になると特に多くなる。

[236: 匿名さん]

管理費引き落としのためだけに、今まで口座持ってなかった銀行に口座作った。
管理会社がそこしか対応してないとかで。

１００万ほど入れといたんで数年は大丈夫だが、
ローンギリギリの世帯だと入金し忘れて１、２ヶ月は滞納するだろうな。
給与振込口座とかに設定すればそういうこともなくなるのに。

[237: 匿名]

↑
その為のファクタリング会社ですよ。
金融機関なら何処でも対応しますから。

[238: 匿名]

滞納者が臆面もなくじっとこちらを見てる…

A.支払督促をする
B.ぬっころｰす

[239: 匿名さん]

取り立てや気分では解決に繋がらない。

[240: 匿名]

取り立てで解決することは多い。
掲示板に晒すといった気分でやるのは論外

[241: 匿名さん]

（時効の中断事由）
第百四十七条 　時効は、次に掲げる事由によって中断する。
一 　請求
二 　差押え、仮差押え又は仮処分
三 　承認

[242: 匿名さん]

理事会の議事録に仮名ではあるが金額をきっちり書き、内容証明を受け取らない・居留守を使うなど、誠意のなさを書いてます。
真面目に支払ってる人はご立腹で総会や会った時でも結束力が高まりつつあります。
多少なり、品の悪い滞納者であっても居心地が悪くなるでしょう。
本当に苦しい人なら相談してくるでしょう。

表に顔も出さない奴には法的手段です。こちらには味方が多数できてますからね！

[243: 匿名さん]

＞表に顔も出さない奴には法的手段です。こちらには味方が多数できてますからね！

滞納は犯罪ではありませんが、集金する方は粛々と法に従うのは当然です。ですから奴とか、味方とかの次元ではありません。

[244: 匿名さん]

>>243
いくら味方が多くても、扱いを間違うと逆恨みされますよ。
集金する方は粛々と法に従い、機械的に取り立てるのがいいですよ。

[245: 匿名]

まあ、敵とか味方言っているようなレベルのマンションなら管理費の滞納が出ても不思議じゃないかな。

[246: 匿名さん]

＞＞244
は精神的にも変ね。

[247: 匿名Ｂ]

ま、それだけ人の心は魑魅魍魎
管理会社のキミ横領♪

[248: 匿名]

>>244
法に従い、とはどういうこと？

[249: 匿名さん]

聞くだけ野暮。参加を諦めなさい。

[250: 匿名さん]

徹底的に役員が責任を果たして取り立てをしないから滞納者は図に乗る訳です。
滞納者の増加は抑止力を出さない軟弱役員の怠慢に他有りません。
悲しいかな、い～やい～まあまあの横着怠慢役員の時にこそ滞納者が増える傾向にあります。

[251: 匿名さん]

＞徹底的に役員が責任を果たして取り立てをしないから滞納者は図に乗る訳です。

理事長には取り立て義務はありません。
内容証明郵便から始まり、支払督促、小額訴訟、最後は弁護士による訴訟とのステップを踏むことよ。
債務名義を得ておけば、時効の中断や財産が見つかれば強制執行が出来ます。

[252: 匿名さん]

↑内容証明を出す前にやることなすことあるのです、役員未経験の方のようですね！

口だけ能無し役立たず役員ではなく、積極行動役員になって下さい。

[253: 匿名さん]

＞↑内容証明を出す前にやることなすことあるのです、役員未経験の方のようですね！

へらすグチを叩く前に、言ってご覧なさい。
これをヤジと言って、対抗出来ない人が取る手段に過ぎません。

[254: 匿名さん]

正確には減らず口と言うのですよ！
お知らせポスティング→電話→訪問です！
お金や手間を掛ける前に簡単に解決する事もあるのです。
３ヶ月の猶予をみて、それでも無視なら内容証明です。

[255: 匿名さん]

＞お知らせポスティング→電話→訪問です！

残念でした。それらは管理会社の３ヶ月間のお仕事です。
この後は、管理会社の責任は無くなり、理事長のお仕事になるのです。
実態をご存知ではない様ですね。

[256: 匿名]

未だにボンクラ役員は管理会社の人任せだから滞納者問題が後手後手になるんだよ、
恥を知れ能無し役員め。

[257: 匿名]

>>256
ぜひ立候補して、そのボンクラ役員になりかわって見本となる言動示してください。

[258: 匿名]

はい、立候補します(^_^)v
ボンクラ管理会社も変更しますV(^-^)V

[259: 匿名さん]

>未だにボンクラ役員は管理会社の人任せだから滞納者問題が後手後手になるんだよ、 恥を知れ能無し役員め。

ヤジ以外は出来ないのね。

[260: 匿名さん]

管理会社の対応で大きく差が出ると思いますよ。
管理会社はどこですか？公表してから発言してもらえれば参考になりますが？

[261: 匿名さん]

標準管理委託契約書　抜粋
(管理費等滞納者に対する督促)
第10条 乙は、第3条第1号の業務のうち、出納業務を行う場合において、甲の組合員に対し別表第1 1(2)2の督促を行っても、なお当該組合員が支払わないとき は、その責めを免れるものとし、その後の収納の請求は甲が行うものとする。
2 前項の場合において、甲が乙の協力を必要とするときは、甲及び乙は、その協力方 法について協議するものとする。

別表第1 1(2)2の督促
2 管理費等滞納者に対する督促
一 毎月、甲の組合員の管理費等の滞納状況を、 甲に報告する。
二 甲の組合員が管理費等を滞納したときは、最初の支払期限から起算して○月の間、電話若し くは自宅訪問又は督促状の方法により、その支払の督促を行う。
三 二の方法により督促しても甲の組合員がな お滞納管理費等を支払わないときは、乙はその業務を終了する。

[262: 匿名さん]

これでは、差が出るわけないわな。

[263: 匿名]

マンション管理でも委託した管理会社と、自立した自主管理があるから当てはまらないよ！

[264: 匿名さん]

>マンション管理でも委託した管理会社と、自立した自主管理があるから当てはまらないよ！

どちらもやる事は同じで、どこまでをどちらがやるかは、契約によるのよ。この位は覚えようね。

[265: 匿名]

要は理事長の気合い次第だな。

[266: 匿名]

気合い？意味不明だな。
決められた手続きを粛々と行うだけだろ。

[267: 匿名さん]

管理会社がやるにしても、全部理事長名です。
管理会社は代行のみ

滞納者に恨まれるのは理事長。

[268: 匿名さん]

＞管理会社がやるにしても、全部理事長名です。 管理会社は代行のみ
管理委託契約書を読めよ。
＞滞納者に恨まれるのは理事長。
怖かったら、拒否しなさい。役員は同意があって始めて選出されるのだぞ。

[269: 匿名]

＞滞納者に恨まれるのは理事長。
滞納者にはありがちだが、
そもそも「滞納」が悪であり、恨むのは「逆恨み」に他ならんな。
たいてい理事長は持ち回りだが、当時の理事長個人を恨むような組合員は早々に退去してもらったほうが物件としては歓迎すべきかも。
そんな組合員ばかりの物件では理事長のなり手がいないのもうなづけるし滞納が増えるのも容易に想像できる。

[270: 匿名さん]

>>268
オタクこそ読まれよ

[271: 匿名さん]

>オタクこそ読まれよ

管理委託契約は委任契約なのよ。
受任者が、委任者の名前で行うのは委任にならないの！
これが分からない様では参加資格無し。ヤジだけなのも良く分かるよ、オタクさん。

[272: 269]

>>271
管理委託契約は、委託仕様に基づく通常督促までね？
それ以降はやっぱ理事長名だと思うよ。
私はオタクではないが、マンション知識豊富なオタクさんなら尊敬に値すると思う。

[273: 匿名さん]

督促や催促は役員の役目です、理事長だけではなく会計や副理事でも問題ない！
兎にも角にも役員の早急なる行動が解決に繋がるる訳です！

[274: 少し詳しい]

>273さんへ
確かに管理規約や総会で決めれば、管理者には誰でもなれて、法的な手続きは出来ますが、おそらく誰も引き受けないと思います。
最初の３ヶ月くらいの間は、管理会社が督促すると思いますので、その後の法的な手続きを考えると、管理者及び代理人（弁護士、司法書士等）が内容証明を送るのが一般的と思われます。